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IBI de terrenos afectados por costas
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16 Comentarios
Ibi de terrenos afectados por costas
hola, tengo un terreno urbano pero afectado por costas con lo cual no se puede edificar. Y queria poner una reclamacion ante la defensora del pueblo, pero no se a quien tengo que ponerle la reclamacion, si al ayuntamiento, si a catastro o a costas. Queria saber quien decide lo que hay que cobrar de ibi a dichos terrenos. Un saludo
si el terreno es urbano, y es de usted, algo vale ... y, siendo de naturaleza urbana, pagará IBI
El IBI es proporcional al valor catastral, la proporción la fija el ayuntamiento dentro de los márgenes que marca la ley, y el valor catastral lo fija catastro en aplicación de las características del bien y de la ponencia de valores aprobada.
Es posible que el valor catastral asignado a su parcela sea alto, y es posible que no, pero eso yo no puedo saberlo e incluso es posible que se dé el caso de que usted tampoco lo sabe
Comience por pedir una cita en el Catastro para que le expliquen cuáles son las características que han tenido en consideración para la determinación del valor catastral y, si observa que no se ajustan a la realidad, solicite la revisión de la valoración aportando prueba de las características que a su criterio debieran de haberse considerado (clasificación y calificación urbanística, zonas inedificables y servidumbres, etc)
El IBI es proporcional al valor catastral, la proporción la fija el ayuntamiento dentro de los márgenes que marca la ley, y el valor catastral lo fija catastro en aplicación de las características del bien y de la ponencia de valores aprobada.
Es posible que el valor catastral asignado a su parcela sea alto, y es posible que no, pero eso yo no puedo saberlo e incluso es posible que se dé el caso de que usted tampoco lo sabe
Comience por pedir una cita en el Catastro para que le expliquen cuáles son las características que han tenido en consideración para la determinación del valor catastral y, si observa que no se ajustan a la realidad, solicite la revisión de la valoración aportando prueba de las características que a su criterio debieran de haberse considerado (clasificación y calificación urbanística, zonas inedificables y servidumbres, etc)
Una reclamación ante el Defensor del Pueblo sólo cabe por violación de los derechos fundamentales. En principio no veo, dados los escuetos datos que ofrece en su consulta que sea éste el caso. Por otra parte, el Defensor del Pueblo carece de facultades decisorias, sólo efectúa recomendaciones no vinculantes.
El Catastro establece las valoraciones del suelo en función de su clasificación y calificación urbanística y situación de los terrenos. Puesto que las decisiones urbanísticas son competencia de la Administración urbanística, la tributaria no puede resolver recurso alguno dirigido exclusivamente contra esas decisiones, de manera que sólo ante la prineraaquella puede plantearse la impugnación de la clasificación del suelo.
Si ya no se está en tiempo de presentar un recurso directo contra el plan urbanístico que estableció la clasificación, sólo puede hacerse mediante recurso indirecto mediante impugnación de las liquidaciones del ibi que gire el Ayuntamiento.
Hay que tener en cuenta que aunque el suelo en sí no sea edificable puede estar comprendido en una unidad de actuación o de ejecución (según se denomine en la correspondiente legislación urbanística autonómica), de manera que el suelo de que se trata debe ser objeto de cesión dotaciones, en tal caso el propietario tiene derecho cuando la unidad se ejecute a ser compensado en suelo edificable y por ello el terreno tiene un valor que es legalmente objeto del ibi de urbano.
El Catastro establece las valoraciones del suelo en función de su clasificación y calificación urbanística y situación de los terrenos. Puesto que las decisiones urbanísticas son competencia de la Administración urbanística, la tributaria no puede resolver recurso alguno dirigido exclusivamente contra esas decisiones, de manera que sólo ante la prineraaquella puede plantearse la impugnación de la clasificación del suelo.
Si ya no se está en tiempo de presentar un recurso directo contra el plan urbanístico que estableció la clasificación, sólo puede hacerse mediante recurso indirecto mediante impugnación de las liquidaciones del ibi que gire el Ayuntamiento.
Hay que tener en cuenta que aunque el suelo en sí no sea edificable puede estar comprendido en una unidad de actuación o de ejecución (según se denomine en la correspondiente legislación urbanística autonómica), de manera que el suelo de que se trata debe ser objeto de cesión dotaciones, en tal caso el propietario tiene derecho cuando la unidad se ejecute a ser compensado en suelo edificable y por ello el terreno tiene un valor que es legalmente objeto del ibi de urbano.
¿impugnar la liquidación del IBI? ... y, de paso, impugnar también el IAE, el IVTM, y hasta el IVA del pan
lo que es impugnable es el valor catastral, en las condiciones indicadas en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario.
el tipo de gravamen será el acordado por el ayuntamiento en los límites y condiciones fijados en el RDL 2/2004, y en particular en su art. 72
lo que es impugnable es el valor catastral, en las condiciones indicadas en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario.
el tipo de gravamen será el acordado por el ayuntamiento en los límites y condiciones fijados en el RDL 2/2004, y en particular en su art. 72
es que el valor catastral no es lo importante ya que los terrenos rusticos tambien tienen valor catastral y en cambio no se paga nad de ibi (por lo menos en mi ayuntamiento), así que se me ocurre que lo que hay que reclamar es el cobro del ibi (que es lo que fija el ayuntamiento). Ya que es una injusticia pagar por un terreno en el que no se puede hacer nada, ni se puede edificar ni vender (ya que a nadie le interesa un terreno en el que no se puede edificar)
todos tributan ibi, lo mismo rústicos que urbanos, pero los rústicos tienen menor valor catastral y menor tributación, hasta el punto que, para cobrar 27 céntimos, menor no imprimir el recibo
Es Catastro, en la Delimitación aprobada, quien asigna naturaleza urbana a un suelo, o naturaleza rústica, aunque debiera de corresponderse con la calificación urbanística de suelo urbano o de suelo urbanizable ya ordenado
Asimismo, la ponencia de valores debiera de graduar el valor de repercusión del suelo para cada uso y según las zonas, o el valor unitario en las ordenanzas en las que la edificabilidad no es el elemento más representativo del valor del suelo.
En su caso, el hecho de que ese suelo no sea edificable debe tener su reflejo en en valor catastral asignado, y, como nada es perfecto, pueden darse dos casos:
- el primero, por más habitual, será el de una parcela de suelo urbano que tiene parte de suelo edificable y parte de suelo no edificable. En este caso, y valorado por repercusión, la parte de suelo no edificable no tiene valor asignado ... por lo que, si ha sido valorado por valor unitario, ha de pedir que se valore por repercusión en base a que la normativa catastral indica que el valor de repercusión ha de ser de uso preferente, y que el valor unitario ha de restringirse a aquellos elementos que por repercusión llevase a un resultado disparatado respecto del mercado.
- el segundo, y más complicado, es que la finca, de suelo urbano, sea toda ella inedificable. En ese caso, necesariamente habría que valorarla en base a un valor unitario, y hasta es posible que el valor unitario asignado a esa zona sea disparatado, y hasta es posible que por ello Catastro diga que no puede modificar la valoración, que ha de remitirse a la aplicación de la ponencia de valores aprobada. Ante eso, estaríamos en un problema a solucionar en la vía contencioso administrativa, porque el resultado de una valoración, según los criterios y valores aprobados, es superior al valor real del suelo. Pero fuera de este cúmulo de coincidencias negativas (todo inedificable, valor de ponencia desproporcionado, falta de actitud dialogante por `parte de Catastro), lo que no cabe decir es que no debe pagar ibi, porque sería decir que ese suelo no vale nada ... y es que algo vale, más o menos, pero algo vale y es de naturaleza urbana.
Aunque no pudiera construir en él, hay otros usos permitidos y está en situación de cierto privilegio. Estoy de acuerdo en que, siendo totalmente inedificable, su mayor posibilidad de aprovechamiento corresponde a quien tiene una construcción en la parcela contigua, y que en el mercado no se da un comportamiento tan uniforme como lo representan los diversos valores de la ponencia, por calle o tramo de calle. Si su finca es muy pequeña, si por un lado está el mar y por el otro un único lindante, y si ese lindante no está dispuesto a comprarla ... no hay duda de que su finca vale muy poco.
Pero de todo eso que le digo, nada sé sobre su aplicabilidad a su parcela, porque no conozco su parcela ni su valor catastral.
Lo que le he dicho es que pida cita en Catastro para que le expliquen cómo deducen ese valor catastral, y que usted pida la revisión de la valoración en base a su disconformidad con todo lo que no le parece razonable. A partir de ahí, se verá de qué es necesario hablar
Es Catastro, en la Delimitación aprobada, quien asigna naturaleza urbana a un suelo, o naturaleza rústica, aunque debiera de corresponderse con la calificación urbanística de suelo urbano o de suelo urbanizable ya ordenado
Asimismo, la ponencia de valores debiera de graduar el valor de repercusión del suelo para cada uso y según las zonas, o el valor unitario en las ordenanzas en las que la edificabilidad no es el elemento más representativo del valor del suelo.
En su caso, el hecho de que ese suelo no sea edificable debe tener su reflejo en en valor catastral asignado, y, como nada es perfecto, pueden darse dos casos:
- el primero, por más habitual, será el de una parcela de suelo urbano que tiene parte de suelo edificable y parte de suelo no edificable. En este caso, y valorado por repercusión, la parte de suelo no edificable no tiene valor asignado ... por lo que, si ha sido valorado por valor unitario, ha de pedir que se valore por repercusión en base a que la normativa catastral indica que el valor de repercusión ha de ser de uso preferente, y que el valor unitario ha de restringirse a aquellos elementos que por repercusión llevase a un resultado disparatado respecto del mercado.
- el segundo, y más complicado, es que la finca, de suelo urbano, sea toda ella inedificable. En ese caso, necesariamente habría que valorarla en base a un valor unitario, y hasta es posible que el valor unitario asignado a esa zona sea disparatado, y hasta es posible que por ello Catastro diga que no puede modificar la valoración, que ha de remitirse a la aplicación de la ponencia de valores aprobada. Ante eso, estaríamos en un problema a solucionar en la vía contencioso administrativa, porque el resultado de una valoración, según los criterios y valores aprobados, es superior al valor real del suelo. Pero fuera de este cúmulo de coincidencias negativas (todo inedificable, valor de ponencia desproporcionado, falta de actitud dialogante por `parte de Catastro), lo que no cabe decir es que no debe pagar ibi, porque sería decir que ese suelo no vale nada ... y es que algo vale, más o menos, pero algo vale y es de naturaleza urbana.
Aunque no pudiera construir en él, hay otros usos permitidos y está en situación de cierto privilegio. Estoy de acuerdo en que, siendo totalmente inedificable, su mayor posibilidad de aprovechamiento corresponde a quien tiene una construcción en la parcela contigua, y que en el mercado no se da un comportamiento tan uniforme como lo representan los diversos valores de la ponencia, por calle o tramo de calle. Si su finca es muy pequeña, si por un lado está el mar y por el otro un único lindante, y si ese lindante no está dispuesto a comprarla ... no hay duda de que su finca vale muy poco.
Pero de todo eso que le digo, nada sé sobre su aplicabilidad a su parcela, porque no conozco su parcela ni su valor catastral.
Lo que le he dicho es que pida cita en Catastro para que le expliquen cómo deducen ese valor catastral, y que usted pida la revisión de la valoración en base a su disconformidad con todo lo que no le parece razonable. A partir de ahí, se verá de qué es necesario hablar
el IBI se paga en todos
Si el suelo de protección de costas es rústico, no suele pagar, pero no porque esté exento, sino porque su valor catastral como suelo rústico es muy bajo, y los tipos impositivos también son algo más bajos, de modo que lo racaudable, además de producir malestar por ser una minucia, no cubriría los costes de gestión
Si el suelo de protección de costas es urbano, tendrá mayor valor catastral y mayor tipo impositivo, con el resultado ya sabido
El valor unitario del suelo, y a partir de ahí el valor catastral, no es el mismo para todos los ayuntamientos, y ni siquiera es el mismo para distintas zonas de un mismo ayuntamiento. Aparte, el tipo impositivo tampoco es el mismo para todos los ayuntamientos, porque cada uno tiene la facultad de decidirlo dentro de un amplio margen que fija la ley (de 0,3 a 0,9% en rústico, y de 0,4 a 1,1% en urbano, aparte de otros elementos correctores), con resultado de que no se paga lo mismo en todos los ayuntamientos, que, dependiendo del ayuntamiento, y de la zona, en un lugar puede pagarse 20 veces lo que en otro, o quizá más.
En cualquier caso, su problema a mi modo de verlo es que está en la peor de las situaciones que le he comentado en un mensaje anterior (todo inedificable, valor de ponencia desproporcionado, falta de actitud dialogante por parte de Catastro), y que la solución sería alterar alguno de esos elementos para llevar a un menor valor catastral. No he visto estadísticas al respecto, y quiero pensar que las situaciones de agravio son infrecuentes.
El asunto es que, independientemente de la causa origen del resultado de esa valoración, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, según el art. 23.2 del RDL 1/2004, y la base imponible (valor catastral) del impuesto o la base liquidable (base imponible reducida) pueden ser impugnadas ante Catastro y recurridas ante el tribunal económico administrativo.
Si usted considera que el valor real de ese suelo es menor que el catastral, mi opinión es que debe de pelearlo y, aunque no voy a prejuzgar si ese valor es adecuado o no lo es, sí me resulta creible la actitud inaceptable de la Administración, del misnmo modo que me resulta creíble que existan delincuentes en la Guardia Civil, en el colectivo de electricistas, en el de pasteleros, en el de jubilados murcianos o en el de castellanos rubios de entre 18 y 28 años.
Una vez determinado el valor catastral justo (lo que resulte de una revisión o de una sentencia), nada más justo que el hecho de que tenga usted que pagar el mismo tipo que sus vecinos, y dentro del mismo marco impositivo que los demás ciudadanos
Si el suelo de protección de costas es rústico, no suele pagar, pero no porque esté exento, sino porque su valor catastral como suelo rústico es muy bajo, y los tipos impositivos también son algo más bajos, de modo que lo racaudable, además de producir malestar por ser una minucia, no cubriría los costes de gestión
Si el suelo de protección de costas es urbano, tendrá mayor valor catastral y mayor tipo impositivo, con el resultado ya sabido
El valor unitario del suelo, y a partir de ahí el valor catastral, no es el mismo para todos los ayuntamientos, y ni siquiera es el mismo para distintas zonas de un mismo ayuntamiento. Aparte, el tipo impositivo tampoco es el mismo para todos los ayuntamientos, porque cada uno tiene la facultad de decidirlo dentro de un amplio margen que fija la ley (de 0,3 a 0,9% en rústico, y de 0,4 a 1,1% en urbano, aparte de otros elementos correctores), con resultado de que no se paga lo mismo en todos los ayuntamientos, que, dependiendo del ayuntamiento, y de la zona, en un lugar puede pagarse 20 veces lo que en otro, o quizá más.
En cualquier caso, su problema a mi modo de verlo es que está en la peor de las situaciones que le he comentado en un mensaje anterior (todo inedificable, valor de ponencia desproporcionado, falta de actitud dialogante por parte de Catastro), y que la solución sería alterar alguno de esos elementos para llevar a un menor valor catastral. No he visto estadísticas al respecto, y quiero pensar que las situaciones de agravio son infrecuentes.
El asunto es que, independientemente de la causa origen del resultado de esa valoración, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, según el art. 23.2 del RDL 1/2004, y la base imponible (valor catastral) del impuesto o la base liquidable (base imponible reducida) pueden ser impugnadas ante Catastro y recurridas ante el tribunal económico administrativo.
Si usted considera que el valor real de ese suelo es menor que el catastral, mi opinión es que debe de pelearlo y, aunque no voy a prejuzgar si ese valor es adecuado o no lo es, sí me resulta creible la actitud inaceptable de la Administración, del misnmo modo que me resulta creíble que existan delincuentes en la Guardia Civil, en el colectivo de electricistas, en el de pasteleros, en el de jubilados murcianos o en el de castellanos rubios de entre 18 y 28 años.
Una vez determinado el valor catastral justo (lo que resulte de una revisión o de una sentencia), nada más justo que el hecho de que tenga usted que pagar el mismo tipo que sus vecinos, y dentro del mismo marco impositivo que los demás ciudadanos
releyendo, quiero reiterar un comentario que ya he hecho anteriormente pero tiene relación con su pregunta sobre si en todos los ayuntamientos de españa se paga el ibi por los terrenos afectados por costas o en algunos estan exentos
El caso de las tres desgracias (todo inedificable, valor de ponencia desproporcionado, falta de actitud dialogante por parte de Catastro) puede llegar a ser tan injusto que resulte que la parcela de al lado, parcialmente edificable y edificada, pague menos IBI que la suya ... y esto es así porque, como he indicado en un comentario anterior, de modo preferente las parcelas edificables han de ser valoradas por repercusión, de modo que aunque tienen más valor los m2 edificables, solo se computan los m2 edificables y no se computan los inedificables ... mientras que la finca de usted, por ser toda ella inedificable, necesariamente ha de ser valorada a partir de su valor unitario
Este tipo de situaciones es a priori indeseable y consecuencia de la concurrencia de desgracias en una casuística que puede ser muy diversa ... pero para corregir eso, porque a todas luces es indeseable, es para lo que existen las posibilidades de impugnación o recurso
El caso de las tres desgracias (todo inedificable, valor de ponencia desproporcionado, falta de actitud dialogante por parte de Catastro) puede llegar a ser tan injusto que resulte que la parcela de al lado, parcialmente edificable y edificada, pague menos IBI que la suya ... y esto es así porque, como he indicado en un comentario anterior, de modo preferente las parcelas edificables han de ser valoradas por repercusión, de modo que aunque tienen más valor los m2 edificables, solo se computan los m2 edificables y no se computan los inedificables ... mientras que la finca de usted, por ser toda ella inedificable, necesariamente ha de ser valorada a partir de su valor unitario
Este tipo de situaciones es a priori indeseable y consecuencia de la concurrencia de desgracias en una casuística que puede ser muy diversa ... pero para corregir eso, porque a todas luces es indeseable, es para lo que existen las posibilidades de impugnación o recurso
