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Desahucio y reclamación de rentas
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Desahucio y reclamación de rentas
Tengo un local alquilado a unos chavales. Me deben cuatro meses.
En el contrato solamente figuran tres chavales, pero lo usan unos veinte. Si les llevo a juicio para proceder al desahucio y reclamación de rentas ¿puedo demandarles a todos los que usan el local o solamente a los tres que figuran en el contrato?
La mayoría son estudiantes, alguno trabaja. En el caso de que la sentencia salga a mi favor ¿tengo posibilidades de cobrar?
En el contrato solamente figuran tres chavales, pero lo usan unos veinte. Si les llevo a juicio para proceder al desahucio y reclamación de rentas ¿puedo demandarles a todos los que usan el local o solamente a los tres que figuran en el contrato?
La mayoría son estudiantes, alguno trabaja. En el caso de que la sentencia salga a mi favor ¿tengo posibilidades de cobrar?
Los demandados serán los arrendatarios, esto es los tres que figuran en el contrato.
Si la sentencia es a tu favor y logras el desahucio además de abonarte los meses atrasados de la renta procederán al lanzamiento de los inquilinos, si no tienen liquidez acude con la sentencia al procedimiento de ejecución de sentencia y posterior embargo.
Si la sentencia es a tu favor y logras el desahucio además de abonarte los meses atrasados de la renta procederán al lanzamiento de los inquilinos, si no tienen liquidez acude con la sentencia al procedimiento de ejecución de sentencia y posterior embargo.
Hola Durga. Antes de interponer la demanda usted debe enviar a la dirección del local un Burofax con acuse de recibo indicando los meses que adeudan, la cuantía total, concediendo un plazo de 7 días para que la abonen y advertir que si no pagan en el plazo indicado usted ejercerá las acciones legales oportunas..
Si no pagan en el plazo indicado los pasos a seguir son los indicados por el Sr platon.
Reciba un cordial saludo.
Si no pagan en el plazo indicado los pasos a seguir son los indicados por el Sr platon.
Reciba un cordial saludo.
Hola Durga: A mi entender tienes dos opciones.
1.- Enviarles burofax reclamandoles los meses impagados. Si no te pagan presentar la demanda de desahucio y reclamación de las rentas debidas. De esta manera, si no te pagan en el plazo que le concedas en el burofax, evitas que puedan comparacer antes del juicio y pagarte, continuando asi el arrendamiento.
2.- Presentar directamente la demanda de desahución, reclamando igualmente las rentas. En este caso puede pagarte antes del jucio y evitar el desahucio.
Respecto al cobro de la renta si finalmente obtienes sentencia que ordena el desahucio y les condena ademas al pago de la cantidad adeudada(rentas vencidas a la presentación de la demanda se que se venzan durante la tramitación del procedimiento). Esta cantidad solo la podrás cobras si alguno de tus tres arrendatarios tiene bienes.
Esto quiere decir, que no debes presentar demanda de ejecución de la sentecia en reclamación de esa cantidad, mientras no te asegures de que tienen dinero para cobrar, ya que en tal caso no cobrarás y encima te costará el dinero.
Un saludo y espero haberte ayudado
1.- Enviarles burofax reclamandoles los meses impagados. Si no te pagan presentar la demanda de desahucio y reclamación de las rentas debidas. De esta manera, si no te pagan en el plazo que le concedas en el burofax, evitas que puedan comparacer antes del juicio y pagarte, continuando asi el arrendamiento.
2.- Presentar directamente la demanda de desahución, reclamando igualmente las rentas. En este caso puede pagarte antes del jucio y evitar el desahucio.
Respecto al cobro de la renta si finalmente obtienes sentencia que ordena el desahucio y les condena ademas al pago de la cantidad adeudada(rentas vencidas a la presentación de la demanda se que se venzan durante la tramitación del procedimiento). Esta cantidad solo la podrás cobras si alguno de tus tres arrendatarios tiene bienes.
Esto quiere decir, que no debes presentar demanda de ejecución de la sentecia en reclamación de esa cantidad, mientras no te asegures de que tienen dinero para cobrar, ya que en tal caso no cobrarás y encima te costará el dinero.
Un saludo y espero haberte ayudado
Hola. Lamento NO estar de acuerdo con las opiniones de los señores procuyelo y linterna por las siguientes razones:
1º). El envío del Burofax con acuse de recibo cumple 3 objetivos:
a) Que empiecen a computar los intereses por mora.(art 1.100 del C.C).
b) Que la parte demandada pueda ser condenada en Costas por Temeridad o mala fe.( art 395.2 LEC).
c) Cobrar una deuda sin necesidad de llegar a entablar un pleito que, por lo general, es largo y costoso.
Un cuarto objetivo PODRÍA ser EVITAR la enervación de la acción. Sin embargo ýo no hice tal recomendación en mi post por 2 motivos:
a) Desconozco si el Sr Durga desea o NO resolver el contrato de arrendamiento.
b) Porque el citado burofax debía ser redactado por un/a profesional de la abogacía para que constase la advertencia del art 22.4 LEC. Si dicha advertencia NO consta el arrendatario, aún cumpliendo los requisitos del art 22.4, PODRÍA enervar la acción. Hay abundante Jurisprudencia en este sentido.
2º) El procedimiento a seguir.
El Sr procuyelo aconseja NO enviar el burofax e interponer directamente Demanda de Resolución de contrato por impago de rentas vencidas y no satisfechas SIN acumular acción de reclamación de rentas, arguyendo que "aSI, CONSEGUIRAS ECHARLOS O BIEN COBRAR LO QUE ADEUDEN, SI ENERVAN LA ACCION."
Si se envía primero el burofax el Sr Durga podría conseguir cobrar la deuda sin necesidad de entablar demanda y, si optara por incluir el citado art 22.4, conseguir tanto la resolución del contrato como evitar la enervación de la acción.
Por otro laso, si el Burofax(sin el art 22.4 LEC) NO consiguiese el objetivo c) anteriormente citado, en mi opinión sería mejor interponer Demanda de Resolución de contrato por impago de rentas vencidas y no satisfechas ACUMULANDO acción de reclamación de rentas. La razón principal es que se seguiría tramitando por el Juicio Verbal y NO sería necesario entablar posteriormente otro procedimiento para Reclamar las rentas NO satisfechas.
Por otro lado el Sr linterna aconseja "Enviarles burofax reclamandoles los meses impagados. Si no te pagan presentar la demanda de desahucio y reclamación de las rentas debidas. De esta manera, si no te pagan en el plazo que le concedas en el burofax, evitas que puedan comparacer antes del juicio y pagarte, continuando asi el arrendamiento.". ÚNICAMENTE será así si en el citado burofax se hace mención expresa al art 22.4 LEC y se dejan transcurrir 2 meses ANTES de interponer la demanda. SI no se inclluye el art 22.4 el arrendatario, aún no pagando en el plazo concedido, PODRÁ enervar la acción.
Un saludo.
1º). El envío del Burofax con acuse de recibo cumple 3 objetivos:
a) Que empiecen a computar los intereses por mora.(art 1.100 del C.C).
b) Que la parte demandada pueda ser condenada en Costas por Temeridad o mala fe.( art 395.2 LEC).
c) Cobrar una deuda sin necesidad de llegar a entablar un pleito que, por lo general, es largo y costoso.
Un cuarto objetivo PODRÍA ser EVITAR la enervación de la acción. Sin embargo ýo no hice tal recomendación en mi post por 2 motivos:
a) Desconozco si el Sr Durga desea o NO resolver el contrato de arrendamiento.
b) Porque el citado burofax debía ser redactado por un/a profesional de la abogacía para que constase la advertencia del art 22.4 LEC. Si dicha advertencia NO consta el arrendatario, aún cumpliendo los requisitos del art 22.4, PODRÍA enervar la acción. Hay abundante Jurisprudencia en este sentido.
2º) El procedimiento a seguir.
El Sr procuyelo aconseja NO enviar el burofax e interponer directamente Demanda de Resolución de contrato por impago de rentas vencidas y no satisfechas SIN acumular acción de reclamación de rentas, arguyendo que "aSI, CONSEGUIRAS ECHARLOS O BIEN COBRAR LO QUE ADEUDEN, SI ENERVAN LA ACCION."
Si se envía primero el burofax el Sr Durga podría conseguir cobrar la deuda sin necesidad de entablar demanda y, si optara por incluir el citado art 22.4, conseguir tanto la resolución del contrato como evitar la enervación de la acción.
Por otro laso, si el Burofax(sin el art 22.4 LEC) NO consiguiese el objetivo c) anteriormente citado, en mi opinión sería mejor interponer Demanda de Resolución de contrato por impago de rentas vencidas y no satisfechas ACUMULANDO acción de reclamación de rentas. La razón principal es que se seguiría tramitando por el Juicio Verbal y NO sería necesario entablar posteriormente otro procedimiento para Reclamar las rentas NO satisfechas.
Por otro lado el Sr linterna aconseja "Enviarles burofax reclamandoles los meses impagados. Si no te pagan presentar la demanda de desahucio y reclamación de las rentas debidas. De esta manera, si no te pagan en el plazo que le concedas en el burofax, evitas que puedan comparacer antes del juicio y pagarte, continuando asi el arrendamiento.". ÚNICAMENTE será así si en el citado burofax se hace mención expresa al art 22.4 LEC y se dejan transcurrir 2 meses ANTES de interponer la demanda. SI no se inclluye el art 22.4 el arrendatario, aún no pagando en el plazo concedido, PODRÁ enervar la acción.
Un saludo.
Reitero lo dicho.
Si lo que pretendes es cobrar lo que te adeuden, lo mas seguro (hablas de chavales) es que no cobres nada de lo que te adeuden por que no tendran solvencia.
De manera que, repito, vete al desahucio directamente que recuperaras ante tu local y cuanto mas tardes mas tiempo estaras sin cobrar.
El buro fax solo sirve para que no te enerven la accion, pero tienes que esperar dos meses para interponer la demanda. Dos meses que no te pagaran las rentas y despues tendras que interponer demanda y los meses seguiran contando sin pagarte hasta el lanzamiento.
Hazme caso, interpon cuanto antes la demanda de juicio de desahucio solo, sin reclamar rentas.
Saludos
Si lo que pretendes es cobrar lo que te adeuden, lo mas seguro (hablas de chavales) es que no cobres nada de lo que te adeuden por que no tendran solvencia.
De manera que, repito, vete al desahucio directamente que recuperaras ante tu local y cuanto mas tardes mas tiempo estaras sin cobrar.
El buro fax solo sirve para que no te enerven la accion, pero tienes que esperar dos meses para interponer la demanda. Dos meses que no te pagaran las rentas y despues tendras que interponer demanda y los meses seguiran contando sin pagarte hasta el lanzamiento.
Hazme caso, interpon cuanto antes la demanda de juicio de desahucio solo, sin reclamar rentas.
Saludos
Hola a todos.
Doy mi opinión porque en otro post Jan me lo ha pedido, pero a la vista de vuestras intervenciones con algunos errores que posteriormente han sido salvados por los demás intervinientes como el cometido por linterna al decir que le da un plazo de 7 días y eso evitaría la enervación, salvado por Jan en el que con acierto dice que hay que notificarle con dos meses y especificarle el importe de los meses que adeuda a fin de evitar la enervación porque si no se hace así no produce sus efectos la notificación.
Pues como digo, el asunto tiene poco interés, se trata más bien de enfocar el procedimiento según los deseos del arrendador. Aquí se len han dado la solución y que el arrendador decida lo que mas le interese, es decir, si notificarle con 2 meses de antelación para evitar la enervación o si por el contrario ejercitar directamente la acción de desahucio por falta de pago acumulada a la reclamación de rentas, o solo ejercitar el desahucio etc etc. Lo que si esta claro es que el arrendador no cobrara las rentas si los chicos no tienen ingresos económicos.
Yo particularmente expondría al arrendador las opciones y que elija pero no alcanzo a ver donde esta la dificultad jurídica en esta consulta. Si alguno de vosotros ve donde esta la dificultad que lo exponga e intentare con mejor o peor acierto dar mi opinión, pero insisto en que la cuestión es mas práctica a efectos de los intereses del arrendador y como en la consulta no dice que es lo que le interesa si el lanzamiento, cobrar las rentas y que sigan en el local pues de poco vale que yo me pronuncie.
Un saludo
Doy mi opinión porque en otro post Jan me lo ha pedido, pero a la vista de vuestras intervenciones con algunos errores que posteriormente han sido salvados por los demás intervinientes como el cometido por linterna al decir que le da un plazo de 7 días y eso evitaría la enervación, salvado por Jan en el que con acierto dice que hay que notificarle con dos meses y especificarle el importe de los meses que adeuda a fin de evitar la enervación porque si no se hace así no produce sus efectos la notificación.
Pues como digo, el asunto tiene poco interés, se trata más bien de enfocar el procedimiento según los deseos del arrendador. Aquí se len han dado la solución y que el arrendador decida lo que mas le interese, es decir, si notificarle con 2 meses de antelación para evitar la enervación o si por el contrario ejercitar directamente la acción de desahucio por falta de pago acumulada a la reclamación de rentas, o solo ejercitar el desahucio etc etc. Lo que si esta claro es que el arrendador no cobrara las rentas si los chicos no tienen ingresos económicos.
Yo particularmente expondría al arrendador las opciones y que elija pero no alcanzo a ver donde esta la dificultad jurídica en esta consulta. Si alguno de vosotros ve donde esta la dificultad que lo exponga e intentare con mejor o peor acierto dar mi opinión, pero insisto en que la cuestión es mas práctica a efectos de los intereses del arrendador y como en la consulta no dice que es lo que le interesa si el lanzamiento, cobrar las rentas y que sigan en el local pues de poco vale que yo me pronuncie.
Un saludo
Muchísimas gracias a todos.
Otra duda: en el supuesto de que les lleve a juicio por desahucio y reclamación de rentas y el juez me dé la razón, aunque ahora no tengan bienes para embargar, si dentro de dos años (por ejemplo) me entero de que tienen algo susceptible de ser embargado ¿se ejecutaría el embargo?
Otra duda: en el supuesto de que les lleve a juicio por desahucio y reclamación de rentas y el juez me dé la razón, aunque ahora no tengan bienes para embargar, si dentro de dos años (por ejemplo) me entero de que tienen algo susceptible de ser embargado ¿se ejecutaría el embargo?
