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Jornada sobre propiedad horizontal por video-conferencias.
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Si os leeis el REAL DECRETO 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al reglamento para la Ejecución de la Ley hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza urbanística, capítulo VI, encontrareis la justificación:
"CAPITULO VI
Inscripción de las obras nuevas
Artículo 45. Inscripción de obras nuevas.
Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca,
cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles
en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación
hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número de
plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados,
y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos,
estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de
aprovechamiento independiente.
Artículo 46. Requisitos para la inscripción del título.
Para inscribir los títulos comprendidos en el artículo anterior será necesario el
cumplimiento de los siguientes requisitos:
1. Que se acredite la obtención de la licencia que corresponda, salvo que legalmente
no fuere exigible.
2. Si el edificio estuviere en construcción, que se acredite por el técnico a que se
refiere el artículo 50 que la descripción de la obra nueva, en cuanto a los extremos
comprendidos en el artículo anterior, se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se
obtuvo la licencia.
3. Si el edificio se declarara concluido, el certificado deberá acreditar, además de lo
previsto en los números anteriores, que la obra ha finalizado y que se ajusta, en
cuanto a dichos extremos, al proyecto correspondiente.
Artículo 47. Título y nota marginal de finalización de la obra declarada en
construcción.
Cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en construcción, se aplicarán las
siguientes reglas:
1. Su finalización deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción. Dicha
nota se practicará en virtud de acta notarial en la que cualquiera de los legitimados,
conforme a lo dispuesto en este artículo, acrediten dicha finalización mediante
incorporación de la certificación referida en el apartado 3 del artículo anterior.
2. Será inscribible el acta a que se refiere el párrafo anterior cuando hubiese sido
requerido su otorgamiento por el titular registral o por las siguientes personas:
a) Aquella que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aun cuando hubiese
trasmitido el dominio en todo o en parte.
b) Si la finca perteneciese a varios titulares en pro indiviso, los que reúnan la mayoría
necesaria para realizar actos de administración.
c) El presidente de la junta de propietarios, si el edificio se hubiese constituido en
régimen de propiedad horizontal.
d) Cualquiera de los cónyuges, si el inmueble estuviese atribuido a su sociedad
conyugal."
Ojo que por lo que veo, en un principio esta declaración de obra nueva podría hacerse, así como el estatuto privativo, EN CONTRATO PRIVADO. Por lo tanto, no perjudicaría a terceros compradores de buena fe.
Lo normal es que se haga en escritura pública y se inscriba en el registro.
"CAPITULO VI
Inscripción de las obras nuevas
Artículo 45. Inscripción de obras nuevas.
Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca,
cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles
en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación
hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número de
plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados,
y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos,
estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de
aprovechamiento independiente.
Artículo 46. Requisitos para la inscripción del título.
Para inscribir los títulos comprendidos en el artículo anterior será necesario el
cumplimiento de los siguientes requisitos:
1. Que se acredite la obtención de la licencia que corresponda, salvo que legalmente
no fuere exigible.
2. Si el edificio estuviere en construcción, que se acredite por el técnico a que se
refiere el artículo 50 que la descripción de la obra nueva, en cuanto a los extremos
comprendidos en el artículo anterior, se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se
obtuvo la licencia.
3. Si el edificio se declarara concluido, el certificado deberá acreditar, además de lo
previsto en los números anteriores, que la obra ha finalizado y que se ajusta, en
cuanto a dichos extremos, al proyecto correspondiente.
Artículo 47. Título y nota marginal de finalización de la obra declarada en
construcción.
Cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en construcción, se aplicarán las
siguientes reglas:
1. Su finalización deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción. Dicha
nota se practicará en virtud de acta notarial en la que cualquiera de los legitimados,
conforme a lo dispuesto en este artículo, acrediten dicha finalización mediante
incorporación de la certificación referida en el apartado 3 del artículo anterior.
2. Será inscribible el acta a que se refiere el párrafo anterior cuando hubiese sido
requerido su otorgamiento por el titular registral o por las siguientes personas:
a) Aquella que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aun cuando hubiese
trasmitido el dominio en todo o en parte.
b) Si la finca perteneciese a varios titulares en pro indiviso, los que reúnan la mayoría
necesaria para realizar actos de administración.
c) El presidente de la junta de propietarios, si el edificio se hubiese constituido en
régimen de propiedad horizontal.
d) Cualquiera de los cónyuges, si el inmueble estuviese atribuido a su sociedad
conyugal."
Ojo que por lo que veo, en un principio esta declaración de obra nueva podría hacerse, así como el estatuto privativo, EN CONTRATO PRIVADO. Por lo tanto, no perjudicaría a terceros compradores de buena fe.
Lo normal es que se haga en escritura pública y se inscriba en el registro.
Scarlett, Loscertales dio a entender, yo así lo entendí (valga la …), que en algunas Comunidades, muy antiguas, donde NO contaban con Estatutos, y por este motivo, NO CONOCIAN su coeficiente de participación, los gastos debían ser a partes iguales.
Lo mismo No es lo mismo (valga la…) Estatutos que Escritura de propiedad horizontal, ¡vale!, pero dijo (Loscertales), que en las escrituras….. estaban los coeficientes y demás.
Como ya dije, sólo pude ver un trocito (había quedado) y posiblemente, con las prisas, NO me expliqué bien. Volveré a verlo (la ponencia de Loscertales, a ver si cacto lo que dijo y/o quiso decir.
No obstante, como me consta que muchos foreros/foristas/participantes del foro pudieron ver la videoconferencia (en diferido), no estaría de más que dijeran lo que entendieron.
Sin acrimonia, por supuestísimo.
Cordialísimos saludos.
P.D. Yo lo que dices que dijo de construcciones Pepe NO lo ví (Solo 18 min. de la primera ponencia de Loscertales.
Entonces, yo, que sólo tengo las escrituras de Propiedad horizontal, con los coeficientes y normas a seguir por los comuneros, pero NO tengo Estatutos, ¿Qué pasa?. A pagar todos por igual?. A ver si alguien me puede explicar esto. Gracias.
Otro P.D. Pues yo soy andaluza de Jaén, como los aceituner@s altiv@s (1,72), y me parece muy bien que NO me pises, pues llevo chanclas (estoy en casa).
Lo mismo No es lo mismo (valga la…) Estatutos que Escritura de propiedad horizontal, ¡vale!, pero dijo (Loscertales), que en las escrituras….. estaban los coeficientes y demás.
Como ya dije, sólo pude ver un trocito (había quedado) y posiblemente, con las prisas, NO me expliqué bien. Volveré a verlo (la ponencia de Loscertales, a ver si cacto lo que dijo y/o quiso decir.
No obstante, como me consta que muchos foreros/foristas/participantes del foro pudieron ver la videoconferencia (en diferido), no estaría de más que dijeran lo que entendieron.
Sin acrimonia, por supuestísimo.
Cordialísimos saludos.
P.D. Yo lo que dices que dijo de construcciones Pepe NO lo ví (Solo 18 min. de la primera ponencia de Loscertales.
Entonces, yo, que sólo tengo las escrituras de Propiedad horizontal, con los coeficientes y normas a seguir por los comuneros, pero NO tengo Estatutos, ¿Qué pasa?. A pagar todos por igual?. A ver si alguien me puede explicar esto. Gracias.
Otro P.D. Pues yo soy andaluza de Jaén, como los aceituner@s altiv@s (1,72), y me parece muy bien que NO me pises, pues llevo chanclas (estoy en casa).
María Rosa
¿Tú has entendido bien?
Si no hay Estatutos ¿los gastos se pagan a partes iguales?
Se pagará a partes iguales si no hay fijadas cuotas también las ha llamado coeficientes de propiedad. Sólo en este caso y siguiendo el art. 393 del CC.
María Rosa, esto sólo pasa en fincas obsoletas.
Yo creo que una cosa es que no haya estatutos y otra cosa es que no haya que cumplir la ley.
Según dice Loscertales, los Estatutos son un complemento del Título, Escritura de División Horizontal o denominación que se le dé.
" Estatutos = Escritura de PH".
Noooooooooooo
Y perdona que te interrumpa (aunque no soy de Aragón sino extremeña como el vicepresidente del Consejo)
Que nadie se ofenda con lo anterior.Pues a mi, personalmente, D. Daniel, me parece que tiene muy buen sentido del humor y también me he reído
unas cuantas veces con las bromas que dijo:
Reserva especial en el tejado: "construcciones Pepe"
"Si se hicieran bien los Estatutos, que no se hacen bien en la mayoría de los casos porque yo creo que a mi me consta que si dicen: una casa que tenga 20 pisos y unos locales; dicen, 20 por 4 = 80, dice ¿y ahora qué hacemos? pues a voleo los meten y tal para cuadrar el 100.
"Hay muchas veces también que te preguntan: En mi casa no hay Estatutos. Y yo les contesto, casi con generalidad, digo, mejor, es mejor..."
"Hay muchos Estatutos que lo que hacen es para llenar páginas de folios notariales dicen: La Junta la convocará el presidente; pues para este viaje, como dicen en mi pueblo, tampoco hacen falta alforjas"
ETC, ETC, ETC
Muy buen sentido del humor que es lo que hace falta y es de lo que se trata.
No lo conocía pero desde ya soy fans de Don Daniel Loscertales.
Ya os iré escribiendo alguna expresión más porque como me hecho fans, como digo, he transcrito todas sus palabras con puntos y comas.
Saludos no tan lejanos para no pisar a nadie con los tacones.
¿Tú has entendido bien?
Si no hay Estatutos ¿los gastos se pagan a partes iguales?
Se pagará a partes iguales si no hay fijadas cuotas también las ha llamado coeficientes de propiedad. Sólo en este caso y siguiendo el art. 393 del CC.
María Rosa, esto sólo pasa en fincas obsoletas.
Yo creo que una cosa es que no haya estatutos y otra cosa es que no haya que cumplir la ley.
Según dice Loscertales, los Estatutos son un complemento del Título, Escritura de División Horizontal o denominación que se le dé.
" Estatutos = Escritura de PH".
Noooooooooooo
Y perdona que te interrumpa (aunque no soy de Aragón sino extremeña como el vicepresidente del Consejo)
Que nadie se ofenda con lo anterior.Pues a mi, personalmente, D. Daniel, me parece que tiene muy buen sentido del humor y también me he reído
unas cuantas veces con las bromas que dijo:
Reserva especial en el tejado: "construcciones Pepe"
"Si se hicieran bien los Estatutos, que no se hacen bien en la mayoría de los casos porque yo creo que a mi me consta que si dicen: una casa que tenga 20 pisos y unos locales; dicen, 20 por 4 = 80, dice ¿y ahora qué hacemos? pues a voleo los meten y tal para cuadrar el 100.
"Hay muchas veces también que te preguntan: En mi casa no hay Estatutos. Y yo les contesto, casi con generalidad, digo, mejor, es mejor..."
"Hay muchos Estatutos que lo que hacen es para llenar páginas de folios notariales dicen: La Junta la convocará el presidente; pues para este viaje, como dicen en mi pueblo, tampoco hacen falta alforjas"
ETC, ETC, ETC
Muy buen sentido del humor que es lo que hace falta y es de lo que se trata.
No lo conocía pero desde ya soy fans de Don Daniel Loscertales.
Ya os iré escribiendo alguna expresión más porque como me hecho fans, como digo, he transcrito todas sus palabras con puntos y comas.
Saludos no tan lejanos para no pisar a nadie con los tacones.
Blasck, Luis 25. He visto un trozito (18mn.) de la Ponencia de Loscertales
¡¡Muy interesante!!
Ma o meno esto es lo que he “sacado”:
Si NO hay Estatutos los gastos se pagan a partes iguales.
Estatutos es igual a Escritura de Propiedad Horizontal.
¿Como saber si 3 portales formar parte de una misma Comunidad?
1.- Si la suma de coeficientes de todos los comuneros de cada uno de los tres portales suma 100 cada portal es una Comunidad y los tres portales formarían un Complejo Urbano/urbanístico?.
2.- si los tres portales suman 100 los tres portales forman una misma Comunidad.
Los acuerdos unánimes, rápidamente, llevarlos al Registro para que obliguen a terceros. (¡date con Loscertales!)
Lo imperativo NO puede ser aprobado por unanimidad y menos llevarlo a los Estatutos. Es radicalmente NULO.
Ej. Aprobar unánimemente convocar a Junta en un plazo inferior a 6 días RADICALMENTE NULO. (Si puedes demostrarlo, para mí que: ¡va a ser que NO!)
Una vivienda puede ser, perfectísimamente habilitada para oficina, despacho (como se nota que es abogado), dentista, etc.
Los gastos de ascensor se pueden repartir según altura (como se nota que es abogado y tiene el despacho en planta baja)
Dos viviendas iguales pueden tener diferente coeficiente (exterior, vistas a la playa, soleado, esto me recuerda al “brazo de gitano”)
Lo imperativo NO puede ser aprobado por unanimidad y menos llevarlo a los Estatutos. Es radicalmente NULO.
Ej. Aprobar unánimemente convocar a Junta en un plazo inferior a 6 días RADICALMENTE NULO. (si puedes demostrarlo, para mí que: ¡va a ser que NO!)
Saludos.
¡¡Muy interesante!!
Ma o meno esto es lo que he “sacado”:
Si NO hay Estatutos los gastos se pagan a partes iguales.
Estatutos es igual a Escritura de Propiedad Horizontal.
¿Como saber si 3 portales formar parte de una misma Comunidad?
1.- Si la suma de coeficientes de todos los comuneros de cada uno de los tres portales suma 100 cada portal es una Comunidad y los tres portales formarían un Complejo Urbano/urbanístico?.
2.- si los tres portales suman 100 los tres portales forman una misma Comunidad.
Los acuerdos unánimes, rápidamente, llevarlos al Registro para que obliguen a terceros. (¡date con Loscertales!)
Lo imperativo NO puede ser aprobado por unanimidad y menos llevarlo a los Estatutos. Es radicalmente NULO.
Ej. Aprobar unánimemente convocar a Junta en un plazo inferior a 6 días RADICALMENTE NULO. (Si puedes demostrarlo, para mí que: ¡va a ser que NO!)
Una vivienda puede ser, perfectísimamente habilitada para oficina, despacho (como se nota que es abogado), dentista, etc.
Los gastos de ascensor se pueden repartir según altura (como se nota que es abogado y tiene el despacho en planta baja)
Dos viviendas iguales pueden tener diferente coeficiente (exterior, vistas a la playa, soleado, esto me recuerda al “brazo de gitano”)
Lo imperativo NO puede ser aprobado por unanimidad y menos llevarlo a los Estatutos. Es radicalmente NULO.
Ej. Aprobar unánimemente convocar a Junta en un plazo inferior a 6 días RADICALMENTE NULO. (si puedes demostrarlo, para mí que: ¡va a ser que NO!)
Saludos.
Luis 25
He accedido a la página. Te agradezco infinitamente que hayas informado. No siempre podemos estar a todo.
Yo, particularmente me he emocionado porque tenía mucho deseo de ver la videoconferencia y conocer a estas eminencias de abogad@s.
Tenemos mucho que comentar. Cuando termine de ver todo te hago algún comentario.
Muchas gracias
He accedido a la página. Te agradezco infinitamente que hayas informado. No siempre podemos estar a todo.
Yo, particularmente me he emocionado porque tenía mucho deseo de ver la videoconferencia y conocer a estas eminencias de abogad@s.
Tenemos mucho que comentar. Cuando termine de ver todo te hago algún comentario.
Muchas gracias
Jornada sobre propiedad horizontal por video-conferencias.
