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Finca con usos distintos en Registro y en Catastro
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Finca con usos distintos en registro y en catastro
Hola a todos. A ver si podéis ayudarme. Dos preguntas en una. Ahí van. Recientemente he ido a ver una finca en el centro de Madrid en la que estoy interesado pero resulta que está registrada en una misma escritura como local comercial, oficina y taller industrial así que lo primero sería ver las posibilidades de cambio de uso a vivienda que es lo que yo quiero. El propietario me dice que según ha podido comprobar y según le han contado anteriores interesados, es imposible hacer el cambio de uso debido a que no respetaría la normativa (no sé qué de que una vivienda no puede hacerse a más de 12 metros de la fachada...¿?). En fin, a eso no he entrado aún... Lo que me ha llamado la atención es que al comprobar los datos del Catastro aparece una parte como vivienda y la otra como de uso industrial y mi pregunta es: puedo utilizar eso como argumento de cara a que el ayuntamiento me conceda el cambio de uso? Tiene el Catastro alguna prerrogativa en lo que a delimitar el uso de las fincas se refiere o ahí "manda" el Registro?
Y por otro lado, si el Registro indica que la misma finca tiene varios usos, me pregunto si las partes que son local comercial y oficina serán susceptibles de cambio a vivienda en caso de no incumplir la normativa arquitectónica (están a menos de 12 metros de la fachada). Es importante saber eso porque si así fuese, al ser una única escritura entiendo que me podría valer para 1) obtener una hipoteca vivienda 2) obtener el alta de servicios de vivienda y 3) alquilarla legalmente como tal... aunque una parte de la finca siguiese siendo de uso industrial.
Espero haberme explicado bien y gracias por adelantado
Y por otro lado, si el Registro indica que la misma finca tiene varios usos, me pregunto si las partes que son local comercial y oficina serán susceptibles de cambio a vivienda en caso de no incumplir la normativa arquitectónica (están a menos de 12 metros de la fachada). Es importante saber eso porque si así fuese, al ser una única escritura entiendo que me podría valer para 1) obtener una hipoteca vivienda 2) obtener el alta de servicios de vivienda y 3) alquilarla legalmente como tal... aunque una parte de la finca siguiese siendo de uso industrial.
Espero haberme explicado bien y gracias por adelantado
Gracias Alga, lo sé. Lo que quería decir es que si una misma finca aparece en el Registro como local comercial, oficina y taller industrial entiendo que ese es/son el/los uso/s que le reconoce el ayuntamiento (que efectivamente es el único con potestad para conceder o no los cambios) pero me preguntaba si habiendo un dato en contrario en el Catastro (que sí reconoce la existencia de un uso de vivienda) se podría argumentar de cara al ayuntamiento que esa finca ha tenido reconocido ese uso y port tanto es susceptible de conservarlo...Es decir si creéis que ese dato del Catastro puede servir de cara a la solicitud de cambio de uso que decide el ayuntamiento.
Por otro lado, preguntaba si al estar la finca dividida en 3 cuerpos separados por 2 patios de la comunidad y tener cada una un uso distinto, sería posible cambiar el uso a vivienda de dos de esas partes que sí cumplen la normativa arquitectónica y dejar la que no con el uso industrial y todo en la misma escritura. Entiendo que sí pero me gustaría conocer vuestra opinión de expertos.
Gracias
Por otro lado, preguntaba si al estar la finca dividida en 3 cuerpos separados por 2 patios de la comunidad y tener cada una un uso distinto, sería posible cambiar el uso a vivienda de dos de esas partes que sí cumplen la normativa arquitectónica y dejar la que no con el uso industrial y todo en la misma escritura. Entiendo que sí pero me gustaría conocer vuestra opinión de expertos.
Gracias
Entiendes mal y tus cábalas inmensas, je,je.
Un propietario, en su declaración catastral, puede establecer el uso que entiende pueda producirle efectos jurídicos reales desde el conocimiento de que el Catastro los recogerá sin alterarlos ni cuestionarlos. Excepto su valor catastral, que es competencia del Catastro asignarlo.
Puesto que los datos recogidos en la inscripción catastral se corresponden con los de la declaración del propietario, el único efecto jurídico producido por estos datos es el de presunción legal de certeza pero que, como mera presunción que es, en todo caso y en cualquier momento, admite prueba en contrario demostrando que fueron recogidos inicialmente de manera errónea o que han sufrido alteraciones no actualizadas catastralmente.
Aún en el supuesto de que los usos recogidos en la descripción catastral fueran ciertos, no debes obviar el hecho de que los planes tienen la potestad de modificarlos, luego, si hubiesen sido alterados, el ayuntamiento no podrá reconocer como legal un uso que contraviene al planeamiento vigente. Es mas, podría abrir un expediente de protección de la legalidad contra el uso ilegal.
Considerando que la calificación de los usos urbanísticos de cualquier inmueble es competencia del planeamiento asignarlos y la del ayuntamiento interpretar el planeamiento, lo procedente es solicitar la cédula urbanística de la finca en el ayuntamiento para tener la absoluta certeza del uso que el planeamiento asigna a esa finca en concreto.
Un propietario, en su declaración catastral, puede establecer el uso que entiende pueda producirle efectos jurídicos reales desde el conocimiento de que el Catastro los recogerá sin alterarlos ni cuestionarlos. Excepto su valor catastral, que es competencia del Catastro asignarlo.
Puesto que los datos recogidos en la inscripción catastral se corresponden con los de la declaración del propietario, el único efecto jurídico producido por estos datos es el de presunción legal de certeza pero que, como mera presunción que es, en todo caso y en cualquier momento, admite prueba en contrario demostrando que fueron recogidos inicialmente de manera errónea o que han sufrido alteraciones no actualizadas catastralmente.
Aún en el supuesto de que los usos recogidos en la descripción catastral fueran ciertos, no debes obviar el hecho de que los planes tienen la potestad de modificarlos, luego, si hubiesen sido alterados, el ayuntamiento no podrá reconocer como legal un uso que contraviene al planeamiento vigente. Es mas, podría abrir un expediente de protección de la legalidad contra el uso ilegal.
Considerando que la calificación de los usos urbanísticos de cualquier inmueble es competencia del planeamiento asignarlos y la del ayuntamiento interpretar el planeamiento, lo procedente es solicitar la cédula urbanística de la finca en el ayuntamiento para tener la absoluta certeza del uso que el planeamiento asigna a esa finca en concreto.
Gracias alga, eso es lo que quería saber, si el uso indicado en el Catastro podía tener algún valor demostrativo de cara a una solicitud de cambio de uso ante el ayuntamiento.
En cuanto a mi segunda pregunta será una cábala pero lo cierto es que no veo que me la respondas :) Si todavía tienes ganas me vendría bien...
Gracias
En cuanto a mi segunda pregunta será una cábala pero lo cierto es que no veo que me la respondas :) Si todavía tienes ganas me vendría bien...
Gracias
La misma respuesta sirve para ambas situaciones, cambiar un uso, cualquiera que sea este, requiere que sea un uso permitido por el planeamiento.
En consecuencia, si como indicas el uso pretendido cumple con la normativa urbanística, el ayuntamiento no podrá denegar la licencia de cambio de uso si se la solicitas en debida forma, que no será otra que la establecida en la respectiva ordenanza municipal.
Una vez obtenida la licencia de primera ocupación de las nuevas viviendas es cuando podrás inscribirlas como tales.
En consecuencia, si como indicas el uso pretendido cumple con la normativa urbanística, el ayuntamiento no podrá denegar la licencia de cambio de uso si se la solicitas en debida forma, que no será otra que la establecida en la respectiva ordenanza municipal.
Una vez obtenida la licencia de primera ocupación de las nuevas viviendas es cuando podrás inscribirlas como tales.
