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¿ Es posible división horizontal ?

6 Comentarios
 
¿ es posible división horizontal ?
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17/03/2009 13:20
He heredado junto con una prima una casa bastante grande de dos plantas y ático. Mi prima dice que o se la compro o me la vende y yo no quiero ni lo uno ni lo otro, ya que la casa es lo suficientemente grande como para poder vivir las dos familias separadamente y lo que quería la difunta es que fuese para las dos familias. Le he propuesto dividirla por la escalera y ella dice que no lo va a consentir¿podría hacerlo?...también se puede dividir por planta, una planta para cada una, dividir el ático en dos partes y dejar zonas comunes en la planta baja. Mis preguntas son si ella va a juicio y solicita la división de la casa y venta en subasta ¿podría yo solicitar división horizontal ? ó tendría que ser la venta en subasta.
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18/03/2009 12:20
Lo que establece el código civil es que los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.

Si realmente, como dices, es posible dividir la casa en dos viviendas distintas, puedes pedirlo al juzgado; si no es divisible y no os ponéis de acuerdo en que se adjudique a uno y éste indemnice al otro, el juzgado acordará la venta y reparto del precio.
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20/03/2009 00:43
Mi caso es similar, tengo un chalet grande que he divido en dos partes, dejandolos totalmente independientes.
A todos los efectos legales consta como única construcción.
Puedo solicitar la división horizontal, para independizarlos legalmente y poder vender uno de ellos??????
Gracias por vuestra ayuda.
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21/03/2009 14:01
Os pego una Sentencia muy ilustrativa sobre lo que preguntais.
ACTIO COMMUNI DIVIDUNDO: Viabilidad jurídica de la división.- Criterios jurídicos y económicos. División de la finca mediante la constitución de una Comunidad de Propiedad Horizontal. Artículo 401 del Código Civil.
Sentencia de la Sección 3º de la A.P. de Tarragona de 11 de octubre de 1999 (Rollo 593/98)


FUNDAMENTOS JURÍDICOS


PRIMERO.- El recurso de apelación se funda en que el ejercicio de la actio communi dividundo del artículo 400 del Código Civil, solicitando el apelante –actor en la instancia – que se proceda a la venta del inmueble en pública subasta, conforme lo dispuesto en el artículo 404 del Código Civil. Este precepto contempla el supuesto de que la cosa común fuera esencialmente indivisible, en cuyo caso prevé que si "los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y se repartirá su precio". De esta manera el legislador recoge el criterio reiterado del Código Civil en materia de comunidad de fincas, cuál es que la con sus elementos comunes, en la forma prevista en el artículo 396 del propio Texto Legal, siempre que lo solicite cualquiera de los comuneros. En relación a esta materia debe indicarse que como ha declarado la sentencia del T.S. de 8 de marzo de 1.999 (rollo 175/1999), párrafo cuarto del fundamento jurídico tercero, la "actio communi dividundo representa un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, y es de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa (Sentencia de 5 de junio de 1998)", pronunciándose en sentido análogo la sentencia del T.S. de 6 de junio de 1997 (rollo 531/1997), la que agrega que "consecuencia de lo anterior es que los demás comuneros no pueden impedir el uso del derecho a separarse, que corresponde a cualquiera de ellos, ni el ejercicio de la acción procesal al respecto (Sta. de 5 de junio de 1989, y por otra que la aludida acción debe resolverse únicamente entre los condueños de la cosa común, sin que sea preciso llamar al litigio a los a los terceros que puedan alegar derechos, tanto reales como de crédito, sobre la cosa común, toda vez que el artículo 405 del Código Civil prevé expresamente que unos y otros conservarán su fuerza, no obstante la división, lo que quiere decir que podrán ser ejercitados, una vez producida la misma contra los integrantes de la extinguida comunidad". En la presente litis deben resolverse dos cuestiones: 1) jurídica, relativa a la viabilidad de la división en un edificio de dos plantas (planta bajo y primer piso), con entradas independientes, y un patio que ocupa el resto de la superficie, sito en su parte posterior; y 2) fáctica, si la finca litigiosa puede ser objeto de división, tema que al ser de índole técnico y precisar de conocimientos específicos debe resolverse atendiendo a la prueba pericial, si bien teniendo en cuenta que las aportaciones del perito no vinculan a los Jueces y Tribunales, sino que se limitan a proporcionar al Juzgador conocimientos que éste no posee o puede no poseer; y, por otro lado, los resultados de los dictámenes efectuados por los peritos no vinculan al Juez, ni constituyen un medio legal de prueba, sino que el Juez debe valorar dichos informes según las reglas de la sana crítica, es decir, con criterios lógico-racionales, valorando el contenido del dictamen, y no específica únicamente su resultado, en función de los demás medios de prueba o del objeto del proceso a fin de dilucidar los hechos controvertidos.
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21/03/2009 14:03
(continúa) Respecto la cuestión jurídica, la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 1996 (rollo 585/1996), en su fundamento jurídico segundo, declaró: "dice la Sentencia de 26 de septiembre de 1990 que uno de los modos o formas a través de los cuales puede cristalizar tal facultad divisoria o extintiva de la comunidad, cuando el bien comunitario sea un edificio y así lo pida uno de los condueños, es mediante la constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, conforme autoriza el párrafo segundo del art. 401 del citado Código, pero dicho peculiar modo de extinción comunitaria para poder desplegar la finalidad a que está llamado, exige: a) que las características del edificio lo permitan, lo que ha de entenderse tanto desde el punto de vista meramente estructural o arquitectónico sin tener que acudir a la realización de importantes y sustanciales obras, cuando desde la perspectivas de las adjudicaciones de pisos o locales independientes que hayan de hacerse a cada uno de los condueños, en función de sus respectivas cuotas o participaciones indivisas y para el pago de las mismas; exige el art. 401, párrafo 2ª, para que pueda acudirse a esta forma de extinción de la comunidad ordinaria y su sustitución por un régimen de propiedad que se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, como reiteran las Sentencias de 19 de octubre de 1982 y 10 de noviembre de 1995, en la que se puntualiza o sea que originariamente se dé tal circunstancia, circunstancias a las que, por otra parte, se refiere el artículo 396 del Código Civil cuando señala las características de los inmuebles para poder quedar sometidos al régimen de propiedad horizontal diciendo que los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública".
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21/03/2009 14:04
(Sigue) De lo expuesto se desprende que, si el inmueble es susceptible de división y ésta no es antieconómica, lo cual se determinará por el quantum de los gastos previstos, deberá accederse a esta forma de división (art. 401, párrafo segundo del C.C.) antes de acordar enajenar el bien mediante pública subasta, tal como prevé el artículo 404 del Código Civil. Esta conclusión nos lleva ya al análisis de la cuestión fáctica, que únicamente se puede obtener mediante el dictamen pericial practicado en la instancia, cuyo contenido no se ha desvirtuado por ningún medio probatorio. En dicho informe, el perito incluye dos planos, indicando en el plano número 2 la forma en la que se dividiría la planta baja en dos pisos (vid. dicho plano); y considera que es viable la división de la planta baja en dos viviendas totalmente independientes, más la ya existente en la primera planta. A tal efecto el perito distingue cuatro apartados: A) Posibles reformas estructurales que podrían surgir, respecto las que entiende que "las obras a realizar no implicarían riesgo estructural alguno ya que se actuaría sobre la fachada posterior con la apertura de la puerta por la salida al jardín y sobre la divisoria de la escalera para la entrada a nueva vivienda (ejecución de dos dinteles); B) Cumplimiento de los Decretos 274/95 de 11-7-1995 y 314/96 de 17-9-96 sobre Nivel de Habitabilidad objetiva exigible a las viviendas, sobre lo cual opina que "el trabajo a realizar consistiría en la partición y consecuente creación de otra vivienda, denominando vivienda referenciada en el plano nº 2 con el nº 1 como "nueva vivienda" (anexo 1 del Decreto de Habitabilidad) y la referenciada con el nº2 "vivienda usada" (anexo del Decreto de Habitabilidad); C) Partición de la zona posterior no edificable (plano nº 1, jardín), distribución interior (plano nº 2) y servicios públicos, extremo el el que describe la forma en que se realizaría la paritición del solar en la planta baja, la redistribución interior a nivel de tabiquería y la construcción de un servicio higiénico y una cocina (vid. extremo C del dictamen); y D) Coste de dicha adecuación, en el que, basándose en unas mediciones realizadas por el propio perito, enumera las obras a realizar, valorando el total de las obras en UN MILLÓN CUATROCIENTAS SETENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTAS SETENTA Y CINCO PESETAS (1.474.375 pts.), equivalente a ocho mil ochocientos sesenta y un euros con mil setecientos veintidós céntimos (8.861´1722), obteniendo dicho precio mediante la aplicación de precios del mercado. De dicho informe pericial se deducen dos conclusiones: a) físicamente la división del edificio, conforme lo previsto en el art. 401, párrafo segundo del C.C., es posible; y b) dicha división no es antieconómica, ya que, salvando imprevistos, se valoran las obras a realizar en la suma de un millón cuatrocientas setenta y cuatro mil trescientas setenta y cinco pesetas (1.474.375 pts.), cantidad que, según el estado actual de la economía, no es excesiva. En síntesis, de las consideraciones expuestas se desprende que efectivamente debía accederse a la división de la cosa común –en este caso un edificio -, tal como lo apreció la juzgadora de instancia, mediante la constitución de una propiedad horizontal en la forma prevista en el artículo 396 del Código Civil, pues las características estructurales de dicho edificio lo permiten y la división no resulta antieconómica. En consecuencia, debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 14 de octubre de 1998, dictada por la Iltma Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Tarragona, confirmándose íntegramente la misma.
En cuanto a la adhesión al recurso de apelación, formulada por los demandados, ésta se concreta a la no imposición de costas de primera instancia a los mismos. Sin embargo, tal pretensión parece formulada en sentido subsidiario, ya que en primera instancia no se impusieron las costas a ninguna de las partes a la vista del contenido de los escritos alegatorios y del hecho de que la demanda sólo se estimara parcialmente, razón por la cual no es necesario efectuar pronunciamiento respecto a la adhesión al entender que se formuló subsidiariamente para el caso de que se estimara el recurso de apelación.

SEGUNDO.- Conforme el criterio del vencimiento objetivo, establecido en el art. 710, párrafo segundo, de la LEC, procede condenar al apelante al pago de las costas de esta alzada.


VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLAMOS


Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 14 de octubre de 1998, dictada por la Iltma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Tarragona y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, condenando al apelante al pago de las costas procesales causadas en esta alzada.
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21/03/2009 20:35
maribel25, gracias por la tan extensa respuesta.
Una vez leidos los argumentos y sentencia, entiendo que mi chalet dividido en dos partes con entradas independientes, la parcela dá a dos calles por lo que una parte de la edificación tiene acceso por una calle y la otra por la otra calle, es decir, totalmente independientes. No hay que realizar obras.
Según el ayuntamiento, no puedo realizar la división horizontal poprque en mi parcela solo se permite una casa/edificación y si realizo la división horizontal, serian dos casas, según ellos.
Entiendo según la sentencia, que si el chalet está diseñado estructuralmente de forma que admite dividirlo en dos viviendas con accesos independientes, si se puede solicitar la división horizontal. a pesar de la negativa del ayuntamiento.
Por favor aclarameló. Gracias.

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