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Divorcio y extincion condominio
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Viendo 1 - 20 de 28 comentarios
Tengo una cliente que quiere divorciarse de mutuo acuerdo. Tienen un piso en comun en gananciales, y han llegado al acuerdo de que se lo quede ella en su totalidad y pague las cuotas del prestamo. es una extincion de condominio?se puede poner en el convenio regulador?es necesaria liquidacion en el propio convenio para que lo acepten?
Es un tema en el que estoy muy muy verde...
Es un tema en el que estoy muy muy verde...
Buenos dias,
Si el piso es en gananciales, es decir, comprado durante el matrimonio, puedes liquidarlo en el mismo convenio regulador, de hecho es lo más conveniente porque te ahorras gastos. Tu haces de "Notario". Posteriormente cuando ya lo tengas homologado del Juzgado debes inscribirlo en el Registro de la Propiedad correspondiente con el consiguiente gasto que ocasiona. Pero no olvides primero liquidar impuestos, que según que comunidad autonoma sea puede estar exento, pasarlo por oficina liquidadora y por plusvalia del ayuntamiento.
Si el piso es en gananciales, es decir, comprado durante el matrimonio, puedes liquidarlo en el mismo convenio regulador, de hecho es lo más conveniente porque te ahorras gastos. Tu haces de "Notario". Posteriormente cuando ya lo tengas homologado del Juzgado debes inscribirlo en el Registro de la Propiedad correspondiente con el consiguiente gasto que ocasiona. Pero no olvides primero liquidar impuestos, que según que comunidad autonoma sea puede estar exento, pasarlo por oficina liquidadora y por plusvalia del ayuntamiento.
a ver, no es una extincion de condominio, sino una liquidacion de gananciales:
SEXTA.- La sociedad de gananciales está integrada por los siguientes bienes, derechos y obligaciones:
ACTIVO
1.- VIVIENDA UNIFAMILIAR … aquí debes introducir la descripción de la vivienda. Está en la escritura.
INSCRIPCIÓN.- Inscrita en el Registro de la Propiedad de …, en el tomo …, libro … de ….., folio …., finca nº …. Estos datos también constan en la escritura, a continuación de la descripción.
Valorada en XX euros. El valor que le deis.
Asciende el activo a un total de XXX euros
PASIVO
5.- Hipoteca a favor de …entidad bancaria…, que grava la vivienda sita en …., C/ ….., siendo el capital pendiente de amortizar de …..euros
Asciende el pasivo a un total de …. euros
Por tanto, el valor líquido de los bienes inventariados, descontado su pasivo asciende a la cantidad de ….. euros, por lo que corresponde a cada cónyuge la cantidad de ….. euros.
Don ….. y Doña …… declaran disuelta su sociedad de gananciales que estaba subsistente hasta el momento y no habiéndose liquidado previamente, lo llevan a efecto a continuación y en pago de dichos haberes se procede a las siguientes adjudicaciones:
ADJUDICACIÓN A DON ………
El Sr. ……… se adjudica el pleno dominio del bien inventariado bajo el números 1 por su valor de ….. euros y asume en exclusiva la obligación de pago del préstamo hipotecario reseñado en el número 1 del inventario por su importe de …. euros.
Importa el total adjudicado al esposo la cantidad de 0,00 euros.
ADJUDICACIÓN A DOÑA ….
La Sra. …. se no adjudica ni activo ni pasivo.
Importa el total adjudicado a la esposa la cantidad de 0,00 €
Mira, si el valor de la vivienda es igual al valor de la hipoteca, se quedan a 0,00 por lo cual no hay excesos ni nada que es lo que deberías hacer. Pero en el caso de que sea imposible cuadrar puedes decir “ Para equilibrar la diferencia de lotes, ante la indivisibilidad de la única vivienda habida en la sociedad de gananciales, la Sra. …deberá compensar al Sr. …. con la cantidad de XXX euros. Esta cantidad se obliga a entregarsela en el plazo máximo de 10 meses desde la fecha del presente documento o como se acuerde claro está.
Mirate la ley porque en caso de excesos por imposibilidad de dividir la vivienda y compensando en dinero aquí está exento” (comunidad valenciana)
ahi tienes un ejemplo chachi, espero que te sirva de ayuda
SEXTA.- La sociedad de gananciales está integrada por los siguientes bienes, derechos y obligaciones:
ACTIVO
1.- VIVIENDA UNIFAMILIAR … aquí debes introducir la descripción de la vivienda. Está en la escritura.
INSCRIPCIÓN.- Inscrita en el Registro de la Propiedad de …, en el tomo …, libro … de ….., folio …., finca nº …. Estos datos también constan en la escritura, a continuación de la descripción.
Valorada en XX euros. El valor que le deis.
Asciende el activo a un total de XXX euros
PASIVO
5.- Hipoteca a favor de …entidad bancaria…, que grava la vivienda sita en …., C/ ….., siendo el capital pendiente de amortizar de …..euros
Asciende el pasivo a un total de …. euros
Por tanto, el valor líquido de los bienes inventariados, descontado su pasivo asciende a la cantidad de ….. euros, por lo que corresponde a cada cónyuge la cantidad de ….. euros.
Don ….. y Doña …… declaran disuelta su sociedad de gananciales que estaba subsistente hasta el momento y no habiéndose liquidado previamente, lo llevan a efecto a continuación y en pago de dichos haberes se procede a las siguientes adjudicaciones:
ADJUDICACIÓN A DON ………
El Sr. ……… se adjudica el pleno dominio del bien inventariado bajo el números 1 por su valor de ….. euros y asume en exclusiva la obligación de pago del préstamo hipotecario reseñado en el número 1 del inventario por su importe de …. euros.
Importa el total adjudicado al esposo la cantidad de 0,00 euros.
ADJUDICACIÓN A DOÑA ….
La Sra. …. se no adjudica ni activo ni pasivo.
Importa el total adjudicado a la esposa la cantidad de 0,00 €
Mira, si el valor de la vivienda es igual al valor de la hipoteca, se quedan a 0,00 por lo cual no hay excesos ni nada que es lo que deberías hacer. Pero en el caso de que sea imposible cuadrar puedes decir “ Para equilibrar la diferencia de lotes, ante la indivisibilidad de la única vivienda habida en la sociedad de gananciales, la Sra. …deberá compensar al Sr. …. con la cantidad de XXX euros. Esta cantidad se obliga a entregarsela en el plazo máximo de 10 meses desde la fecha del presente documento o como se acuerde claro está.
Mirate la ley porque en caso de excesos por imposibilidad de dividir la vivienda y compensando en dinero aquí está exento” (comunidad valenciana)
ahi tienes un ejemplo chachi, espero que te sirva de ayuda
Muchisisimas gracias!!! de verdad. Una duda, entonces si se puede hacer como liquidacion de gananciales, lo de la extincion de condominio a que serefiere, porque la clienta vino diciendome que en el banco le habian dicho que en el divorcio pidiera eso, una extincion de condominio, que al ser por sentencia no pagaria gastos de notaria ni impuestos y que seria la mejor opcion...
Si claro, es exactamente esto que te acabo de pasar pero lo confunden de nombre. se llama liquidacion de gananciales cuando se hace por sentencia.
mira, la extincion de condominio es cuando hay separacion de bienes o de dos personas sin relacion conyugal. aqui, para separar el bien, hay que ir a Notaria, pagar el 1% del valor de la vivienda, y al registro. con los gastos de cada profesional. entonces, tu explicale a tu cliente que se ahorra mas de 2000 euros asi, y le podrás cobrar por la liquidacion.
de todas formas, por la experiencia los bancos, es decir, sus directores etc, no tienen ni idea de casi nada.
importante a tener en cuenta. aunque tu liquides los gananciales y se quede uno con la vivienda y el prestamo y se inscriba en el registro no significa que ante el impago de las cuotas del prestamo el banco reclame a ambos. por lo tanto tienen que hablar con el banco para que lebere del prestamo al que no se la queda.
cuando inscribes la sentencia y convenio en el registro de la propiedad esto prevalece sobre la escritura que tienen de compraventa. Ves, te ahorras el Notario.
mira, la extincion de condominio es cuando hay separacion de bienes o de dos personas sin relacion conyugal. aqui, para separar el bien, hay que ir a Notaria, pagar el 1% del valor de la vivienda, y al registro. con los gastos de cada profesional. entonces, tu explicale a tu cliente que se ahorra mas de 2000 euros asi, y le podrás cobrar por la liquidacion.
de todas formas, por la experiencia los bancos, es decir, sus directores etc, no tienen ni idea de casi nada.
importante a tener en cuenta. aunque tu liquides los gananciales y se quede uno con la vivienda y el prestamo y se inscriba en el registro no significa que ante el impago de las cuotas del prestamo el banco reclame a ambos. por lo tanto tienen que hablar con el banco para que lebere del prestamo al que no se la queda.
cuando inscribes la sentencia y convenio en el registro de la propiedad esto prevalece sobre la escritura que tienen de compraventa. Ves, te ahorras el Notario.
aaaam ahora ya si!!, lo entiendo, esque no veas la cara que se te queda cuando vienen clientes ya con ideas predefinidas de lo que quieren y yo no lo veo nada claro. Pero me ha quedado muy claro tu explicacion.
En mi caso, es la mujer la que se queda el piso, la hipoteca y los hijos, el marido el coche, con lo que supongo habra algun desequilibrio. A pesar de ello me dijeron muy clarito que ni ella quiere pension compensatoria, si de alimentos, claro, ni se quieren reclamar ningun dinero por el piso, ambos estan deacuerdo en ello. (al marido le ha tocado una casa en herencia hace unos meses y quiere olvidarse de prestamos).
Seria posible ese acuerdo y es indispensable compensar el exceso...
Gracias Rosam, por tus respuestas
En mi caso, es la mujer la que se queda el piso, la hipoteca y los hijos, el marido el coche, con lo que supongo habra algun desequilibrio. A pesar de ello me dijeron muy clarito que ni ella quiere pension compensatoria, si de alimentos, claro, ni se quieren reclamar ningun dinero por el piso, ambos estan deacuerdo en ello. (al marido le ha tocado una casa en herencia hace unos meses y quiere olvidarse de prestamos).
Seria posible ese acuerdo y es indispensable compensar el exceso...
Gracias Rosam, por tus respuestas
pues bien, ya poseo los datos economicos.
Por un lado un coche de 15400 euros que se adjudica el marido.
Por otro la casa, hipotecada por 114000 euros, pendiente de amortizar en 104273 euros y una tasacion de 1560275 euros. este bien se lo adjudica la mujer, que pasa a ser su unica titular haciendose cargo de las cuotas del prestamo.
No quieren ninguna compensacion de ningun tipo, a excepcion de la pension alimenticia claro.
Con estos datos, como seria la liquidacion de gananciales??
Por un lado un coche de 15400 euros que se adjudica el marido.
Por otro la casa, hipotecada por 114000 euros, pendiente de amortizar en 104273 euros y una tasacion de 1560275 euros. este bien se lo adjudica la mujer, que pasa a ser su unica titular haciendose cargo de las cuotas del prestamo.
No quieren ninguna compensacion de ningun tipo, a excepcion de la pension alimenticia claro.
Con estos datos, como seria la liquidacion de gananciales??
que valor le puedes dar a la vivienda? por cuanto se han puesto de acuerdo en valorarla? y en caso de no haberlo hecho, si no que no quieran nada el uno del otro por los bienes, hay un minimo para que hacienda no te revise. es el valor catastral (el que sale en el ultimo IBI multiplicado por el coeficiente multiplicador del municipio donde estes. si no te aclaras, llama al ayuntamiento y preguntalo.
a ver,
ese valor es el mínimo por el que deberiais de partir. es decir, podeis poner más valor, pero si poneis menos hacienda considerará que se está vendiendo por debajo y os revisará. pero si se recurre al TEAR se gana. olvidate de tanto lio. el valor de la vivienda es el que acordeis y no el de tasacion.
tu debes de fijarte en lo que ellos quieren.
que quieren? es decir.. ellos te pedirán por ejemplo, todo para él (activo y pasivo) y ella no recibe nada. o ella si recibe.
segun como lo quieran se debe liquidar dando unos valores u otros.
es que por aqui es dificil entrar en tanto detalle. no se si me explico bien.
ese valor es el mínimo por el que deberiais de partir. es decir, podeis poner más valor, pero si poneis menos hacienda considerará que se está vendiendo por debajo y os revisará. pero si se recurre al TEAR se gana. olvidate de tanto lio. el valor de la vivienda es el que acordeis y no el de tasacion.
tu debes de fijarte en lo que ellos quieren.
que quieren? es decir.. ellos te pedirán por ejemplo, todo para él (activo y pasivo) y ella no recibe nada. o ella si recibe.
segun como lo quieran se debe liquidar dando unos valores u otros.
es que por aqui es dificil entrar en tanto detalle. no se si me explico bien.
Aham, entendido lo del valor de la vivienda. Mi unica duda es que evidentemente, al quedarse ella privativamente la casa, aunque el se quede el coche, hay una descompensacion en ambos montantes a favor del marido, de donde ella deberia abonarle cierta cantidad. A ello se ha negado el marido, no quiere ninguna contraprestacion, por eso mi duda de si enla liquidacion podria indicar esa circunstancia
