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índice referencia cálculo alquiler
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índice referencia cálculo alquiler
Tengo alquilado un piso contrato año 2018, duración 3 años. Al finalizar el contrato y de acuerdo con el inquilino hemos dejado la tácita reconducción por un año, y la intención es hacerlo otra vez el año próximo. Según tengo entendido solamente se puede hacer dos veces y después hemos de hacer contrato nuevo. Tengo dos preguntas:
1- Tengo que actualizar ahora el alquiler de acuerdo con el índice que actualmente indica la ley? ya que cuando firmamos el contrato dicha ley no existía, o bien estoy obligado a hacerlo solamente a la firma de un nuevo contrato?
2- El índice se calcula en base a los metros de la vivienda. En la escritura , así como en el informe/certificado que tengo del catastro indica una superficie y en la cédula de habitabilidad otra distinta, me puedo basar en los datos del catastro?
Gracias
1- Tengo que actualizar ahora el alquiler de acuerdo con el índice que actualmente indica la ley? ya que cuando firmamos el contrato dicha ley no existía, o bien estoy obligado a hacerlo solamente a la firma de un nuevo contrato?
2- El índice se calcula en base a los metros de la vivienda. En la escritura , así como en el informe/certificado que tengo del catastro indica una superficie y en la cédula de habitabilidad otra distinta, me puedo basar en los datos del catastro?
Gracias
Puede dejar que el contrato se renueve por "tácita reconducción" todos los años que usted quiera. Art. 1566 CC.
Si se acoge a dicho mecanismo, la actualización de renta seguirá sometida al régimen pactado en el contrato.
Art. 18 LAU
"Actualización de la renta.
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato."
¿Consulta desde uno de los sesenta municipios catalánes de los declarados "tensionados" por la Ley 11/2020? en ese caso tenga en cuenta la ...
"Disposición transitoria primera.Régimen de los contratos de arrendamiento de vivienda previamente vigentes en un área con mercado de vivienda tenso.
Los contratos de arrendamiento que tengan por objeto una vivienda ubicada en un área con mercado de vivienda tenso concluidos antes de la entrada en vigor de la presente ley seguirán rigiéndose por lo establecido en la legislación anterior. En caso de novación del contrato con posterioridad a la declaración del área como área con mercado de vivienda tenso, siempre que suponga una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se aplicará lo establecido en la presente ley."
Pero tenga en cuanta asimismo la ...
"Disposición transitoria segunda.Declaración transitoria de municipios como áreas con mercado de vivienda tenso.
Se declaran áreas con mercado de vivienda tenso los municipios con índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que constan en el anexo, que son aquellos en los que las rentas del alquiler han sufrido un incremento de más de un veinte por ciento en el período comprendido entre los años 2014 y 2019, pertenecientes al Área Metropolitana de Barcelona o con una población de más de veinte mil habitantes. Esta declaración transitoria tiene una duración de un año, desde la entrada en vigor de la presente ley, y dejará de surtir efectos, en cada uno de los términos municipales afectados, si los órganos competentes formalizan una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso relativa a aquel municipio, o si, una vez transcurrido el plazo, no se ha formulado una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso relativa a aquel municipio."
A efectos meramente doctrinales, y sin que ello tenga transcendencia para el particular consultante, yo considero que la tácita reconducción no es una novación. Cuando se hace una modificación o anexo a un contrato existente (novación modificativa) el contrato pervive. Si nada se firma, con la tácita reconducción nace un nuevo contrato.
Si se acoge a dicho mecanismo, la actualización de renta seguirá sometida al régimen pactado en el contrato.
Art. 18 LAU
"Actualización de la renta.
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato."
¿Consulta desde uno de los sesenta municipios catalánes de los declarados "tensionados" por la Ley 11/2020? en ese caso tenga en cuenta la ...
"Disposición transitoria primera.Régimen de los contratos de arrendamiento de vivienda previamente vigentes en un área con mercado de vivienda tenso.
Los contratos de arrendamiento que tengan por objeto una vivienda ubicada en un área con mercado de vivienda tenso concluidos antes de la entrada en vigor de la presente ley seguirán rigiéndose por lo establecido en la legislación anterior. En caso de novación del contrato con posterioridad a la declaración del área como área con mercado de vivienda tenso, siempre que suponga una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se aplicará lo establecido en la presente ley."
Pero tenga en cuanta asimismo la ...
"Disposición transitoria segunda.Declaración transitoria de municipios como áreas con mercado de vivienda tenso.
Se declaran áreas con mercado de vivienda tenso los municipios con índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que constan en el anexo, que son aquellos en los que las rentas del alquiler han sufrido un incremento de más de un veinte por ciento en el período comprendido entre los años 2014 y 2019, pertenecientes al Área Metropolitana de Barcelona o con una población de más de veinte mil habitantes. Esta declaración transitoria tiene una duración de un año, desde la entrada en vigor de la presente ley, y dejará de surtir efectos, en cada uno de los términos municipales afectados, si los órganos competentes formalizan una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso relativa a aquel municipio, o si, una vez transcurrido el plazo, no se ha formulado una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso relativa a aquel municipio."
A efectos meramente doctrinales, y sin que ello tenga transcendencia para el particular consultante, yo considero que la tácita reconducción no es una novación. Cuando se hace una modificación o anexo a un contrato existente (novación modificativa) el contrato pervive. Si nada se firma, con la tácita reconducción nace un nuevo contrato.
