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Gastos comunidad unifamiliares
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Gastos comunidad unifamiliares
Mi pregunta es en relación a los gastos en una comunidad de vecinos. Se trata de una urbanización, de momento privada, la cual se creo por los años 60. Al inicio las parcelas tenían un tamaño parecido, alrededor de 1000 metros cuadrados) y en ellas se han ido construyendo chalets unifamiliares. Cuando la urbanización fue consolidada, ya se habían vendido todas las parcelas y se hicieron chalets en ellas, todos distintos en cuanto forma y tamaño, algunas de las parcelas se comienzan a segregar. Al segregar estas parcelas empiezan a construir más chalets, llegando hasta tal punto, que la población se ha duplicado . ¿Qué pasa? Pues que antes una parcela de 1000 metros cuadrados, por ejemplo, conllevaba unos gastos a la urbanización de uso de pistas deportivas, deterioro calles, deterioro puerta entrada, limpieza calles, limpieza piscina, calefacción-luz-agua cafetería, agua (de pozo),....., que hoy en día se han ido incrementado con creces al ser más propietarios. Pero el de la parcela grande sigue pagando lo que pagaba en su origen y en cambio los que han segregado las parcelas, además de lucrase con su venta (que están en todo su derecho), han reducido la cuota en proporción a la venta de parte de la parcela, con la cual participan a los gastos comunes, gastos que siguen generando y a mayores incrementados por los nuevos propietarios.
Quiero decir, que, desde mi punto de vista, al empezar la urbanización a permitir las segregaciones de parcelas, se debería de haber cambiado el reparto de cuotas y pagar por lo justo, es decir, por metros útiles de vivienda y no de parcelas, porque da la casualidad que una parcela que es grande está pagando en muchas ocasiones el doble que una pequeña, para disfrutar de lo mismo. Porque lo que pagamos con las cuotas de la comunidad es para gastos comunes que generamos los propietarios de cada uno de los chalets. Hay que decir que cada chalet es distinto y que hay caso de chalets que tienen muchos metros cuadrados, llegando a alquilar plantas a otros individuos y que solo pagan por un propietario, cuando hay viviendo dos familias y además en una parcela pequeña.
Me voy a los estatutos de la urbanización y veo que se paga por metros de parcela y pone que para cambiar este tema en concreto se tiene que llevar a junta y aprobarse por las 3/5 partes. Cosa que doy por perdida, porque desde los años 60, ya ha habido un montón de segregaciones.
Supongo que tendremos que ir a tribunales a quienes nos interese moverlo.
Me gustaría saber qué posibilidades hay de ganar y si estamos en lo cierto y cómo podemos proceder.
Muchas gracias de antemano.
Quiero decir, que, desde mi punto de vista, al empezar la urbanización a permitir las segregaciones de parcelas, se debería de haber cambiado el reparto de cuotas y pagar por lo justo, es decir, por metros útiles de vivienda y no de parcelas, porque da la casualidad que una parcela que es grande está pagando en muchas ocasiones el doble que una pequeña, para disfrutar de lo mismo. Porque lo que pagamos con las cuotas de la comunidad es para gastos comunes que generamos los propietarios de cada uno de los chalets. Hay que decir que cada chalet es distinto y que hay caso de chalets que tienen muchos metros cuadrados, llegando a alquilar plantas a otros individuos y que solo pagan por un propietario, cuando hay viviendo dos familias y además en una parcela pequeña.
Me voy a los estatutos de la urbanización y veo que se paga por metros de parcela y pone que para cambiar este tema en concreto se tiene que llevar a junta y aprobarse por las 3/5 partes. Cosa que doy por perdida, porque desde los años 60, ya ha habido un montón de segregaciones.
Supongo que tendremos que ir a tribunales a quienes nos interese moverlo.
Me gustaría saber qué posibilidades hay de ganar y si estamos en lo cierto y cómo podemos proceder.
Muchas gracias de antemano.
Pues me temo, sin ser jurista, que si en sus estatutos pone que se paga por m2 de parcela, así es como hay que pagar. Además el que tenga la parcela más grande, en principio tiene un % de copropiedad mayor en la comunidad, independientemente de que tenga una casa pequeña o un gran chalet que ocupe toda la superficie. Usted también podría segregar la suya, o construir otra vivienda en ella, no se si esto último está permitido ya que lo digo solo como opción, y seguiría pagando solo por una parcela.
Saludos
Saludos
No queremos segregar la parcela para obtener un beneficio, queremos que las cuotas sean justas. En este caso el que paga más por la parcela no está obteniendo más metros cuadros a la hora de bañarse en la piscina, ni el portero me va a atender a mi mejor, ...., todos los propietarios, tanto de parcelas grandes como de pequeñas, obtenemos las mismas ventajas de nuestros gastos comunes, pero unos pagamos mucho más que otros. Supongo que tenemos que plantear en Junta el cambio de participación en las cuotas y supongo que no saldrá adelante porque ya hay más propietarios con parcelas pequeñas que grandes. Así que tendremos que contactar con un abogado para que nos lo lleve. Mi pregunta es, si alguien conoce como se regulan este tipo de urbanizaciones amparándoos en la Ley. La Ley de Propiedad Horizontal no establece un criterio claro a la hora de asignar los coeficientes de propiedad, ya que los parámetros para calcular el coeficiente no se reducen únicamente a los metros cuadrados de la propiedad.
Gracias.
Gracias.
La recogida de basuras ya es individualizable y es un gasto más a mayores que pagamos cada casa al ayuntamiento. Otra cosa la recogida de la poda, que la recoge el portero, al cual pagamos entre todos, de la manera que he comentado. Y el agua que usamos tanto para riego como para consumo proviene del pozo de la urbanización y no está controlado el uso que hacemos cada propietario.
Yo ya le comento que no soy jurista y puedo estar equivocado, pero sus propias normas, sus estatutos, dicen como tienen que pagar los gastos comunes. Es muy probable que en un principio no se pensase en la posibilidad de segregación de las parcelas, pero pasa igual en un edificio de viviendas, paga menos de comunidad, si va en relación a los m2 de vivienda, el dueño de un pequeño estudio en el ático que el propietario que tenga toda la primera planta, por ejemplo, y los dos usan igualmente los servicios comunitarios, y si hay ascensor, es más probable que haga más gasto el del ático que el del primero. Y entiendo que un juez, en caso de llegar el caso hasta esa instancia, les dirá que tienen que hacer los cambios estatutarios conforme a lo marcado en la ley. ¿es injusto? No lo se, pero las normas de pago de su comunidad las han elegido los comuneros, y son ustedes las que las pueden cambiar de acuerdo a la ley. Posiblemente fuese más fácil hacerlo cuando la mayoría de las propiedades eran de igual tamaño que ahora que hay muchas más parcelas pequeñas.
Saludos
Saludos
Aunque no sea mas que por ecologia o por economia del agua, deberian poner un contador de agua en cada casa y cobrar por los m3 utilizados. Y si tienen depuradora o el ayuntamiento les cobra por el tratamiento de aguas, tambien podrian individualizarlo cobrarlo en funcion de los m3 depurados.
Inicialmente instalar contadores de agua puede ser un gasto pero seria beneficioso para todos y para el medio ambiente y sobre todo en epocas de sequia pues `podrian penalizar el exceso de consumo....
Inicialmente instalar contadores de agua puede ser un gasto pero seria beneficioso para todos y para el medio ambiente y sobre todo en epocas de sequia pues `podrian penalizar el exceso de consumo....
Una vez se modifiquen las cuotas de participación sería lo suyo. Agravando la situación, la urbanización es privada. Se planteó hace tiempo que la recibiera el Ayuntamiento, pero la mayoría votó que no. Por lo tanto las calles está sin arreglar desde que se construyó la urbanización, pero los propietarios pagamos rigurosamente el IBI exagerado que nos ha ido subiendo el Ayuntamiento.
Hola Urbpanorama:
El tema que planteas es complicado pero interesante, antes de dar mi opinión, me gustaría darte unos datos para que comprendas mejor lo que yo opino.
En los años cincuenta y sesenta, tiempos de poco pan y mucho fútbol, los económicamente débiles, sobre todo emigrantes hacia las grandes ciudades o del campesinado, compraban terrenos a las afueras para construirse con sus manos y ayuda de otros vecinos, su humilde casita de adoba, en estos lares se llamaban "parcelas", dando lugar a los barrios periféricos.
Tanto parcelas como chalets eran ilegales, en el caso de las parcelas los ayuntamientos mandaban derribaras, pero eso no amilanaba a las pobres criaturas, porque las volvían a construir, y a ser derribadas, hasta que alguien se apiado de esa pobre gente, y las legalizaron, no así ocurrió con los chalets, algunos ayuntamientos hicieron la "vista gorda".legalizandolas.
A esas urbanizaciones cuando se promulgo la ley 49/1960, no las incluyeron , sus promotores compraban solares incluso en rustico, pasándose por el "arco" la ley del suelo que no permite su segregación
Así nos encontramos casos como el que nos ocupa, urbanizaciones donde comprabas unos metros de terreno para en su día construir un chalet, las mas pudientes estaban urbanizadas con viales, alumbrado, saneamiento etc, pero les faltaba lo mas importante, la ley, porque el legislador no las tuvo en cuenta.
Hoy día ese tipo de urbanizaciones ya no existen porque los ayuntamiento han tomado cartas en el asunto, pero la ley para las que comentas no existe.
Tengo que corregiste cuando dices: "al empezar la urbanización a permitir las segregaciones de parcelas", la urbanización no tiene potestad para autorizar o no la segregación de un solar o parcela, eso solo lo pueden autorizar los ayuntamientos.
Me imagino que esa urbanización se creo sin titulo constitutivo, tan solo existen unos estatutos que es posible que ni siquiera están registrados, y esa es la única ley que impera.
No hay cuotas de participación, esencial para el buen funcionamiento de las comunidades, y se suprime por los metros cuadrados de cada solar.
¿Cambiar el sistema para pagar los gastos?, los estatutos establecen un sistema igual que si se tratara de las cuotas de participación solo para gastos, nunca para derechos, ese es el fallo.
No por segregar se multiplican los metros cuadrados, la parcela de mil metros que se ha segregado sigue contando para el computo total esos metros, si el ayuntamiento autorizo la segregación, las nuevas propiedades resultantes pagaran por sus metros, de tal manera que lo que tienen los mil, pagaran mas que los que tienen quinientos, porque según manifiestas los gastos de reparten por metros de propiedad.
El problema no es el que planteas, da igual que se reparta el gasto por metros de propiedad o a la inversa por cuota de participación, es prácticamente lo mismo y es legal.
El problema es que vuestra comunidad pudiera ser una propiedad horizontal tumbada, solo se comparte suelo, y los elementos comunes como viales, piscina etc. por eso nunca se pueden pagar los gastos por metros construidos, sino por metros de solar, la comunidad esta basada en eso.
Me atrevería a decir que ni siquiera el articulo 24 de la LPH os acoge, puesto que el articulo 396 del CC no os identifica, sin embargo en a ley 5/2015 PH de Cataluña, como comente hace poco a chelinka, es mas avanzada y ha legislado para urbanizaciones como la tuya, la ley 49/1960 y sus modificaciones os tienen olvidados.
Por ultimo opino que perderías el juicio, no estáis encuadrados en la ley, pero tenéis algo que es vuestra propia ley, que son los estatutos, estáis reconocidos por el ayuntamiento, pagáis el IBI, sois una comunidad horizontal tumbada, los gastos comunes los pagáis por metros de solar, que mas da si hay solares mas pequeños segregados, a mas solar, mas propiedad en la total finca, es lo mismo que lo dispuesto en el articulo 9 LPH:
Contribuira, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Posibilidades de ganar, a mi modesto entender ninguna.
Saludos/Juanchito
El tema que planteas es complicado pero interesante, antes de dar mi opinión, me gustaría darte unos datos para que comprendas mejor lo que yo opino.
En los años cincuenta y sesenta, tiempos de poco pan y mucho fútbol, los económicamente débiles, sobre todo emigrantes hacia las grandes ciudades o del campesinado, compraban terrenos a las afueras para construirse con sus manos y ayuda de otros vecinos, su humilde casita de adoba, en estos lares se llamaban "parcelas", dando lugar a los barrios periféricos.
Tanto parcelas como chalets eran ilegales, en el caso de las parcelas los ayuntamientos mandaban derribaras, pero eso no amilanaba a las pobres criaturas, porque las volvían a construir, y a ser derribadas, hasta que alguien se apiado de esa pobre gente, y las legalizaron, no así ocurrió con los chalets, algunos ayuntamientos hicieron la "vista gorda".legalizandolas.
A esas urbanizaciones cuando se promulgo la ley 49/1960, no las incluyeron , sus promotores compraban solares incluso en rustico, pasándose por el "arco" la ley del suelo que no permite su segregación
Así nos encontramos casos como el que nos ocupa, urbanizaciones donde comprabas unos metros de terreno para en su día construir un chalet, las mas pudientes estaban urbanizadas con viales, alumbrado, saneamiento etc, pero les faltaba lo mas importante, la ley, porque el legislador no las tuvo en cuenta.
Hoy día ese tipo de urbanizaciones ya no existen porque los ayuntamiento han tomado cartas en el asunto, pero la ley para las que comentas no existe.
Tengo que corregiste cuando dices: "al empezar la urbanización a permitir las segregaciones de parcelas", la urbanización no tiene potestad para autorizar o no la segregación de un solar o parcela, eso solo lo pueden autorizar los ayuntamientos.
Me imagino que esa urbanización se creo sin titulo constitutivo, tan solo existen unos estatutos que es posible que ni siquiera están registrados, y esa es la única ley que impera.
No hay cuotas de participación, esencial para el buen funcionamiento de las comunidades, y se suprime por los metros cuadrados de cada solar.
¿Cambiar el sistema para pagar los gastos?, los estatutos establecen un sistema igual que si se tratara de las cuotas de participación solo para gastos, nunca para derechos, ese es el fallo.
No por segregar se multiplican los metros cuadrados, la parcela de mil metros que se ha segregado sigue contando para el computo total esos metros, si el ayuntamiento autorizo la segregación, las nuevas propiedades resultantes pagaran por sus metros, de tal manera que lo que tienen los mil, pagaran mas que los que tienen quinientos, porque según manifiestas los gastos de reparten por metros de propiedad.
El problema no es el que planteas, da igual que se reparta el gasto por metros de propiedad o a la inversa por cuota de participación, es prácticamente lo mismo y es legal.
El problema es que vuestra comunidad pudiera ser una propiedad horizontal tumbada, solo se comparte suelo, y los elementos comunes como viales, piscina etc. por eso nunca se pueden pagar los gastos por metros construidos, sino por metros de solar, la comunidad esta basada en eso.
Me atrevería a decir que ni siquiera el articulo 24 de la LPH os acoge, puesto que el articulo 396 del CC no os identifica, sin embargo en a ley 5/2015 PH de Cataluña, como comente hace poco a chelinka, es mas avanzada y ha legislado para urbanizaciones como la tuya, la ley 49/1960 y sus modificaciones os tienen olvidados.
Por ultimo opino que perderías el juicio, no estáis encuadrados en la ley, pero tenéis algo que es vuestra propia ley, que son los estatutos, estáis reconocidos por el ayuntamiento, pagáis el IBI, sois una comunidad horizontal tumbada, los gastos comunes los pagáis por metros de solar, que mas da si hay solares mas pequeños segregados, a mas solar, mas propiedad en la total finca, es lo mismo que lo dispuesto en el articulo 9 LPH:
Contribuira, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Posibilidades de ganar, a mi modesto entender ninguna.
Saludos/Juanchito
Muchas gracias por tu aportación, me ha parecido muy interesante. Y ahora me planteo yo qué podemos hacer ante una injusticia que no está regulada y que hay un vacío en la legislación. La ley no nos contempla, pero lo que nunca debemos de hacer es seguir pagando el doble por lo mismo que disfrutan los demás. Nadie lo va a mover salvo los que estén interesados, porque los demás están cómodos con la situación, incluso se ven beneficiados. Los catalanes han sido listos y lo han movido y lo han regulado. Creo que tenemos que hacer lo mismo. Son urbanizaciones creadas hace mucho tiempo que han caído en el olvido. No creo que los juicios se pierdan ante las injusticias.
