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% en traspaso

1 Comentarios
 
% en traspaso
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21/12/2006 21:53
¿ Que % le corresponde al propietario de un local arrendado en 1960 ( dicho negocio fue adquirido por el actual arrendatario anteriormente por otro traspaso ) de un nuevo traspaso. Un saludo
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Jan
27/12/2006 13:19
Hola solana. Su consulta es más compleja de lo que en principio pudiera parecer,pues se trata del traspaso de un local con un contrato de arrendamiento de 1960.

En primer habría que examinar el contrato de arrendamiento original para ver si en el mismo se incluyó una clausula relativa a que el Arrendador percibiría X cantidad de dinero o un % del precio(del traspaso) en caso de traspaso del local de negocio. Si nada se pactó en el contrato de arrendamiento hay 2 vías para fijar la participación del Arrendador en el PRECIO del traspaso:

1) Que Arrendador y Arrendatario Cedente lleguen a un acuerdo sobre el importe que recibirá el primero.Cuando hablo de importe no me refiero a un % del precio del traspaso como tal, sino a una cantidad a tanto alzado Vg 3000 euros.

2) SI NO SE LLEGA A UN ACUERDO, la LAU 1964 establece una serie de porcentajes a aplicar SOBRE EL PRECIO DEL TRASPASO. Es en este punto en el que su consulta se torna compleja. En principio sería de aplicación el art 39 LAU 1964:

Artículo 39

"1. El arrendador que no hubiere ejercitado su derecho de tanteo o de retracto dentro de los treinta días hábiles señalados en los artículos 35 y 36, sobre el local de negocio traspasado, podrá reclamar del arrendatario la participación en el precio que con él convenga.
2. De no haber acuerdo entre ellos, dicha participación será de un 30 por 100, si el local de negocio se construyó o habitó por primera vez antes del 18 de julio de 1936; de un 20 por 100, si después del 17 de julio de 1936 y antes del 2 de enero de 1942, y de un 10 por 100, de haberse construido o habitado por primera vez después del 1 de enero de 1942.

Estos porcentajes experimentarán el aumento de un 50 por 100 cuando el arrendatario, por traspaso de un local de negocio, lo traspasare a su vez antes de transcurrir tres años desde la fecha del otorgamiento de la escritura a que se refiere el apartado 5 del artículo 32.

3. Las cantidades representativas de dichos porcentajes serán retenidas del precio del traspaso por el cesionario, para su abono al arrendador. En los casos de dación y adjudicación en pago de deudas, la entrega al arrendador de la participación en el precio será a cargo del adquirente."

Sin embargo, dada la fecha de celebración del contrato( 1960) es de aplicación La Disps Transt Novena LAU 1964 que señala: "9.ª Los porcentajes de participación a que se refiere el artículo 39, número 2, se mantendrán mientras la renta no quede totalmente revalorizada a tenor del artículo 96, pero una vez alcanzado el límite de la revalorización el porcentaje de participación será de un 25 por 100 en el precio del traspaso, que experimentará el aumento del 50 por 100 a que se refiere el último inciso del citado artículo 39, número 2."

El art 96, a su vez y dada la fecha de celebración del contrato, nos conduce a la Dispos. Transitoria 17 LAU 1964 que establece: " Sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 100, las rentas de los arrendamientos de vivienda y local de negocio concertados DESPUÉS de 11 de mayo de 1956 y ANTES de 1 de julio de 1964, una vez que lleven cinco años de prórroga legal, podrán ser elevadas en los porcentajes que señale el Gobierno, previo informe de la Organización Sindical y audiencia del Consejo de Estado, teniendo en cuenta a estos efectos la variación de los índices ponderados de vida publicados por el Instituto Nacional de Estadística, correspondientes al periodo comprendido entre el año en que el contrato entró en la fase de prórroga legal y el día 30 de junio de 1964 en función de la variación que puedan experimentar sueldos y jornales y en consideración al destino del local arrendado y fecha de su primera ocupación."

Por ello creo que sí la renta del local de negocio se halla en el momento de producirse el traspaso REVALORIZADA SEGUN LO DISPUESTO EN LA DISP. TRANST. 17 LAU 1964, el % a aplicar al precio del traspaso sería un 25%. En caso de no hallarse totalmente revalorizada sería un 10%. Sin embargo no puedo garantizarle que estos porcentajes sean correctos, pues son fruto de la interpretación que yo hago de la normativa que le he expuesto, por lo que le aconsejo que acuda a un/a profesional de la abogacía experto en Arrendamientos de renta antigua.

Salvo mejor criterio. Un saludo.