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Indemnización
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Indemnización
Hola a todos.Mi duda es la siguiente:Voy a alquilarles a dos personas una vivienda de mi propiedad.Se que la Ley les protege por un período mínimo de 5 años.Antes (salvo que yo la necesite) tienen derecho a estar allí.Pero que pasa si a los dos años y medio, pongamos por caso, deciden marcharse?Deben pagarme la parte proporcional de esos 6 meses que les queda hasta cumplir los tres años como indemnizacion?Y si marcha solo una como se soluciona el tema.Muchas gracias por adelantado.
Hola Iam. Voy a tratar de resover sus dudas.
1) En lo relativo a la permanencia del arrendatario por un periodo mínimo de 5 años. Esto significa que, si por ejemplo, en el contrato se pacta una duración INICIAL de 2 años, tanto usted como su arrendatario se obligan a mantener el contrato por ese periodo de tiempo. Pasados los 2 años, su ARRENDATARIO puede hacer uso de la prórrogas que recoge el art 9.1 LAU 1994:
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
En caso de que su ARRENDATARIO quiera hacer uso de esa prórroa anual ( en este caso sería un máximo de 3 ) usted como ARRENDADOR estará obligado a aceptarla. Esta es la regla general.
EXCEPCIÓN A LA REGLA GENERAL. Viene recogida en el art 9. 3 LAU 1994:
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, SE HAGA CONSTAR EN EL MISMO, DE FORMA EXPRESA, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
2) Si como usted dice su ARRENDATARIO a los 2 años y 6 meses decide irse. En este caso caben 3 opciones:
1) Que usted en el contrato establezca una clausula que regule tal desetimiento, pactando una indemnización en caso de que este se produzca.Vg. 1 mes de renta por cada año que reste por cumplir o la parte proporcional si el periodo fuera inferior. En mi opinión( que se basa en la opinión de la doctrina científica respecto a este asunto) la inclusión de dicha cláusula no es posible en los contratos con una duración inicial inferior a 5 años.
2) Hacer uso de lo estipulado en el art 1.124 del Código Civil.
Artículo 1124
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.
3) Cuando se produzca el desetimiento intentar llegar a un acuerdo con su Arrendatario sobre el importe de la indemnización.
En cuanto a su última cuestión. Cuando redacte el contrato haga mención expresa de que los Arrendatarios son SOLIDARIOS. Así aunque uno se vaya y deje de pagar también podrá reclamarle a el.
Si algo de lo que le he explicado no le ha quedado claro o le surge alguna duda distinta comuniquemeló y trataré de resolversela.
Un saludo.
1) En lo relativo a la permanencia del arrendatario por un periodo mínimo de 5 años. Esto significa que, si por ejemplo, en el contrato se pacta una duración INICIAL de 2 años, tanto usted como su arrendatario se obligan a mantener el contrato por ese periodo de tiempo. Pasados los 2 años, su ARRENDATARIO puede hacer uso de la prórrogas que recoge el art 9.1 LAU 1994:
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
En caso de que su ARRENDATARIO quiera hacer uso de esa prórroa anual ( en este caso sería un máximo de 3 ) usted como ARRENDADOR estará obligado a aceptarla. Esta es la regla general.
EXCEPCIÓN A LA REGLA GENERAL. Viene recogida en el art 9. 3 LAU 1994:
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, SE HAGA CONSTAR EN EL MISMO, DE FORMA EXPRESA, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
2) Si como usted dice su ARRENDATARIO a los 2 años y 6 meses decide irse. En este caso caben 3 opciones:
1) Que usted en el contrato establezca una clausula que regule tal desetimiento, pactando una indemnización en caso de que este se produzca.Vg. 1 mes de renta por cada año que reste por cumplir o la parte proporcional si el periodo fuera inferior. En mi opinión( que se basa en la opinión de la doctrina científica respecto a este asunto) la inclusión de dicha cláusula no es posible en los contratos con una duración inicial inferior a 5 años.
2) Hacer uso de lo estipulado en el art 1.124 del Código Civil.
Artículo 1124
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.
3) Cuando se produzca el desetimiento intentar llegar a un acuerdo con su Arrendatario sobre el importe de la indemnización.
En cuanto a su última cuestión. Cuando redacte el contrato haga mención expresa de que los Arrendatarios son SOLIDARIOS. Así aunque uno se vaya y deje de pagar también podrá reclamarle a el.
Si algo de lo que le he explicado no le ha quedado claro o le surge alguna duda distinta comuniquemeló y trataré de resolversela.
Un saludo.
Apreciado Jan, valoro y agradezco el tiempo que ha dedicado a responderme.Basicamente entiendo.
Decirle unicamente que la ley para contratos de duracion inferior a 5 años (como es mi caso) que sera anual, prorrogable, no pone NADA acerca del desistimiento.Verdad?Asi que entiendo que puede quedar a eleccion de las partes, en este caso a la mia, que redactare el contrato, el poner esa indemnizacion o no poner nada y que el arrendatario pueda marchar cuando quiera y dejarte colgado como vulgarmente se dice.En caso de ponerla sería nula? Gracias Jan
Decirle unicamente que la ley para contratos de duracion inferior a 5 años (como es mi caso) que sera anual, prorrogable, no pone NADA acerca del desistimiento.Verdad?Asi que entiendo que puede quedar a eleccion de las partes, en este caso a la mia, que redactare el contrato, el poner esa indemnizacion o no poner nada y que el arrendatario pueda marchar cuando quiera y dejarte colgado como vulgarmente se dice.En caso de ponerla sería nula? Gracias Jan
Hola Iam. Efectívamente la LAU no hace mención a un posible desestimiento del contrato por parte del Arrendatario ni del Arrendador para contratos de duración inferior a 5 años.
En caso de que usted incluyera una clausula indemnizatoria por desestimiento. Mi opinión personal es que eso evitaría muchos problemas. Sin embargo, como ya dije en mi post anterior, la doctrina científica( autores que sw dedican a interpretar el articulado de la LAU) entiende que ello no es posible. Sin embargo, albergo mis dudas sobre si, en caso de llegar a juicio, el Juez/a admitiria o no dicha clausula.
Si no incluye la citada clausula. Usted podrá servirse del ya mencionado art 1124, el cual es interpretado por las Audiencias Provinciales de forma dispar:
1) Algunas aplican la indemnización de 1 mes de renta por cada año que reste por cumplir.
2) Otras basan la indemnización en los perjuicios realmente causados al Arrendador.Vg Tiempo que el piso permanece vacío, renta inferior del nuevo alquiler respecto al antiguo,..
3) Las menos optan porque la indemnización sea por todo el tiempo que reste por cumplir. es decir, 2 años, 2 años de renta como indemnización.
Lamento no poder serle de más ayuda.
Reciba un cordial saludo.
En caso de que usted incluyera una clausula indemnizatoria por desestimiento. Mi opinión personal es que eso evitaría muchos problemas. Sin embargo, como ya dije en mi post anterior, la doctrina científica( autores que sw dedican a interpretar el articulado de la LAU) entiende que ello no es posible. Sin embargo, albergo mis dudas sobre si, en caso de llegar a juicio, el Juez/a admitiria o no dicha clausula.
Si no incluye la citada clausula. Usted podrá servirse del ya mencionado art 1124, el cual es interpretado por las Audiencias Provinciales de forma dispar:
1) Algunas aplican la indemnización de 1 mes de renta por cada año que reste por cumplir.
2) Otras basan la indemnización en los perjuicios realmente causados al Arrendador.Vg Tiempo que el piso permanece vacío, renta inferior del nuevo alquiler respecto al antiguo,..
3) Las menos optan porque la indemnización sea por todo el tiempo que reste por cumplir. es decir, 2 años, 2 años de renta como indemnización.
Lamento no poder serle de más ayuda.
Reciba un cordial saludo.
