El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Desahucio con contrato verbal
- Foros Legales
- Arrendamientos Urbanos
- Tema: Desahucio con contrato verbal
- Arrendamientos Urbanos
Nuevo Comentario
18
Comentarios
Hola a todos,
llevaba ya algún tiempo sin escribir por aquí y acudo nuevamente - no será la última vex seguro- en vuestra generosa ayuda.
El supuesto es el que sigue, intentaré no extenderme demasiado: una empresa alquila un local de negocio - destino taller de vehículos- a una persona física, pactando únicamente el pago de una renta mensual de x euros, pagaderos en las oficinas de la empresa arrendadora.
Y todo esto se hace verbalmente, sin pactar duración alguna del arrendamiento.
Ahora el inquilino lleva unos cuantos meses sin abonar la renta, y la suma no es nada despreciable.
Tengo intención de presentar en breve una demanda de desahucio por falta de pago acumulada con rentas, y las dudas que me surgen son - a falta de otras, éstas de momento-:
- A falta de contrato escrito entiendo que el problema es probatorio. A estos efectos puedo aportar varias testificales: de un empleado de una asesoría que puso en contacto al apoderado de la empresa con el arrendatario, así como de empleados y/o personal de las oficinas de la empresa en dónde el arrendatario efectuaba el pago de la renta en mano.
¿ Cómo lo véis? realmente otra cosa no tengo.
- Por otro lado, si bien en este tipo de asuntos no se discute la propiedad del local, dada su naturaleza sumaria, el local alquilado está a nombre del apoderado de la empresa, pero quién le alquilo fue la empresa; entiendo que no hay problema puesto que arrendadora es la empresa que es quién acciona, estando legitimado para ello, y siendo suficiente.
- Por otro lado, supongo que podría aportar un extracto de la contabilidad de la empresa en dónde se reflejen los movimientos de este cliente, pero al fin y al cabo no deja de ser un documento unilateral ¿ lo aportaríais?
Bueno, estas son algunas de las dudas que me surgen, agradezco cualquier comentario, sugerencia, idea...
Muchas gracias a todos,
Hola Jan.
Muchísimas gracias por tu detallada y extensa respuesta a mis cuestiones.
Aún no la he presentado, lo haré esta semana, ya que ha habido estos días otros asuntos más urgentes para esta misma empresa, pero sí he de hacerlo esta semana entrante sin falta.
Sobre lo que comentas, decir lo siguiente:
A) Sobre el contrato verbal.
En la actualidad el arrendatario lleva unos 3 años ocupando el local en cuestión. No hay recibos ni suministros a su nombre, como señalo únicamente tengo testigos, tanto de la forma en qué entraron en contacto las partes y la intención con qué lo hicieron, como de que se personaba en la oficina de la empresa a pagar las mensualidades.
Tampoco ha existido en este tiempo relación alguna entre arrendador y arrendatario a efectos de una posible reclamación.
B) Sobre la duración.
Nada se pactó como dije. Ahora bien el local ya estaba acondicionado, y sí se puede acreditar aproximadamente la fecha en que comenzó a ocuparlo en base a las testificales referidas.
C) Pago de la renta.
No se expedía recibo alguno. En cuanto a lo que apuntas, ¿ cómo puedo saber si el arrendatario lo incluía o no?
Sólo añadir ya que no puedo aportar tal extracto de contabilidad, ya que no lo hay.
En todo caso, sigo considerando que como dispongo de varias testigos conocedores de los hechos lo mejor es ir por la vía del desahucio por falta de pago de rentas.
¿ Cómo lo ves tú? ¿ Optarías por esa vía? Te agradezco mucho tu respuesta y tu interés.
Un afectuoso saludo,
Muchísimas gracias por vuestras respuestas.
Lo cierto es que, evidentemente dadas las circunstancias, nunca lo vi del todo claro, y cada vez menos, especialmente con las brillantes puntualizaciones del compañero Jan.
Jan, de todo lo que precisas deduzco que tú irías más bien por la vía del desahucio por precario, para intentar así la recuperación de la posesión del local.
A mí de esa posibilidad lo que más me preocupa es que de personarse el demandado en el procedimiento, cosa que dudo, pueda alegar la existencia del arrendamiento, si bien al no haber recibos, ni constancia del pago no pueda probar que efectivamente sí hizo el pago de algunas mensualidades.
¿ Cómo lo ves? Cada vez me plantea más incertidumbres este asunto.
Un saludo y gracias nuevamente,
Jan, muchas gracias nuevamente.
La opción del precario la descarto por dos motivos: primero, porque entiendo que tal vez el arrendatario pudiera poder el arrendamiento, y segundo, porque implica toda renuncia a reclamación alguna sobre la renta.
De las dos que me quedan me estoy inclinando más por la resolución por expiración del plazo.
En este caso, dos cuestiones: por un lado el requerimiento previo que comentas entiendo que será suficiente enviarlo con, por ejemplo, un mes de anticipo, es decir, citar por ejemplo en el burofax como fecha de extinción el 01 de marzo y enviarlo con fecha 01 de febrero.
Por otro lado, cuando te refieres a sería preciso determinar la fecha de extinción, entiendes que sería suficiente con alegar que verbalmente nada se pactó sobre duración, que la renta se pagaba mensualmente, y que por tanto ha de acudirse al CC y por tanto el contrato se prorroga mensualmente. Ello apoyado en testificales que, insisto, es realmente el único medio de prueba con que cuento.
Muchas gracias nuevamente,
p.d.: igualmente agradezco a LEX44 su intervención y su apunte.
Jan, muchísimas gracias, desde luego tu ayuda es una auténtica maravilla, desde aquí mi reconocimiento a tus conocimientos y la brillantez con que, a mi juicio, expones tus pareceres.
Sólo una cosa, cuando digo 256.1.9º me refiero a: " Por petición de las diligencias y averiguaciones que, para la protección de determinados derechos, prevean las correspondientes leyes especiales."
Aunque tal vez haya sido demasiado ligera esta apreciación mía, realmente ahora no caigo en ninguna ley especial que pudiera encajar aquí.
Un saludo y muchas gracias otra vez,
Os iré contando.
Desahucio con contrato verbal
Hola a todos,
llevaba ya algún tiempo sin escribir por aquí y acudo nuevamente - no será la última vex seguro- en vuestra generosa ayuda.
El supuesto es el que sigue, intentaré no extenderme demasiado: una empresa alquila un local de negocio - destino taller de vehículos- a una persona física, pactando únicamente el pago de una renta mensual de x euros, pagaderos en las oficinas de la empresa arrendadora.
Y todo esto se hace verbalmente, sin pactar duración alguna del arrendamiento.
Ahora el inquilino lleva unos cuantos meses sin abonar la renta, y la suma no es nada despreciable.
Tengo intención de presentar en breve una demanda de desahucio por falta de pago acumulada con rentas, y las dudas que me surgen son - a falta de otras, éstas de momento-:
- A falta de contrato escrito entiendo que el problema es probatorio. A estos efectos puedo aportar varias testificales: de un empleado de una asesoría que puso en contacto al apoderado de la empresa con el arrendatario, así como de empleados y/o personal de las oficinas de la empresa en dónde el arrendatario efectuaba el pago de la renta en mano.
¿ Cómo lo véis? realmente otra cosa no tengo.
- Por otro lado, si bien en este tipo de asuntos no se discute la propiedad del local, dada su naturaleza sumaria, el local alquilado está a nombre del apoderado de la empresa, pero quién le alquilo fue la empresa; entiendo que no hay problema puesto que arrendadora es la empresa que es quién acciona, estando legitimado para ello, y siendo suficiente.
- Por otro lado, supongo que podría aportar un extracto de la contabilidad de la empresa en dónde se reflejen los movimientos de este cliente, pero al fin y al cabo no deja de ser un documento unilateral ¿ lo aportaríais?
Bueno, estas son algunas de las dudas que me surgen, agradezco cualquier comentario, sugerencia, idea...
Muchas gracias a todos,
Hola delmundo. Mi opinión es la siguiente:
1º) "El supuesto es el que sigue, intentaré no extenderme demasiado: una empresa alquila un local de negocio - destino taller de vehículos- a una persona física, pactando únicamente el pago de una renta mensual de x euros, pagaderos en las oficinas de la empresa arrendadora.
Y todo esto se hace verbalmente, sin pactar duración alguna del arrendamiento.
Ahora el inquilino lleva unos cuantos meses sin abonar la renta, y la suma no es nada despreciable.
Tengo intención de presentar en breve una demanda de desahucio por falta de pago acumulada con rentas, y las dudas que me surgen son - a falta de otras, éstas de momento-:
A falta de contrato escrito entiendo que el problema es probatorio. A estos efectos puedo aportar varias testificales: de un empleado de una asesoría que puso en contacto al apoderado de la empresa con el arrendatario, así como de empleados y/o personal de las oficinas de la empresa en dónde el arrendatario efectuaba el pago de la renta en mano"
Se abren varias opciones:
a) Contrato verbal. Dependiendo de la duración que esté teniendo el mismo( meses, 1 año, 2 años,etc..), de si los consumos están a nombre del arrendatario, de si ha habido comunicaciones en tre arrendador y arrendatario, habrá más o menos problemas en probar la existencia de un contrato verbal, el cual ya calificaré como precario o de arrendamiento más adelante.
b) Únicamente se pactó la renta,pero no la duración. En este caso hay dos opciones:
1) Llegar a un acuerdo con el arrendatario para fijar la fecha de celebración y la duración inicialmente pactada.
2) Establecer unilateralmente la fecha de inicio y la duración inicialmente pactada. Para probar la fecha de inicio valdrían las facturas de servicios y suministros del local o la testifical de terceras personas. Para probar la duración inicialmente pactada,bueno, dependerá del tipo de negocio, del tiempo que lleve en él, de si estaba o no acondicionado,etc.. Es decir, si poner en marcha ese negocio era económicamente bastante gravoso sería poco creible que la duración pactada fuera por ejemplo 1 año. Otro ejemplo: si el arrendatario lleva más de 2 años en el local(si lleva 3 o más mejor), sería creible que se pactara por 2 años con prórrogas anuales facultativas para ambas partes.
La finalidad de estas dos opciones es simplemente incluir una causa más de resolución: la expiración del término convenido.
c) Pago de la renta. Aunque el arrendatario pagase en mano debes comprobar si se expedía el correspondiente recibo. Aún sin que se expidiera quizás el arrendatario en su declaración trimestral incluyera el arrendamiento como gasto(indicio probatorio de existencia de contrato de arrendamiento)
2º)"Por otro lado, si bien en este tipo de asuntos no se discute la propiedad del local, dada su naturaleza sumaria, el local alquilado está a nombre del apoderado de la empresa, pero quién le alquilo fue la empresa; entiendo que no hay problema puesto que arrendadora es la empresa que es quién acciona, estando legitimado para ello, y siendo suficiente."
Exacto. No haya nada que añadir.
3º) " Por otro lado, supongo que podría aportar un extracto de la contabilidad de la empresa en dónde se reflejen los movimientos de este cliente, pero al fin y al cabo no deja de ser un documento unilateral ¿ lo aportaríais?"
Si prevees que el arrendatario NO va a negar el hecho de que paga una renta sería conveniente que lo aportases para determinar la renta debida, la fecha de inicio del contrato y las cantidades debidas.
Finalmente, y para el caso de tener la certeza de que ninguna de las partes puede probar la existencia de un contrato de arrendamiento, optaría por el precario.
Un saludo.
1º) "El supuesto es el que sigue, intentaré no extenderme demasiado: una empresa alquila un local de negocio - destino taller de vehículos- a una persona física, pactando únicamente el pago de una renta mensual de x euros, pagaderos en las oficinas de la empresa arrendadora.
Y todo esto se hace verbalmente, sin pactar duración alguna del arrendamiento.
Ahora el inquilino lleva unos cuantos meses sin abonar la renta, y la suma no es nada despreciable.
Tengo intención de presentar en breve una demanda de desahucio por falta de pago acumulada con rentas, y las dudas que me surgen son - a falta de otras, éstas de momento-:
A falta de contrato escrito entiendo que el problema es probatorio. A estos efectos puedo aportar varias testificales: de un empleado de una asesoría que puso en contacto al apoderado de la empresa con el arrendatario, así como de empleados y/o personal de las oficinas de la empresa en dónde el arrendatario efectuaba el pago de la renta en mano"
Se abren varias opciones:
a) Contrato verbal. Dependiendo de la duración que esté teniendo el mismo( meses, 1 año, 2 años,etc..), de si los consumos están a nombre del arrendatario, de si ha habido comunicaciones en tre arrendador y arrendatario, habrá más o menos problemas en probar la existencia de un contrato verbal, el cual ya calificaré como precario o de arrendamiento más adelante.
b) Únicamente se pactó la renta,pero no la duración. En este caso hay dos opciones:
1) Llegar a un acuerdo con el arrendatario para fijar la fecha de celebración y la duración inicialmente pactada.
2) Establecer unilateralmente la fecha de inicio y la duración inicialmente pactada. Para probar la fecha de inicio valdrían las facturas de servicios y suministros del local o la testifical de terceras personas. Para probar la duración inicialmente pactada,bueno, dependerá del tipo de negocio, del tiempo que lleve en él, de si estaba o no acondicionado,etc.. Es decir, si poner en marcha ese negocio era económicamente bastante gravoso sería poco creible que la duración pactada fuera por ejemplo 1 año. Otro ejemplo: si el arrendatario lleva más de 2 años en el local(si lleva 3 o más mejor), sería creible que se pactara por 2 años con prórrogas anuales facultativas para ambas partes.
La finalidad de estas dos opciones es simplemente incluir una causa más de resolución: la expiración del término convenido.
c) Pago de la renta. Aunque el arrendatario pagase en mano debes comprobar si se expedía el correspondiente recibo. Aún sin que se expidiera quizás el arrendatario en su declaración trimestral incluyera el arrendamiento como gasto(indicio probatorio de existencia de contrato de arrendamiento)
2º)"Por otro lado, si bien en este tipo de asuntos no se discute la propiedad del local, dada su naturaleza sumaria, el local alquilado está a nombre del apoderado de la empresa, pero quién le alquilo fue la empresa; entiendo que no hay problema puesto que arrendadora es la empresa que es quién acciona, estando legitimado para ello, y siendo suficiente."
Exacto. No haya nada que añadir.
3º) " Por otro lado, supongo que podría aportar un extracto de la contabilidad de la empresa en dónde se reflejen los movimientos de este cliente, pero al fin y al cabo no deja de ser un documento unilateral ¿ lo aportaríais?"
Si prevees que el arrendatario NO va a negar el hecho de que paga una renta sería conveniente que lo aportases para determinar la renta debida, la fecha de inicio del contrato y las cantidades debidas.
Finalmente, y para el caso de tener la certeza de que ninguna de las partes puede probar la existencia de un contrato de arrendamiento, optaría por el precario.
Un saludo.
Hola Jan.
Muchísimas gracias por tu detallada y extensa respuesta a mis cuestiones.
Aún no la he presentado, lo haré esta semana, ya que ha habido estos días otros asuntos más urgentes para esta misma empresa, pero sí he de hacerlo esta semana entrante sin falta.
Sobre lo que comentas, decir lo siguiente:
A) Sobre el contrato verbal.
En la actualidad el arrendatario lleva unos 3 años ocupando el local en cuestión. No hay recibos ni suministros a su nombre, como señalo únicamente tengo testigos, tanto de la forma en qué entraron en contacto las partes y la intención con qué lo hicieron, como de que se personaba en la oficina de la empresa a pagar las mensualidades.
Tampoco ha existido en este tiempo relación alguna entre arrendador y arrendatario a efectos de una posible reclamación.
B) Sobre la duración.
Nada se pactó como dije. Ahora bien el local ya estaba acondicionado, y sí se puede acreditar aproximadamente la fecha en que comenzó a ocuparlo en base a las testificales referidas.
C) Pago de la renta.
No se expedía recibo alguno. En cuanto a lo que apuntas, ¿ cómo puedo saber si el arrendatario lo incluía o no?
Sólo añadir ya que no puedo aportar tal extracto de contabilidad, ya que no lo hay.
En todo caso, sigo considerando que como dispongo de varias testigos conocedores de los hechos lo mejor es ir por la vía del desahucio por falta de pago de rentas.
¿ Cómo lo ves tú? ¿ Optarías por esa vía? Te agradezco mucho tu respuesta y tu interés.
Un afectuoso saludo,
Hola delmundo. Por los nuevos datos aportados creo que la opción del desahucio por impago de rentas acumulando acción de reclamación de las mismas no ofrece muchas garantías de éxito por 4 motivos:
1º) Sólo cuentas con la prueba testifical para probar la existencia del contrato de arrendamiento. Además tal testifical es de parte, es decir, empleados del propio arrendador.
Por lo tanto sería imprescindible que contaras con la testifical de terceros ajenos a los hechos.
2º) NO cuentas con ninguna prueba, aparte de la testifical a la que me refiero en el punto 1º, para determinar la renta que se venía abonando. Y determinarla es preciso para que prospere la acción de desahucio por impago de rentas.
Para determinar la renta tendrías instar previamente demanda de determinación de rentas, para lo cual precisarías poder probar la existencia de contrato de arrendamiento.Una vez que tuvieras sentencia en la que se determinara la renta tendrías que instar demanda de resolución de contrato por impago de rentas.
3º) Otro problema añadido es probar el periodo de tiempo de impago de rentas. Corresponde al Demandante probar el periodo y al demandado probar el pago.
4º) La única forma de probar la existencia de pago de rentas y la cuantía de la misma es la declaración tristestral del IVA, del IRPF y las Retenciones a cuenta(creo que es el modelo 080) del arrendatario durante este año y el anterior.
Dichas declaraciones las puedes conseguir mediante Dilegencia Preliminar. Sin embargo hay que contar con la posibilidad de que el arrendatario NO cumpliese con sus obligaciones tributarias.
Salvo mejor criterio.
Un saludo.
1º) Sólo cuentas con la prueba testifical para probar la existencia del contrato de arrendamiento. Además tal testifical es de parte, es decir, empleados del propio arrendador.
Por lo tanto sería imprescindible que contaras con la testifical de terceros ajenos a los hechos.
2º) NO cuentas con ninguna prueba, aparte de la testifical a la que me refiero en el punto 1º, para determinar la renta que se venía abonando. Y determinarla es preciso para que prospere la acción de desahucio por impago de rentas.
Para determinar la renta tendrías instar previamente demanda de determinación de rentas, para lo cual precisarías poder probar la existencia de contrato de arrendamiento.Una vez que tuvieras sentencia en la que se determinara la renta tendrías que instar demanda de resolución de contrato por impago de rentas.
3º) Otro problema añadido es probar el periodo de tiempo de impago de rentas. Corresponde al Demandante probar el periodo y al demandado probar el pago.
4º) La única forma de probar la existencia de pago de rentas y la cuantía de la misma es la declaración tristestral del IVA, del IRPF y las Retenciones a cuenta(creo que es el modelo 080) del arrendatario durante este año y el anterior.
Dichas declaraciones las puedes conseguir mediante Dilegencia Preliminar. Sin embargo hay que contar con la posibilidad de que el arrendatario NO cumpliese con sus obligaciones tributarias.
Salvo mejor criterio.
Un saludo.
Muchísimas gracias por vuestras respuestas.
Lo cierto es que, evidentemente dadas las circunstancias, nunca lo vi del todo claro, y cada vez menos, especialmente con las brillantes puntualizaciones del compañero Jan.
Jan, de todo lo que precisas deduzco que tú irías más bien por la vía del desahucio por precario, para intentar así la recuperación de la posesión del local.
A mí de esa posibilidad lo que más me preocupa es que de personarse el demandado en el procedimiento, cosa que dudo, pueda alegar la existencia del arrendamiento, si bien al no haber recibos, ni constancia del pago no pueda probar que efectivamente sí hizo el pago de algunas mensualidades.
¿ Cómo lo ves? Cada vez me plantea más incertidumbres este asunto.
Un saludo y gracias nuevamente,
Hola delmundo. En realidad yo no me inclino por ninguna de las dos opciones, sólo expreso mi opinión sobre los datos expuestos, correspondiendo al consultante que es quien tiene todos los datos, conoce a su cliente, conoce como puede actuar el eventual demandado,etc..(en este caso su) decidir qué acción es la mejor.
Dejando claro lo anterior en mi opinión creo que habría que intentar llegar a un acuerdo amistoso con el arrendatario para resolver el contrato de mutuo acuerdo(incluso consonando parte de la deuda)
Si lo anterior NO fuera posible se abririan 3 opciones más:
1º) Solicitar mediante Dilegencia Preliminar las declaraciones tristestrales del IVA, del IRPF y las Retenciones a cuenta. Si estas existieran, y teniendo en cuanta las dificultades expuestas en mi post anterior, interponer demanda de desahucio por impago de rentas acumulando acción de reclamación de las mismas.
La pongo en primer lugar por el tema de las cantidades adeudadas.
2º) Instar demanda de resolución de contrato por precario. Para ello debes estar segura de que el demandado NO alegará(y probará) la existencia de un contrato de arrendamiento.
La pongo en segundo lugar porque el único obstáculo es la actitud que pueda adoptar el demandado.
3º) Si ninguna de las anteriores ofrece garantías suficientes de éxito estudiar la viabilidad de una eventual demanda por expiración del término(plazo). En esta tienes a tu favor poder probar la fecha de inicio del contrato: " Nada se pactó como dije. Ahora bien el local ya estaba acondicionado, y sí se puede acreditar aproximadamente la fecha en que comenzó a ocuparlo en base a las testificales referidas." y su duración(si nada se pactó acudes al código Civil).
Para esta tercera opción sería preciso determinar la fecha de extinción y enviar requerimiento previo comunicando la voluntad de NO prorrogar el contrato.
Un saludo.
Dejando claro lo anterior en mi opinión creo que habría que intentar llegar a un acuerdo amistoso con el arrendatario para resolver el contrato de mutuo acuerdo(incluso consonando parte de la deuda)
Si lo anterior NO fuera posible se abririan 3 opciones más:
1º) Solicitar mediante Dilegencia Preliminar las declaraciones tristestrales del IVA, del IRPF y las Retenciones a cuenta. Si estas existieran, y teniendo en cuanta las dificultades expuestas en mi post anterior, interponer demanda de desahucio por impago de rentas acumulando acción de reclamación de las mismas.
La pongo en primer lugar por el tema de las cantidades adeudadas.
2º) Instar demanda de resolución de contrato por precario. Para ello debes estar segura de que el demandado NO alegará(y probará) la existencia de un contrato de arrendamiento.
La pongo en segundo lugar porque el único obstáculo es la actitud que pueda adoptar el demandado.
3º) Si ninguna de las anteriores ofrece garantías suficientes de éxito estudiar la viabilidad de una eventual demanda por expiración del término(plazo). En esta tienes a tu favor poder probar la fecha de inicio del contrato: " Nada se pactó como dije. Ahora bien el local ya estaba acondicionado, y sí se puede acreditar aproximadamente la fecha en que comenzó a ocuparlo en base a las testificales referidas." y su duración(si nada se pactó acudes al código Civil).
Para esta tercera opción sería preciso determinar la fecha de extinción y enviar requerimiento previo comunicando la voluntad de NO prorrogar el contrato.
Un saludo.
Jan, muchas gracias nuevamente.
La opción del precario la descarto por dos motivos: primero, porque entiendo que tal vez el arrendatario pudiera poder el arrendamiento, y segundo, porque implica toda renuncia a reclamación alguna sobre la renta.
De las dos que me quedan me estoy inclinando más por la resolución por expiración del plazo.
En este caso, dos cuestiones: por un lado el requerimiento previo que comentas entiendo que será suficiente enviarlo con, por ejemplo, un mes de anticipo, es decir, citar por ejemplo en el burofax como fecha de extinción el 01 de marzo y enviarlo con fecha 01 de febrero.
Por otro lado, cuando te refieres a sería preciso determinar la fecha de extinción, entiendes que sería suficiente con alegar que verbalmente nada se pactó sobre duración, que la renta se pagaba mensualmente, y que por tanto ha de acudirse al CC y por tanto el contrato se prorroga mensualmente. Ello apoyado en testificales que, insisto, es realmente el único medio de prueba con que cuento.
Muchas gracias nuevamente,
p.d.: igualmente agradezco a LEX44 su intervención y su apunte.
Hola delmundo. Voy a responder a tus intervenciones por orden de aparición:
1º)"De las dos que me quedan me estoy inclinando más por la resolución por expiración del plazo.
En este caso, dos cuestiones: por un lado el requerimiento previo que comentas entiendo que será suficiente enviarlo con, por ejemplo, un mes de anticipo, es decir, citar por ejemplo en el burofax como fecha de extinción el 01 de marzo y enviarlo con fecha 01 de febrero.
Por otro lado, cuando te refieres a sería preciso determinar la fecha de extinción, entiendes que sería suficiente con alegar que verbalmente nada se pactó sobre duración, que la renta se pagaba mensualmente, y que por tanto ha de acudirse al CC y por tanto el contrato se prorroga mensualmente. Ello apoyado en testificales que, insisto, es realmente el único medio de prueba con que cuento."
EXACTO, pero en orden inverso. Es decir, primero pruebas que NO se pactó duración alguna o, si es factible, que se pactó una duración de 3 años a contar desde la fecha X(que tendrás que probar con las testificales) - entre otras cosas porque esta opción es más creible -, y que se FIJÓ una renta MENSUAL de x euros.(tanto para duración determinada como para la indeterminada).
Entonces el contrato entró en la tácita reconducción civil PASADOS 3 AÑOS a contar desde la FECHA X pues NO hubo denuncia del contrato por ninguna de las partes. Así la duración del contrato es, como bien dices, "la renta se pagaba mensualmente, y que por tanto ha de acudirse al CC y por tanto el contrato se prorroga mensualmente". De esta forma es SUFICIENTE con que envíes el requerimiento dentro del mes de prórroga para que surta efectos al mes siguiente:" por ejemplo, un mes de anticipo, es decir, citar por ejemplo en el burofax como fecha de extinción el 01 de marzo y enviarlo con fecha 01 de febrero."
2º) "la solicitud vía diligencia preliminar entiendo que se ampararía en el art. 256.1.9º de la LEC."
No existe ningún 9º en el art 256 de la LEC. Yo estaba pensando en el 256.1.2º,aunque quizás no sea la vía mas adecuada.
Otra opción, tampoco exenta de dificultades, podría ser la que te ofrece el artículo 328 de la LEC(busca jurisprudencia sobre el mismo).
Un saludo.
1º)"De las dos que me quedan me estoy inclinando más por la resolución por expiración del plazo.
En este caso, dos cuestiones: por un lado el requerimiento previo que comentas entiendo que será suficiente enviarlo con, por ejemplo, un mes de anticipo, es decir, citar por ejemplo en el burofax como fecha de extinción el 01 de marzo y enviarlo con fecha 01 de febrero.
Por otro lado, cuando te refieres a sería preciso determinar la fecha de extinción, entiendes que sería suficiente con alegar que verbalmente nada se pactó sobre duración, que la renta se pagaba mensualmente, y que por tanto ha de acudirse al CC y por tanto el contrato se prorroga mensualmente. Ello apoyado en testificales que, insisto, es realmente el único medio de prueba con que cuento."
EXACTO, pero en orden inverso. Es decir, primero pruebas que NO se pactó duración alguna o, si es factible, que se pactó una duración de 3 años a contar desde la fecha X(que tendrás que probar con las testificales) - entre otras cosas porque esta opción es más creible -, y que se FIJÓ una renta MENSUAL de x euros.(tanto para duración determinada como para la indeterminada).
Entonces el contrato entró en la tácita reconducción civil PASADOS 3 AÑOS a contar desde la FECHA X pues NO hubo denuncia del contrato por ninguna de las partes. Así la duración del contrato es, como bien dices, "la renta se pagaba mensualmente, y que por tanto ha de acudirse al CC y por tanto el contrato se prorroga mensualmente". De esta forma es SUFICIENTE con que envíes el requerimiento dentro del mes de prórroga para que surta efectos al mes siguiente:" por ejemplo, un mes de anticipo, es decir, citar por ejemplo en el burofax como fecha de extinción el 01 de marzo y enviarlo con fecha 01 de febrero."
2º) "la solicitud vía diligencia preliminar entiendo que se ampararía en el art. 256.1.9º de la LEC."
No existe ningún 9º en el art 256 de la LEC. Yo estaba pensando en el 256.1.2º,aunque quizás no sea la vía mas adecuada.
Otra opción, tampoco exenta de dificultades, podría ser la que te ofrece el artículo 328 de la LEC(busca jurisprudencia sobre el mismo).
Un saludo.
Jan, muchísimas gracias, desde luego tu ayuda es una auténtica maravilla, desde aquí mi reconocimiento a tus conocimientos y la brillantez con que, a mi juicio, expones tus pareceres.
Sólo una cosa, cuando digo 256.1.9º me refiero a: " Por petición de las diligencias y averiguaciones que, para la protección de determinados derechos, prevean las correspondientes leyes especiales."
Aunque tal vez haya sido demasiado ligera esta apreciación mía, realmente ahora no caigo en ninguna ley especial que pudiera encajar aquí.
Un saludo y muchas gracias otra vez,
Os iré contando.
