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Dos propiedades una 100% y otra 50% dos votos o uno solo
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Dos propiedades una 100% y otra 50% dos votos o uno solo
Hola.
En la misma comunidad de propietarios tengo dos propiedades, un piso en propiedad 100%, y un ático al 50% con otro propietario.
Este copropietario también tiene un piso con el 100% de propiedad, y el otro 50% del ático.
El administrador nos considera dos votos, uno por cada propietario, incluyendo el piso y la mitad del ático a cada uno.
Entiendo que al ser dos copropietarios en el ático debiera de ser un voto más con el coeficiente entero del ático al ser una comunidad de bienes.
En tal caso sería un voto más como propietario, eso sí, indicando quién de los dos lleva la representación.
Gracias por vuestras respuestas.
En la misma comunidad de propietarios tengo dos propiedades, un piso en propiedad 100%, y un ático al 50% con otro propietario.
Este copropietario también tiene un piso con el 100% de propiedad, y el otro 50% del ático.
El administrador nos considera dos votos, uno por cada propietario, incluyendo el piso y la mitad del ático a cada uno.
Entiendo que al ser dos copropietarios en el ático debiera de ser un voto más con el coeficiente entero del ático al ser una comunidad de bienes.
En tal caso sería un voto más como propietario, eso sí, indicando quién de los dos lleva la representación.
Gracias por vuestras respuestas.
Pues yo opino lo siguiente
Tengo en mi comunidad, un piso y el 50% de un atico que comparto con el 50% con otro propietario que tiene otro piso.
¿Cuántos votos tengo?
Respuesta:
1 voto por mi piso,
1 voto del atico en proindiviso si yo asisto como representante a la junta de propietarios.
¿Si asistimos mi socio y yo?
Si mi socio vota por el atico en proindiviso
1 voto por mi piso.
la cuenta de la vieja, la suma de los dos pisos mas el atico, siempre dará derecho a 3 votos
El medio voto no existe.
Tengo en mi comunidad, un piso y el 50% de un atico que comparto con el 50% con otro propietario que tiene otro piso.
¿Cuántos votos tengo?
Respuesta:
1 voto por mi piso,
1 voto del atico en proindiviso si yo asisto como representante a la junta de propietarios.
¿Si asistimos mi socio y yo?
Si mi socio vota por el atico en proindiviso
1 voto por mi piso.
la cuenta de la vieja, la suma de los dos pisos mas el atico, siempre dará derecho a 3 votos
El medio voto no existe.
PROPIETARIO A.
1.- Piso A.- 100%
2.- Ático A.- 50 por 100
PROPIETARIO B.
1.- Piso B.- 100%
2.- Ático B.- 50 por 100
Parece claro que tienen 2 votos en lo que a los pisos se refiere.
La cuestión radica en el tratamiento que habría que dar el voto del ático, cuya titularidad tienen al 50 por 100.
¿Seria otro voto, asignado a la Comunidad de Bienes o se asignaría a cada uno la mitad del coeficiente del citado ático, sin incrementar el número de votos?
En el supuesto de que un solo propietario sea dueño de varios inmuebles, la Jurisprudencia ha interpretado que el voto del propietario titular de varios pisos o locales en ese doble quórum es único en cuanto al cómputo de propietarios, aunque sí se le tendrá en cuenta la suma de las cuotas de participación de todos los pisos o locales que tenga.
En ese sentido, la Ley, ha establecido dos mayorías que se conjugan para la validez de los acuerdos, mayoría del total de los propietarios y mayoría de las cuotas de participación; estas mayorías son, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes que represente a su vez la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Es decir, se ponderan dos elementos uno personal y otro económico.
Si la voluntad de la Ley hubiera sido la valoración de la persona-propietario exclusivamente por su representatividad económica manifestada en la cantidad de sus cuotas de participación en la propiedad conjunta la solución más lógica habría pasado por la eliminación del elemento personal como factor corrector o de equilibrio frente a la mera representatividad económica como ocurre en las comunidades de bienes reguladas en el Código Civil. Sin embargo, la LPH sigue el criterio de “un propietario, un voto “, con independencia de sus cuotas de participación.
Admitiendo que la ley no resuelve el problema concreto de manera clara, sí cabe concluir que la el al redactar la LPH, el Legislador no quiso otorgar una preponderancia total de unos propietarios (los más fuertes) sobre otros (los más débiles), no obstante ponderar la importancia de las cuotas de participación. En consecuencia, el cómputo ha de hacerse por personas una a una, es decir, de modo que tenga un sólo voto el propietario de varios pisos.
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia 21.01.2019:
Y ese ha sido el criterio del Tribunal Supremo desde la sentencia de 10.02.1995 en la que aceptaba la interpretación que asigna un voto a cada propietario, ya sea propietario de un solo piso o apartamento o local individualizado o de varios dentro del mismo inmueble sujeto a la ley de propiedad horizontal, al margen de la mayor o menor cuota de participación de que disponga, bien sea por un piso o local, bien sea como resultado de la suma de las correspondientes a varios pisos o locales, cuota individual o global que se computará en su totalidad en la formación de las mayorías de las cuotas de participación, siempre teniendo en cuenta que se ponderan dos elementos, uno personal y otro económico.
En ese sentido volvió a manifestarse el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 15 de febrero de 2005, en la que declaró que la Ley exige la concurrencia de dos mayorías, la personal, en la que se contabilizan individualmente el voto de cada uno de los propietarios que forman comunidad, con independencia del número de apartamentos, viviendas o locales de los que sean propietarios, en la proporción que sea, y la mayoría económica, en la que se tiene en cuenta la cuota de participación de cada propietario , cuota que se obtiene sumando todos los coeficientes que corresponden a cada apartamento individualizadamente. En consecuencia, el cálculo de -tantos votos personales como partes privativas- no se ajusta a dicha jurisprudencia”.
Quizá habría que recordar a los que sostienen que en el tercer supuesto vota una comunidad de bienes, el representante de la comunidad será uno de los propietarios de otros componentes, sin perjuicio de que, si levantáramos el velo jurídico societario, nos daríamos cuenta de que se trata de idénticos propietarios, siendo de aplicación la doctrina de un propietario uno voto.
En conclusión, hay que destacar que la mayoría de los Tribunales interpreta que el voto del propietario titular de varios pisos o locales, incluso en comunidad de bienes, se contará como un solo voto en cuanto al número de propietarios requerido para el acuerdo, debiendo sumar los coeficientes de participación de los inmuebles de los que sea propietario, incluyendo su parte proporcional en el supuesto de que algún componente pertenezca a más de un propietario.
Quizá más dudoso de resolver sería que el otro propietario no tuviera más componentes en propiedad y por el mero hecho de ser copropietario de un solo inmueble, no pudiera tener derecho de voto al concurrir con otro propietario que, además, lo es de otros componentes en el mismo edificio, aunque me inclino por idéntica solución.
1.- Piso A.- 100%
2.- Ático A.- 50 por 100
PROPIETARIO B.
1.- Piso B.- 100%
2.- Ático B.- 50 por 100
Parece claro que tienen 2 votos en lo que a los pisos se refiere.
La cuestión radica en el tratamiento que habría que dar el voto del ático, cuya titularidad tienen al 50 por 100.
¿Seria otro voto, asignado a la Comunidad de Bienes o se asignaría a cada uno la mitad del coeficiente del citado ático, sin incrementar el número de votos?
En el supuesto de que un solo propietario sea dueño de varios inmuebles, la Jurisprudencia ha interpretado que el voto del propietario titular de varios pisos o locales en ese doble quórum es único en cuanto al cómputo de propietarios, aunque sí se le tendrá en cuenta la suma de las cuotas de participación de todos los pisos o locales que tenga.
En ese sentido, la Ley, ha establecido dos mayorías que se conjugan para la validez de los acuerdos, mayoría del total de los propietarios y mayoría de las cuotas de participación; estas mayorías son, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes que represente a su vez la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Es decir, se ponderan dos elementos uno personal y otro económico.
Si la voluntad de la Ley hubiera sido la valoración de la persona-propietario exclusivamente por su representatividad económica manifestada en la cantidad de sus cuotas de participación en la propiedad conjunta la solución más lógica habría pasado por la eliminación del elemento personal como factor corrector o de equilibrio frente a la mera representatividad económica como ocurre en las comunidades de bienes reguladas en el Código Civil. Sin embargo, la LPH sigue el criterio de “un propietario, un voto “, con independencia de sus cuotas de participación.
Admitiendo que la ley no resuelve el problema concreto de manera clara, sí cabe concluir que la el al redactar la LPH, el Legislador no quiso otorgar una preponderancia total de unos propietarios (los más fuertes) sobre otros (los más débiles), no obstante ponderar la importancia de las cuotas de participación. En consecuencia, el cómputo ha de hacerse por personas una a una, es decir, de modo que tenga un sólo voto el propietario de varios pisos.
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia 21.01.2019:
Y ese ha sido el criterio del Tribunal Supremo desde la sentencia de 10.02.1995 en la que aceptaba la interpretación que asigna un voto a cada propietario, ya sea propietario de un solo piso o apartamento o local individualizado o de varios dentro del mismo inmueble sujeto a la ley de propiedad horizontal, al margen de la mayor o menor cuota de participación de que disponga, bien sea por un piso o local, bien sea como resultado de la suma de las correspondientes a varios pisos o locales, cuota individual o global que se computará en su totalidad en la formación de las mayorías de las cuotas de participación, siempre teniendo en cuenta que se ponderan dos elementos, uno personal y otro económico.
En ese sentido volvió a manifestarse el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 15 de febrero de 2005, en la que declaró que la Ley exige la concurrencia de dos mayorías, la personal, en la que se contabilizan individualmente el voto de cada uno de los propietarios que forman comunidad, con independencia del número de apartamentos, viviendas o locales de los que sean propietarios, en la proporción que sea, y la mayoría económica, en la que se tiene en cuenta la cuota de participación de cada propietario , cuota que se obtiene sumando todos los coeficientes que corresponden a cada apartamento individualizadamente. En consecuencia, el cálculo de -tantos votos personales como partes privativas- no se ajusta a dicha jurisprudencia”.
Quizá habría que recordar a los que sostienen que en el tercer supuesto vota una comunidad de bienes, el representante de la comunidad será uno de los propietarios de otros componentes, sin perjuicio de que, si levantáramos el velo jurídico societario, nos daríamos cuenta de que se trata de idénticos propietarios, siendo de aplicación la doctrina de un propietario uno voto.
En conclusión, hay que destacar que la mayoría de los Tribunales interpreta que el voto del propietario titular de varios pisos o locales, incluso en comunidad de bienes, se contará como un solo voto en cuanto al número de propietarios requerido para el acuerdo, debiendo sumar los coeficientes de participación de los inmuebles de los que sea propietario, incluyendo su parte proporcional en el supuesto de que algún componente pertenezca a más de un propietario.
Quizá más dudoso de resolver sería que el otro propietario no tuviera más componentes en propiedad y por el mero hecho de ser copropietario de un solo inmueble, no pudiera tener derecho de voto al concurrir con otro propietario que, además, lo es de otros componentes en el mismo edificio, aunque me inclino por idéntica solución.
A mi modo de ver, esa interpretación genera un problema en el caso de que haya un propietario A que es titular al 100% de una vivienda (supongamos que con un coeficiente del 9%) y al 50% de otra cuya titularidad comparte con otro propietario B al 50% (supongamos que con igual coeficiente 9%).
Si a A le concedemos un voto con la cuota que corresponda (9 4,5 = 13,5%).
¿Qué concedemos a B, ningún voto pero con una cuota del 4,5%?
Hay una Sentencia de la AP de Madrid (13/04/2013) que parece decir que los proindivisos cuentan con un voto independiente de que algún partícipe del mismo pueda tener algún otro voto por ser titular al 100% de otro elemento.
Si a A le concedemos un voto con la cuota que corresponda (9 4,5 = 13,5%).
¿Qué concedemos a B, ningún voto pero con una cuota del 4,5%?
Hay una Sentencia de la AP de Madrid (13/04/2013) que parece decir que los proindivisos cuentan con un voto independiente de que algún partícipe del mismo pueda tener algún otro voto por ser titular al 100% de otro elemento.
Entiendo lo que dices, Pepelu90.
Mi respuesta a tu exposición es idéntica.
En tu ejemplo, ocurriría lo siguiente:
A es propietario de la vivienda n.º 1 al 100 por 100 = 1 voto.
A y B son propietarios al 50% de la vivienda n.º 2. = 0 votos con el coefiicente que tenga la vivienda, si bien, sumando el coeficiente, al voto de la vivienda número 1.
¿Qué hará el propietario B en este caso? Únicamente tendrá el voto del coeficiente que se sumará al voto de A.
El problema lo veo en qué hacer si el propietario B tuviera un coeficiente del 60% en la vivienda número 2 y y el propietario A tuviera el 40% del coeficiente en la vivienda número 2.
En ese caso, al tener mayoría en la comunidad de bienes de la vivienda número 2, probablemente le concedería el derecho de voto con el coeficiente de la vivienda, pero únicamnete, en los supuestos en los que el coeficiente de participación fuera superior al coeficiente de participación del propietario que, además, tiene otras propiedades en el inmueble.
Si se admitiera tu criterio (respetable, por supuesto), en aquellas comunidades en las que un propietario tuviera 60 o 70 apartamentos en propiedad con un solo voto, (conozco varias así), no tendría más que vender un 1 por 100 del apartamento a una persona de confianza (testaferro), para burlar la pretensión de la LPH y disponer así de 60 o 70 votos donde antes tenía 1 voto.
Desde luego, tu planteamiento es digno de ser meditado y de ser tenido en cuenta, y de hecho, me lo he pensado, pero creo que sería una fórmula fácil para burlar la pretensión del legislador, que únicamente debería contemplar excepciones en el supuesto de que en la segunda y ulteriores propiedades, tuviera un coeficiente de participación inferior al 50 por 100 y fuera en esos supuestos, tenido en cuenta el cómputo de voto en los casos en los que se instituyera una comunidad de bienes con mayoría de participación del tercer adquirente.
Dime que opinas de lo que digo, porque el tema es susceptible de debate, y yo, no tengo varitas mágicas ni mi opinión supone verdades absolutas.
Un saludo.
Mi respuesta a tu exposición es idéntica.
En tu ejemplo, ocurriría lo siguiente:
A es propietario de la vivienda n.º 1 al 100 por 100 = 1 voto.
A y B son propietarios al 50% de la vivienda n.º 2. = 0 votos con el coefiicente que tenga la vivienda, si bien, sumando el coeficiente, al voto de la vivienda número 1.
¿Qué hará el propietario B en este caso? Únicamente tendrá el voto del coeficiente que se sumará al voto de A.
El problema lo veo en qué hacer si el propietario B tuviera un coeficiente del 60% en la vivienda número 2 y y el propietario A tuviera el 40% del coeficiente en la vivienda número 2.
En ese caso, al tener mayoría en la comunidad de bienes de la vivienda número 2, probablemente le concedería el derecho de voto con el coeficiente de la vivienda, pero únicamnete, en los supuestos en los que el coeficiente de participación fuera superior al coeficiente de participación del propietario que, además, tiene otras propiedades en el inmueble.
Si se admitiera tu criterio (respetable, por supuesto), en aquellas comunidades en las que un propietario tuviera 60 o 70 apartamentos en propiedad con un solo voto, (conozco varias así), no tendría más que vender un 1 por 100 del apartamento a una persona de confianza (testaferro), para burlar la pretensión de la LPH y disponer así de 60 o 70 votos donde antes tenía 1 voto.
Desde luego, tu planteamiento es digno de ser meditado y de ser tenido en cuenta, y de hecho, me lo he pensado, pero creo que sería una fórmula fácil para burlar la pretensión del legislador, que únicamente debería contemplar excepciones en el supuesto de que en la segunda y ulteriores propiedades, tuviera un coeficiente de participación inferior al 50 por 100 y fuera en esos supuestos, tenido en cuenta el cómputo de voto en los casos en los que se instituyera una comunidad de bienes con mayoría de participación del tercer adquirente.
Dime que opinas de lo que digo, porque el tema es susceptible de debate, y yo, no tengo varitas mágicas ni mi opinión supone verdades absolutas.
Un saludo.
En primer lugar, pido disculpas porque me equivoqué en la referencia de la sentencia. La referencia correcta es Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 13/04/2023 y Resolución 158/2023. Parece (aunque no está claro) decir que los proindivisos cuentan con voto aparte del que tengan sus comuneros por propiedades al 100%.
El ejemplo que pones, referente a la venta del 1% de 60 o 70 apartamentos me plantea muchas dudas, aunque no es fácil encontrar 60 o 70 testaferros y, en su caso, quizás (sólo quizás) se pudiera dar un fraude de ley.
Pero las dudas siguen estando ahí. Quizás lo más honesto sería que la comunidad tome un acuerdo razonable al respecto y si alguien se considera perjudicado que lo impugne.
El ejemplo que pones, referente a la venta del 1% de 60 o 70 apartamentos me plantea muchas dudas, aunque no es fácil encontrar 60 o 70 testaferros y, en su caso, quizás (sólo quizás) se pudiera dar un fraude de ley.
Pero las dudas siguen estando ahí. Quizás lo más honesto sería que la comunidad tome un acuerdo razonable al respecto y si alguien se considera perjudicado que lo impugne.
