El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares

Hotel me deja a oscuras en casa

14 Comentarios
 
Hotel me deja a oscuras en casa
perfil
29/11/2005 19:19
Buenas tardes:

Mi vivienda tiene un patio interior q daba a un solar donde había un jardín. Yo tenía claridad y unas magníficas vistas. A este patio, me dan la cocina y 2 habitaciones. Resulta que el solar de al lado (el del jardín) lo ha comprado una cadena hotelera. Ya están construyendo el hotel que, por cierto, descansa sobre las paredes de mi edificio, porque lo han pegado, cerrando así nuestro patio interior, lo que nos han dejado en la más absoluta oscuridad. ¿Puede el hotel descansar sobre mi edificio?

La cocina da justo en frente del hotel, pero las dos habitaciones están en perpendicular. Una de ellas (la más cercana al hotel) está a tan sólo unos 30 cm de la pared del hotel, que insisto, está pegado a mi fachada. Me hablan de una posible serviddumbre. ¿Es posible esto? Por si ayuda, mi piso tiene más de 20 años.

GRACIAS
perfil
29/11/2005 21:30
Consulte un abogado. Consulte en el Ayuntamiento (Urbanismo) la licencia del hotel
perfil
29/11/2005 22:14
Grcias Iris por su respuesta. Licencia sí que tienen y me temo que la vía del Ayuntamiento no es la más acertada. Cuando hacían los cimientos del hotel, encontraron enterramientos antiguos. Los propietarios del hotel sacan el talonario y... ya sabemos: el hotel sigue para arriba. Por lo que la esperanza de parar la obra o conseguir que tiren lo construído ya la hemos perdido.

Yo quisiera saber si tendría derecho a una indemnización por aquello de las servidumbres que me han comentado: me han quitado toda la luz y toda las vistas que tenía desde mis ventanas. Además también parte del hotel descansa sobre mi fachada y quisiera saber si esto es legal, pues ¿y si se cae el hotel y tira parte de mi casa?

GRACIAS
perfil
01/12/2005 13:04
Si la calificacion del solar donde van a edificar el hotel, es "edificacion cerrada", si tienen derecho a pegarse a su pared.
Lo que afirma, que el edificio del hotel "descansa sobre las paredes de su edificio", debera matizarlo.
Una cosa es "arrimar" la cimentacion del edificio a la pared de su edificio y otra que 2descanse en su edificio.
Ellos no tienen ninguna obligacion de dejar abierto el patio de su edificio, para que usted siga teniendo vistas. Su cocina y las dos habitaciones tendran que seguir ventilando por su patio, aunque pierdan luminosidad.
Con respecto a la "servidumbre" de la ventana a 30 cm., le dire que es su ventana la que esta incumpliendo, pues tendria que estar como minimo a 60 c. del lindero.
perfil
02/12/2005 00:40
Muchas gracias lexis por su respuesta. Pero me surgen dudas:

-¿Dónde miro la calificación del solar?
-Que el hotel descansa sobre las paredes de mi edificio significa que las vigas para construir las distintas plantas están totalmente pegadas a mi fachada.
- Me deja perplejo con aquello de que es mi ventana la que incumple. Si mi ventana lleva ahí toda la vida del edificio, será el hotel el que tenga que respetar una cierta distancia, no? ¿Acaso no tengo adquirido ningún derecho con mi ventana? No lo entiendo... ¿Me dice que no hay ningún remedio y que tendré que soportar esa oscuridad en la que nos han dejado sumidos?

GRACIAS
perfil
02/12/2005 01:15
Servidumbre de luces y vistas. La servidumbre de luces (ius luminum del Derecho romano) es el derecho de abrir huecos de ciertas condiciones para tomar luz del predio ajeno. La de vistas (ius prospectus) es el derecho de abrir huecos o ventanas para gozar de vistas a través de un fundo ajeno, y de poder impedir toda obra que las merme o dificulte. Los huecos para luces se caracterizan por la altura a que se construyen y tener vidriera fija que impida sacar la cabeza, mientras que los huecos para vistas tienen vidrieras movibles que permiten asomarse y mirar hacia afuera. Es más amplio el contenido de la servidumbre de vistas que el de la de luces, estando siempre incluida esta última en la primera.

El Código Civil no establece, en realidad, ninguna servidumbre legal de luces y vistas, y sus preceptos lo que hacen es imponer limitaciones al derecho de propiedad, restringiendo la facultad de abrir ventanas o huecos en pared medianera, o en pared propia continua a finca ajena (artes. 581 a 584), y regular los efectos de la servidumbre de vistas adquirida por título (art. 585).

Artículo 581.

El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.

Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario.

También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.

Artículo 582.

No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.

Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.

Artículo 583.

Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas, desde la línea de separación de las dos propiedades.

Artículo 584.

Lo dispuesto en el artículo 582 no es aplicable a los edificios separados por una vía pública.

Artículo 585.

Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la misma manera indicada en el artículo 583.

Artículo 1957.

El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título.

Artículo 1958.

Para los efectos de la prescripción se considera ausente al que reside en el extranjero o en ultramar.

Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente.

La ausencia que no fuere de un año entero y continuo, no se tomará en cuenta para el cómputo.

Artículo 1959.

Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.

Artículo 1952.

Entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate.

Artículo 1953.

El título para la prescripción ha de ser verdadero y válido.

Artículo 1954.

El justo título debe probarse; no se presume nunca.

si la situacion perdura desde hace treinta años yo creo que no tendrias problemas y deberian retranquearse 3 metros , con menos de treinta años no lo veo tan claro , tendrias que probar que tienes un justo titulo que te permitia abrir esas ventanas

un saludo
perfil
02/12/2005 14:03
Gracias ruper por tu respuesta. Peor, ¿podrías explicarme un poco mejor qué sería ese justo título que tengo que presentar? Las ventanas ya están desde que adquirí mi vivienda nueva hace 20 años; yo no intento ahora abrir nada, lo que me gustaría es poder obligar al hotel a retranquearse esos 3 metros de los que habla el arúculo 585 que me has transcrito.

¿Me serviría como justo título el contrato de compraventa ya que las ventanas ya venían puestas ahí y yo no las he movido en 20 años que lleva de pie el edificio? No acabo de entender eso de justo título, ¿podríais ayudarme con este concepto?

Muchas gracias
perfil
05/12/2005 12:01
buscando informacion he encontrado:

para las servidumbres la prescripcion es especial , durante veinte años y no requiere titulo ni buena fe (art. 537 codigo civil )
Artículo 537.

Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años.

la servidumbre de luces y vistas en pared propia es continua,aparente y negativa

Artículo 538.

Para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el artículo anterior, el tiempo de la posesión se contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que seria lícito sin la servidumbre.

asi no comenzaria a contar el plazo hasta que no te opongas formalmente

si las dos fincas eran del mismo dueño y el propietario de ambas establecio el signo aparente de servidumbre se consideraria titulo
Artículo 541.

La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.
un saludo



perfil
07/12/2005 16:56
Muchas gracias ruper por tu ayuda. Pero con tu nueva respuesta veo que no puedo hacer nada, veo que tengo que prohibir formalmente que me tapien el patio, y esperar 20 años para tener justo título, ¿no? Las 2 fincas no son del mismo dueño.

¿Será posible que me tenga que aguantar y dejar que el hotel me deje totalmente a oscuras? En una parte de mi casa es SIEMPRE de noche y tengo que tener todo el día la luz artificial encendida. Me parece muy injusto que después de tantísimo tiempo, tenga que permitir este acto ruín al hotel.

¿De verdad que no me queda salida legal alguna para poder "arreglar" mi situación?

GRACIAS.
perfil
09/12/2005 10:25
Y claro, como a ti te quitan la luz, no se puede permitir que el propietario del al lado edifique igual que hizo el propietario de tu finca en su momento, no?
En el proceso urbanizador de la ciudades, es bastante habitual que si hay patios posteriores, estos se puedan quedar encajonados entre los diferentes edificios.
perfil
09/12/2005 20:10
como el tema es muy importante no dejes de consultar con un abogado de la zona , por si existe derecho foral , consuetudinario , etc.
un saludo
perfil
09/12/2005 23:09
si tu propiedad esta inscrita en el registro de la propiedad contendra una descripcion de la finca donde manifestara que existe una fachada con ventanas al lado de la otra finca o algo similar , y como los datos del registro se presumen ciertos y ademas es publico y como tu eres el comprador (las ventanas las hizo el constructor) quizas la proteccion al tercero(tu) que compra de buena fe pudiese servir como comienzo de la usucapion(el plazo de los veinte años) o como te indico la proteccion que proporciona el registro al tercero que compra de buena fe segun las manifestaciones del registro y debe ser mantenido como tal
insisto en que consultes un buen abogado de la zona y que el te indique las posibilidades
un saludo
perfil
15/12/2005 18:08
Gracias ruper por tu ayuda y por tomarte las molestias de contestar.
perfil
ADD
15/12/2005 18:11
En mi opinión,como ya he respondido en otro hilo, la servidumbre no la adquirido usted por el transcurso de más de 20 años, ya que la servidumnre de luces y vistas es negativa, y como tal, el plazo de 20 años pra prescribirla, no comienza a contar sino desde el acto obstativo del propietario de la ventana, por el que impida al vecino, al hotel, en este caso, construir a una distancia menor de 3 metros desde la ventana.

Por lo tanto, creo que poco tiene que hacer agobiado. Le deseo que alguien le ayude a encontrar una solución; yo, honestamente, no la veo.
perfil
05/11/2006 11:56
Hola, ya he preguntado por otro lado, pero veo más similitud con este caso.
Tengo un solar que he adquirido hace dos días. El solar en tiempo estaba edificado con una casa de una sola planta. Hace 11 años se derribó quedando lo que es ahora.
El vecino colindante tiene una venta abierta ya de hace mucho tiempo a lo que sería altura de 2ª planta. (un granero-doblado de los de toda la vida).
Lo q en años fue una gatera para que por los tejados los gatos pasasen de casa en casa, con los años y reformas ha ido creciendo, hasta una venta con su cierre, cristales, cortinas... De dimensiones de unos 100 cm x 100 cm.

En la parte de abajo en mis solar se observa, parte de mi muro que se derribó, y en la parte de arriba en su pared se mete para adentro por lo que supongo que esa pared es de su propiedad (la del piso de arriba donde está la ventana). Creo por tanto esa pared es claramente suya, ya que además es más moderna que la de abajo y de material mucho más moderno, y en lógica una continuación del muro de abajo daría una pared paralela a la de la ventana.

Ahora bien, yo voy a empezar a hacer el proyecto y me gustaría saber que derechos tiene el sobre su ventana y yo sobre poder hacer dos alturas sin problemas.

No ha habido nunca notificación formal de que la cierre y tampoco hay anotación en el registro de la propiedad de la servidumbre.

No se que más datos dar, pero si puedieran aconsejarme les estaría muy agradecido.