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Impugnación cuentas comunidad
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Os cuento un poco la situación existente:
Se Convoca Junta General Ordinaria, siendo el primer punto de la mismas Cuentas anuales. A dicha Junta comparecen 7 propietarios, dos de ellos a través de su abogado, el abogado vota en contra de la aprobación de las cuentas, salvando el voto de sus dos representados, pero cuando el acta de la Junta le es entregada, en la misma consta que las cuentas anuales han sido aprobadas por todos los asistentes.
Pueden los dos propietarios que votaron de forma negativa a través de su letrado impugnar las cuentas de la comunidad alegando que en el acta se ha manifestado lo contrario a lo ocurrido realmente? o deben impugnar el acta alegando lo ocurido?
gracias.
Se Convoca Junta General Ordinaria, siendo el primer punto de la mismas Cuentas anuales. A dicha Junta comparecen 7 propietarios, dos de ellos a través de su abogado, el abogado vota en contra de la aprobación de las cuentas, salvando el voto de sus dos representados, pero cuando el acta de la Junta le es entregada, en la misma consta que las cuentas anuales han sido aprobadas por todos los asistentes.
Pueden los dos propietarios que votaron de forma negativa a través de su letrado impugnar las cuentas de la comunidad alegando que en el acta se ha manifestado lo contrario a lo ocurrido realmente? o deben impugnar el acta alegando lo ocurido?
gracias.
Hola a todos.
Hammada. Eso suele pasar cuando se cuenta con un mal secretario-administrador y/o presidente. Yo, cuando vislumbro que las cuentas no cuadran (siempre) NO acudo a las Juntas (nunca) esto me cuesta 21€ pero evito que me prescriba el plazo de impugnación. Claro que si vas a la Junta y te la “meten”, al final vas a tener que mandar un burofax y andar con ojo para que no te caduque el plazo, y segurísimo que tiene peor arreglo, pues cómo demuestras tus desacuerdos con lo que aconteció (en Junta). Moraleja: Cuando vislumbres que las cuentas no están claras NO acudas a la Junta. A no ser que lleves la cámara de video/audio.
Saludos.
Hammada. Eso suele pasar cuando se cuenta con un mal secretario-administrador y/o presidente. Yo, cuando vislumbro que las cuentas no cuadran (siempre) NO acudo a las Juntas (nunca) esto me cuesta 21€ pero evito que me prescriba el plazo de impugnación. Claro que si vas a la Junta y te la “meten”, al final vas a tener que mandar un burofax y andar con ojo para que no te caduque el plazo, y segurísimo que tiene peor arreglo, pues cómo demuestras tus desacuerdos con lo que aconteció (en Junta). Moraleja: Cuando vislumbres que las cuentas no están claras NO acudas a la Junta. A no ser que lleves la cámara de video/audio.
Saludos.
Maria Rosa, creo hay algo mejor que no acudir a Junta, como tú dices, y pienso que el abogado actuó bastante correctamente, aunque con un pequeña contradicción que al no haberse reflejado en el Acta no les perjudica.
Y es que no se puede a la vez votar en contra de la aprobación y salvar el voto.
Me explico: Eres asistente a Junta, y si registran en Acta tu voto en contra, ya has ejercido tu derecho de oposición al acuerdo en la propia Junta, ya no estás habilitado para impugnar, no te encuentras entre los supuestos descritos en la LPH 18 - 2º.
Se debe proceder al revés, en tu turno de voto debes manifestar primero que salvas tu voto y que conste ello en Acta, y una vez te compruebas que el Secretario ha tomado el apunte, si lo deseas aunque no es obligatorio hacerlo en ese momento, manifiestas tu DESACUERDO (que no voto) con las cuentas y que te has reservado tu derecho de oposición para utilizarlo en otra vía legal(impugnación).
Ahora sí que te has habilitado para impugnar(1er supuesto, propietarios que han salvado su voto).
Ya sé que es una forma un poco rebuscada y quisquillosa de proceder, y que ante ella muchos de los asistentes, y hasta algunos administradores, no entenderán ni jota por puro desconocimiento, pero te habrás asegurado de que ningún Juez te rechace la impugnación por falta de legitimación activa, triquiñuela usada por algunos abogados muy duchos en estas batallas.
En el caso que nos ocupa, parece que hay que proceder sin demora a una subsanación de Acta contemplada en el Art. 3 3º, sin perjuicio de estudiar lo que indica Discolo5G, responsabilidad penal del Secretario en manipulación de cuentas y mala fe en falsedad documental, si hay testigos afines a tu posición y están dispuestos a declarar.
Lástima que las comunidades se vean envueltas en tantos problemas por falta de información.
Saludos.
Y es que no se puede a la vez votar en contra de la aprobación y salvar el voto.
Me explico: Eres asistente a Junta, y si registran en Acta tu voto en contra, ya has ejercido tu derecho de oposición al acuerdo en la propia Junta, ya no estás habilitado para impugnar, no te encuentras entre los supuestos descritos en la LPH 18 - 2º.
Se debe proceder al revés, en tu turno de voto debes manifestar primero que salvas tu voto y que conste ello en Acta, y una vez te compruebas que el Secretario ha tomado el apunte, si lo deseas aunque no es obligatorio hacerlo en ese momento, manifiestas tu DESACUERDO (que no voto) con las cuentas y que te has reservado tu derecho de oposición para utilizarlo en otra vía legal(impugnación).
Ahora sí que te has habilitado para impugnar(1er supuesto, propietarios que han salvado su voto).
Ya sé que es una forma un poco rebuscada y quisquillosa de proceder, y que ante ella muchos de los asistentes, y hasta algunos administradores, no entenderán ni jota por puro desconocimiento, pero te habrás asegurado de que ningún Juez te rechace la impugnación por falta de legitimación activa, triquiñuela usada por algunos abogados muy duchos en estas batallas.
En el caso que nos ocupa, parece que hay que proceder sin demora a una subsanación de Acta contemplada en el Art. 3 3º, sin perjuicio de estudiar lo que indica Discolo5G, responsabilidad penal del Secretario en manipulación de cuentas y mala fe en falsedad documental, si hay testigos afines a tu posición y están dispuestos a declarar.
Lástima que las comunidades se vean envueltas en tantos problemas por falta de información.
Saludos.
A veces alucino con algunas respuestas.
Alguno dice de no asistir a las Juntas para después impugnar. Entonces ¿para qué sirven las Juntas?
¿Se pude ser un guerrero fuera de las juntas, impugnando, enviando burofax, etc..., y no luchar punto por punto el orden del día?
¿Que pasaría si el principal partido de la oposición no asistiera al Congreso y cada aprobación de Ley la impugnara en el Tribunal Constitucional?
Alguno dice de no asistir a las Juntas para después impugnar. Entonces ¿para qué sirven las Juntas?
¿Se pude ser un guerrero fuera de las juntas, impugnando, enviando burofax, etc..., y no luchar punto por punto el orden del día?
¿Que pasaría si el principal partido de la oposición no asistiera al Congreso y cada aprobación de Ley la impugnara en el Tribunal Constitucional?
Visitante, llevar razón en mi primera intervención me he explicado mal, el letrado salvo el voto de los dos propietarios que representaba y le comentó a los propietarios presentes su intención de impugnar las cuentas, el problema está en que a la Junta asistieron 7 vecinos, de los 11 que forman la Comunidad, dos como he dicho antes representados por su letrado, pues bien los cinco restantes estan en contra de estos dos vecinos, con lo cual la subsanación del acta no creo que propere, porque ellos van a negar en todo momento que el letrado salvara el voto de sus representados, los vecinos que desempeñan las funciones de administrador hacen y desacen a su antonjo, y todos los demás lo admiten y estan a favor de ello, simplemente por ahorrarse dinero a la hora de pagar a un administrador, ya comenté en otro post anterior que los "administradores" son a la vez jardineros,fontaneros, electricistas, etc, sus señoras hacen la limpieza de la comunidad,....
Se que el acta es subsanable, pero también se que "por las buenas" va a ser imposible su subsanación, por eso me interesaba saber si se puede impugnar el acta constando que han votado positivamente dos propietarios, pero claro el problema está en demostrar que salvaron su voto a través de su representación letrada.
Igualmente ocurre con la mala fe en falsedad documental y responsabilidad en las cuentas, del secretario, sería la palabra de estos dos propietarios contra los 9 restantes, porque los 4 que no asistieron a la Junta estan en total acuerdo con "los secretarios-administradores".
Ayer incluso estos "secretarios-administradores", junto con sus mujeres y dos propietarios más intentaron pegar a uno de los propietarios que salvo su voto, no ocurriendo nada gracias a la participación de otro propietario y el presidente.
Pero claro aquí estamos de nuevo con lo de antes, como va este propietario a denunciar si las personas que los separaron ahora dicen que no ocurrio nada y no tienen conocimiento de lo sucedido....
Se que el acta es subsanable, pero también se que "por las buenas" va a ser imposible su subsanación, por eso me interesaba saber si se puede impugnar el acta constando que han votado positivamente dos propietarios, pero claro el problema está en demostrar que salvaron su voto a través de su representación letrada.
Igualmente ocurre con la mala fe en falsedad documental y responsabilidad en las cuentas, del secretario, sería la palabra de estos dos propietarios contra los 9 restantes, porque los 4 que no asistieron a la Junta estan en total acuerdo con "los secretarios-administradores".
Ayer incluso estos "secretarios-administradores", junto con sus mujeres y dos propietarios más intentaron pegar a uno de los propietarios que salvo su voto, no ocurriendo nada gracias a la participación de otro propietario y el presidente.
Pero claro aquí estamos de nuevo con lo de antes, como va este propietario a denunciar si las personas que los separaron ahora dicen que no ocurrio nada y no tienen conocimiento de lo sucedido....
Una solucion que se me ocurre, como posible solucion a este grave problema, es el siguiente.
Cuando se recibe la convocatoria, se va al Administrador a ver las cuentas. Si no se esta de acuerdo con ellas, inmediatamente se envia burofax mostrando su oposicion (por supuesto que antes del dia de la Junta). Despues si el Secretario falsea el Acta, ya hay un documento que demuestra la intencion del propietario y la contradiccion con lo reflejado en el acta.
Desconozco, si esto validaria la posibilidad de impugnar el acuerdo en el juzgado, es decir si el juez al ver el burofax se va a creer que el secretario ha falsificado el acta.
Salvo mejor opinion.
Cuando se recibe la convocatoria, se va al Administrador a ver las cuentas. Si no se esta de acuerdo con ellas, inmediatamente se envia burofax mostrando su oposicion (por supuesto que antes del dia de la Junta). Despues si el Secretario falsea el Acta, ya hay un documento que demuestra la intencion del propietario y la contradiccion con lo reflejado en el acta.
Desconozco, si esto validaria la posibilidad de impugnar el acuerdo en el juzgado, es decir si el juez al ver el burofax se va a creer que el secretario ha falsificado el acta.
Salvo mejor opinion.
Hammada, las agresiones se denuncian directamente en el Juzgado de guardia, o la comisaría más próxima.
El abogado que asistió debe proceder a exigir fehacientemente al Secretario la subsanación del Acta, y cuando no obtenga respuesta, como es de esperar, que confeccione un demanda por falsedad documental y con sus dos representadoss, al Juzgado.
Recordemos que por su actuación declarada en Junta está habilitado para ir ante el Juez, ha salvado el voto, y el Secretario que se defienda si puede.
Ante el Juez todas las partes podrán expresarse, y alli aprovechen para aflorar todas las irregularidades comunitarias que el abogado haya expresado en los HECHOS de la demanda para fundamentar su presentación y petición estimatoria.
Eso lo que hay que hacer.
Saludos.
El abogado que asistió debe proceder a exigir fehacientemente al Secretario la subsanación del Acta, y cuando no obtenga respuesta, como es de esperar, que confeccione un demanda por falsedad documental y con sus dos representadoss, al Juzgado.
Recordemos que por su actuación declarada en Junta está habilitado para ir ante el Juez, ha salvado el voto, y el Secretario que se defienda si puede.
Ante el Juez todas las partes podrán expresarse, y alli aprovechen para aflorar todas las irregularidades comunitarias que el abogado haya expresado en los HECHOS de la demanda para fundamentar su presentación y petición estimatoria.
Eso lo que hay que hacer.
Saludos.
Un visitante, me recuerda esos programas de cámara oculta y que, al final de hacerte la gran p...a, por la qu epodrías ir al Juzgado con bastante spruebas, te dicen eso de ¡¡¡oinicenteee!!. ¡¡¡Inocenteeee!!!, y se quedan con cara de pasmaos. Cunado deberían coger un palo y liarse a eso.
¿Con que pruebas se presenta el Letrado que representó a los propietarios?. Que yo sepa, quien tiene la verdad publica en principio, es el secretario de la Comunidad.
¿Con que pruebas se presenta el Letrado que representó a los propietarios?. Que yo sepa, quien tiene la verdad publica en principio, es el secretario de la Comunidad.
Hola, Hammada. Mira esto.
Para formalizar la impugnación es preciso que los acuerdos que sean objeto de ella se encuentren en alguno de los tres supuestos del artículo:
1º.- Que el impugnante haya salvado su voto (es decir QUE HAYA EXPRESADO SU OPOSICION PERSONAL A LA APROBACIÓN DEL ACUERDO) haciéndolo constar así en el acta de la Junta (SI SE VISLUMBRA QUE EL PRESIDENTE ó ADMINISTRADOR NO LO VA A REFLEJAR EN EL ACTA MEJOR NO ACUDIR A LA JUNTA).
2º.- Que no hubiera asistido a ella (MAS VENTAJOSO, CUANDO SE VISLUMBRA MALA FE PUES EL PLAZO EMPIEZA CUANDO SE RECIBE EL ACTA, en este caso es de 3 meses).
3º.-cuando hubiera sido privado indebidamente de su derecho de voto (la Ley NO OBLIGA al comunero a pagar para poder votar porque puede ser perfectamente legítima su negativa pero en tal caso le exige que impugne judicialmente los acuerdos de los que derivan las deudas, para cuya demostración le bastará con la presentación de la demanda en la que conste su interposición ante el Juez competente, sin que pueda entrarse a examinar la viabilidad o corrección de esa impugnación ni siquiera ante supuestos tan objetivos como su eventual interposición fuera de plazo. Esta demostración deberá hacerse en el momento de iniciarse la Junta.
Saludos.
PD. Copiado de Guía Práctica de Comunidades de Propietarios. Carlos Gallego Brizuela. Editorial LEX NOVA.
Para formalizar la impugnación es preciso que los acuerdos que sean objeto de ella se encuentren en alguno de los tres supuestos del artículo:
1º.- Que el impugnante haya salvado su voto (es decir QUE HAYA EXPRESADO SU OPOSICION PERSONAL A LA APROBACIÓN DEL ACUERDO) haciéndolo constar así en el acta de la Junta (SI SE VISLUMBRA QUE EL PRESIDENTE ó ADMINISTRADOR NO LO VA A REFLEJAR EN EL ACTA MEJOR NO ACUDIR A LA JUNTA).
2º.- Que no hubiera asistido a ella (MAS VENTAJOSO, CUANDO SE VISLUMBRA MALA FE PUES EL PLAZO EMPIEZA CUANDO SE RECIBE EL ACTA, en este caso es de 3 meses).
3º.-cuando hubiera sido privado indebidamente de su derecho de voto (la Ley NO OBLIGA al comunero a pagar para poder votar porque puede ser perfectamente legítima su negativa pero en tal caso le exige que impugne judicialmente los acuerdos de los que derivan las deudas, para cuya demostración le bastará con la presentación de la demanda en la que conste su interposición ante el Juez competente, sin que pueda entrarse a examinar la viabilidad o corrección de esa impugnación ni siquiera ante supuestos tan objetivos como su eventual interposición fuera de plazo. Esta demostración deberá hacerse en el momento de iniciarse la Junta.
Saludos.
PD. Copiado de Guía Práctica de Comunidades de Propietarios. Carlos Gallego Brizuela. Editorial LEX NOVA.
