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El administrador se niega (por escrito) a darme información de interés comunitario
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El administrador se niega (por escrito) a darme información de interés comunitario
Vamos a abordar la obra de ITE, para lo que hemos pedido varios presupuestos. La comisión de obras (5 personas) hemos abierto los sobres y hemos firmado en cada una de sus páginas para proteger la información. El arquitecto contratado va a hacer el estudio comparativo. Ni uno ni otro son de mi confianza por lo que le he pedido al administrador (por correo electrónico) acceso a los presupuestos y poder valorarlos. Pretende presentar el estudio del arquitecto en una reunión y que votemos a continuación. Le decía en dicho correo que no podemos tener criterio suficiente para aprobar un presupuesto tan importante (15.000 € por vecino), si antes no podemos estudiarlo con tranquilidad. También le he solicitado por correo que me reenvie la convocatoria de reunión de la Comisión que no recibí y de la que me enteré por un componente de la misma. En ambos casos ha contestado el administrador: "Sirva el presente, para comunicarle, que, a partir de este momento no voy a contestar a ningún correo electrónico suyo, sin que el hecho de que no le conteste, pueda ser interpretado, en modo alguno, como una aceptación o reconocimiento de los variados argumentos por usted expuestos". Puede negarse a estas peticiones?. Cada vez que le he pedido algo o no contesta, o contesta a medias...y ahora ésto. Muchas gracias
En primer lugar el administrador no está obligado a facilitar información a un propietario, otra cosa es que lo haga por cortesía, si está obligado a facilitar datos a la junta de propietarios.
Está actuando correctamente su administrador, los presupuestos es normal que sean analizados por el Arquitecto, que él los estudiará, verá si se ciñen a sus especificaciones y comparará si no hay abuso en alguno de ellos, cuando finalice el estudio, someterá las conclusiones a la junta, y si la junta vota en contra del criterio del técnico, ya se imagina lo que va ha hacer, se buscan Udes otro técnico y santas pascuas, ahora bien, ese otro técnico lo primero que va ha hacer es contactar con el anterior y mirar que es lo que ha pasado.
Está actuando correctamente su administrador, los presupuestos es normal que sean analizados por el Arquitecto, que él los estudiará, verá si se ciñen a sus especificaciones y comparará si no hay abuso en alguno de ellos, cuando finalice el estudio, someterá las conclusiones a la junta, y si la junta vota en contra del criterio del técnico, ya se imagina lo que va ha hacer, se buscan Udes otro técnico y santas pascuas, ahora bien, ese otro técnico lo primero que va ha hacer es contactar con el anterior y mirar que es lo que ha pasado.
Si han nombrado una comisión a tal fin, ello significa que el administrador debería informar a los miembros de la misma.
Lo que me descuadra es que el consultante dice que la comisión de obras (5 personas) han abierto los sobres y han firmado en cada una de sus páginas para proteger la información, de lo que se deduce que conocen el contenido de los presupuestos.
Dicho lo anterior, no acabo de entender en qué consiste exactamente la función de la comisión. Quizá haya sido nombrada para fijar el alcance de la obra, transmitiendo al redactor del proyecto la voluntad de la Junta de Propietarios, si bien, cuando los miembros de una comisión de obras carecen de la preparación técnica de los profesionales, dicha labor suele ser estéril y absurda, por lo que su labor se reduce a solicitar presupuestos de acuerdo al proyecto, función que en este caso es obvio que no les ha sido encomendada a la vista del contenido de la consulta.
Dicho esto, parece que las empresas licitadoras han presupuestado un proyecto de obra y lo razonable es pensar que será el técnico redactor del mismo quien deba hacer la comparación, puesto que, además del precio final, es importante conocer los precios unitarios de determinadas intervenciones y nadie mejor que el Técnico para determinar qué empresa es la que ofrece mejor oferta calidad/precio.
Dado que al parecer no se ha encomendado a la citada Comisión una función específica, el Administrador probablemente no tenga obligación alguna de informarle del modo que pretende usted, e incluso me atrevería a decirle que probablemente esté actuando adecuadamente porque las intromisiones de propietarios legos en rehabilitaciones, suelen provocar confusión al resto y al final no aportan absolutamente nada, sea dicho con los debidos respetos.
¿Qué es mejor? En mi opinión ponerse en manos del técnico contratado al efecto, sin olvidar que la mejor tarjeta de presentación de las empresas del ramo es el resultado de las obras que hayan ejecutado en otros edificios que hayan rehabilitado.
Lo que me descuadra es que el consultante dice que la comisión de obras (5 personas) han abierto los sobres y han firmado en cada una de sus páginas para proteger la información, de lo que se deduce que conocen el contenido de los presupuestos.
Dicho lo anterior, no acabo de entender en qué consiste exactamente la función de la comisión. Quizá haya sido nombrada para fijar el alcance de la obra, transmitiendo al redactor del proyecto la voluntad de la Junta de Propietarios, si bien, cuando los miembros de una comisión de obras carecen de la preparación técnica de los profesionales, dicha labor suele ser estéril y absurda, por lo que su labor se reduce a solicitar presupuestos de acuerdo al proyecto, función que en este caso es obvio que no les ha sido encomendada a la vista del contenido de la consulta.
Dicho esto, parece que las empresas licitadoras han presupuestado un proyecto de obra y lo razonable es pensar que será el técnico redactor del mismo quien deba hacer la comparación, puesto que, además del precio final, es importante conocer los precios unitarios de determinadas intervenciones y nadie mejor que el Técnico para determinar qué empresa es la que ofrece mejor oferta calidad/precio.
Dado que al parecer no se ha encomendado a la citada Comisión una función específica, el Administrador probablemente no tenga obligación alguna de informarle del modo que pretende usted, e incluso me atrevería a decirle que probablemente esté actuando adecuadamente porque las intromisiones de propietarios legos en rehabilitaciones, suelen provocar confusión al resto y al final no aportan absolutamente nada, sea dicho con los debidos respetos.
¿Qué es mejor? En mi opinión ponerse en manos del técnico contratado al efecto, sin olvidar que la mejor tarjeta de presentación de las empresas del ramo es el resultado de las obras que hayan ejecutado en otros edificios que hayan rehabilitado.
Lo correcto sería que el estudio comparativo del arquitecto se enviara junto con la convocatoria de la junta para que los copropietarios tengan tiempo de estudiarlo y puedan votar con fundamento.
Si no se hace así, habría que preguntarse si es culpa del administrador o de los propios propietarios que acaban votando lo que les sugieren sin preocuparse de lo que votan realmente.
Si no se hace así, habría que preguntarse si es culpa del administrador o de los propios propietarios que acaban votando lo que les sugieren sin preocuparse de lo que votan realmente.
Este tema según mi opinión no es de LPH.
Hablando en plata:
Una comunidad de propietarios decide realizar una obra, en junta de propietarios nombran a cinco propietarios cuya misión es buscar presupuestos o supervisar los mismos, son los que han recibido un mandato de la comunidad, hablando en román paladino cortan el bacalao.
El administrador no esta conforme porque no han contado con el, lo han apartado del tema.
Latxitxu forma parte de la comisión, y con toda la razón solicita datos que desconoce, o que tiene dudas o lo que crea conveniente, el ofendido administrador ningunea a nuestro Latxitxu como diciendo "tu no eres nadie".
El señor administrador se niega a dar una información a la comisión y se arriesga a que en la próxima Junta General Ordinaria sea puesto de patitas en la calle por inepto y tomarse atribuciones que la comunidad en este caso no le ha encomendado.
Es la comisión quien debe presentar el informe y como ha tenido el respaldo y la confianza de los propietarios, quien debe en la junta que se convoque aconsejar a sus vecinos que presupuesto es el mejor etc.
Algunos administradores no ven con buenos ojos estas comisiones, el motivo `porque se quedan sin su comisión.
Esta es la verdad del barquero, estos casos ocurren en las comunidades, algunos administradores se creen que son parte de la comunidad, y son solo meros profesionales al servicio de las comunidades, y están para lo que les manden en este caso una comisión.
Disiento de pen24, los administradores cobran para dar las informaciones que el sabe que puede dar, y no por cortesía sino por obligación.
Hablando en plata:
Una comunidad de propietarios decide realizar una obra, en junta de propietarios nombran a cinco propietarios cuya misión es buscar presupuestos o supervisar los mismos, son los que han recibido un mandato de la comunidad, hablando en román paladino cortan el bacalao.
El administrador no esta conforme porque no han contado con el, lo han apartado del tema.
Latxitxu forma parte de la comisión, y con toda la razón solicita datos que desconoce, o que tiene dudas o lo que crea conveniente, el ofendido administrador ningunea a nuestro Latxitxu como diciendo "tu no eres nadie".
El señor administrador se niega a dar una información a la comisión y se arriesga a que en la próxima Junta General Ordinaria sea puesto de patitas en la calle por inepto y tomarse atribuciones que la comunidad en este caso no le ha encomendado.
Es la comisión quien debe presentar el informe y como ha tenido el respaldo y la confianza de los propietarios, quien debe en la junta que se convoque aconsejar a sus vecinos que presupuesto es el mejor etc.
Algunos administradores no ven con buenos ojos estas comisiones, el motivo `porque se quedan sin su comisión.
Esta es la verdad del barquero, estos casos ocurren en las comunidades, algunos administradores se creen que son parte de la comunidad, y son solo meros profesionales al servicio de las comunidades, y están para lo que les manden en este caso una comisión.
Disiento de pen24, los administradores cobran para dar las informaciones que el sabe que puede dar, y no por cortesía sino por obligación.
Las funciones de esta Comisión están sin definir. Van cambiando según el día. No puede estar el día que se constituyó y mi representante no hizo ninguna indicación. Digamos que hay dos componentes de ella, altamente sospechosos de manipulaciones. En cuanto a nuestros conocimientos en rehabilitaciones, hay otro componente que es arquitecto y yo en particular con mucha experiencia en licitaciones. Algo sabemos,no mucho, pero suficiente. Es decir, hay variables que me hacen pensar que el administrador actúa preservando sus intereses y el de sus cómplices. El arquitecto, es su arquitecto de "cabecera". La presidenta, una buena mujer en sus manos, dos componentes de la Comisión con "antecedentes", etc.......
Y qué decir de que no me envió la convocatoria para la apertura de presupuestos, siendo yo componente de la Comisión?. Supongo que su opinión se centra en un Administrador, Arquitecto, etc..... honestos y cabales. Este no es el caso
Y qué decir de que no me envió la convocatoria para la apertura de presupuestos, siendo yo componente de la Comisión?. Supongo que su opinión se centra en un Administrador, Arquitecto, etc..... honestos y cabales. Este no es el caso
y qué me dice de éste párrafo que aparece en la LPH?
"El derecho de información de los propietarios se plantea en relación con la convocatoria de junta de propietarios, y con el orden del día que debe constar en dicha convocatoria (art. 16.2 LPH) en relación con las competencias que son propias de la Junta (art. 14 LPH), entre las que están, por ejemplo, la aprobación del plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes a la Comunidad, o la aprobación de presupuestos y la ejecución de obras de reparación de la finca, preceptos que puestos en relación con el art. 20 apartado e) LPH permite considerar implícitamente contenido en la Ley un derecho abstracto de información de los comuneros, puesto que si la Junta de Propietarios es el órgano supremo de gobierno de la Comunidad, en donde se deciden con el quórum previsto legalmente los asuntos que a la misma se someten, lógicamente deben tener sus integrantes la oportuna información para poder emitir su voto con el suficiente conocimiento.
El derecho a la información existirá en función de finalidades concretas. "
"El derecho de información de los propietarios se plantea en relación con la convocatoria de junta de propietarios, y con el orden del día que debe constar en dicha convocatoria (art. 16.2 LPH) en relación con las competencias que son propias de la Junta (art. 14 LPH), entre las que están, por ejemplo, la aprobación del plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes a la Comunidad, o la aprobación de presupuestos y la ejecución de obras de reparación de la finca, preceptos que puestos en relación con el art. 20 apartado e) LPH permite considerar implícitamente contenido en la Ley un derecho abstracto de información de los comuneros, puesto que si la Junta de Propietarios es el órgano supremo de gobierno de la Comunidad, en donde se deciden con el quórum previsto legalmente los asuntos que a la misma se someten, lógicamente deben tener sus integrantes la oportuna información para poder emitir su voto con el suficiente conocimiento.
El derecho a la información existirá en función de finalidades concretas. "
Usted hace afirmaciones que no puedo contrastar con su Administrador, así que me voy a limitar a contestar objetivamente.
Ni el Administrador ni el Presidente están obligados a mostrar documentos y presupuestos antes de la Junta, pero SÍ EN LA CELEBRACIÓN DE LA MISMA.
Por otra parte entiendo que no resulta perjudicial para la Comunidad que los propietarios puedan conocer anticipadamente los presupuestos de las empresas de rehabilitación y ofrecer otras alternativas y creo que lo normal es que el Administrador remita el proyecto y la comparativa de los presupuestos junto con la convocatoria a junta, e incluso con anterioridad a la misma si algún propietario lo solicita, pero reitero que NO TIENE OBLIGACIÓN DE HACERLO.
Hay JURISPRUDENCIA que avala lo que sostengo:
AP Madrid, Sec. 20.ª, 3/2017, de 13 de enero. Recurso 439/2016. Ponente: RAMON FERNANDO RODRIGUEZ JACKSON. EXTRACTO. El derecho a la información no consagra el derecho de cualquier comunero a exigir del administrador la exhibición o remisión generalizada o indiscriminada de la documentación de la comunidad sometida a su custodia.
AP Alicante, Sec. 5.ª, 314/2016, de 19 de julio. Recurso 171/2016. Ponente: JOSE LUIS UBEDA MULERO. EXTRACTO. No existe derecho de los comuneros a examinar la documentación en poder del administrador y la sentencia de 22 de noviembre de 2004 de la misma sección de la AP Alicante se refiere al derecho de los comuneros a examinarla pero no a su entrega material.
Particularmente interpreto que el articulo 20 letra e) de la Ley de Propiedad Horizontal cuando dispone que es competencia del Administrador "custodiar a disposición de los titulares la documentación de la Comunidad", no significa que el derecho de información del comunero sea absoluto y equiparable o análogo al del socio de las sociedades mercantiles, y entiendo que la Ley 49/1960, de 21 de julio no consagra el derecho de cualquier comunero a exigir del administrador la exhibición o remisión generalizada o indiscriminada de toda los documentación de la comunidad sometida a su custodia.
Yo creo que el derecho de información es un derecho relativo y debe ser modulado ya que se cumple ordinariamente a través de las Juntas de Propietarios, que es el acto en se rinden y aprueban las cuentas, siendo el momento y lugar oportuno para que los copropietarios pueden solicitar del administrador las explicaciones y exhibiciones documentales que estimen oportunas ( artículo 14, b y c, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal ), lo que debe aplicarse a la propuesta de rehabilitación aludida por usted.
Pienso que cuando se trata de recabar información sobre asuntos que todavía no han sido objeto de aprobación, no debería negarse el derecho a pedir al Administrador la información puntual que cada comunero precise, pero sin que ello suponga reconocer a cada comunero individual la función fiscalizadora que ÚNICAMENTE CORRESPONDE A LA JUNTA DE PROPIETARIOS EN SU CONJUNTO.
Para evaluar la legitimación para exigir la entrega de la documentación que usted reclama, es necesario estudiar los motivos por usted alegados, desprendiéndose de su consulta que se ha limitado a alegar "DESCONFIANZA" sin desarrollar su fundamento, no apreciando ninguna otra alegación de la que se desprenda que su solicitud esté amparada por algún interés legítimo más allá del de fiscalizar el trabajo de los profesionales a los que la Junta de Propietarios ha encomendado la redacción del proyecto de rehabilitación del edificio (arquitecto) - comparar el contenido de los presupuestos de obras (arquitecto) . coordinar y revisar dichos trabajos (administrador).
La ley no ampara el abuso de derecho (artículo 7 del Código Civil) y su pretensión no considero que esté motivada por una causa o razón objetiva que justifique la exigencia de la entrega de la documentación por usted requerida ya que está amparada en una manifiesta desconfianza, razón que en sí misma entraña un abuso del derecho de información que exime a su Administrador de acceder a su petición en los términos que usted lo formula.
Ni el Administrador ni el Presidente están obligados a mostrar documentos y presupuestos antes de la Junta, pero SÍ EN LA CELEBRACIÓN DE LA MISMA.
Por otra parte entiendo que no resulta perjudicial para la Comunidad que los propietarios puedan conocer anticipadamente los presupuestos de las empresas de rehabilitación y ofrecer otras alternativas y creo que lo normal es que el Administrador remita el proyecto y la comparativa de los presupuestos junto con la convocatoria a junta, e incluso con anterioridad a la misma si algún propietario lo solicita, pero reitero que NO TIENE OBLIGACIÓN DE HACERLO.
Hay JURISPRUDENCIA que avala lo que sostengo:
AP Madrid, Sec. 20.ª, 3/2017, de 13 de enero. Recurso 439/2016. Ponente: RAMON FERNANDO RODRIGUEZ JACKSON. EXTRACTO. El derecho a la información no consagra el derecho de cualquier comunero a exigir del administrador la exhibición o remisión generalizada o indiscriminada de la documentación de la comunidad sometida a su custodia.
AP Alicante, Sec. 5.ª, 314/2016, de 19 de julio. Recurso 171/2016. Ponente: JOSE LUIS UBEDA MULERO. EXTRACTO. No existe derecho de los comuneros a examinar la documentación en poder del administrador y la sentencia de 22 de noviembre de 2004 de la misma sección de la AP Alicante se refiere al derecho de los comuneros a examinarla pero no a su entrega material.
Particularmente interpreto que el articulo 20 letra e) de la Ley de Propiedad Horizontal cuando dispone que es competencia del Administrador "custodiar a disposición de los titulares la documentación de la Comunidad", no significa que el derecho de información del comunero sea absoluto y equiparable o análogo al del socio de las sociedades mercantiles, y entiendo que la Ley 49/1960, de 21 de julio no consagra el derecho de cualquier comunero a exigir del administrador la exhibición o remisión generalizada o indiscriminada de toda los documentación de la comunidad sometida a su custodia.
Yo creo que el derecho de información es un derecho relativo y debe ser modulado ya que se cumple ordinariamente a través de las Juntas de Propietarios, que es el acto en se rinden y aprueban las cuentas, siendo el momento y lugar oportuno para que los copropietarios pueden solicitar del administrador las explicaciones y exhibiciones documentales que estimen oportunas ( artículo 14, b y c, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal ), lo que debe aplicarse a la propuesta de rehabilitación aludida por usted.
Pienso que cuando se trata de recabar información sobre asuntos que todavía no han sido objeto de aprobación, no debería negarse el derecho a pedir al Administrador la información puntual que cada comunero precise, pero sin que ello suponga reconocer a cada comunero individual la función fiscalizadora que ÚNICAMENTE CORRESPONDE A LA JUNTA DE PROPIETARIOS EN SU CONJUNTO.
Para evaluar la legitimación para exigir la entrega de la documentación que usted reclama, es necesario estudiar los motivos por usted alegados, desprendiéndose de su consulta que se ha limitado a alegar "DESCONFIANZA" sin desarrollar su fundamento, no apreciando ninguna otra alegación de la que se desprenda que su solicitud esté amparada por algún interés legítimo más allá del de fiscalizar el trabajo de los profesionales a los que la Junta de Propietarios ha encomendado la redacción del proyecto de rehabilitación del edificio (arquitecto) - comparar el contenido de los presupuestos de obras (arquitecto) . coordinar y revisar dichos trabajos (administrador).
La ley no ampara el abuso de derecho (artículo 7 del Código Civil) y su pretensión no considero que esté motivada por una causa o razón objetiva que justifique la exigencia de la entrega de la documentación por usted requerida ya que está amparada en una manifiesta desconfianza, razón que en sí misma entraña un abuso del derecho de información que exime a su Administrador de acceder a su petición en los términos que usted lo formula.
Haber DickTurpin.
Conozco muy bien el mundo de los administradores de fincas, por norma general un administrador de fincas nunca se enfrentara a un presidente y en este caso a una comisión encomendada por el órgano supremo de una comunidad como es la junta de propietarios.
La comisión es la voz de la junta y el administrador esta obligado a entregar toda la documentación que la comisión le solicite, sera o no legal la petición.
Tiene que haber alguna razón para que el administrador se niegue a entregar documentación o información que la comisión le pida.
De acuerdo que según tu opinión el administrador en este caso no esta obligado a entregar la documentación, por lo tanto se arriesga cosa que yo haría, a que le remuevan en el cargo en la próxima junta general ordinaria. A este administrador le importa un bledo su renovación, o es algo personal con Latxitxu.
La ley ampara al administrador de finca para no entregar la documentación pero vamos a la cruda realidad, de que le vale poner palos en la rueda a la comisión, eso es como vulgarmente se dice "engordar para morir" o un brindis al sol, si la comunidad ha dado su plena confianza a la comisión, la junta de propietarios debería ya remover al administrador o esperar a la ordinaria.
Saludos
Conozco muy bien el mundo de los administradores de fincas, por norma general un administrador de fincas nunca se enfrentara a un presidente y en este caso a una comisión encomendada por el órgano supremo de una comunidad como es la junta de propietarios.
La comisión es la voz de la junta y el administrador esta obligado a entregar toda la documentación que la comisión le solicite, sera o no legal la petición.
Tiene que haber alguna razón para que el administrador se niegue a entregar documentación o información que la comisión le pida.
De acuerdo que según tu opinión el administrador en este caso no esta obligado a entregar la documentación, por lo tanto se arriesga cosa que yo haría, a que le remuevan en el cargo en la próxima junta general ordinaria. A este administrador le importa un bledo su renovación, o es algo personal con Latxitxu.
La ley ampara al administrador de finca para no entregar la documentación pero vamos a la cruda realidad, de que le vale poner palos en la rueda a la comisión, eso es como vulgarmente se dice "engordar para morir" o un brindis al sol, si la comunidad ha dado su plena confianza a la comisión, la junta de propietarios debería ya remover al administrador o esperar a la ordinaria.
Saludos
Pues veamos, Juanchito.
En el párrafo 2º de mi intervención digo:
"Por otra parte entiendo que no resulta perjudicial para la Comunidad que los propietarios puedan conocer anticipadamente los presupuestos de las empresas de rehabilitación y ofrecer otras alternativas y creo que lo normal es que el Administrador remita el proyecto y la comparativa de los presupuestos junto con la convocatoria a junta, e incluso con anterioridad a la misma si algún propietario lo solicita".
Y respondiendo a la pregunta en cuestión digo que no tiene obligación (en este caso).
Saludos..
En el párrafo 2º de mi intervención digo:
"Por otra parte entiendo que no resulta perjudicial para la Comunidad que los propietarios puedan conocer anticipadamente los presupuestos de las empresas de rehabilitación y ofrecer otras alternativas y creo que lo normal es que el Administrador remita el proyecto y la comparativa de los presupuestos junto con la convocatoria a junta, e incluso con anterioridad a la misma si algún propietario lo solicita".
Y respondiendo a la pregunta en cuestión digo que no tiene obligación (en este caso).
Saludos..
