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División de cosa común (del usufructo) o deshaucio por precario?

4 Comentarios
 
División de cosa común (del usufructo) o deshaucio por precario?
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24/11/2008 10:37
Hola, a ver cómo resolveríais este asunto:

Una persona tiene un 30 % del usufructo de una vivienda, y está haciendo uso de ella.

Otra persona tiene el resto del usufructo, el 70%, más toda la nuda propiedad, pero no está haciendo uso de ella.

Esta segunda persona quiere hacer uso de su parte de la vivienda, pero la otra no le deja.

Le ofrece un dinero por el valor del usufructo a la primera persona, pero ésta no acepta. Ni quiere comprar el resto del usufructo, ni quiere vender el suyo. Sólo quiere utilizar la vivienda al 100%.

¿Qué acción veís más correcta?

- ¿División de cosa común (del usufructo)?
- ¿Deshaucio por precario?
- ¿Enriquecimiento injusto?
- ¿Reivindicatoria?
- ¿Interdicto de recobrar?
- ¿Alguna otra?

Gracias y un saludo.
perfil
25/11/2008 21:08

Hola Dark Satan,

Interesante cuestión.

Por partes:

1. Entiendo que no es posible argumentar el precario. No nos encontramos en una finca cedida "sin pagar merced" o por mera liberalidad que es la característica del precario. Si tiene título de uso y disfrute.


2. Nos encontramos en la situación en que un sujeto ostenta el 70% de la plena propiedad y el 30% de la nuda propiedad restante, y otro sujeto el 30% del usufructo restante. Por tanto, una situación de "comunidad de usufructuarios" que entiendo se rige por las normas generales de la comunidad de bienes.

Por tanto sería de aplicación el artículo 394: "Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho."

Consecuentemente, si el titular del 30% del usufructo vive en exclusiva en la casa está infringiendo dicho artículo en tanto que tiene derecho al uso del 30% de la cosa, y no al 100%.

Concluyendo, y dado que el usufructo solo se puede extinguir pos causas tasadas (513, y no entra la división de cosa común), creo que las pretensiones admisibles son: 1) que se el condene al desalojo de la vivienda para su puesta en alquiler, repartiéndose el fruto de acuerdo a la cuota; o en su defecto 2) al ser ya la vivienda habitual de la usufructuaria, y dado que tiene derecho a usarla en proporción a su cuota, que se le condene al pago del 70% de la renta habitual de una vivienda similar de la zona.

Voy a estudiar un poco más el tema a ver si encuentro otra solución.

Un saludo.
perfil
28/11/2008 17:23
Hola,

Otra pretensión que creo factible es la de condena al desalojo y puesta a disposición de la comunidad en cumplimiento de la decisión de la mayoría.

Quizá te interese echarle un vistazo a:

Interesante: Tribunal Superior de Justicia de Aragón (Sala de lo Civil y Penal, Sección 1ª). Sentencia de 8 marzo 2005 RJ20052531

Tribunal Supremo (Sala de lo Civil). Sentencia núm. 354/1999 de 30 abril RJ19993423

Y en particular a Tribunal Supremo (Sala de lo Civil). Sentencia núm. 176/1996 de 4 marzo J19961994 :

"Las dificultades prácticas del artículo 394, en caso de disconformidad, son obviadas cuando en el artículo 399 concede a cada condómino la propiedad de los «frutos y utilidades que le correspondan», e instituye en el 398 la voluntad mayoritaria para lo relativo a la administración y mejor disfrute, de modo que a falta de acuerdo unánime es imperativo el que adopta la mayoría, y el legislador reserva al menor participe los derechos del artículo 399, a controlar los actos y acuerdos mayoritarios, con rendiciones de cuentas e, incluso, impugnar judicialmente los acuerdos de la mayoría si ocasionan graves perjuicios a los intereses de la comunidad, y a exigir, en su caso, el nombramiento de un administrador judicial, desposeyendo a los mayoritarios de su cualidad de administradores, artículo 398, párrafo 3.º"

"«Si bien el artículo 394 del Código Civil no condiciona el uso de la cosa común por cada condueño nada más que a que dicho uso no impida a los copartícipes usarla según su derecho, lo que, en principio, implica un uso solidario y no en función de la cuota indivisa de cada uno, ello no puede entenderse de modo absoluto y para todo supuesto, sino que será siempre que lo permita la naturaleza de la cosa común, lo que no ocurre cuando, como en el caso a que se refiere este recurso, se trate de una vivienda o chalet, pues el uso indiscriminado y promiscuo del mismo por todos los condueños (que, además, están enemistados), aunque sea con carácter temporal hasta que se lleve a efecto la disolución de la comunidad, supondría la creación de una fuente previsible de conflictos y discordias, que ninguna norma jurídica puede propiciar o fomentar». "


Te las puedo pasar si las necesitas.
perfil
01/12/2008 15:19
Pepu, muchas gracias por tu colaboración, el asunto es interesante, y le sigo dando vueltas.

Eso lo veo compatible con la exigencia de una indemnización por no poder utilizar el bien mientras está ocupado, cuyo fundamento pueda estar en el "enriquecimiento injusto", ¿no?

Ya te contaré cómo va saliendo el caso.

Un saludo.
perfil
ive
18/04/2012 20:54
creo que mi consulta es sencilla.
he estado viviendo con el padre de mis hijos 17 años, se adquirio una vivienda, que desde hace 15 años es de mi propiedad al 100%, el individuo me puso una denuncia solicitanto la casa como vivienda familiar y perdi todos los juicios, y desde el año 2006 aproximadamente vive en mi casa con mis hijos y yo me he tenido que buscar la vida. mis hijos los dos ya son mayores de edad y quiero que este señor abandome mi casa y yo poder disfrutar de mi propiedad que para eso la estoy pagando. por cierto todos los impuestos de la casa los abono yo. gracias por adelantado

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