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Instalación chimenea bar.
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Instalación chimenea bar.
Soy vecino de una finca en la que el propietario de uno de los locales comerciales, solicitó permiso para la instalación de una salida de humos, por uno de los patios de luces.
Dicha instalación requiere perforar diferentes muros comunitarios, acceso a la viviendas, y la salida de grasas, cerca de la zona de la terraza donde los vecinos tienden la ropa no és agradable.
En reunión de la comunidad se decidió denegar el permiso solicitado.
Posteriormente el propietário de dicho local, ha impugnado dicho acuerdo invocando "un mejor derecho", puesto que en las escrituras de la propiedad consta una clausula que dice: "por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 se regirá la Comunidad de Propietarios con las siguientes particularidades o modificaciones: Los titulares de los departamentos número ... (entre los que figura el local) podràn llevar a cabo a través de elementos y servicios comunes del inmueble las instalaciones necesarias y pertinentes para quew en dichos departamentos puedan desarrolarse las actividades y negocios que le sean permitidos".
Mi consulta es la siguiente:
Visto lo establecido en el articulo 11.1 de la nueva Ley de propiedad horizontal: "Ningun propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, segun su naturaleza y caracteristicas".
Y lo establecido en la Disposición Final Unica, de dicha Ley que deroga las disposiciones generales que se opongan a la misma, y deja sin efecto las clausulas contenidas en los estatutos de las comunidades que resulten contrarias o incopatibles.
¿Es hoy exigible el derecho de instalación en contra de la voluntat de los vecinos, basandose en la clausula de las escrituras antes mencionada?
¿Tiene algun limite dicho derecho?
Perdonar la extensión de la pregunta, pero creo que somos muchos los propitarios afectados por clausulas de este tipo en las escrituras, incluidas por las promotoras para vender mejor los locales comerciales.
Gracias de antemano por vuestra atención.
Xavi.
Dicha instalación requiere perforar diferentes muros comunitarios, acceso a la viviendas, y la salida de grasas, cerca de la zona de la terraza donde los vecinos tienden la ropa no és agradable.
En reunión de la comunidad se decidió denegar el permiso solicitado.
Posteriormente el propietário de dicho local, ha impugnado dicho acuerdo invocando "un mejor derecho", puesto que en las escrituras de la propiedad consta una clausula que dice: "por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 se regirá la Comunidad de Propietarios con las siguientes particularidades o modificaciones: Los titulares de los departamentos número ... (entre los que figura el local) podràn llevar a cabo a través de elementos y servicios comunes del inmueble las instalaciones necesarias y pertinentes para quew en dichos departamentos puedan desarrolarse las actividades y negocios que le sean permitidos".
Mi consulta es la siguiente:
Visto lo establecido en el articulo 11.1 de la nueva Ley de propiedad horizontal: "Ningun propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, segun su naturaleza y caracteristicas".
Y lo establecido en la Disposición Final Unica, de dicha Ley que deroga las disposiciones generales que se opongan a la misma, y deja sin efecto las clausulas contenidas en los estatutos de las comunidades que resulten contrarias o incopatibles.
¿Es hoy exigible el derecho de instalación en contra de la voluntat de los vecinos, basandose en la clausula de las escrituras antes mencionada?
¿Tiene algun limite dicho derecho?
Perdonar la extensión de la pregunta, pero creo que somos muchos los propitarios afectados por clausulas de este tipo en las escrituras, incluidas por las promotoras para vender mejor los locales comerciales.
Gracias de antemano por vuestra atención.
Xavi.
En principio debo decirles que cualquier propietario puede hacer uso de su derecho de acuerdo con la ley; la ley en este aspecto se ha flexibilizado y en muchos casos se ha suprimido el concepto de una negativa de sus derechos sin que se argumente debidamente las razones; todo ello deben de tenerlo muy claro y obrar con exigencia y justicia, no sea que entren en un pleito y el "juez" no ve suficientes razones para negativa mayoritaria.
Por tanto, antes que nada, deben exigir al pretendiente un proyecto técnico profesional y a la vista del mismo, celebrar una asamblea. Supuestamente que fuera factible, la comunidad se debería resarcir con toda serie de garantias por escrito que debe de proporcionar el autor del proyecto y aun así, la comunidad debería tambien por escrito exigir responsabilidades con aval bancario sobre posibles daños y devolución de la instalacion al sistema primitivo, así como su uso sería esclusivamente para el pretendiente sin poder transpasar el derecho a un tercero.
Hay abundante jurisprudencia sobre este tema y voy a intentar lograr algún tema semejante que llevaré aquí. No entro ahora en el articulado la ley ni el procedimiento ni los pasos para llevar a cabo el trámite por entender que hay gente que pueda aportar nuevas ideas de tipo legal al asunto.
Por tanto, antes que nada, deben exigir al pretendiente un proyecto técnico profesional y a la vista del mismo, celebrar una asamblea. Supuestamente que fuera factible, la comunidad se debería resarcir con toda serie de garantias por escrito que debe de proporcionar el autor del proyecto y aun así, la comunidad debería tambien por escrito exigir responsabilidades con aval bancario sobre posibles daños y devolución de la instalacion al sistema primitivo, así como su uso sería esclusivamente para el pretendiente sin poder transpasar el derecho a un tercero.
Hay abundante jurisprudencia sobre este tema y voy a intentar lograr algún tema semejante que llevaré aquí. No entro ahora en el articulado la ley ni el procedimiento ni los pasos para llevar a cabo el trámite por entender que hay gente que pueda aportar nuevas ideas de tipo legal al asunto.
Este tema tiene cierta similitud con otro que figrura en primera linea en estos foros en el cual no he participado; se me escapo preguntar a la persona demandante dos cosas:
Si en el título de obra nueva o los estatutos figura algún concepto que se relacione directa o indirectamente con éste asunto o existe algún precepto señalado y aprobado por todos los propietarios..
Si la negativa por parte de los comuneros es producto de una consulta previa de palabra hecha por el solicitante o ya ha pasado por el tamiz de las decisiones comuneras en Junta o simplemente se trata de un "acuerdo de escalera", como vulgarmente se dice y se hace habitualmente en todas las decisiones comuneras. Antes de seguir adelante pido al solicitante se exprese en el sentido real que está el tema.
Si en el título de obra nueva o los estatutos figura algún concepto que se relacione directa o indirectamente con éste asunto o existe algún precepto señalado y aprobado por todos los propietarios..
Si la negativa por parte de los comuneros es producto de una consulta previa de palabra hecha por el solicitante o ya ha pasado por el tamiz de las decisiones comuneras en Junta o simplemente se trata de un "acuerdo de escalera", como vulgarmente se dice y se hace habitualmente en todas las decisiones comuneras. Antes de seguir adelante pido al solicitante se exprese en el sentido real que está el tema.
En primer lugar "maika" no te mosquees, no soy administrador ni de tu comunidad, ni de ninguna, ni (muy a mi pesar) soy abogado.
La cronologia de los hechos es la siguiente:
a.- El arrendatario del local, en asamblea devidamente convocada, y constando como punto del orden del dia, formula la petición de instalación de la chimenea para estracción de humos. Petición que es denegada por la mayoria de los assistentes a la assamblea, y así consta en acta.
b.- Porteriormente el propietario del local presenta un escrito delante del administrador de la finca, invocando el mejor derecho, mencionado en base a la estipulación que consta en las escrituras de compraventa (Titulo Cosntitutivo de la Finca).
c.- Posteriormente el administrador de la finca, entiende que existe este mejor derecho, y comuninca a todos los copropietarios que se adjuntará un annexo, al acta de la reunión.
En resumen, que el administrador de nuestra finca, entiende que la comunidad no es competente para negarse a lo solicitado, puesto que no era preceptivo el permiso de la comunidad.
Permiso que fue solicitado por error por un arrendatario, desconocedor del derecho del propietario.
La obra va a realizarse, sin mediar el consentimiento de la comunidad en una nueva assamblea.
Por el momento no hay ninguna demanda presentada.
La cronologia de los hechos es la siguiente:
a.- El arrendatario del local, en asamblea devidamente convocada, y constando como punto del orden del dia, formula la petición de instalación de la chimenea para estracción de humos. Petición que es denegada por la mayoria de los assistentes a la assamblea, y así consta en acta.
b.- Porteriormente el propietario del local presenta un escrito delante del administrador de la finca, invocando el mejor derecho, mencionado en base a la estipulación que consta en las escrituras de compraventa (Titulo Cosntitutivo de la Finca).
c.- Posteriormente el administrador de la finca, entiende que existe este mejor derecho, y comuninca a todos los copropietarios que se adjuntará un annexo, al acta de la reunión.
En resumen, que el administrador de nuestra finca, entiende que la comunidad no es competente para negarse a lo solicitado, puesto que no era preceptivo el permiso de la comunidad.
Permiso que fue solicitado por error por un arrendatario, desconocedor del derecho del propietario.
La obra va a realizarse, sin mediar el consentimiento de la comunidad en una nueva assamblea.
Por el momento no hay ninguna demanda presentada.
Me suponía que algo parecido ocurria;
Lo primero que yo en funciones de presidente y en prevención de posibles acciones indebidas por parte del arrendatario/propietario, es dar las ordenes oportunas al portero para que se niegue la entrada a cualquier persona que no sea autorizada por el presidente en las cosas comunes y éste , por supuesto, con urgencia refrendado por los propietarios en una Junta.
El arrendatario/propietario tendrá la obligación de consultar a la comunidad en solicitud de estudio previo de proyecto correspondiente por escrito y en la forma que en una de mis intervenciones he indicado.Las autorizaciones que el arrendatario/propietario tiene del ayuntamiento no sirven PARA NADA;el ayuntamiento no tiene potestad para intervenir en las decisiones de una comunidad de propietarios y punto. El ayuntamiento puede sellar un proyecto y cobrar por licencia ejecución de obras , pero no POR AUTORIZACION, porque nó le compete.. El ayuntamiento tenía la obligacion de practicar una consulta por escrito a la totalidad de los propietarios indicando que en virtud de una peticion. que se le debe de hacer Gestión de Obras y Urbanismo,Adjuntía de Establecimientos cumpliendo el mandato municipal,(cualquier ciudadano puede pedir ver la petición)de la Ley, por tratarse de un tipo de establecimiento que debe de cumplir unos preceptos en lo concerniente a Actividades prohibidas molestas e insalubres" y exponer un proyecto de salubridad,maquinaria , ect., accion que desconozco si el ayuntamiento ha cumplido con ésta exigente normativa.
En consecuencia, todas las bravatas, sobran y si la comunidad no está de acuerdo, empiecen los pretendientes a pleitear, que empiecen ellos., pero la comunidad como una piña....
Hoy he conseguido una pequeña información aunque incompleta, porque los datos tomados no aparecen en el Aranzadi, es bueno que los contendientes vayan viendo un poco de jurisprudencia; tomado del "Actividades prohibidas en la ley de propiedad horizontal" de Francisco La Moneda Diaz. Abogado. Doctor en derecho, (acabo de perder la informacion y la trasladaré cuando me sea posible)
Lo primero que yo en funciones de presidente y en prevención de posibles acciones indebidas por parte del arrendatario/propietario, es dar las ordenes oportunas al portero para que se niegue la entrada a cualquier persona que no sea autorizada por el presidente en las cosas comunes y éste , por supuesto, con urgencia refrendado por los propietarios en una Junta.
El arrendatario/propietario tendrá la obligación de consultar a la comunidad en solicitud de estudio previo de proyecto correspondiente por escrito y en la forma que en una de mis intervenciones he indicado.Las autorizaciones que el arrendatario/propietario tiene del ayuntamiento no sirven PARA NADA;el ayuntamiento no tiene potestad para intervenir en las decisiones de una comunidad de propietarios y punto. El ayuntamiento puede sellar un proyecto y cobrar por licencia ejecución de obras , pero no POR AUTORIZACION, porque nó le compete.. El ayuntamiento tenía la obligacion de practicar una consulta por escrito a la totalidad de los propietarios indicando que en virtud de una peticion. que se le debe de hacer Gestión de Obras y Urbanismo,Adjuntía de Establecimientos cumpliendo el mandato municipal,(cualquier ciudadano puede pedir ver la petición)de la Ley, por tratarse de un tipo de establecimiento que debe de cumplir unos preceptos en lo concerniente a Actividades prohibidas molestas e insalubres" y exponer un proyecto de salubridad,maquinaria , ect., accion que desconozco si el ayuntamiento ha cumplido con ésta exigente normativa.
En consecuencia, todas las bravatas, sobran y si la comunidad no está de acuerdo, empiecen los pretendientes a pleitear, que empiecen ellos., pero la comunidad como una piña....
Hoy he conseguido una pequeña información aunque incompleta, porque los datos tomados no aparecen en el Aranzadi, es bueno que los contendientes vayan viendo un poco de jurisprudencia; tomado del "Actividades prohibidas en la ley de propiedad horizontal" de Francisco La Moneda Diaz. Abogado. Doctor en derecho, (acabo de perder la informacion y la trasladaré cuando me sea posible)
DavidManuel, muchas gracias por tu información, el ayuntamiento en ningún momento ha solicitado la aprovación de los vecinos eso seguro ya informaré a los vecinos para ver si alguien quiere que nos movamos... bueno sobre la respuesta de discolo5G estoy totalmente de acuerdo contigo es más estoy casi segura de que está comprado ya que las indicaciones que nos dá no tienen mucho sentido pero bueno eso lo tienen que ver claro todos los vecinos para que tomemos la decision de cesarle en su puesto y contratar a otro administrador que claro está quizás también nos lo compren... pero algo habrá que hacer.
En primer lugar gracias por las respuestas.
En mi ciudad (no se si en todas) las licencias municipipales de obras, se conceden, y el ayuntamiento se desentiende de qualquier aspecto que no sea la normativa urbanistica. Manifiesta que concede las licencias "sin perjudicio de terceros" (o algo parecido).
En relación al tema principal planteado, me sigue interesando:
a.- ¿Han de ser aprobadas las obras por la junta de vecinos, a pesar de la inscripción en el titulo constitutivo respeto del derecho de los propietarios de los locales?
b.- ¿Podemos negarnos los vecinos a la ejecución de dichas obras?
c.- ¿Podemos imponer condiciones a su realización?
e.- ¿Que requisitos ha de cumplir el propietario, previos a la ejecución de las obras?
f.- ¿Han de permitir los vecinos el acceso a sus viviendas, para la ejecución de estas obras?
En mi ciudad (no se si en todas) las licencias municipipales de obras, se conceden, y el ayuntamiento se desentiende de qualquier aspecto que no sea la normativa urbanistica. Manifiesta que concede las licencias "sin perjudicio de terceros" (o algo parecido).
En relación al tema principal planteado, me sigue interesando:
a.- ¿Han de ser aprobadas las obras por la junta de vecinos, a pesar de la inscripción en el titulo constitutivo respeto del derecho de los propietarios de los locales?
b.- ¿Podemos negarnos los vecinos a la ejecución de dichas obras?
c.- ¿Podemos imponer condiciones a su realización?
e.- ¿Que requisitos ha de cumplir el propietario, previos a la ejecución de las obras?
f.- ¿Han de permitir los vecinos el acceso a sus viviendas, para la ejecución de estas obras?
xavi23, he buscado mis escrituras y sólo encuentro las hipotecarias en las cuales no hace referencia a el tema que mencionabas.
en cuanto a a los temas que planteas en tu ultima consulta yo sólo te puedo contestar como una propietaria no como una abogada pero algunas de las preguntas creo que caén por su propio peso.
a.- Las obras siempre que afecten a elementos comunes han de ser aprobadas por los vecinos.No sirve solamente con la autorización del ayuntamiento,
b.- Claro que podeis negaros, pero procurar hacerlo con motivos justificados porque el propietario del local puede solicitar al juez que las apruebe y eso os generaría unos gastos por eso si decidis negaros que sea con motivos justificados para que aunque os lleve a juicio lo ganeis.
c.- Si dichas obras afectan a la fachada o a elementos comunes no solamente podeis sino que debeis pactar la garantía de que todo va a quedar de la manera que menos perjudique al edificio.
Además podeis pactar siempre por escrito y a poder ser ante notario que en caso que la salida de humos produzca problemas como de suciedad, olores, ruidos, etc... deberá ser retirada.
e.- Por lo que tengo entendico hay permisos de obras menores en las cuales los requisitos deben de ser mínimos y otras que las califican de obras mayores que creo que es el caso en las cuales os debe presentar un proyecto con ficha técnica de los materiales a emplear.
f.- Solamente 1 juez puede determinar que alguien entre en tu vivienda, está claro que si aprobais las obras y luego os negais a que se entre quizás os puedan denunciar por obstrucción pero eso también lo podeis redactar en el acta en caso de que las aprobeis que deberán hacerlas por fuera sin entrar en las viviendas y sin ocasionar molestias a los vecinos. Aunque claro si el único modo de acceder al patio de luces es entrando a las viviendas......
Espero haberte ayudado en algo, yo con lo mio sigo parecido ya te iré informando de como termina todo e informame tu también por favor.
en cuanto a a los temas que planteas en tu ultima consulta yo sólo te puedo contestar como una propietaria no como una abogada pero algunas de las preguntas creo que caén por su propio peso.
a.- Las obras siempre que afecten a elementos comunes han de ser aprobadas por los vecinos.No sirve solamente con la autorización del ayuntamiento,
b.- Claro que podeis negaros, pero procurar hacerlo con motivos justificados porque el propietario del local puede solicitar al juez que las apruebe y eso os generaría unos gastos por eso si decidis negaros que sea con motivos justificados para que aunque os lleve a juicio lo ganeis.
c.- Si dichas obras afectan a la fachada o a elementos comunes no solamente podeis sino que debeis pactar la garantía de que todo va a quedar de la manera que menos perjudique al edificio.
Además podeis pactar siempre por escrito y a poder ser ante notario que en caso que la salida de humos produzca problemas como de suciedad, olores, ruidos, etc... deberá ser retirada.
e.- Por lo que tengo entendico hay permisos de obras menores en las cuales los requisitos deben de ser mínimos y otras que las califican de obras mayores que creo que es el caso en las cuales os debe presentar un proyecto con ficha técnica de los materiales a emplear.
f.- Solamente 1 juez puede determinar que alguien entre en tu vivienda, está claro que si aprobais las obras y luego os negais a que se entre quizás os puedan denunciar por obstrucción pero eso también lo podeis redactar en el acta en caso de que las aprobeis que deberán hacerlas por fuera sin entrar en las viviendas y sin ocasionar molestias a los vecinos. Aunque claro si el único modo de acceder al patio de luces es entrando a las viviendas......
Espero haberte ayudado en algo, yo con lo mio sigo parecido ya te iré informando de como termina todo e informame tu también por favor.
SI el patio no tiene otro acceso que por las viviendas, si le dicen que no, lo va a tener duro para hacerlo, incluso pasando por el juzgado.
Veamos:
¿A quién va a demandar?
¿A la Comunidad?
Estupendo, que la demande. Yo que la Uds, ni aparecía por el Juzgado.
¿Como la va a ejecutar la sentencia?.
¿Con un mandamiento Judicial para pasar por mi vivienda?.
Pero si a mí no me ha demandado. Para eso tendrá que demandarme previamente.
¿Y si el patio tiene varias viviendas que dan al mismo?. ¿Porque me demanda a mí y no al de al lado?.
¿Y si me voy d evacaciones cuando vaya a hacer la obra?
¿Porqué ha de pasar gente por mi hogar mientras yo no estoy?
¿Tengo que estar en mi casa permanentemente?
Bueno, seguid poniendo pegas, que se me cansan las manos de teclear. Proseguiré.
Veamos:
¿A quién va a demandar?
¿A la Comunidad?
Estupendo, que la demande. Yo que la Uds, ni aparecía por el Juzgado.
¿Como la va a ejecutar la sentencia?.
¿Con un mandamiento Judicial para pasar por mi vivienda?.
Pero si a mí no me ha demandado. Para eso tendrá que demandarme previamente.
¿Y si el patio tiene varias viviendas que dan al mismo?. ¿Porque me demanda a mí y no al de al lado?.
¿Y si me voy d evacaciones cuando vaya a hacer la obra?
¿Porqué ha de pasar gente por mi hogar mientras yo no estoy?
¿Tengo que estar en mi casa permanentemente?
Bueno, seguid poniendo pegas, que se me cansan las manos de teclear. Proseguiré.
La pregunta comienza:
"Soy vecino de una finca en la que el propietario de uno de los locales comerciales, solicitó permiso para la instalación de una salida de humos, por uno de los patios de luces.
Dicha instalación requiere perforar diferentes muros comunitarios, acceso a la viviendas, y la salida de grasas, cerca de la zona de la terraza donde los vecinos tienden la ropa no és agradable. "
No dice que no haya que pasar por las viviendas, más bien lo contrario.
"Soy vecino de una finca en la que el propietario de uno de los locales comerciales, solicitó permiso para la instalación de una salida de humos, por uno de los patios de luces.
Dicha instalación requiere perforar diferentes muros comunitarios, acceso a la viviendas, y la salida de grasas, cerca de la zona de la terraza donde los vecinos tienden la ropa no és agradable. "
No dice que no haya que pasar por las viviendas, más bien lo contrario.
Efectivamente hay que pasar por alguna de las viviendas, para tener acceso al patio de luces.
De todas formas tengo entendido, que como norma general los copropietarios, han de permitir y facilitar el paso por su vivienda para aquellas obras que afecten a la comunidad, y esten aprobadas por esta.
La negativa de paso en todo caso es una opción individual de cada propitario, distinta de la cuestión de fondo que es la legalidad de la obra, y si la misma precisa permiso o no de la comunidad.
De lo contrario, si la ejecución de la obra és legal, y no requiere ningun permiso de la comunidad, podria encontrarse el propietario que negase el paso con una demanda judicial (Puesto que en la escritura de vivienda consta la dichosa clausula de " los titulares de los departamentos .... podran llevar a cabo...".
La possibilidad de que se de esta negativa, és una situación de "hecho", y lo que me preocupa, es la situación de "derecho", que plateo inicialmente.
LO QUE NECESSITO SABER, ES SI A PESAR DE LA CLAUSULA EN EL TITULO CONSTITUTIVO, LA COMUNIDAD PUEDE LEGALMENTE OPONERSE A LA OBRA. Y EN CASO DE QUE NO PUEDA OPONERSE SI PUEDE PEDIR ALGUN ABAL O GARANTIA, O SI PUEDE IMPONER ALGUNA CONDICIÓN A SU EJECUCION.
Gracias a todos por las respuestas.
De todas formas tengo entendido, que como norma general los copropietarios, han de permitir y facilitar el paso por su vivienda para aquellas obras que afecten a la comunidad, y esten aprobadas por esta.
La negativa de paso en todo caso es una opción individual de cada propitario, distinta de la cuestión de fondo que es la legalidad de la obra, y si la misma precisa permiso o no de la comunidad.
De lo contrario, si la ejecución de la obra és legal, y no requiere ningun permiso de la comunidad, podria encontrarse el propietario que negase el paso con una demanda judicial (Puesto que en la escritura de vivienda consta la dichosa clausula de " los titulares de los departamentos .... podran llevar a cabo...".
La possibilidad de que se de esta negativa, és una situación de "hecho", y lo que me preocupa, es la situación de "derecho", que plateo inicialmente.
LO QUE NECESSITO SABER, ES SI A PESAR DE LA CLAUSULA EN EL TITULO CONSTITUTIVO, LA COMUNIDAD PUEDE LEGALMENTE OPONERSE A LA OBRA. Y EN CASO DE QUE NO PUEDA OPONERSE SI PUEDE PEDIR ALGUN ABAL O GARANTIA, O SI PUEDE IMPONER ALGUNA CONDICIÓN A SU EJECUCION.
Gracias a todos por las respuestas.
