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Discrepancia en una parcelación entre el registro y realidad.
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Discrepancia en una parcelación entre el registro y realidad.
Buenos días, tengo la oportunidad de comprar un suelo urbano, pero está en una situación irregular, por lo que me gustaría saber antes de nada si existe una posible solución o no.
El caso es que la parcela, procede de una segregación de una finca inicial de 2600m2 con vivienda, la cual se presentó al ayuntamiento y se hizo de acuerdo al planeamiento para que quedaran 2 fincas urbanas (la parcela mínima ha de ser de 1000m2) de 1200m2 una y de 1400m2 otra que albergaría la vivienda primitiva, y así se hizo en escritura pública y ante el registro de la propiedad. El problema viene cuando en la realidad no se adecuó al proyecto de segregación y se hizo físicamente de manera diferente, resultando 2 fincas de 1700m2 una con vivienda, y 900m2 otra.
La de 1700m2 con vivienda se vendió a otro propietario distinto del que hizo la segregación, y la otra se me ofreció la compra pero el ayuntamiento me dice que no podría edificar al no tener lo 1000m2 de parcela mínima.
Consulto en el registro y notaría la escritura pública, y en ambos casos aparece como que tiene 1200m2, y en el plano de la escritura aparece con el cierre diferente a la realidad e "invadiendo" la parcela con la vivienda que ya fue vendida.
El nuevo propietario no quiere saber nada y dice que la compró así, y que por supuesto no va a modificar el cierre para adecuarse a la parcelación aprobada por el ayuntamiento y reflejada en escritura pública y ante el registro de la propiedad, ya que saldría perjudicado.
Entonces, me encuentro que por un lado, según el registro y notaría tendría una finca de 1200m2 tal y como aprobó el ayuntamiento en el proyecto de parcelación la cual se podría edificar, y por otro con la realidad, que sería una finca de 900m2 con un cierre diferente al marcado en el plano, y no edificable según el ayuntamiento por no cumplir la parcela mínima (1000m2) y no haberse adaptado al proyecto de parcelación aprobado.
¿Existiría por tanto alguna posible solución?
El caso es que la parcela, procede de una segregación de una finca inicial de 2600m2 con vivienda, la cual se presentó al ayuntamiento y se hizo de acuerdo al planeamiento para que quedaran 2 fincas urbanas (la parcela mínima ha de ser de 1000m2) de 1200m2 una y de 1400m2 otra que albergaría la vivienda primitiva, y así se hizo en escritura pública y ante el registro de la propiedad. El problema viene cuando en la realidad no se adecuó al proyecto de segregación y se hizo físicamente de manera diferente, resultando 2 fincas de 1700m2 una con vivienda, y 900m2 otra.
La de 1700m2 con vivienda se vendió a otro propietario distinto del que hizo la segregación, y la otra se me ofreció la compra pero el ayuntamiento me dice que no podría edificar al no tener lo 1000m2 de parcela mínima.
Consulto en el registro y notaría la escritura pública, y en ambos casos aparece como que tiene 1200m2, y en el plano de la escritura aparece con el cierre diferente a la realidad e "invadiendo" la parcela con la vivienda que ya fue vendida.
El nuevo propietario no quiere saber nada y dice que la compró así, y que por supuesto no va a modificar el cierre para adecuarse a la parcelación aprobada por el ayuntamiento y reflejada en escritura pública y ante el registro de la propiedad, ya que saldría perjudicado.
Entonces, me encuentro que por un lado, según el registro y notaría tendría una finca de 1200m2 tal y como aprobó el ayuntamiento en el proyecto de parcelación la cual se podría edificar, y por otro con la realidad, que sería una finca de 900m2 con un cierre diferente al marcado en el plano, y no edificable según el ayuntamiento por no cumplir la parcela mínima (1000m2) y no haberse adaptado al proyecto de parcelación aprobado.
¿Existiría por tanto alguna posible solución?
Si, buscarse un abogado e ir al juzgado, ya que el vecino no está dispuesto a ceder; sería él quien debería denunciar al que le vendió la parcela, pero conviene no mezclar las cosas.
Si es tal como lo explica, la razón está de su parte y además le han perjudicado al convertir su parcela en un huerto de patatas (por decir algo), sin validez para construir, con el consiguiente perjuicio económico. Si Ud. intentara venderla, tendría problemas, salvo que la venda como un patatal. Yo no me lo pensaría, pues el perjuicio económico es brutal.
Si es tal como lo explica, la razón está de su parte y además le han perjudicado al convertir su parcela en un huerto de patatas (por decir algo), sin validez para construir, con el consiguiente perjuicio económico. Si Ud. intentara venderla, tendría problemas, salvo que la venda como un patatal. Yo no me lo pensaría, pues el perjuicio económico es brutal.
Gracias por la respuesta. Aclarar que todavía no he comprado la finca, simplemente se me ha ofrecido poniendo en mi conocimiento que estaba en una situación irregular, y tras indagar con el vendedor, ayuntamiento y registro, me encuentro con que esa es la situación en la que está.
Y por lo que comentas, la única solución es ir a por el vecino, y éste a su vez a por el vendedor primitivo, para llegar, y esta es mi pregunta, ¿a qué punto?, ¿a hacer la parcelación de acuerdo al proyecto?, y en ese caso, ¿el vecino no podría alegar que compró así, y así se queda?, ¿estaría obligado a adecuarse al proyecto de parcelación aunque hubiese comprado con una parcelación diferente?, ¿qué responsabilidad tendría el vendedor inicial?, ¿debería indemnizar a ambos, al vecino, a ninguno...?
Mi idea si la comprase sería hacer una vivienda, pero si eso conlleva entrar en una guerra farragosa con mi futurible vecino, y como daño colateral llevarnos por delante al vendedor primitivo, no sé si me compensaría mentalmente, de ahí mis dudas.
Y por lo que comentas, la única solución es ir a por el vecino, y éste a su vez a por el vendedor primitivo, para llegar, y esta es mi pregunta, ¿a qué punto?, ¿a hacer la parcelación de acuerdo al proyecto?, y en ese caso, ¿el vecino no podría alegar que compró así, y así se queda?, ¿estaría obligado a adecuarse al proyecto de parcelación aunque hubiese comprado con una parcelación diferente?, ¿qué responsabilidad tendría el vendedor inicial?, ¿debería indemnizar a ambos, al vecino, a ninguno...?
Mi idea si la comprase sería hacer una vivienda, pero si eso conlleva entrar en una guerra farragosa con mi futurible vecino, y como daño colateral llevarnos por delante al vendedor primitivo, no sé si me compensaría mentalmente, de ahí mis dudas.
Verá, creo que no deben complicarse tanto las cosas.
El que le quiere vender, es quien tiene que poner una denucia al vecino (sea quien sea y cuando haya sido, da igual), pues puede demostrar mediante escritura pública y planos de adecuación al planeamiento urbanístico del ayuntamiento y aprobada la segregación según la licencia (que existe) además.
Se puede demostrar sin dudas, que se ha apropiado de parte de su terreno. El que compró, tonto del todo no es, sabe perfectamente lo que ha comprado, porque lo tiene que poner en su escritura y en el catastro de su parcela.
Quien indemniza a quien, no es su problema, para eso está la justicia.
También en el ayuntamiento debe aparecer el proyecto de edificación del vecino, donde aparecerá la superficie de parcela, pero eso no es tan importante, como justificar mediante escritura, planos, licencia, ficha catastral, etc. la ocupación ilegal, apropiación indebida, atropello, llámelo como quiera, pero el que pretende venderle debe solucionarlo y no Ud., salvo que en ello vaya una importante rebaja del precio...¿...?.
El que le quiere vender, es quien tiene que poner una denucia al vecino (sea quien sea y cuando haya sido, da igual), pues puede demostrar mediante escritura pública y planos de adecuación al planeamiento urbanístico del ayuntamiento y aprobada la segregación según la licencia (que existe) además.
Se puede demostrar sin dudas, que se ha apropiado de parte de su terreno. El que compró, tonto del todo no es, sabe perfectamente lo que ha comprado, porque lo tiene que poner en su escritura y en el catastro de su parcela.
Quien indemniza a quien, no es su problema, para eso está la justicia.
También en el ayuntamiento debe aparecer el proyecto de edificación del vecino, donde aparecerá la superficie de parcela, pero eso no es tan importante, como justificar mediante escritura, planos, licencia, ficha catastral, etc. la ocupación ilegal, apropiación indebida, atropello, llámelo como quiera, pero el que pretende venderle debe solucionarlo y no Ud., salvo que en ello vaya una importante rebaja del precio...¿...?.
