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Extraño contrato alquiler piso que aparece como destinado a uso distinto del de vivienda permanente
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En mi nota del 23-6, y Leónjbr en su nota del 24-6, le expusimos que tal vez fuera conveniente buscar otro casero. Ya no podemos solucionarlo, hay que ver una salida.
Por otra parte, no logro interpretar con armonía y coherencia algunas de sus intervenciones, posiblemente por torpeza mía: a las once de la mañana expone que desea replantear la consulta y que "...pretendíamos..." alquilar, a las doce expone que el piso ya está alquilado.
En teoría el bien alquilado ha de ser apto para el uso convenido, y se aplican al arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento previstas en el contrato de compraventa.
Por lo tanto, se puede instar la resolución del contrato.
Ahora bien ¿es apta la plaza, objetivamente hablando?
Hay que mirar por un lado la situación administrativa, es decir, si la plaza se ha construido conforme a normativa y proyecto, y luego la realidad física.
Si la plaza cumple la normativa, es legal.
¿Es indiscutible que la plaza no es apta, o es su coche demasiado grande? Mi coche mide cinco metros de largo (lo compré para intentar compensar algún tipo de complejo, supongo) y en Madrid, en el barrio de Malasaña, una vez la policía tuvo que cortar el tráfico para que yo pudiese salir en marcha atrás de una calle en la que no giraba. En Toledo, en varias calles abiertas al tráfico, mi coche no entra: en una tuve que plegar los espejos para pasar, por desgracia ya se habían roto.
Una vez que ha firmado, el contrato ha de cumplirse: solamente si logra demostrar con una prueba pericial que la plaza no es apta para su uso podrá pedir la resolución y obtener la devolución de las cantidades pagadas.
Por otra parte, no logro interpretar con armonía y coherencia algunas de sus intervenciones, posiblemente por torpeza mía: a las once de la mañana expone que desea replantear la consulta y que "...pretendíamos..." alquilar, a las doce expone que el piso ya está alquilado.
En teoría el bien alquilado ha de ser apto para el uso convenido, y se aplican al arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento previstas en el contrato de compraventa.
Por lo tanto, se puede instar la resolución del contrato.
Ahora bien ¿es apta la plaza, objetivamente hablando?
Hay que mirar por un lado la situación administrativa, es decir, si la plaza se ha construido conforme a normativa y proyecto, y luego la realidad física.
Si la plaza cumple la normativa, es legal.
¿Es indiscutible que la plaza no es apta, o es su coche demasiado grande? Mi coche mide cinco metros de largo (lo compré para intentar compensar algún tipo de complejo, supongo) y en Madrid, en el barrio de Malasaña, una vez la policía tuvo que cortar el tráfico para que yo pudiese salir en marcha atrás de una calle en la que no giraba. En Toledo, en varias calles abiertas al tráfico, mi coche no entra: en una tuve que plegar los espejos para pasar, por desgracia ya se habían roto.
Una vez que ha firmado, el contrato ha de cumplirse: solamente si logra demostrar con una prueba pericial que la plaza no es apta para su uso podrá pedir la resolución y obtener la devolución de las cantidades pagadas.
Hoplon, cuando dije replantear quería decir continuar con la consulta de dias anteriores, antes de formar el congtrato. que finalmente se firmó con fecha 1 de julio sin haber comprobado esa
plaza de parkin que ahora resulta muy dificil para aparcar. El coche de mi familiae no es grande. es un coche normal. Tampoco entiendo qué tranquilidad es la que daría a la parte arrendataria pasar el contrato por hacienda y rellenar el modelo 600. Al no poder habitar el piso que sí está muy bien lo que se desea es llegar a un acuerdo con el propietario,perder el dinero del mes entregado y recuperar la fianza, pero el quiere que se le siga pagando seis meses aun sin habitarlo. Y lo que nosotros ptretendemos es encontrar una salida legal para dejarlo, ya que os parece que ese contrato tan raro contiene irregularidades-
Disculpen la lata que damos con este tema por nuestra propia ignorancia.
plaza de parkin que ahora resulta muy dificil para aparcar. El coche de mi familiae no es grande. es un coche normal. Tampoco entiendo qué tranquilidad es la que daría a la parte arrendataria pasar el contrato por hacienda y rellenar el modelo 600. Al no poder habitar el piso que sí está muy bien lo que se desea es llegar a un acuerdo con el propietario,perder el dinero del mes entregado y recuperar la fianza, pero el quiere que se le siga pagando seis meses aun sin habitarlo. Y lo que nosotros ptretendemos es encontrar una salida legal para dejarlo, ya que os parece que ese contrato tan raro contiene irregularidades-
Disculpen la lata que damos con este tema por nuestra propia ignorancia.
Lo primero el IRPF: me ha parecido entender que le preocupaba a usted el poder desgravarse el alquiler, y por ello le he sugerido pasar el contrato por Hacienda, así tendrá un sello oficial que demostrará que el contrato es de la fecha, al menos, de la liquidación.
Y sobre resolver el contrato: hay dos puntos, uno es que es un juez el que debe anularlo, y otro es que no basta tener razón, hay que demostrarlo:
Si consigue usted que un aparejador o un arquitecto le firme un informe pericial que acredite que la plaza de garaje no es apta para su uso, tiene usted muchas posibilidades de lograr resolver el contrato, porque como ya expuse:
Código Civil:
"Artículo 1553
Son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamientos contenidas en el título de la compraventa.
En los casos en que proceda la devolución del precio, se hará la disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa."
Ahora bien, note que puede que un juez aprecie que siendo lo importante del contrato el piso, y siendo la plaza un accesorio, no les devuelvan la totalidad de lo pagado, sino solo parte.
"Artículo 1484
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos."
Ojo: el tamaño de la plaza puede considerarse un defecto manifiesto o que está a la vista:
SAP Coruña 248/2015 de 21 de julio, Onente Ilmo. Sr. D.. ANTONIO MIGUEL FERNANDEZ-MONTELLS; Fto. Dcho Tercero:
"(...) por las dimensiones y configuración de la referida plaza (3,39 m x 1,98 m) ..."
"Indudablemente la plaza de garaje nº NUM006 deberá ser utilizada por su propietario con vehículos de motor de tamaño que quepan en la misma, en atención a sus reducidas dimensiones y características, de las que era pleno conocedor al momento de su adquisición en el año 2006 su actual propietario, sin ocupar con su utilización elementos comunes de transito, máxime cuando causa perjuicios a otros copropietarios, requiriendo en tal caso una previa aprobación unánime de la Comunidad."
Como puede ver, en esta sentencia se declara que el dueño de la plaza tiene que conformarse con el tamaño que tiene.
Y sobre resolver el contrato: hay dos puntos, uno es que es un juez el que debe anularlo, y otro es que no basta tener razón, hay que demostrarlo:
Si consigue usted que un aparejador o un arquitecto le firme un informe pericial que acredite que la plaza de garaje no es apta para su uso, tiene usted muchas posibilidades de lograr resolver el contrato, porque como ya expuse:
Código Civil:
"Artículo 1553
Son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamientos contenidas en el título de la compraventa.
En los casos en que proceda la devolución del precio, se hará la disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa."
Ahora bien, note que puede que un juez aprecie que siendo lo importante del contrato el piso, y siendo la plaza un accesorio, no les devuelvan la totalidad de lo pagado, sino solo parte.
"Artículo 1484
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos."
Ojo: el tamaño de la plaza puede considerarse un defecto manifiesto o que está a la vista:
SAP Coruña 248/2015 de 21 de julio, Onente Ilmo. Sr. D.. ANTONIO MIGUEL FERNANDEZ-MONTELLS; Fto. Dcho Tercero:
"(...) por las dimensiones y configuración de la referida plaza (3,39 m x 1,98 m) ..."
"Indudablemente la plaza de garaje nº NUM006 deberá ser utilizada por su propietario con vehículos de motor de tamaño que quepan en la misma, en atención a sus reducidas dimensiones y características, de las que era pleno conocedor al momento de su adquisición en el año 2006 su actual propietario, sin ocupar con su utilización elementos comunes de transito, máxime cuando causa perjuicios a otros copropietarios, requiriendo en tal caso una previa aprobación unánime de la Comunidad."
Como puede ver, en esta sentencia se declara que el dueño de la plaza tiene que conformarse con el tamaño que tiene.
He querido profundizar un poco en el asunto, y he encontrado en la revista "la Toga" un interesante artículo del abogado D. Oscar Fernández León, que examina la SAP Sevilla de 12 de noviembre de 2009 (Ponente Ilmo. Sr. don Víctor Nieto Matas):
Cito textualmente algunos párrafos:
"Es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto (STS 28 de noviembre de 2003)".
Pero no es menos cierto que luego modera la indemnización (art. 1.103 CC), porque:
"...pero no debe desconocerse que, en primer lugar, el uso del garaje para vehículos muy pequeños o motocicletas es factible, comos se ha declarado,(...)".
Y al final, cifra la indemnización en la mitad del coste de alquilar una plaza de garaje similar.
En resumen: incluso acreditando que la plaza es objetivamente pequeña, es posible que el Juzgado considere que puesto que el piso si que puede usarse, solamente es adecuado indemnizarle con una parte del precio del alquiler correspondiente a la plaza,
Cito textualmente algunos párrafos:
"Es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto (STS 28 de noviembre de 2003)".
Pero no es menos cierto que luego modera la indemnización (art. 1.103 CC), porque:
"...pero no debe desconocerse que, en primer lugar, el uso del garaje para vehículos muy pequeños o motocicletas es factible, comos se ha declarado,(...)".
Y al final, cifra la indemnización en la mitad del coste de alquilar una plaza de garaje similar.
En resumen: incluso acreditando que la plaza es objetivamente pequeña, es posible que el Juzgado considere que puesto que el piso si que puede usarse, solamente es adecuado indemnizarle con una parte del precio del alquiler correspondiente a la plaza,
