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Error en coeficientes, ¿Puedo hacer algo?

43 Comentarios
Viendo 1 - 20 de 43 comentarios
Error en coeficientes, ¿puedo hacer algo?
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21/01/2012 00:34
Hola,
Hace unos meses compramos ático en modo coperativa, en todo momento se nos oculto cuanto ibamos a tener que pagar por comunidad, por miedo a que no compraramos el piso, siempre se nos dijo que seria unos 150€, lo cierto que una vez escriturado, nos dieron la gran noticia 280€. El caso es que el piso ocupa una planta entera, serán unos 125m mas 80m de terraza y tiene 3 habitaciones, y mi irritación viene porque pagamos mas comunidad que los dos pisos que ocupan la planta de abajo juntos, estos pisos miden lo mismo que el nuestro pero sin terraza, y uno tiene 3 habitaciones y otro 2, con lo cual es mucha mas gente de la que puede vivir en esta planta. En todos los áticos del edificio pasa lo mismo, se ha llevado a junta el cambio de participación, pero al ser unanimidad ha salido que no cambiar nada.

Quisiera saber si judicialmente hay alguna manera de meterle mano a este caso sea cual sea, ya que los coeficientes se hicieron mal y son injustos y sabiendo que es la unica posibilad que nos queda a los vecinos de los aticos, ya que al resto nunca les va a convenir.

Muchas gracias, espero vuestras respuestas por favor!.
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Bri
21/01/2012 13:07
¿Y por qué dice usted que los coeficientes se hicieron mal? ¿Esa terraza de 80 m2 es privativa suya, y está reflejado así en escrituras?
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21/01/2012 14:51
No nos informa, si la cuota que usted paga se debe al coeficiente de participación que tiene en su escritura.
Perdone por lo que le voy a decir, pero hay algo que no me cuadra, si partimos de la base que la terraza de 80m. es de su propiedad, ésta para elaborar el coeficiente de participación, debería contar el 50% de su medida.
las cuotas no se pagan por personas que vivan en una propiedad, ese planteamiento no vale para nada.
150€ es muchisimo, pero 280€ ya me parece una barbaridad, yo no me fiaria mucho del administrador, coteje todas las cuotas y su repartición en los gastos
Cuando se compra una vivienda, a prioriri no se puede saber lo que se va a pagar de comunidad
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21/01/2012 15:59
Muchisimas gracias por contestar,
Respondo..

Digo que los coeficientes estan mal, porque si la superficie de nuestro piso Con terraza es igual a la que tienen los dos pisos de abajo juntos, y 80m de terraza conputa al 50%, no deberiamos tener mas coeficiente ( pagar mas) que los dos vecinos juntos.

En mis escrituras no pone nada de si la terraza es de uso pruvativo o no, lo unico que se según me dijo el administrador, es que corresponde la cubierta del edificio.

En la escritura pone que el coeficiente de participacion es de 2,147, por las tablas de coeficientes que he visto de todos los vecinos, suman todos 100.

No se si este dato sera importante, en el catastro mi casa viene reflejada con 180m, mientras que las dos vibiendas de abajo una son 150m y otra 140m, sumando entre los dos 290.

Ayer en junta, se me achacaba que deberia haber conocido la cuota de comunidad antes de haber firmado... Yo pensaba que la sabia, pero no me engañaron me dijeron que no llegaba a 200€ ni de broma.

Saludos.
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21/01/2012 17:53
Hay algo que no cuadra. Usted dice que tiene un coeficiente escriturado del 2,147 en concepto de participación. La ley determina que usted debe participar por este coeficiente, es decir por ese 2,147. Si ese 2,147 % equivale a 280€ mensuales en conceptos de gastos comunitarios, el gasto total mensual de la finca, supone 13.041€, cantidad poco frecuente, salvo que se tratara de una gran torre de alto standing.

Por otra parte, he leído que las terrazas deben de participar por 50%. ¿Me puede decir alguien dónde dice la ley tal cosa o en que se basa para sostener esa teoría?
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Bri
21/01/2012 18:01
Si su coeficiente de participación, según escrituras, es de 2,147%, usted tendrá que pagar anualmente por cuota ordinaria de comunidad un 2,147% del presupuesto de gastos, y ni un euro más.

Consiga usted el presupuesto de gastos de su comunidad para el ejercicio actual, calcule el 2,147% y el resultado divídalo por 12 mensualidades; la cantidad resultante es lo que usted deberá pagar al mes de cuota de comunidad.

Usted, en principio, no debe fijarse en lo que pagan los demás para calcular lo que usted debe pagar legalmente de cuota ordinaria de comunidad.

Además, usted no aclara si esos 280 euros que abona es una cuota mensual, bimensual, trimestral o anual.

Desde luego, 280 mensuales (3.360 euros/año)parece una cuota muy elevada, que podría ser cierta de ser pocos propietarios (unos 50-60) y tener muchos servicios: urbanización privada con conserje 24 horas, piscina, pista deportiva, jardines, etc., lo que haría que el presupuesto de gastos se disparase hasta los 156.500 euros anuales.

Saludos.






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21/01/2012 18:59
quizas me he explicado mal, he querido decir, que cuando el constructor hace el reparto de coeficientes, teniendo en cuenta los m2, si la vivienda tiene 100m2 y la terraza (me refiero a la propia de la vivienda) tiene 50, los m2 útiles que se flejan son 100 25 de la terraza (o sea ésta cuenta sólo la mitad)
titigomez, realmente la terraza donde está ubicada, en su vivienda o encima
Si en su escritura no figura que sea suya, ni el uso y disfrute, porque tiene usted su uso
De cualquier forma los coeficientes el constructor los pone "como quiere", pues puede poner más coeficiente al último piso que al primero, más a los mque dan al mediodia que los que dan a poniente.
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Bri
21/01/2012 20:01
jalisco, el constructor pone los coeficientes en base a lo que establece la ley.

Art. 5 de la LPH:

"El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su
conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble
habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes."
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21/01/2012 23:06
Muchisimas gracias a todos por sus respuestas,

Voy a intentar enterarme del presupuesto establecido para este año y asi poder comprobar si son esos 13000 € mes. Aclaro y respondo..
La cantidad de 280€ (277€ para ser exactos) son la cuota mensual.
Respecto al uso de la terraza, en las escrituras no consta nada, solo que consta de 76m cuadrados utiles.
El bloque no es un bloque de alto standing, pero tenemos conserje 12 horas, piscina y jardin muerto, pero se paga a jardinero vamos.. Eso es todo!
Somos 78 vecinos en la comunidad.
Yo pienso que el
Promotor metio la pata al calcular los coeficientes, la comunidad la aprobo, y yo que he llegado el ultimo me la he comido con patatas. Ahora como tiene que haber unanimidad para cambiar la participacion de cada uno, pues se niegan cuatro o cinco y solo los 14 áticos votamos a favor!, los demas de abstienen, pero porque ya hay votos en contra, sino serian todos los que votarian en contra( menos los aticos). Solo somos dos aticos que tenemos esta participacion, el resto al tener terrazas pequeñas no pagan tanto.

Un saludo
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21/01/2012 23:10
Acabo de comprobar que la cantidad que se
Ingresa al mes entre todos los propietarios es de 12213€
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Bri
22/01/2012 08:11
Luego si mensualmente todos los propietarios ingresan por cuotas 12213 euros mensuales, al año ingresan 146.556 euros (o más, si es que existen impagos por parte de algún propietario).

Tomando como base esta cantidad (ingresos = gastos) para el presupuesto de gastos, usted debe abonar anualmente el 2,147% de esa cantidad, o sea, 3146,55 euros anuales, que dividido en 12 mensualidades sale a 262,21 euros/mes. Dice usted que paga 277 euros mensuales, hay una diferencia de casi 15 euros que aparentemente usted paga de más.

Pero claro, sin saber exactamente cual es el presupuesto de gastos, poco más le podemos decir.

Nadie mejor que el administrador o el presidente de su comunidad para aclararle esta cuestión.

Lo que sí está claro es que usted, de comunidad, aparentemente ha de abonar una cantidad mensual que supera los 260 euros, y que es acorde con la cuota de participación que tiene en escrituras.

Un saludo

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Bri
22/01/2012 10:51
Es decir, si el piso tiene unos 125 m2 50% de terraza (36,5m2), usted tiene como propiedad privativa unos 161,5 m2; a eso hay que añadir su parte de zonas comunes.

¿Tiene plaza de aparcamiento y/o trastero aparte?

perfil
22/01/2012 11:48
Gracias por contestar a todos!,

Si, si tengo garaje y trastero, supongo que ese sera el dato que viene en el catastro, que son 180 m2.

Que pago lo que me corresponde por coeficiente, tengo clato que si. Mi preocupacion es si mi coeficiente esta mal calculado, que me temo que es asi!.

Un saludo
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Bri
22/01/2012 12:07
No sé si usted ha cnsultado la escritura de división horizonal de la finca; puede pedir copia en el registro de la propiedad que le corresponde (tendrá que abonar el importe) y ahí comprobará todos y cada uno de los coeficientes de las viviendas, y los metros cuadrados que tienen. Puede contrastarlo luego con los certificados catastrales para ver si hay diferencias abultadas.

Un saludo.
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22/01/2012 13:23
Bri, por supuesto que el constructor hace el reparto de coeficientes según la ley, pero claro está no es hermética, todo lo contrario, ya que cuando indica
Para su fijación ....... su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes
Estos términos son muy interpretables
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Bri
22/01/2012 14:11
Son "relativamente" interpretables, jalisco.

En cualquier caso, si un propietario no está conforme con el coeficiente asignado, y la comunidad unánimemente no acepta la modificación, no hay más "tutía" que judicializar el asunto y que un juez decida.
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Bri
22/01/2012 14:14
Es más, tenga en cuenta que al elevar a pública la escritura de división horizontal, un notario ha tenido que leerla y dar fe de que esa división es la correcta. Si detecta alguna interpretación desmesurada en los coeficientes por parte del constructor, no la autoriza.

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22/01/2012 17:05
Entonces...
Lo primero ir al registro, conseguir la copia de la LPH del edificio y a partir de ahí?? Llevarsela a un abogado inmobiliario para que la estudie?.
Esta mañana he estado hablando con un abogado asi de pasada, y me ha dicho que si los coeficientes no fueran correctos, debo denunciar a la promotora, al hacer esto y como es un pleito en el que están involucrado todos los vecinos, indirectamente es como si estos fueran denunciados tambien, esto conllevaría que cada uno deberia personarse en el juicio con su abogado y procurador, para poder alegar en contra mia sino estuvieran de acuerdo.. En este caso me ha dicho si cada vecino se tiene que gastar mas o menos 1500€ en abogado y procurador, y hay 77 vecinos, en caso de perder las costas me supondrían 115000€. Habria que tener en cuenta que los áticos estarian conmigo, pero solo somos 14. Como veis esto? Es así?.

Esta claro que solo denunciaría sii viera la cosa clara, pero una denuncia contra una promotora importante y unos 60 vecinos.. como que puede pasar cualquier cosa.

Que opinais?

Gracias a todos, saludos!
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22/01/2012 17:24
¿Sería suficiente con una nota simple de las que se pueden pedir por internet?,¿O hay que solicitarla al notario como he leido por ahi?
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22/01/2012 17:26
¿En qué ley o norma dice que las terrazas se computarán al 50% en los coeficientes.?¿Por qué la gente inventa cosas?. Eso no viene reflejado en ninguna parte, de lo contrario que me digan dónde se especifica.

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