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Jornada sobre propiedad horizontal por video-conferencias.
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Otro tema muy interesante y que ha introducido anteriormente María Rosa, el de los despachos de abogados y administradores en viviendas.
Como la ley permite modificar los destinos, puede ocurrir que ya venga determinado en el Estatuto esta posibilidad de modificación de destino. Pero puede ocurrir que no diga nada.
En este último caso, refiere el ponente, que la interpretación de las prohibiciones debe ser siempre muy restrictiva, es decir que, todo aquello que sea restrictivo para el derecho dominical tiene que tener una interpretación restrictiva.
Se menciona el ejemplo de los despachos en los pisos.
Dice que no se debe interpretar la palabra "vivienda" única y exclusivamente como residencia familiar. Es decir, que si no hay prohibición expresa, el piso, sin ningún problema, se puede dedicar a poner un despacho profesional.
Aunque después si la actividad resultare dañosa, molesta, o insalubre eso es harina de otro costal.
En principio, eso es así y además hasta viene bien tener un despacho profesional próximo por lo que pueda suceder, pero siendo la ley igual para todos,y, no existiendo prohibición, se puede poner en el piso: una peluquería, un gimnasio, una casa de citas...
Otra cosa es que después estas actividades resulten molestas y haya que proceder en consecuencia.
Respecto a los despachos, yo misma he conocido un caso de éstos en un edificio no muy lejano al nuestro.
Los copropietarios se quejaban porque había excesivo trasiego de personas,el timbre no paraba de sonar. Era un primero, pero, utilizaban continuamente el ascensor, lo que suponía un incremento considerable en el gasto. Hubo bastantes quejas al respecto.
No sé más, sólo que al final el despacho aquel se cerró.
Como la ley permite modificar los destinos, puede ocurrir que ya venga determinado en el Estatuto esta posibilidad de modificación de destino. Pero puede ocurrir que no diga nada.
En este último caso, refiere el ponente, que la interpretación de las prohibiciones debe ser siempre muy restrictiva, es decir que, todo aquello que sea restrictivo para el derecho dominical tiene que tener una interpretación restrictiva.
Se menciona el ejemplo de los despachos en los pisos.
Dice que no se debe interpretar la palabra "vivienda" única y exclusivamente como residencia familiar. Es decir, que si no hay prohibición expresa, el piso, sin ningún problema, se puede dedicar a poner un despacho profesional.
Aunque después si la actividad resultare dañosa, molesta, o insalubre eso es harina de otro costal.
En principio, eso es así y además hasta viene bien tener un despacho profesional próximo por lo que pueda suceder, pero siendo la ley igual para todos,y, no existiendo prohibición, se puede poner en el piso: una peluquería, un gimnasio, una casa de citas...
Otra cosa es que después estas actividades resulten molestas y haya que proceder en consecuencia.
Respecto a los despachos, yo misma he conocido un caso de éstos en un edificio no muy lejano al nuestro.
Los copropietarios se quejaban porque había excesivo trasiego de personas,el timbre no paraba de sonar. Era un primero, pero, utilizaban continuamente el ascensor, lo que suponía un incremento considerable en el gasto. Hubo bastantes quejas al respecto.
No sé más, sólo que al final el despacho aquel se cerró.
Hola a tod@s:
Hay otro tema que me llamó la atención bastante y es lo que comenta el ponente sobre quién otorga el título,y, cuando esto se hace por el propietario único hay jurisprudencia contradictoria respecto a si el promotor ha hecho la Escritura de División Horizontal cuando ya ha vendido pisos.
Según su criterio,y, parece ser el más extendido, hasta que no se tiene la Escritura o hasta que no se entrega la casa, la venta no se ha perfeccionado tal como dice el artículo 1462 del Cc:
"Se entenderá la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario"
Hay alguna jurisprudencia que dice que habiendo contratos privados de compra-venta, el dueño "único" (según esta interpretación ya no sería único) ya no podría hacer las escrituras unilateralmente.
Pero éste no es el criterio general. Y, según él, afortunadamente porque es que si no luego sería casi imposible conseguir la unanimidad. Ya que cada uno iría a lo suyo y uno de los problemas de la mayoría de las comunidades es, precisamente, la falta de sentido comunitario.
Muchas veces se protesta en las comunidades haciendo referencia a esto. Dicen que por qué fue el dueño único el que otorgó la escritura y que no están de acuerdo con lo que hizo.
La respuesta parece ser sencilla : "modificarlo por unanimiodad, la ley lo permite, igual que se ha constituido, igual se modifica por el mismo sistema: dueño único, QUE YA NO EXISTE, acuerdo unánime o resolución judicial"
Mi opinión es que es cierto que si no otorgara el Título el propietario único, después sería más difícil porque el título incluye muchos temas. Además esa escritura vale un dinerito, que se ahorra la comunidad.
Pero, pero, pero, otro tema es que tengan que incluir estatutos con ciertas exclusiones que pueden beneficiarles.
Claro que se pueden modificar los estatutos por unanimidad pero es que ese propietario único no sólo no existe, sino que permanece durante laaaaaargo tiempo en la comunidad y resulta imposible modificar algo que no le interese modificar, porque está, SIGUE EXISTIENDO.
Saludos
Hay otro tema que me llamó la atención bastante y es lo que comenta el ponente sobre quién otorga el título,y, cuando esto se hace por el propietario único hay jurisprudencia contradictoria respecto a si el promotor ha hecho la Escritura de División Horizontal cuando ya ha vendido pisos.
Según su criterio,y, parece ser el más extendido, hasta que no se tiene la Escritura o hasta que no se entrega la casa, la venta no se ha perfeccionado tal como dice el artículo 1462 del Cc:
"Se entenderá la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario"
Hay alguna jurisprudencia que dice que habiendo contratos privados de compra-venta, el dueño "único" (según esta interpretación ya no sería único) ya no podría hacer las escrituras unilateralmente.
Pero éste no es el criterio general. Y, según él, afortunadamente porque es que si no luego sería casi imposible conseguir la unanimidad. Ya que cada uno iría a lo suyo y uno de los problemas de la mayoría de las comunidades es, precisamente, la falta de sentido comunitario.
Muchas veces se protesta en las comunidades haciendo referencia a esto. Dicen que por qué fue el dueño único el que otorgó la escritura y que no están de acuerdo con lo que hizo.
La respuesta parece ser sencilla : "modificarlo por unanimiodad, la ley lo permite, igual que se ha constituido, igual se modifica por el mismo sistema: dueño único, QUE YA NO EXISTE, acuerdo unánime o resolución judicial"
Mi opinión es que es cierto que si no otorgara el Título el propietario único, después sería más difícil porque el título incluye muchos temas. Además esa escritura vale un dinerito, que se ahorra la comunidad.
Pero, pero, pero, otro tema es que tengan que incluir estatutos con ciertas exclusiones que pueden beneficiarles.
Claro que se pueden modificar los estatutos por unanimidad pero es que ese propietario único no sólo no existe, sino que permanece durante laaaaaargo tiempo en la comunidad y resulta imposible modificar algo que no le interese modificar, porque está, SIGUE EXISTIENDO.
Saludos
¡Qué razón tienes , Discolo!
Pero se puede poner todavía la cosa peor. En mi comunidad no es que se entreguen tarde las actas, es que no se cierran ni siquiera a los 10 días.
El otro día me encontré con el presidente y le pregunté:
-¿Qué pasa con las actas de las DOS juntas realizadas (la primera de esas dos fue en diciembre del año pasado y la segunda hace más de un mes; exactamente ,por carnavales). Y me contesta:
-Todavía no me ha dado el administrador las actas para firmar.
¡Toma ya!
Tú fíjate que se las dará a firmar. Después discutirán, o no, eso espero, para terminar cuanto antes y DESPUÉS se écharán al buzón. Y te aseguro, que como siempre, pondrá la fecha en la cual se realizó la reunión.
Discolo, no hay solución. Sólo queda ser pasota porque yo borrega ni por el forro. Y es que lo de echarlo, en el fondo, a mi no me agrada, prefiero que vaya subsanando errores. ES VECINO.
Saludos
Pero se puede poner todavía la cosa peor. En mi comunidad no es que se entreguen tarde las actas, es que no se cierran ni siquiera a los 10 días.
El otro día me encontré con el presidente y le pregunté:
-¿Qué pasa con las actas de las DOS juntas realizadas (la primera de esas dos fue en diciembre del año pasado y la segunda hace más de un mes; exactamente ,por carnavales). Y me contesta:
-Todavía no me ha dado el administrador las actas para firmar.
¡Toma ya!
Tú fíjate que se las dará a firmar. Después discutirán, o no, eso espero, para terminar cuanto antes y DESPUÉS se écharán al buzón. Y te aseguro, que como siempre, pondrá la fecha en la cual se realizó la reunión.
Discolo, no hay solución. Sólo queda ser pasota porque yo borrega ni por el forro. Y es que lo de echarlo, en el fondo, a mi no me agrada, prefiero que vaya subsanando errores. ES VECINO.
Saludos
Hola vecina.
Mira esto:
Artículo 19 de la Ley de propiedad horizontal.
…….
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9. fin.
Según esto, se entiende que el Acta ha de remitirse inmediatamente después de ser cerrada con las firmas del Presidente y el Secretario, para informar a los comuneros de los acuerdos que han sido adoptados en la Junta, y que serán ejecutivos a partir del cierre, peero ,si NO se informa a los comuneros ,como pues van a saberlo?.
Saludos.
Mira esto:
Artículo 19 de la Ley de propiedad horizontal.
…….
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9. fin.
Según esto, se entiende que el Acta ha de remitirse inmediatamente después de ser cerrada con las firmas del Presidente y el Secretario, para informar a los comuneros de los acuerdos que han sido adoptados en la Junta, y que serán ejecutivos a partir del cierre, peero ,si NO se informa a los comuneros ,como pues van a saberlo?.
Saludos.
Entonces, Scarlett, si quieres impugnar un acuerdo, ¿cómo lo haces?. Yo creo que NO pueser; ¿como le comunican los acuerdos a los ausentes?, y las subidas de cuotas?. Entiendo que "aunque la comunidad NO esté constituida exista comunidad" peero que NO haya constancia de las convocatorias, Juntas y acuerdos.... ¡¡NO puedo “de” creermelo!!.
Hola díscolo, creí haberte mandado un mensaje, en contestación a tuyo (en este tema) y NO lo veo, lo mismo lo he mandao donde NO debí, ¡¡por favor, si alguien se lo encuentra (en otro tema) que lo devuelva. Gracias.
Saludos a tod@s.
P.D. Se pueden grabar las ponencias en el Disco duro?
Hola díscolo, creí haberte mandado un mensaje, en contestación a tuyo (en este tema) y NO lo veo, lo mismo lo he mandao donde NO debí, ¡¡por favor, si alguien se lo encuentra (en otro tema) que lo devuelva. Gracias.
Saludos a tod@s.
P.D. Se pueden grabar las ponencias en el Disco duro?
En realidad, y, pensándolo bien, María Rosa, el Acta
es un acto (objeto) formal.
Piensa en las comunidades que están sin constituir y no tienen ni libro de actas ¿cómo aplican los acuerdos? ¿A ojo de buen cubero?
Aunque la comunidad no está constituida existe comunidad, pues aunque no exista acta, existe acuerdo. Esa es la cuestión.
Estoy muy contenta de "ver" a todos/as por el foro.
es un acto (objeto) formal.
Piensa en las comunidades que están sin constituir y no tienen ni libro de actas ¿cómo aplican los acuerdos? ¿A ojo de buen cubero?
Aunque la comunidad no está constituida existe comunidad, pues aunque no exista acta, existe acuerdo. Esa es la cuestión.
Estoy muy contenta de "ver" a todos/as por el foro.
Hola Scarlett. No he vuelto a ver la 1ª ponencia pero tienes razón, pensándolo bien, lo que dije que entendí (serían las prisas) NO tiene lógica. Perdón.
Anoche pude ver la 4ª (resumen). He llegado a la conclusión de que mejores (abogados) hailos en este foro, y mucho más inteligente también (cualquier forero/forista).
Creo que defiende, más que a nadie, al administrador, aunque
Él emplea la palabra “presidente” y/o secretario. “el presidente-secretario, ¿por qué tiene que entregar el Acta en un plazo de 10 días?, y si NO le da tiempo?, que más da que la entregue al mes siguiente a la Junta?”
Y digo yo: Esto al ausente NO le perjudica, pues el tiempo empieza a contar a partir de recibirla (el Acta), pero al que asiste a la Junta SÍ, y que pasa si la recibe (la Acta/el Acta) uno o dos meses después de la Junta? Y si resulta que el comunero se encuentra que el Acta NO recoge lo que él dijo y decide impugnar?, ¡bueno!, siempre puede decir que el Acta la ha recibido dos meses después, peero, quien le va a creer?, porque la fecha (Acta) es la del día de celebración de la Junta. Entonces el comunero corre que te corre se busca un abogado y procurador y resulta que presenta la demanda 1 día después del plazo …... pues que la cagó. Y digo yo ¿Qué más da un día más o menos?, pues eso… (lo que haga el secretario-administrador NO importa que lo haga un mes después de lo que dice la Ley, el comunero NO se puede pasar un solo día)
Pues NO Sr. Si la Ley dice que el Acta se entrega en un plazo de diez días, por algo será, a NO ser que se le ponga la fecha de entrega y NO de la Junta.
Saludos.
P.D. Me recuerda a Rodríguez M......z.
Anoche pude ver la 4ª (resumen). He llegado a la conclusión de que mejores (abogados) hailos en este foro, y mucho más inteligente también (cualquier forero/forista).
Creo que defiende, más que a nadie, al administrador, aunque
Él emplea la palabra “presidente” y/o secretario. “el presidente-secretario, ¿por qué tiene que entregar el Acta en un plazo de 10 días?, y si NO le da tiempo?, que más da que la entregue al mes siguiente a la Junta?”
Y digo yo: Esto al ausente NO le perjudica, pues el tiempo empieza a contar a partir de recibirla (el Acta), pero al que asiste a la Junta SÍ, y que pasa si la recibe (la Acta/el Acta) uno o dos meses después de la Junta? Y si resulta que el comunero se encuentra que el Acta NO recoge lo que él dijo y decide impugnar?, ¡bueno!, siempre puede decir que el Acta la ha recibido dos meses después, peero, quien le va a creer?, porque la fecha (Acta) es la del día de celebración de la Junta. Entonces el comunero corre que te corre se busca un abogado y procurador y resulta que presenta la demanda 1 día después del plazo …... pues que la cagó. Y digo yo ¿Qué más da un día más o menos?, pues eso… (lo que haga el secretario-administrador NO importa que lo haga un mes después de lo que dice la Ley, el comunero NO se puede pasar un solo día)
Pues NO Sr. Si la Ley dice que el Acta se entrega en un plazo de diez días, por algo será, a NO ser que se le ponga la fecha de entrega y NO de la Junta.
Saludos.
P.D. Me recuerda a Rodríguez M......z.
Y para que veas que creo que lo entendí bien te escribo lo que dice en el video Don Daniel Loscertales:
"Pueden darse las circunstancias, es decir:
-Fincas que no tengan título
-Fincas que no estén constituidas
-FINCAS QUE NO TENGAN ASIGNADAS CUOTAS O COEFICIENTE DE PROPIEDAD que es uno de los requisitos que la ley marca.
Pues no pasa nada e, insisto, la comunidad existe, se rige por la ley de Propiedad Horizontal y las cuotas DE NO EXISTIR ASIGNADAS; SERAN SIEMPRE POR PARTES IGUALES conforme, insisto, la aplicación de los artículos 392-396 y 393 de Cc"
Yo creo que está claro.
Saludos
"Pueden darse las circunstancias, es decir:
-Fincas que no tengan título
-Fincas que no estén constituidas
-FINCAS QUE NO TENGAN ASIGNADAS CUOTAS O COEFICIENTE DE PROPIEDAD que es uno de los requisitos que la ley marca.
Pues no pasa nada e, insisto, la comunidad existe, se rige por la ley de Propiedad Horizontal y las cuotas DE NO EXISTIR ASIGNADAS; SERAN SIEMPRE POR PARTES IGUALES conforme, insisto, la aplicación de los artículos 392-396 y 393 de Cc"
Yo creo que está claro.
Saludos
Hola, Scarlett.
Las 12 hojas que tengo son copia de las Escrituras de división horizontal, Siempre he creído que era lo mismo que los Estatutos y/o Título (que NO tengo ni idea de que son, y para que sirven). El caso es que en Las Escrituras de división horizontal, viene todo, todo, todo, lo que la Comunidad necesita para saber, a demás de los metros cuadrados de todos y cada una de las viviendas y locales, en que medida hemos de contribuir a los gastos generales y extraordinarios (todos por igual y según coeficiente, sin excepción).
Cuando Loscertales dijo (o yo entendí) que, “cuando una Comunidad NO tenga Estatutos los gastos serán a partes iguales, y que en las Escrituras de división horizontal, a veces, va incluido ….ahora dudo si dijo Título o Estatutos, y yo, al NO disponer nada más que de las Escrituras de División Horizontal (Según el Registro de la Propiedad NO hay ningún otro documento) entendí que las Escrituras de División Horizontal incluían el Título y/o los Estatutos.
Saludos.
P.D. lo de Pepe NO lo recuerdo, todo lo demás que dices que dijo (cuando iban a su despacho, lo que le decían y lo que él contestaba) SÍ.
Las 12 hojas que tengo son copia de las Escrituras de división horizontal, Siempre he creído que era lo mismo que los Estatutos y/o Título (que NO tengo ni idea de que son, y para que sirven). El caso es que en Las Escrituras de división horizontal, viene todo, todo, todo, lo que la Comunidad necesita para saber, a demás de los metros cuadrados de todos y cada una de las viviendas y locales, en que medida hemos de contribuir a los gastos generales y extraordinarios (todos por igual y según coeficiente, sin excepción).
Cuando Loscertales dijo (o yo entendí) que, “cuando una Comunidad NO tenga Estatutos los gastos serán a partes iguales, y que en las Escrituras de división horizontal, a veces, va incluido ….ahora dudo si dijo Título o Estatutos, y yo, al NO disponer nada más que de las Escrituras de División Horizontal (Según el Registro de la Propiedad NO hay ningún otro documento) entendí que las Escrituras de División Horizontal incluían el Título y/o los Estatutos.
Saludos.
P.D. lo de Pepe NO lo recuerdo, todo lo demás que dices que dijo (cuando iban a su despacho, lo que le decían y lo que él contestaba) SÍ.
Hola de nuevo:
Ahora me ha entrado a mi otra duda.
Una cosa es que no haya título, ni Escritura de División Horizontal ni nada de eso; pero, escritura ante notario de cada propiedad(vivienda o local), sí habrá. En éstas también figuran los coeficientes ¿no?
El caso del reparto por igual únicamente sería, entiendo yo, si no figurasen en estas escrituras tampoco.
Entonces Maria Rosa cuando tú dices:
"Entonces, yo que sólo tengo las Escrituras de Propiedad Horizontal con los coeficientes y normas a seguir por los comuneros, pero no tengo Estatutos, ¿qué pasa?.¿A pagar todos por igual?"
¿Quieres decir Escrituras de División Horizontal?
A Carmen en la videoconferencia le salió:" Ley de Propiedad Industrial"
Daniel: "¿Ley de propiedad industrial?
Carmen: "¡Ay, perdón, perdón, horizontal"
Daniel:"¡Ah!"
Las normas a seguir que estarán incluidas en esas Escrituras se podrían perfectamente denominar estatutos.
En nuestra Escritura de Declaración de Obra nueva concluida y División en Régimen de Propiedad Horizontal, una vez terminada la descripción de todos los elementos comunes y privativos uno por uno y el valor de la División en Régimen de Propiedad Horizontal de la edificación, dice:
REGIMEN DE COMUNIDAD:- La comunidad de la total finca constituida,.....en régimen de propiedad horizontal, se regirá por lo establecido en la Ley 4/1960, de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1999,de 21 de julio, y por las siguientes normas especiales:.....
(Estos son los Estatutos)
María Rosa, ¿no decías que tenías 12 hojas de Estatutos? Luego ya tienes.
María Rosa lo de "construcciones Pepe" lo dice Loscertales alrededor del minuto 8 de su tema: Título Constitutivo. Elementos comunes y privativos.
Saludos
Ahora me ha entrado a mi otra duda.
Una cosa es que no haya título, ni Escritura de División Horizontal ni nada de eso; pero, escritura ante notario de cada propiedad(vivienda o local), sí habrá. En éstas también figuran los coeficientes ¿no?
El caso del reparto por igual únicamente sería, entiendo yo, si no figurasen en estas escrituras tampoco.
Entonces Maria Rosa cuando tú dices:
"Entonces, yo que sólo tengo las Escrituras de Propiedad Horizontal con los coeficientes y normas a seguir por los comuneros, pero no tengo Estatutos, ¿qué pasa?.¿A pagar todos por igual?"
¿Quieres decir Escrituras de División Horizontal?
A Carmen en la videoconferencia le salió:" Ley de Propiedad Industrial"
Daniel: "¿Ley de propiedad industrial?
Carmen: "¡Ay, perdón, perdón, horizontal"
Daniel:"¡Ah!"
Las normas a seguir que estarán incluidas en esas Escrituras se podrían perfectamente denominar estatutos.
En nuestra Escritura de Declaración de Obra nueva concluida y División en Régimen de Propiedad Horizontal, una vez terminada la descripción de todos los elementos comunes y privativos uno por uno y el valor de la División en Régimen de Propiedad Horizontal de la edificación, dice:
REGIMEN DE COMUNIDAD:- La comunidad de la total finca constituida,.....en régimen de propiedad horizontal, se regirá por lo establecido en la Ley 4/1960, de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1999,de 21 de julio, y por las siguientes normas especiales:.....
(Estos son los Estatutos)
María Rosa, ¿no decías que tenías 12 hojas de Estatutos? Luego ya tienes.
María Rosa lo de "construcciones Pepe" lo dice Loscertales alrededor del minuto 8 de su tema: Título Constitutivo. Elementos comunes y privativos.
Saludos
Maria Rosa que no.
Que los coeficientes (serán los de propiedad) están en la Escritura de División Horizontal, Título constitutivo.
Ésta o éste pueden incluir Estatutos.
Se pueden dar varias posibilidades:
-Que no haya nada de nada (pueden ser edificios de antes del 60 que salió la ley) los obsoletos.
Evidentemente, en este caso, si no hay título, no van a estar los coeficientes en un folio escritos a mano. Pues no hay coeficientes tampoco.
Podría ser el caso en el que se pueda aplicar el Cc (art. 393: "El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad")
- Que además de todo lo anterior, están sin constituir. No tienen libro de actas,... Pues aunque esto esté así, tampoco pasa nada, porque la Constitución en sí es un acto formal. Sólo pasa desde un punto de vista de funcionamiento. Pero como comunidad existe, es de aplicación la LPH.
Pues comunidad existe, desde el momento en que haya una cosa que sea de varios y tenga elementos comunes.
Y según el art. 2.º de la LPH:
"Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el art. 5.º.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
c) A los complejos...." bueno, etc.
- Edificios que sí tienen título. El título describe las instalaciones, servicios, etc y además con una numeración. Es decir, se hace una descripción enumerativa y "exhaustiva".
En esta descripción no solamente tienen que constar los elementos comunes y la descripción de la finca, sino también, la superficie de cada piso o local y la situación de cada uno ( linda a la izquierda....), es decir, los requisitos que exige la correspondiente Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario.
El título, la finalidad que tiene aparte de la descripción de la finca, es determinar cuáles son los coeficientes.
- Edificios que tienen otorgado el Título o Escritura de División Horizontal pero no tienen Estatutos.
Pues mejor, según Loscertales porque los Estatutos lo que incluyen son excepciones, BENEFICIOS en relación con las normas generales de la LPH pero estas excepciones sólo pueden figurar en los Estatutos cuando no vayan en contra de las NORMAS IMPERATIVAS.
Por ejemplo, dijo, un estatuto que diga que la Junta de propietarios se podrá convocar por el VOCAL o que la Junta de Propietarios se celebrará obligatoriamente con menos de 6 días de antelación
(esto lo digo yo: me figuro que querría decir las ordinarias), o que los morosos podrán votar
Esas cuestiones son nulas y no pueden entrar en los Estatutos.
Pregunto yo: Y si están dentro, ¿por qué han permitido meterlas si ya eran de por sí nulas?
¿Qué puede incluir un Estatuto?
A esta pregunta él se responde a sí mismo así: El Estatuto, un Título constitutivo, lo que puede constituir, es por ejemplo determinar
El uso y destino de los edificios o de los locales o viviendas.
Puede fijar, de hecho fija la CUOTA DE PARTICIPACION o el COEFICIENTE, que como dice el art. 5 también, lo que tiene que tener en cuenta son tres conceptos:
-la superficie
-el uso que racionalmente se crea se va a hacer de esos servicios comunes y
-la situación
La no existencia de Estatutos desde su punto de vista es mejor, porque el Estatuto,dice, siempre es alguna diferencia y esto, a veces, levanta ronchas, envidias o discusiones.
Otra de las cosas que se hace en los Estatutos es modificar destinos.
(Lo dejo para luego, con vuestro permiso)
Que los coeficientes (serán los de propiedad) están en la Escritura de División Horizontal, Título constitutivo.
Ésta o éste pueden incluir Estatutos.
Se pueden dar varias posibilidades:
-Que no haya nada de nada (pueden ser edificios de antes del 60 que salió la ley) los obsoletos.
Evidentemente, en este caso, si no hay título, no van a estar los coeficientes en un folio escritos a mano. Pues no hay coeficientes tampoco.
Podría ser el caso en el que se pueda aplicar el Cc (art. 393: "El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad")
- Que además de todo lo anterior, están sin constituir. No tienen libro de actas,... Pues aunque esto esté así, tampoco pasa nada, porque la Constitución en sí es un acto formal. Sólo pasa desde un punto de vista de funcionamiento. Pero como comunidad existe, es de aplicación la LPH.
Pues comunidad existe, desde el momento en que haya una cosa que sea de varios y tenga elementos comunes.
Y según el art. 2.º de la LPH:
"Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el art. 5.º.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
c) A los complejos...." bueno, etc.
- Edificios que sí tienen título. El título describe las instalaciones, servicios, etc y además con una numeración. Es decir, se hace una descripción enumerativa y "exhaustiva".
En esta descripción no solamente tienen que constar los elementos comunes y la descripción de la finca, sino también, la superficie de cada piso o local y la situación de cada uno ( linda a la izquierda....), es decir, los requisitos que exige la correspondiente Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario.
El título, la finalidad que tiene aparte de la descripción de la finca, es determinar cuáles son los coeficientes.
- Edificios que tienen otorgado el Título o Escritura de División Horizontal pero no tienen Estatutos.
Pues mejor, según Loscertales porque los Estatutos lo que incluyen son excepciones, BENEFICIOS en relación con las normas generales de la LPH pero estas excepciones sólo pueden figurar en los Estatutos cuando no vayan en contra de las NORMAS IMPERATIVAS.
Por ejemplo, dijo, un estatuto que diga que la Junta de propietarios se podrá convocar por el VOCAL o que la Junta de Propietarios se celebrará obligatoriamente con menos de 6 días de antelación
(esto lo digo yo: me figuro que querría decir las ordinarias), o que los morosos podrán votar
Esas cuestiones son nulas y no pueden entrar en los Estatutos.
Pregunto yo: Y si están dentro, ¿por qué han permitido meterlas si ya eran de por sí nulas?
¿Qué puede incluir un Estatuto?
A esta pregunta él se responde a sí mismo así: El Estatuto, un Título constitutivo, lo que puede constituir, es por ejemplo determinar
El uso y destino de los edificios o de los locales o viviendas.
Puede fijar, de hecho fija la CUOTA DE PARTICIPACION o el COEFICIENTE, que como dice el art. 5 también, lo que tiene que tener en cuenta son tres conceptos:
-la superficie
-el uso que racionalmente se crea se va a hacer de esos servicios comunes y
-la situación
La no existencia de Estatutos desde su punto de vista es mejor, porque el Estatuto,dice, siempre es alguna diferencia y esto, a veces, levanta ronchas, envidias o discusiones.
Otra de las cosas que se hace en los Estatutos es modificar destinos.
(Lo dejo para luego, con vuestro permiso)
En cambio, el Título constitutivo de la propiedad horizontal es un documento resultado de un acto o negocio jurídico en virtud del cual, sobre una edificación (existente, en construcción o proyectada) se crea una situación jurídica consistente en que cada piso o local o parte susceptible de aprovechamiento separado se independiza de los demás, manteniendo, no obstante, una comunidad sobre los elementos y servicios comunes. Es decir, materialmente es el acto por el que se divide un inmueble y se decide que su propiedad quede sometida a las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal.
El Título se otorga por acuerdo unánime de los propietarios (puede ser un único propietario, ej. Promotor) en documento público o privado, por laudo arbitral o por resolución judicial. Si se quiere que el título goce de la protección y publicidad que deriva de los principios hipotecarios, deberá constar en documento público (escritura ante Notario) sentencia o laudo e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El contenido del Título Constitutivo viene determinado en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
El Título se otorga por acuerdo unánime de los propietarios (puede ser un único propietario, ej. Promotor) en documento público o privado, por laudo arbitral o por resolución judicial. Si se quiere que el título goce de la protección y publicidad que deriva de los principios hipotecarios, deberá constar en documento público (escritura ante Notario) sentencia o laudo e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El contenido del Título Constitutivo viene determinado en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
