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interpretación art.11 LAU
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Entiendo desproporcionada y abusiva la cláusula.
¿Que el arrendador incurre en costes por la salida del inquilino? ... en fin. Y yo también incurro en costes por escribir estas líneas, no te digo.
Con un preaviso suficiente (más de 1 mes), no debería incurrir en costes de tenerlo deshabitado. Si más de un mes no le basta para encontrar inquilino eso es problema del mercado o de su falta de diligencia buscando inquilinos, y no responsabilidad del arrendatario de la vivienda.
Y en cuanto al resto de costes de búsqueda de nuevo inquilino.. en fin, son gajes del oficio, ¿no? Es como si tengo una floristería, e intento que me indemnicen los clientes porque se me mueren flores de vez en cuando por falta de demanda. Casi casi lo mismo.
Y si no, nos llevamos el argumento al absurdo: por cada mes de incumplimiento de contrato por parte del inquilino hasta el fin pactado del contrato, me tendrá que pagar 40 mensualidades. Así que si le faltan 2 años... 40x2x12...
Oye, si cuela cuela. Que se hubiera leído bien el contrato.
Y sobre los costes de redactar el contrato... seamos serios por favor. La tinta de la impresora más los 5 minutos de cambiar el nombre del arrendatario en la plantilla.
Está claro que el arrendador se dedica profesionalmente (o al menos como fuente importante alternativa de ingresos) a proporcionar un servicio de arrendamiento de vivienda/s. Por tanto, cualquier inquilino SE ADHIERE a SU CONTRATO. ¿O alguien ha visto a un arrendatario poner sobre la mesa "su contrato" para que se adhiera el arrendador?
POr tanto, y en base a la adherencia al contrato sí se podría plantear perfectamente que se traten de cláusulas abusivas, por mucho que se hayan firmado y leído. Y si no, ya te digo, indemnización de 400 meses por mes de incumplimiento.
No olvidemos que aquí el que necesita protección no es tanto el arrendador (para que su negocio sea cómodo y feliz), como el arrendatario, para que su vivienda tenga unas garantías básicas de habitabilidad y seguridad. Que esto no es un contrato en precario; no es la venta de un saco de naranjas, sino la provisión de un servicio de VIVIENDA, con todo su compromiso, seguridad y garantías de continuidad en el tiempo, sin lo cual no puede ser una vivienda.
El dº a unas condiciones dignas de vivienda es el que hay que proteger, no el dº de un arrendador a no tener que mover el trasero de su casa.
Mientras supongamos unas condiciones de particulares pactando libremente entre sí... de igual a igual... estaremos desenfocados.
Me tengo que ir, seguiré escribiendo más tarde en otro mensaje.
Un saludo
¿Que el arrendador incurre en costes por la salida del inquilino? ... en fin. Y yo también incurro en costes por escribir estas líneas, no te digo.
Con un preaviso suficiente (más de 1 mes), no debería incurrir en costes de tenerlo deshabitado. Si más de un mes no le basta para encontrar inquilino eso es problema del mercado o de su falta de diligencia buscando inquilinos, y no responsabilidad del arrendatario de la vivienda.
Y en cuanto al resto de costes de búsqueda de nuevo inquilino.. en fin, son gajes del oficio, ¿no? Es como si tengo una floristería, e intento que me indemnicen los clientes porque se me mueren flores de vez en cuando por falta de demanda. Casi casi lo mismo.
Y si no, nos llevamos el argumento al absurdo: por cada mes de incumplimiento de contrato por parte del inquilino hasta el fin pactado del contrato, me tendrá que pagar 40 mensualidades. Así que si le faltan 2 años... 40x2x12...
Oye, si cuela cuela. Que se hubiera leído bien el contrato.
Y sobre los costes de redactar el contrato... seamos serios por favor. La tinta de la impresora más los 5 minutos de cambiar el nombre del arrendatario en la plantilla.
Está claro que el arrendador se dedica profesionalmente (o al menos como fuente importante alternativa de ingresos) a proporcionar un servicio de arrendamiento de vivienda/s. Por tanto, cualquier inquilino SE ADHIERE a SU CONTRATO. ¿O alguien ha visto a un arrendatario poner sobre la mesa "su contrato" para que se adhiera el arrendador?
POr tanto, y en base a la adherencia al contrato sí se podría plantear perfectamente que se traten de cláusulas abusivas, por mucho que se hayan firmado y leído. Y si no, ya te digo, indemnización de 400 meses por mes de incumplimiento.
No olvidemos que aquí el que necesita protección no es tanto el arrendador (para que su negocio sea cómodo y feliz), como el arrendatario, para que su vivienda tenga unas garantías básicas de habitabilidad y seguridad. Que esto no es un contrato en precario; no es la venta de un saco de naranjas, sino la provisión de un servicio de VIVIENDA, con todo su compromiso, seguridad y garantías de continuidad en el tiempo, sin lo cual no puede ser una vivienda.
El dº a unas condiciones dignas de vivienda es el que hay que proteger, no el dº de un arrendador a no tener que mover el trasero de su casa.
Mientras supongamos unas condiciones de particulares pactando libremente entre sí... de igual a igual... estaremos desenfocados.
Me tengo que ir, seguiré escribiendo más tarde en otro mensaje.
Un saludo
Te has expresado muy bien Ignacio. La ley no puede obligarte a vivi en determinado sitio, violaría un derecho constitucional pero ése no sería el obstáculo para mantener al inquilino en el arrendamiento viviera donde le plazca. No obstante siendo que el propietario recupera el bien y puede alquilarlo nuevamente no resulta congruente mantener esa exigencia. En cuanto al art. 56 de la LAU del 64, creo recordar que la Jurisprudencia del Supremo (aquí sí que la hay) también moderaba el cumplimiento íntegro del contrato.
Es muy cierto que al legislador le hubiera costado bien poco regular el desistimiento en todas las circunstancias.
También es cierto que al no estar definido hablamos de penalización-indemnización unificando ambos conceptos cosa que no debería ser.
Es muy cierto que al legislador le hubiera costado bien poco regular el desistimiento en todas las circunstancias.
También es cierto que al no estar definido hablamos de penalización-indemnización unificando ambos conceptos cosa que no debería ser.
El problema del art 11 LAU no está en lo que dice, sino precisamente en lo que no dice.
El art 11 habla de la posibilidad de desistir y la indemnización máxima a cargo del arrendatario, en contratos de más de cinco años. (Hay quien mantiene que el P.2 es aplicable a contratos de 5 o años).
La ley calla en lo referente a contratos de menos de 5 años:
¿Significa que el arrendatario no puede apartarse del contrato?. La respuesta debe ser NO. No es posible obligarle a residir como vivienda habitual en la finca objeto de contrato (las viviendas obligatorias son las cárceles).
¿Significa que no habrá penalización y/o indemnización por su incumplimiento?. La respuesta debe ser NO.
La consecuencia del incumplimiento está en el art 27 de la LAU, que remite al 1124 (cumplimiento forzoso o resolución, ambos con indemenización). Como ya dije antes el cumplimiento forzoso de la oblifgación de vivienda o de residencia en la finca no es viable en materia de arrenmdamientos.
La LAU 64. Art 56. establecía como indemnixzación una cantidad equivalente a la renta del periodo que queda sin cumplir. La LAU 94 no dice nada al respecto por lo que entiendo que las partes tienen mucho que decir, y los tribunales determinar los perjuicios causados.
Al hilo de todo esto habrá que ver también si hablamos de penalización (castigo a tanto alzado) o indemnización (importe estimativo de daños y perjuicios efectivamente causados). Los tribunales siempre tendrán capacidar de modular las penas (aunque el art 1255CC las permite), y las indemnizaciones (reconduciendolas a la efectivamente producida y no a la pactada).
Como conclusión y matizando mi primera intervención: Sigo pensando que la clausula es válida y no abusiva, pero serán los tribunales quienes modularán, en su caso, la indemnización.
PD: Que poco hubiera costado al legislador establecer el desestimiento e indemnización máximos aplicables en contratos de 5 años o menos.
El art 11 habla de la posibilidad de desistir y la indemnización máxima a cargo del arrendatario, en contratos de más de cinco años. (Hay quien mantiene que el P.2 es aplicable a contratos de 5 o años).
La ley calla en lo referente a contratos de menos de 5 años:
¿Significa que el arrendatario no puede apartarse del contrato?. La respuesta debe ser NO. No es posible obligarle a residir como vivienda habitual en la finca objeto de contrato (las viviendas obligatorias son las cárceles).
¿Significa que no habrá penalización y/o indemnización por su incumplimiento?. La respuesta debe ser NO.
La consecuencia del incumplimiento está en el art 27 de la LAU, que remite al 1124 (cumplimiento forzoso o resolución, ambos con indemenización). Como ya dije antes el cumplimiento forzoso de la oblifgación de vivienda o de residencia en la finca no es viable en materia de arrenmdamientos.
La LAU 64. Art 56. establecía como indemnixzación una cantidad equivalente a la renta del periodo que queda sin cumplir. La LAU 94 no dice nada al respecto por lo que entiendo que las partes tienen mucho que decir, y los tribunales determinar los perjuicios causados.
Al hilo de todo esto habrá que ver también si hablamos de penalización (castigo a tanto alzado) o indemnización (importe estimativo de daños y perjuicios efectivamente causados). Los tribunales siempre tendrán capacidar de modular las penas (aunque el art 1255CC las permite), y las indemnizaciones (reconduciendolas a la efectivamente producida y no a la pactada).
Como conclusión y matizando mi primera intervención: Sigo pensando que la clausula es válida y no abusiva, pero serán los tribunales quienes modularán, en su caso, la indemnización.
PD: Que poco hubiera costado al legislador establecer el desestimiento e indemnización máximos aplicables en contratos de 5 años o menos.
Encuentro correcto lo que dice Jan pero creo conveniente dar a conocer que el art. 1124 del CC dice que "El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación..." y que "El Tribunal decretará la resolución que se reclame" Lo que sucede es que las AP moderan esa posibilidad y siendo que el inmueble queda a disposición del propietario para evitar el enriquecimiento injusto al que hace mención mariopez aplican una indemnización para resarcir de los daños causados y aquí es donde está la disparidad de criterios, en esa cuantificación. Pero indemnización haberla hayla. No conozco ninguna sentencia que reconozca el desistimiento unilateral. En ese sentido está el art. 1256 del CC "La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes". O el mismo 1124 "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas" y el arrendador está claro que no puede incumplir.
Hola a todos.
¿Y que sucede con el arrendador?
Que yo sepa, para firmar un contrato de arrendamiento se suelen producir estos hechos previos. Siempre entendiendo la buena fe por ambas partes.
1.- Visita a la vivienda libremente por parte del posible inquilino, es decir sin coacción, acepta sus condiciones si fuera el caso. Nadie pondrá en entredicho la capacidad del futuro inquilino de valorar el estado y condiciones de la vivienda. Si este no se considerara suficientemente preparado para valorar el estado y/o condiciones es "su obligación" informarse o llevar a otra persona que le asesore en este punto.
Llegados a este punto supongamos que el futuro inquilino “toma su decisión soberanamente y acepta las condiciones y el estado del inmueble”.
2.- Firma del contrato libremente: El contrato será leído tantas veces como se desee y por el numero de asesores que el futuro inquilino desee de forma que pueda dar su total conformidad o en su caso las modificaciones que crea oportunas para un posible acuerdo. Llegado el caso de aceptación del contrato incluyendo las posibles modificaciones si hubiera lugar, se acuerda fecha y hora para la firma y entrega de llaves.
Entiendo que ambas partes llegado este momento están conformes con todas y cada una de las cláusulas del contrato de arrendamiento de duración 1 año que incluye la cláusula donde se especifica claramente la penalización en caso de desistimiento unilateral del arrendamiento (esta cláusula indica que si el inquilino desiste el primer año, deberá pagar el año completo) además se esta conforme con el estado de el inmueble.
Esto quiere decir que :
a.- No existiendo cláusulas contrarias a ley
b.- No existiendo incumplimientos por parte del arrendador del contrato, en los servicios de la vivienda o posibles vicios ocultos de dicha vivienda (que todo vendría también recogido en contrato).
c.- Cumpliendo el arrendatario todas y cada una de sus obligaciones.
El contrato se llevara a cabo sin interrupción hasta su finalización natural.
Dicho todo esto, quiero exponer mi opinión a cerca de el desistimiento unilateral de los contratos de arrendamiento en el caso de contratos de menos de 5 años (es decir no afectos por el Art. 11 de la LAU).
No encuentro valido decir que el inquilino desconoce, o se ve obligado a firmar un contrato con cláusulas leoninas o no sujetas a ley y que por eso tiene derecho a desistir por los motivos que el alegue.
Cuando alquilo una vivienda a un inquilino, como he dicho antes, sucede el punto 1, y luego el 2 (antes detallados). Llegados a este punto ambos tenemos unas expectativas personales que no deben dejar de cumplirse por la simple imprevisión, mala gestión, falta de consideración, o cualquier otro motivo que pueda mover a una de las dos partes a incumplir el contrato y desistirlo unilateralmente.
Si yo propietario me divorcio de mi mujer y esta me echa de casa, se me prende fuego mi vivienda, me la quita el banco, etc… YO NO PUEDO decirle al inquilino “ lo siento señor pero tengo una urgencia personal y tremenda y tengo que ocupar su vivienda, le doy dos meses para que se busque otra cosa, o simplemente vallase mañana.
Esta situación es tan irracional como que alguien alquile una vivienda con un contrato de arrendamiento de un año. Tras estar cuatro meses en la vivienda el inquilino me dice me voy pues me tengo que mudar, me he divorciadome han echado del trabajo.
En el caso del propietario que necesita su vivienda por motivos personales urgentes como el inquilino que también le surgen motivos personales urgentes, ambos tienen la obligación de ceñirse a lo pactado:
CONTINUA
¿Y que sucede con el arrendador?
Que yo sepa, para firmar un contrato de arrendamiento se suelen producir estos hechos previos. Siempre entendiendo la buena fe por ambas partes.
1.- Visita a la vivienda libremente por parte del posible inquilino, es decir sin coacción, acepta sus condiciones si fuera el caso. Nadie pondrá en entredicho la capacidad del futuro inquilino de valorar el estado y condiciones de la vivienda. Si este no se considerara suficientemente preparado para valorar el estado y/o condiciones es "su obligación" informarse o llevar a otra persona que le asesore en este punto.
Llegados a este punto supongamos que el futuro inquilino “toma su decisión soberanamente y acepta las condiciones y el estado del inmueble”.
2.- Firma del contrato libremente: El contrato será leído tantas veces como se desee y por el numero de asesores que el futuro inquilino desee de forma que pueda dar su total conformidad o en su caso las modificaciones que crea oportunas para un posible acuerdo. Llegado el caso de aceptación del contrato incluyendo las posibles modificaciones si hubiera lugar, se acuerda fecha y hora para la firma y entrega de llaves.
Entiendo que ambas partes llegado este momento están conformes con todas y cada una de las cláusulas del contrato de arrendamiento de duración 1 año que incluye la cláusula donde se especifica claramente la penalización en caso de desistimiento unilateral del arrendamiento (esta cláusula indica que si el inquilino desiste el primer año, deberá pagar el año completo) además se esta conforme con el estado de el inmueble.
Esto quiere decir que :
a.- No existiendo cláusulas contrarias a ley
b.- No existiendo incumplimientos por parte del arrendador del contrato, en los servicios de la vivienda o posibles vicios ocultos de dicha vivienda (que todo vendría también recogido en contrato).
c.- Cumpliendo el arrendatario todas y cada una de sus obligaciones.
El contrato se llevara a cabo sin interrupción hasta su finalización natural.
Dicho todo esto, quiero exponer mi opinión a cerca de el desistimiento unilateral de los contratos de arrendamiento en el caso de contratos de menos de 5 años (es decir no afectos por el Art. 11 de la LAU).
No encuentro valido decir que el inquilino desconoce, o se ve obligado a firmar un contrato con cláusulas leoninas o no sujetas a ley y que por eso tiene derecho a desistir por los motivos que el alegue.
Cuando alquilo una vivienda a un inquilino, como he dicho antes, sucede el punto 1, y luego el 2 (antes detallados). Llegados a este punto ambos tenemos unas expectativas personales que no deben dejar de cumplirse por la simple imprevisión, mala gestión, falta de consideración, o cualquier otro motivo que pueda mover a una de las dos partes a incumplir el contrato y desistirlo unilateralmente.
Si yo propietario me divorcio de mi mujer y esta me echa de casa, se me prende fuego mi vivienda, me la quita el banco, etc… YO NO PUEDO decirle al inquilino “ lo siento señor pero tengo una urgencia personal y tremenda y tengo que ocupar su vivienda, le doy dos meses para que se busque otra cosa, o simplemente vallase mañana.
Esta situación es tan irracional como que alguien alquile una vivienda con un contrato de arrendamiento de un año. Tras estar cuatro meses en la vivienda el inquilino me dice me voy pues me tengo que mudar, me he divorciadome han echado del trabajo.
En el caso del propietario que necesita su vivienda por motivos personales urgentes como el inquilino que también le surgen motivos personales urgentes, ambos tienen la obligación de ceñirse a lo pactado:
CONTINUA
CONTINUACION
El propietario a mantener el arrendamiento sin posibilidad de desistirlo, hasta que se cumpla el año, y si el inquilino quiere hasta los cinco que la LAU indica.
Y el inquilino a mantener también el contrato o a desistirlo unilateralmente “pagando los importes aceptados en el contrato de arrendamiento que firmo”. Si se va a los cuatro meses y tiene que pagar el resto del año, pues tendrá que hacerlo si es lo que ha pactado, de la misma forma que el propietario de la vivienda tendrá que alquilarse una por el periodo que reste del arrendamiento hasta los cinco años que salga su inquilino.
Esto sin prejuicio de cualquier arreglo que como acto de buena voluntad deseen hacer las partes facilitando de alguna forma a la otra las cosas.
Cuando alegan que el inquilino esta desprotegido pues ha firmado una cláusula abusiva, yo me pregunto si ese inquilino cuando firmo el contrato no tenia sus facultades igualmente lucidas como ahora. Me parece del todo ridículo que se acepte como valido un desconocimiento del contrato o de lo abusiva de sus cláusulas cuando ambas partes leen y otorgan su aceptación.
Por suerte en ocasiones la ley no es tan maleable como algunos parece que quieren que sea buscándole las cinco patas al gato. Y mi experiencia en este caso asi lo ha demostrado. Si yo firmo un contrato como debo hacerlo, informándome de mis obligaciones y derechos lo cumplo, y si no me he informado “también lo cumplo” pues la otra parte no debe culpa de mi irresponsabilidad o ignorancia por no consultar a un letrado o especialista en la materia.
Si compro una nevera, un coche o una casa en la tienda de la esquina y firmo un contrato para pagarla en 5 años con el banco, si cambio de opinión, o sigo pagando o tengo una fuerte penalización económica y hasta puedo perder el bien.
¿Esto no es abusivo?
El negocio del banco es prestar dinero, y si no lo devuelves tiene sus penalizaciones, que todos sabemos (o debemos informarnos) cuando firmamos.
¿Es injusto?
Pues no lo compres
Ya esta bien de considerar que el arrendador es el tirano que engaña al inquilino y tiene la sartén por el mango y el inquilino la pobre victima de una casta (arrendadores) que maliciosamente trata de sacarle el dinero de sus hijos.
Mi modesto consejo a los arrendadores es que escriban hasta la ultima letra y posibilidad en los contratos, y que se lo lean los inquilinos cuando el este presente o que reconozcan verbalmente que se lo han leído y entendido.
Y a los arrendatarios que se lean los contratos y no tengan pesadumbre en consultar a un letrado, pues de lo contrario pueden salir muy perjudicados como jordi.alvarez@terra.es o incluso peor.
Por cierto jordi.alvarez@terra.es te deseo la suerte de que tengas un casero comprensivo con el que puedas llegar a algún arreglo y te condone el pago de parte de la indemnización.
Siento lo extenso de mi exposición.
Saludos a todos
El propietario a mantener el arrendamiento sin posibilidad de desistirlo, hasta que se cumpla el año, y si el inquilino quiere hasta los cinco que la LAU indica.
Y el inquilino a mantener también el contrato o a desistirlo unilateralmente “pagando los importes aceptados en el contrato de arrendamiento que firmo”. Si se va a los cuatro meses y tiene que pagar el resto del año, pues tendrá que hacerlo si es lo que ha pactado, de la misma forma que el propietario de la vivienda tendrá que alquilarse una por el periodo que reste del arrendamiento hasta los cinco años que salga su inquilino.
Esto sin prejuicio de cualquier arreglo que como acto de buena voluntad deseen hacer las partes facilitando de alguna forma a la otra las cosas.
Cuando alegan que el inquilino esta desprotegido pues ha firmado una cláusula abusiva, yo me pregunto si ese inquilino cuando firmo el contrato no tenia sus facultades igualmente lucidas como ahora. Me parece del todo ridículo que se acepte como valido un desconocimiento del contrato o de lo abusiva de sus cláusulas cuando ambas partes leen y otorgan su aceptación.
Por suerte en ocasiones la ley no es tan maleable como algunos parece que quieren que sea buscándole las cinco patas al gato. Y mi experiencia en este caso asi lo ha demostrado. Si yo firmo un contrato como debo hacerlo, informándome de mis obligaciones y derechos lo cumplo, y si no me he informado “también lo cumplo” pues la otra parte no debe culpa de mi irresponsabilidad o ignorancia por no consultar a un letrado o especialista en la materia.
Si compro una nevera, un coche o una casa en la tienda de la esquina y firmo un contrato para pagarla en 5 años con el banco, si cambio de opinión, o sigo pagando o tengo una fuerte penalización económica y hasta puedo perder el bien.
¿Esto no es abusivo?
El negocio del banco es prestar dinero, y si no lo devuelves tiene sus penalizaciones, que todos sabemos (o debemos informarnos) cuando firmamos.
¿Es injusto?
Pues no lo compres
Ya esta bien de considerar que el arrendador es el tirano que engaña al inquilino y tiene la sartén por el mango y el inquilino la pobre victima de una casta (arrendadores) que maliciosamente trata de sacarle el dinero de sus hijos.
Mi modesto consejo a los arrendadores es que escriban hasta la ultima letra y posibilidad en los contratos, y que se lo lean los inquilinos cuando el este presente o que reconozcan verbalmente que se lo han leído y entendido.
Y a los arrendatarios que se lean los contratos y no tengan pesadumbre en consultar a un letrado, pues de lo contrario pueden salir muy perjudicados como jordi.alvarez@terra.es o incluso peor.
Por cierto jordi.alvarez@terra.es te deseo la suerte de que tengas un casero comprensivo con el que puedas llegar a algún arreglo y te condone el pago de parte de la indemnización.
Siento lo extenso de mi exposición.
Saludos a todos
Hola a todos
Estoy completamente de acuerdo con Ronald.
Siento ciertamente lo que le ha sucedido al Sr. Jordi, pero con todo respeto, creo que ha sido fruto de su mala gestion a la hora de negociar el contrato, ya que si no tenia suficientes conocimientos para analizar en profundidad las responsabilidades devenidas de su firma debia haber consultado a un letrado o profesionale de la materia.
El caso que es mas habitual para mi es el abandono de la vivienda durante el primer año de arrendamiento. Siendo el periodo pactado de 1 año.
Una indemnizacion de tres meses, es exigua, para cualquiera que se dedique al arrendamiento, y conozca sus costes, no ya por cualquier equiparacion con la LAU. sino como bien dijo Ronald cuando un inquilino deja una vivienda el arrendador debe realizar multitud de gestiones y actuaciones de mantenimiento. A saber, por enumerar algunas:
* Citas con abogado para cancelacion anticipada de arrendamiento.
* Desplazamientos hasta el inmueble hasta la entrega de llaves.
* Cancelacion del seguro de arrendamientos.
* Contratacion de anuncios en periodicos para arrendar nuevamente.
* Cambio de cerradura de la vivienda.
* Cambio de cuentas de suministros a su cuenta particular.
* Limpieza de la vivivenda
* Deterioro de la vivienda no necesario por el paso de un iquilino que no ha estado el tiempo minimo en ella. (prefiero no alquilar a alquilar 6 meses una vivienda).
* Visitas para mostrar a nuevos arrendatarios.
* Posible peor epoca para encontrar inquilino, que en la que se alquilon al desistente.
* Periodo de vivienda desalquilada.
etc...
Saludos a todos
Estoy completamente de acuerdo con Ronald.
Siento ciertamente lo que le ha sucedido al Sr. Jordi, pero con todo respeto, creo que ha sido fruto de su mala gestion a la hora de negociar el contrato, ya que si no tenia suficientes conocimientos para analizar en profundidad las responsabilidades devenidas de su firma debia haber consultado a un letrado o profesionale de la materia.
El caso que es mas habitual para mi es el abandono de la vivienda durante el primer año de arrendamiento. Siendo el periodo pactado de 1 año.
Una indemnizacion de tres meses, es exigua, para cualquiera que se dedique al arrendamiento, y conozca sus costes, no ya por cualquier equiparacion con la LAU. sino como bien dijo Ronald cuando un inquilino deja una vivienda el arrendador debe realizar multitud de gestiones y actuaciones de mantenimiento. A saber, por enumerar algunas:
* Citas con abogado para cancelacion anticipada de arrendamiento.
* Desplazamientos hasta el inmueble hasta la entrega de llaves.
* Cancelacion del seguro de arrendamientos.
* Contratacion de anuncios en periodicos para arrendar nuevamente.
* Cambio de cerradura de la vivienda.
* Cambio de cuentas de suministros a su cuenta particular.
* Limpieza de la vivivenda
* Deterioro de la vivienda no necesario por el paso de un iquilino que no ha estado el tiempo minimo en ella. (prefiero no alquilar a alquilar 6 meses una vivienda).
* Visitas para mostrar a nuevos arrendatarios.
* Posible peor epoca para encontrar inquilino, que en la que se alquilon al desistente.
* Periodo de vivienda desalquilada.
etc...
Saludos a todos
Hola. En primer lugar quiero pedir disculpas al Sr Jordi, pues mis intervenciones, ahora me he dado cuenta, no han sido muy acertadas. He estado revisando todo el material que tengo referente a la interpretación de los arts de la LAU 1994( no sé como no me dí cuenta antes pues lo utilizo casi a diario) y he llegado a la conclusión de que,mayoritariamente, la doctrina científica aboga porla siguiente solución:
1) En relación a los contratos de duración superior a 5 años. La indemnización MÁXIMA es de 1 mes de renta por cada año que reste por cumplir ( cabe estipular una indemnización menor).Cualquier pacto que aumente dicha indemnización será considerado nulo en base al art 6 LAU 1994. Dicha indemnización procederá aunque nada se haya pactado en el contrato, al entender que el art 11 es norma imperativa.
2) En los contratos de duración inferior a 5 años. Cualquier clausula relativa a indemnización por desestimiento será nula, siendo aplicable lo estipulado en el art 1124 del Código Civil relativo al incumplimiento de las obligaciones. Respecto a esto ya se ha comentado en este foro los diversos criterios que adoptan las Audiencias Provinciales.
Todo ello con excepción de los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. En esos casos sí cabe pacto de indemnización superior al del art 11.
Salvo mejor opinión. Un saludo
1) En relación a los contratos de duración superior a 5 años. La indemnización MÁXIMA es de 1 mes de renta por cada año que reste por cumplir ( cabe estipular una indemnización menor).Cualquier pacto que aumente dicha indemnización será considerado nulo en base al art 6 LAU 1994. Dicha indemnización procederá aunque nada se haya pactado en el contrato, al entender que el art 11 es norma imperativa.
2) En los contratos de duración inferior a 5 años. Cualquier clausula relativa a indemnización por desestimiento será nula, siendo aplicable lo estipulado en el art 1124 del Código Civil relativo al incumplimiento de las obligaciones. Respecto a esto ya se ha comentado en este foro los diversos criterios que adoptan las Audiencias Provinciales.
Todo ello con excepción de los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. En esos casos sí cabe pacto de indemnización superior al del art 11.
Salvo mejor opinión. Un saludo
Si se me permite yo quisiera aportar otra opinión discrepante. Siento lo que le sucede al Sr. Jordi pero realmente me gustaría que llegara incluso al supremo para dilucidar esta cuestión. todos tenemos claro que el art. 11 se refiere a arrendamientos de más de cinco años. Pero en mi opinión está clarísimo que en los de menor duración el arrendatario ha de indemnizar por los perjuicios que causa, que los causa, !ya lo creo!: Redacción de nuevo contrato, cambio de cerraduras, vivienda desocupada, consumos de suministros, anuncios, limpieza y posiblemente repintado de la vivienda, desplazamientos para enseñar la vivienda a nuevos arrendatarios, etc. Sin olvidar que siempre debe haber una penalización por incumplimiento de contrato que es innegable que la hay. No es que tengan que producir un enriquecimiento injusto pero tampoco se entienden así las arras penitenciales en una compra-venta. Tampoco está desprotegido por la ley el arrendatario pues siempre tiene la opción de firmar por un período inferior (como se suele hacer) en la seguridad de que podrá prorrogar el contrato hasta los cinco años. Además, nada en la LAU dispone que no se pueda pactar tal indemnización, en realidad el art. 11 es una protección para el arrendatario. Tampoco tengo nada claro que el Sr. Jordi pueda acogerse a la Ley General de Defensa de los consumidores, en todo caso, eso sería en este y otros pocos casos similares puntuales. Aún cuando la cláusula fuera considerada nula no por eso dejaría de tener que indemnizar en alguna cantidad. Quizá considerarlo un contrato de adhesión sería más viable. Por otra parte también considero que tres meses son excesivos pero no sé si se podría considerar abusivo puesto que uno es lo que ya se contempla en la LAU para los de más de cinco años y coincido en lo ya comentado de su aplicación analógica.
Hola a todos. Yo intentaré aportar mi "granito de arena" sobre este tema, y sobre todo, animar a Joan porque considero totalmente válida la posibilidad que plantea Mariopez. Yo también considero que se podría defender el hecho que estamos ante una claúsula abusiva porque establecer tres meses de indemnización para un contrato inferior a 5 años no es muy proporcionado, ni tampoco está expresamente previsto esa posibilidad en la LAU, ya que lo prevee para aquellos contratos superiores a 5 años. Si a esto, añadimos que el arrendador es un empresario, en consecuencia el Sr. Joan tiene la condición de consumidor o usuario, de tal forma que es lícito la aplicación de la Ley General Defensa consumidores y la Ley Condiciones Generales Contratación para conseguir que se declare como nula esa cláusula. Pêro actualmente, considero que en materia de protección de consumidores aun existe mucho camino por recorrer porque se trata de una legislación bastante desconocida en España, donde incluso ni siquiera los propios Tribunales la aplica en muchos supuestos. Yo espero que puedas pactar con el arrendador una cantidad inferior a la exigida.
Yo como ya dije, discrepo personalmente de que no pueda ser declarada nula por abusiva la dicha cláusula penal, por las razones ya expuestas. Pero creo que la linea de actuación para Jordi es entregar las llaves no pagar las penalizaciones o solo pagarlas en 1 mes por año y esperar acontecimientos, porque sí el negocio de la arrendadora es arrendar los pisos, con probabilidad alquilaran el piso en uno, dos o tres meses con lo que más adelante se podrá probar que el perjuicio real no ha sido el IMPUESTO por cláusula penal. La recomendación sería quedar con la arrendadora a efectpos de entrega de llaves que te den un papel conforme al cual entregas las llaves y se resuelve el contrato, sí te ponen pegas día que introduzcan una cláusula conforme a la cual cada parte se reserva sus acciones. Luego, síestas dispuesto a pagarles un mes por año les envias un giro por dicha cantidad y un burofax anexando copia del giro explicandoles que al encontrar abusiva la clásula les remites solo un mes por año por entender de aplicación analógica el art.11 LAU, sin perjuicio de que el perjuicio real sea menor en cuyo caso te deberían abonar lo que exceda del perjuicio. Sí quieres esto último no lo pongas . Bueno, tu mismo tienes que decidir hasta donde tuerces tu mano y cuanto estas dispuesto a ponderar.
Y en cuanto a mis estimados contertulios lamento discrepar de sus opiniones, pero yo actuaría así.
Saludos a todos.
Y en cuanto a mis estimados contertulios lamento discrepar de sus opiniones, pero yo actuaría así.
Saludos a todos.
Hola. En cuanto a la interpretación analógica del art 11 por algunas Audiencias Provinciales es ciero, pero para aquellos contratos en los que no se hubiese pactado una indemnización en caso de desestimiento.
Creo que si usted acude a la vía judicial la cláusula no va a ser considerada nula y tendrá que hacer frente a los honorarios de su abogado y procurador.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Creo que si usted acude a la vía judicial la cláusula no va a ser considerada nula y tendrá que hacer frente a los honorarios de su abogado y procurador.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
es justo, lo que yo pensaba y tenía confianza en tener parte de razón, pero las diferentes opiniones anteriores cada vez me echaron para atrás.Yo estoy dispuesto a llegar a un acuerdo pero no de tres meses, para mí y respetando y agradeciendo las distintas opiniones anteriores, es defendible, siempre desde la prespectiva de un ciudadano de a pie,y que seguro se me escapan conceptos y no soy lo suficientemente objetivo, pero lo intento.
saludos
saludos
Personalmente, y seguramente habrán algunos contertulio s que no estén de acuerdo con mi opinión,yo creo que podrías solicitar la nulidad de la cláusula de los 3 meses por abusiva, más teniendo en cuenta que la propietaria es una constructora y su negocio es vender y alquilar pisos, incluso igual hasta eso lo dice sus estatutos, por lo tanto el alquiler debería calificarse como alquiler mercantil objeto de la actividad de la empresa, con lo que sería de aplicación en tu favor la legislación de protección de los consumidores y usuarios, donde las cáusulas abusivas se tienen
por no puestas considerando que se trata de un contrato de adhesión,que tu y tu mujer sois la parte débil, y ofrecer alternativamente sí quieres una indemnización de un més por año o menor cantidad para el caso de que lo alquilen rápidamente como seguro pasará.
Digo lo de un mes por año por aplicación analógica del art. 11 de la LAu para los contratos de 5 años o inferiores, doctrina que están aplicando algunas Audiencias
No se sí diste mucha fianza o algún aval, sí así fuera habría que ver la manera de que no sea efectivo el aval o sí la fianza coincide con un mes por año,pues ya está.
Saludos.
por no puestas considerando que se trata de un contrato de adhesión,que tu y tu mujer sois la parte débil, y ofrecer alternativamente sí quieres una indemnización de un més por año o menor cantidad para el caso de que lo alquilen rápidamente como seguro pasará.
Digo lo de un mes por año por aplicación analógica del art. 11 de la LAu para los contratos de 5 años o inferiores, doctrina que están aplicando algunas Audiencias
No se sí diste mucha fianza o algún aval, sí así fuera habría que ver la manera de que no sea efectivo el aval o sí la fianza coincide con un mes por año,pues ya está.
Saludos.
Hola.Te contesto mariopez1.Si tiene cédula de habitabilidad.Nos marchamos, porque hasta el momento mi mujer y yo era imposible que nos comprasemos un piso.Los dos trabajabamos cerca del piso donde vivimos actualmente, y dijo trabajabamos porque mi mujer se quedó sin trabajo, despido improcedente después de estar trece años dando el cayo.Gracias a la entrada de ese dinero y que mi mujer en quince días tenía trabajo, hemos decidido y podido comprar un piso, aunque con mucho esfuerzo y ahogo.Como dije es una constructura la que nos ha alquilado el piso por lo que el "el perjuicio", no es el mismo que al de un arrendador particular.No hay nada que hacer para almenos negociar una indemnización más baja?Todos los ases los tienen ellos?No tengo ni una grieta por donde entra y crearles algo de duda, para intentar una indemnización más baja?
Muchas gracias y saludos
Muchas gracias y saludos
Hola Jordi, varias preguntas: ¿ es un contrato de vivienda? ¿ tiene cédula de habiatbilidad ? ¿ Te marchas por alguna cosa en concreto, cambio de trabajo, mobilidad en el trabjo,enfermedad tuya o de algún familiar o algún supuesto que se pued encuadrar en fuerza mayor, ajeneidad a tu voluntad o simplemente necesidad ?
Saludos.
Saludos.
Hola jordi. En parte es cierto que si la duración inicial del contrato hubiese sido inferior a 5 años la indemnización por desestimiento también lo sería, pero ha de tenerse en cuenta que, incluso en un contrato de duración de 3 años, dicha cláusula indemnizatoria también sería válida. En un contrato de 2 años tengo mis dudas acerca de la validez.
Antes de firmar un contrato hay que asesorarse debídamente para así poder negociar las condiciones del mismo.( plazo de duración, posibles prórogas, incremento de renta, régimen de actualización de la misma, clausula penal, plazo de preaviso, modo de realizar las notificaciones, clausulas de responsabilidad...)
Un saludo.
Antes de firmar un contrato hay que asesorarse debídamente para así poder negociar las condiciones del mismo.( plazo de duración, posibles prórogas, incremento de renta, régimen de actualización de la misma, clausula penal, plazo de preaviso, modo de realizar las notificaciones, clausulas de responsabilidad...)
Un saludo.
Buenos dias Jordi, yo solo comento:En tu caso particular se ve que los dueños ya estaban bien asesorados y te blindaron el contrato a su ventaja desde el principio.Pero que vamos yo veo bien esas cosas aunque a ti en paticular te este afectando en este caso en negativo.Lo de los 5 años lo veo bien ya que asin una familia se asegura una vivienda por este tipo de años con una renta figada de antemano y sin poder someterse a mas abusos por parte de los dueños.En fin que en este caso ellos han ganado por mirar y estudiar cada una de las posibilidades de una vida real que no se reflejan en los contratos de alquiler.Bueno solo eso animo y buena suerte Jordi y espero que no te molesten mis comentarios que no son polemicos mas bien terapeuticos por que asin me desahogo...un saludo otra vez y mucha suerte.
