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gastos de comunidad ¿ por partes iguales o por cuota?
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El edificio se compone de cuatro portales (cada uno con diferente superficie de planta solar dentro de la total) y de sótano dedicado a garajes.
División en régimen de PH.-
Elemento nº uno el sótano con parcelas numeradas del 1 al ... y su descripción.
Elemento nº2 ,3,4 y cinco locales situados en el portal 1 más las viviendas correspondientes a este portal como elementos diferenciados.
Así con el resto de pisos y locales de cada portal.
Dependencias comunes del edificio: cuatro cuartos de máquinas de ascensores, dos cuartos con maquinaria de ventilación del garaje, R.I.T.I, escaleras y salidas de emergencia, cuarto de instalaciones de calderas un trastero comunitario.
Los portales uno y dos disponen además de un patio de la edificación al que solo se accede desde el primer portal. En el dos tambien hay un R.I.T.I superior.
¿Podéis responder ahora a mis dudas?
División en régimen de PH.-
Elemento nº uno el sótano con parcelas numeradas del 1 al ... y su descripción.
Elemento nº2 ,3,4 y cinco locales situados en el portal 1 más las viviendas correspondientes a este portal como elementos diferenciados.
Así con el resto de pisos y locales de cada portal.
Dependencias comunes del edificio: cuatro cuartos de máquinas de ascensores, dos cuartos con maquinaria de ventilación del garaje, R.I.T.I, escaleras y salidas de emergencia, cuarto de instalaciones de calderas un trastero comunitario.
Los portales uno y dos disponen además de un patio de la edificación al que solo se accede desde el primer portal. En el dos tambien hay un R.I.T.I superior.
¿Podéis responder ahora a mis dudas?
Vuelvo a escribir parte de las normas especiales que están integradas en el Título:
La comunidad de la total finca constituida,..........., en régimen de propiedad horizontal, se regirá por la LPH y por las siguientes normas especiales:
1. Regirá enlas liquidaciones de gastos el principio de individualización del costo para cada elemento componente de la Comunidad siempre que fuere posible su determinación particular. En los supuestos contrarios se prorrateará entre los elementos que disfrutaren el servicio concreto en función de sus porcentajes de participación en la Comunidad.
2. Los gastos de conservación, reparación y energia eléctrica del portal, ascensor, escalera de la casa, pasillos distribuidores de plantas bajo cubierta, inclusive la sustitución del ascensor y demás instalaciones del portal y escalera, se satisfarán exclusivamente por los propietarios de las viviendas en proporción a sus respectivas cuotas de participación, considerando cada portal individualmente, sin tener relación a estos efectos con el resto de portales del Edificio.
El servicio de ascensores se dedica en principio al servicio exclusivo de viviendas. En el futuro, la Comunidad General de Propietarios del Edificio podrá variar el plan de usos suprimiendo la exclusividad y modificar la contribución a soportar por cada elemento beneficiario en función de su porcentaje de participación en la Comunidad.
En la planta de sótano serán de uso común para las plazas de garaje, la rampa y puerta de acceso rodado, los pasillos de circulación, las salidas de emergencia y las instalaciones de iluminación, contraincendios, motores de ventilación, chimeneas de evacuación de gases hasta tejado o cubierta completas, debiendo contribuir a los gastos de su limpieza, conservación y reposición todos los propietarios de las plantas de sótano, en proporción a sus respectivas cuotas de participación.
La promotora de la edificación, así como los futuros propietarios de locales comerciales en planta baja, podrán conectar acometidas a la red general de saneamiento o a cualquier otra instalación general actualmente existente o que en el futuro pueda crearse, aún cuando las tuberías discurran por el techo de los garajes de las plantas de sótano, tanto vertical como horizontalmente y todo ello sin necesidad de previa autorización de los propietarios de la misma.
En cuanto a la instalación centralizada de calefacción y agua caliente sanitaria de que disfrutan las viviendas, serán sus lecturas las que indiquen la imputación del gasto a cada una de ellas en función de su porcentaje de consumos sobre el total. En los supuestos que pudieren plantearse de reparto de costos fijos de estos servicios o que no fueren determinables por medio de lecturas de contador, se prorratearán entre los elementos en función de su porcentaje de participaión en la Comunidad. Serán de cuenta y cargo exclusivo de los beneficiarios, el mantenimiento, consumos y reposición de todos los equipos, la acometida y las chimeneas.
Los propietarios de las viviendas podrán dividirlas, segregarlas,... sin necesidad de acuerdo alguno de la Junta de propietarios.
La comunidad de propietarios, periódicamente realizará en el inmueble y en sus elementos e instalaciones comunes, las obras de mantenimiento necesarias para evitar un envejecimiento de los elementos que las componen.
Los gastos de reparación, sustitución, conservación y mantenimiento de las ventanas tipo Velux situadas sobre la cubierta del inmueble para facilitar el acceso a la misma desde elemento común serán de cuenta y cargo de la Comunidad General del Edificio.
Etc.
La comunidad de la total finca constituida,..........., en régimen de propiedad horizontal, se regirá por la LPH y por las siguientes normas especiales:
1. Regirá enlas liquidaciones de gastos el principio de individualización del costo para cada elemento componente de la Comunidad siempre que fuere posible su determinación particular. En los supuestos contrarios se prorrateará entre los elementos que disfrutaren el servicio concreto en función de sus porcentajes de participación en la Comunidad.
2. Los gastos de conservación, reparación y energia eléctrica del portal, ascensor, escalera de la casa, pasillos distribuidores de plantas bajo cubierta, inclusive la sustitución del ascensor y demás instalaciones del portal y escalera, se satisfarán exclusivamente por los propietarios de las viviendas en proporción a sus respectivas cuotas de participación, considerando cada portal individualmente, sin tener relación a estos efectos con el resto de portales del Edificio.
El servicio de ascensores se dedica en principio al servicio exclusivo de viviendas. En el futuro, la Comunidad General de Propietarios del Edificio podrá variar el plan de usos suprimiendo la exclusividad y modificar la contribución a soportar por cada elemento beneficiario en función de su porcentaje de participación en la Comunidad.
En la planta de sótano serán de uso común para las plazas de garaje, la rampa y puerta de acceso rodado, los pasillos de circulación, las salidas de emergencia y las instalaciones de iluminación, contraincendios, motores de ventilación, chimeneas de evacuación de gases hasta tejado o cubierta completas, debiendo contribuir a los gastos de su limpieza, conservación y reposición todos los propietarios de las plantas de sótano, en proporción a sus respectivas cuotas de participación.
La promotora de la edificación, así como los futuros propietarios de locales comerciales en planta baja, podrán conectar acometidas a la red general de saneamiento o a cualquier otra instalación general actualmente existente o que en el futuro pueda crearse, aún cuando las tuberías discurran por el techo de los garajes de las plantas de sótano, tanto vertical como horizontalmente y todo ello sin necesidad de previa autorización de los propietarios de la misma.
En cuanto a la instalación centralizada de calefacción y agua caliente sanitaria de que disfrutan las viviendas, serán sus lecturas las que indiquen la imputación del gasto a cada una de ellas en función de su porcentaje de consumos sobre el total. En los supuestos que pudieren plantearse de reparto de costos fijos de estos servicios o que no fueren determinables por medio de lecturas de contador, se prorratearán entre los elementos en función de su porcentaje de participaión en la Comunidad. Serán de cuenta y cargo exclusivo de los beneficiarios, el mantenimiento, consumos y reposición de todos los equipos, la acometida y las chimeneas.
Los propietarios de las viviendas podrán dividirlas, segregarlas,... sin necesidad de acuerdo alguno de la Junta de propietarios.
La comunidad de propietarios, periódicamente realizará en el inmueble y en sus elementos e instalaciones comunes, las obras de mantenimiento necesarias para evitar un envejecimiento de los elementos que las componen.
Los gastos de reparación, sustitución, conservación y mantenimiento de las ventanas tipo Velux situadas sobre la cubierta del inmueble para facilitar el acceso a la misma desde elemento común serán de cuenta y cargo de la Comunidad General del Edificio.
Etc.
Lo que dicen nuestros Estatutos en los puntos que estoy preguntando lo he transcrito en más de una ocasión y en más de una intervención. Concretamente en este apartado en la intervención del día 7 lo he transcrito literal (para la pregunta que estoy haciendo). Las cuotas de propiedad que tenemos del valor del inmueble en su totalidad hacen referencia a Todos los propietarios, garajes, locales, pisos pero es la única cuota que disponemos. Cuando habla para el portal de "por cuota" no nos dice cuál por lo que entendemos que tendremos que fijar una en el portal para los gastos que impliquen sólo a estos. ¿Cómo fijarla? Me han explicado algunos en el foro que se hace una regla de tres de la cuota de propiedad general, con lo que no estamos de acuerdo. ¿No hay otra forma? No se puede decidir esa cuota entre las personas implicadas en el pago?
Para responder correctamente tendriamos que leer detenidamente los estatutos registrdos en el Registro Mercantil. Si no se dispone de esa información fidedigna todo lo que apostillenos es aventurarnos a equivocarnos.
De la lectura de los estatutos se desprenderá si podeis formar subcomunidades dentro de una mancomunidad..
Sobre lo que dices de la cuota, esta tiene que venir definida en los estatutos y para variarla hace falta la uninimidad de todos los que componen la comunidad.
ademas CONSIDERO, CON TODOS LOS RESPETOS, QUE EL TEMA ESTÁ MÁS QUE COMENTADO Y QUE SI NO NOS PONES LOS estatutos EN EL FORO NO PODREMOS RESPONDERTE CORRECTAMENTE.
De la lectura de los estatutos se desprenderá si podeis formar subcomunidades dentro de una mancomunidad..
Sobre lo que dices de la cuota, esta tiene que venir definida en los estatutos y para variarla hace falta la uninimidad de todos los que componen la comunidad.
ademas CONSIDERO, CON TODOS LOS RESPETOS, QUE EL TEMA ESTÁ MÁS QUE COMENTADO Y QUE SI NO NOS PONES LOS estatutos EN EL FORO NO PODREMOS RESPONDERTE CORRECTAMENTE.
Según lo que dicen nuestros estatutos, ¿ podemos establecernos en subcomunidades cada una con su cuenta bancaria aunque después contribuyamos a los gastos de la comunidad General? Y si es así, decidir dentro del portal la cuota con la que pagar los gastos? ¿ha de existir unanimidad para implantar esta cuota o la que proponéis con la regla de tres?
Entiendo la escritura y entiendo lo que dices de las columnas, lo que no veo bien es la fórmula que hacéis a 100 partiendo de los coeficientes de propiedad de todos los propietarios del edificio. Mira lo que sucede: Si ha de votarse el presupuesto de gastos ordinarios, lo han de hacer todos los propietarios del edificio. ¿Con qué cuota? ( ¿con la que marca la escritura para todos y cada uno de los propietarios o con la cuota contributiva obtenida de la suma de todas las contribuciones y a 100 del total del presupuesto? Pues verdaderamente ésta es la cuota de participación en cargas y beneficios de la que tanto habla la LPH.) El local de nuestro supuesto, ¿va a votar con el 1% o con el porcentaje de lo que realmente contribuye en la comunidad que será el 0,00... ? Porque normalmente no contribuyen en casi nada (lo cual no estoy critiando).Gracias por todo.
Lorea el lunes te contestare, ya estoy muy cansada y me voy a casa.
Saludos
Pero
POrtal 1 todos los que digan la escritura
porta 2 todos los que diga la escritura
portal 3 todo s los que diga la escritura
Y al edificio contribuyen todos a los gastos de tejado, seguro, etc que sean zonas comunes a todos.
El lunes te contestare con mas calma.
Suerte y no te compliques se lee la escritura, se coge un papel y te haces una columna para cada portal y pones los que intervienen con el coeficiente general, cuando ya lo tienes, lo que te de lo conviertes a 100 y les aplicas por el mismo metodo columnita con gastos de cada portal y veras que pronto te aclaras.
Saludos
Pero
POrtal 1 todos los que digan la escritura
porta 2 todos los que diga la escritura
portal 3 todo s los que diga la escritura
Y al edificio contribuyen todos a los gastos de tejado, seguro, etc que sean zonas comunes a todos.
El lunes te contestare con mas calma.
Suerte y no te compliques se lee la escritura, se coge un papel y te haces una columna para cada portal y pones los que intervienen con el coeficiente general, cuando ya lo tienes, lo que te de lo conviertes a 100 y les aplicas por el mismo metodo columnita con gastos de cada portal y veras que pronto te aclaras.
Con la fórmula que aplicais, no sólo tiene relación con los otros portales del edificio, sino también con el local y los garajes ya que no podríais obtener la cuota del portal con ese método si no utilizáseis los coeficientes del local, garajes y otros portales; es decir, que indirectamente todos ellos intervienen en el portal 1 para fijar la forma de contribuir a los gastos dentro de él. Curiosamente, ni el local, ni las parcelas . ¿Qué sentido tiene que se utilicen sus coeficientes para hallar las cuotas de participación en los portales?
Desde mi punto de vista, debe aparecer en el Título constitutivo el coeficiente de propiedad o cuota de propiedad y una cuota relativa a la forma de contribuira los gastos cada propietario dentro de su Comunidad además de contribuir a los gastos que le correspondan de la Comunidad general, de lo contrario surge una contradicción implícita que debería solucionarse de otro modo distinto del que proponéis
Desde mi punto de vista, debe aparecer en el Título constitutivo el coeficiente de propiedad o cuota de propiedad y una cuota relativa a la forma de contribuira los gastos cada propietario dentro de su Comunidad además de contribuir a los gastos que le correspondan de la Comunidad general, de lo contrario surge una contradicción implícita que debería solucionarse de otro modo distinto del que proponéis
Justa, la operación que has aplicado veo que es correcta, matemáticamente hablando. pero ¿justa?
Siguiendo tu ejemplo. Casa o portal 1 (coeficientes de propiedad 8,2,10,5,9 total 34) casa 2 (5,6,8,9 total 28) casa 3 (6,7,8,9 total 30) un local (1) y plazas de garaje en el sótano (50 plazas total 7). Lee de nuevo: "considerando cada portal individualmente, sin tener relación a estos efectos con el resto de portales del edificio"
Siguiendo tu ejemplo. Casa o portal 1 (coeficientes de propiedad 8,2,10,5,9 total 34) casa 2 (5,6,8,9 total 28) casa 3 (6,7,8,9 total 30) un local (1) y plazas de garaje en el sótano (50 plazas total 7). Lee de nuevo: "considerando cada portal individualmente, sin tener relación a estos efectos con el resto de portales del edificio"
Si Lorea, es un coeficiente para cada portal por los gastos individuales de cada uno ejemplo: luz de portal, limpieza de escaleras de ese portal.
Pero despues tiene su coeficiente para el conjunto del edificio y las zonas comunes compartidas, como son tejado que pagarn todos por el primer coeficiente y el seguro del edificio, pues solo es uno.
y las plazas pagan por sus gastos pero tambien por el conjunto del edificio los gastos comunes, ejmplo tejado y seguro del edificio, etc.
El local tendra que estar adjunto a uno de los portales. o no entonces solo respondera por los gastos comunes tejado y seguro del edificio, etc.
Espero que te quede claro.
saludos
Pero despues tiene su coeficiente para el conjunto del edificio y las zonas comunes compartidas, como son tejado que pagarn todos por el primer coeficiente y el seguro del edificio, pues solo es uno.
y las plazas pagan por sus gastos pero tambien por el conjunto del edificio los gastos comunes, ejmplo tejado y seguro del edificio, etc.
El local tendra que estar adjunto a uno de los portales. o no entonces solo respondera por los gastos comunes tejado y seguro del edificio, etc.
Espero que te quede claro.
saludos
Lorena , disculpa, error por estar haciendo tres cosas a la vez.
Es un portal que suma 34 pues tiene
finca 1 .....8
finca 2......2
finca 3.....10
finca 4....5
finca 5 .....9
total 34
lo convierto al 100%
y es 8........34
x......... 100
x= 8*100/34 ahora esta bien
y ese seria el coeficiente al 100% del portal
Es un portal que suma 34 pues tiene
finca 1 .....8
finca 2......2
finca 3.....10
finca 4....5
finca 5 .....9
total 34
lo convierto al 100%
y es 8........34
x......... 100
x= 8*100/34 ahora esta bien
y ese seria el coeficiente al 100% del portal
Ejemplo
16 fincas total 100%
en el portal 1, 5 fincas con coeficiente total 34%
pues los gastos que son del portal se reparten entre las 5 fincas y cada una paga en proporción a su coeficiente lo que pasa que el del portal sera un 34% y tienes que reconvertilos todos al 100%
8 es a 100
x es a 34
x= 8*34/100
16 fincas total 100%
en el portal 1, 5 fincas con coeficiente total 34%
pues los gastos que son del portal se reparten entre las 5 fincas y cada una paga en proporción a su coeficiente lo que pasa que el del portal sera un 34% y tienes que reconvertilos todos al 100%
8 es a 100
x es a 34
x= 8*34/100
