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Legalizar una habitación anexa a una casa
Mi consulta es la siguiente: Tengo una casa construida en mi parcela todo legal y bien con sus planos, catastro, etc. y he construido una habitación anexa a la casa.¿Cómo puedo legalizar esa habitación? ¿Qué pasos y trámites hay que seguir para conseguirlos? No se si se puede tratar como una ampliación de la vivienda (como he dicho está pegada a la casa, siguiendo su estética), o de otra manera. Me han comentado algo de un expediente de legalización. Gracias de antemano por las respuestas.
No se necesita proyecto, sino EXPEDIENTE DE LEGALIZACIÓN. Son dos cosas que aunque a primera vista parezcan iguales, no lo son.
En el expediente de legalización, no es preciso el Estudio de Seg. y Salud, salvo que haya que realizar obra.
Eso si, el expediente de legalización ha de cumplir toda la normativa en vigor, por lo que quizá haya que hacer alguna reforma.
Consulte a algún arquitecto de la zona.
En el expediente de legalización, no es preciso el Estudio de Seg. y Salud, salvo que haya que realizar obra.
Eso si, el expediente de legalización ha de cumplir toda la normativa en vigor, por lo que quizá haya que hacer alguna reforma.
Consulte a algún arquitecto de la zona.
Creo que no es así alvar aalto.
La STS de 21 de diciembre de 1.993 establece, o creo entender que indica otra cosa:
" El art. 178 del TRLS sujeta a licencia todos los actos de edificaciones y uso del suelo, es decir, que cualquier acto que constituya edificación o, sencillamente uso del suelo en cualquier forma, está sujeto a control previo de la licencia. El art. 184.2 establece el plazo de dos meses para que el interesado solicite la licencia en el supuesto de suspensión de obras en curso y, si el particular incoa el procedimiento solicitando la licencia, habrá de estar al resultado del mismo, puesto que será este resultado el que conduzca a la legalización de las obras o a su demolición, y, en el supuesto de que la obra estuviese terminada ---cual es el de autos--- siempre es aplicable el art. 185 del TRLS conforme al cual el procedimiento para dictar el acto de requerimiento al promotor de la obra o sus causahabientes para que soliciten la licencia es el mismo que el regulado en el art. 184 , sin que aquí se dé la suspensión de la obra por la sencilla razón de que aquélla está terminada, pero, en lo demás, el procedimiento es el mismo, sus requisitos y trámites son idénticos y sólo varía el plazo que es irrelevante en el presente supuesto. Todo ello quiere decir que la legalización de una edificación ya construida exige idéntica licencia de obras que la que aún no se ha realizado o la que se encuentra en vías de realización, por lo que es incuestionable que si para la edificación de la obra que pretende legalizarse era necesaria la confección de un proyecto ..."
Si mi interpretación de la sentencia es la adecuada, para legalizar una vivienda hace falta presentar un proyecto con las mismas características de un proyecto para una obra nueva.
La STS de 21 de diciembre de 1.993 establece, o creo entender que indica otra cosa:
" El art. 178 del TRLS sujeta a licencia todos los actos de edificaciones y uso del suelo, es decir, que cualquier acto que constituya edificación o, sencillamente uso del suelo en cualquier forma, está sujeto a control previo de la licencia. El art. 184.2 establece el plazo de dos meses para que el interesado solicite la licencia en el supuesto de suspensión de obras en curso y, si el particular incoa el procedimiento solicitando la licencia, habrá de estar al resultado del mismo, puesto que será este resultado el que conduzca a la legalización de las obras o a su demolición, y, en el supuesto de que la obra estuviese terminada ---cual es el de autos--- siempre es aplicable el art. 185 del TRLS conforme al cual el procedimiento para dictar el acto de requerimiento al promotor de la obra o sus causahabientes para que soliciten la licencia es el mismo que el regulado en el art. 184 , sin que aquí se dé la suspensión de la obra por la sencilla razón de que aquélla está terminada, pero, en lo demás, el procedimiento es el mismo, sus requisitos y trámites son idénticos y sólo varía el plazo que es irrelevante en el presente supuesto. Todo ello quiere decir que la legalización de una edificación ya construida exige idéntica licencia de obras que la que aún no se ha realizado o la que se encuentra en vías de realización, por lo que es incuestionable que si para la edificación de la obra que pretende legalizarse era necesaria la confección de un proyecto ..."
Si mi interpretación de la sentencia es la adecuada, para legalizar una vivienda hace falta presentar un proyecto con las mismas características de un proyecto para una obra nueva.
Siento contradecirle. Existe una pequeña diferencia, y es que el expediente de legalización (si el mismo no conlleva obra), no precisa de toda la documentación técnica que acompaña un proyecto.
Es decir, es como un proyecto, con sus planitos, su memoria (donde se dice que normativa y que no es de aplicación), pero como si no conlleva obra, no lleva Estudio de Seguridad y Salud. Y es algo que resulta muy obvio:
¿como voy a hacer un estudio de seguridad y salud si no va a intervenir ningún obrero, puesto que la obra ya está hecha?
Si relee con detalle la Sentencia, en ella dice:
exige idéntica licencia de obras que la que aún no se ha realizado o la que se encuentra en vías de realización, ..."
La tramitación es la misma, y se piden planos, y memoria indicando la adecuación a la normativa, pero en ningún caso es preceptivo un Pliego de condiciones o un EBSS (o ESS según caso) puesto que no se va a hacer obra.
Todo esto para el caso en el que no se necesite adaptar la edificación a la normativa vigente, ya que si se necesitase obra, sería otro cantar.
En cuatro colegios de arquitectos me han visado expedientes de legalización y en los cuatro me han dicho: si no lleva obra, es expediente y no proyecto.
Un saludo.
Es decir, es como un proyecto, con sus planitos, su memoria (donde se dice que normativa y que no es de aplicación), pero como si no conlleva obra, no lleva Estudio de Seguridad y Salud. Y es algo que resulta muy obvio:
¿como voy a hacer un estudio de seguridad y salud si no va a intervenir ningún obrero, puesto que la obra ya está hecha?
Si relee con detalle la Sentencia, en ella dice:
exige idéntica licencia de obras que la que aún no se ha realizado o la que se encuentra en vías de realización, ..."
La tramitación es la misma, y se piden planos, y memoria indicando la adecuación a la normativa, pero en ningún caso es preceptivo un Pliego de condiciones o un EBSS (o ESS según caso) puesto que no se va a hacer obra.
Todo esto para el caso en el que no se necesite adaptar la edificación a la normativa vigente, ya que si se necesitase obra, sería otro cantar.
En cuatro colegios de arquitectos me han visado expedientes de legalización y en los cuatro me han dicho: si no lleva obra, es expediente y no proyecto.
Un saludo.
Por último un pequeño detalle:
- ¿Qué sentido tiene calcular la ferralla de una estructura que ya está hecha? De qué me sirve saber cuantos kilos de hierro tendrían que colocarse.
- Lo que se hace en estos casos es peritar el estado de la misma, y comprobar que resiste. Hay muchos modos, pero incluir un plano con los kilos de hierrro, para luego no saber si están o no puestos en el forjado, carece totalmente de sentido.
Es por ello, por lo que no es en estricto sentido, no estamos haciendo un proyecto, sino un expediente de legalización.
Eso si, los técnicos se echan a la espalda lo hecho. Suelen ser encargos a esquivar, o tenerlo muy claro.
- ¿Qué sentido tiene calcular la ferralla de una estructura que ya está hecha? De qué me sirve saber cuantos kilos de hierro tendrían que colocarse.
- Lo que se hace en estos casos es peritar el estado de la misma, y comprobar que resiste. Hay muchos modos, pero incluir un plano con los kilos de hierrro, para luego no saber si están o no puestos en el forjado, carece totalmente de sentido.
Es por ello, por lo que no es en estricto sentido, no estamos haciendo un proyecto, sino un expediente de legalización.
Eso si, los técnicos se echan a la espalda lo hecho. Suelen ser encargos a esquivar, o tenerlo muy claro.
Alvar Aalto, expresar una opinión diferente en un foro creo que es conveniente en tanto que se está aportando otro punto de vista que puede ser de utilidad para quien plantea una duda, como es el caso de nacho72.
En lo referente a esta cuestión, y en lo que a mí respecta, me he limitado a insertar el fundamento jurídico de una sentencia y exponer mi interpretación del criterio del juez. Admito que dicha interpretación no pueda ser adecuada, sin embargo me veo en la necesidad de explicar la razón del porqué es de aplicación al problema que Nacho 72 plantea. Veamos.
Dice Nacho72 que hace dos años construyó su vivienda con el correspondiente proyecto y licencia, sin embargo está intranquilo por haberla ampliado con una habitación que no contemplaba el proyecto ni la correspondiente licencia. Lo que pretende es obtener la licencia de obras para esa habitación, no legalizar unas obras ( en el supuesto de que fuese posible ) con infracción prescrita, ni demostrar la antigüedad de una edificación.
Como nada dice al respecto, intuyo que Nacho72 no tiene expediente de infracción urbanística incoado por la carencia de licencia para construir esa habitación y es sabido que sin tramitar un expediente de infracción urbanística la administración no puede exigir la legalización de ninguna construcción.
Asimismo creo que es comúnmente conocida la posibilidad de reformar un proyecto con licencia concedida, contemplando la ampliación ejecutada y solicitar la licencia para dicha ampliación. Cuando por cualquier razón lo anterior no es posible y considerando el supuesto de que la obra ya está terminada, de lo que se trata es de obtener la correspondiente licencia para dicha obra, pues bien, y corrígeme si estoy equivocado, presentando un proyecto técnico redactado por técnico competente y visado por el correspondiente colegio profesional ( creo que los arquitectos lo denomináis proyecto básico ), que no de ejecución, es suficiente para obtener una licencia y pagar el ICIO y las tasas, naturalmente.
En mi opinión la STS está indicando la necesidad del control previo de la licencia para realizar cualquier obra estableciendo como procedimiento a seguir el previsto en el artículo 184.2 cuando las obras son paralizadas ( que no es el caso ) y cuando las obras no están terminadas y es el particular el que inicia dicho procedimiento, añadiendo que cuando se encuentran terminadas y el particular solicita la licencia sin ser requerido a ello, en aplicación del artículo 185, el procedimiento es el mismo que el regulado en el 184. Y añade.........” todo ello quiere decir que la legalización de una edificación ya construida exige idéntica licencia de obras que la que aún no se ha realizado o la que se encuentra en vías de realización, por lo que es incuestionable que si para la edificación de la obra que pretende legalizarse era necesaria la confección de un proyecto ..." y añado yo, para la obtención de la licencia de unas obras terminadas, es preciso presentar la misma documentación que para unas obras no iniciadas o en vías de ejecución.
La sentencia no habla de la necesidad de presentar un proyecto de ejecución para obtener la licencia, por la sencilla razón de que este es prescindible para su obtención, es una cuestión distinta a cuando las obras amparadas en la licencia vayan a ejecutarse que sí será necesario presentarlo antes del inicio de las obras.
En mi modesta opinión, para la solicitud de una licencia para una ampliación, esté ejecutada o no, solo es preciso adjuntar el correspondiente proyecto técnico, sea nuevo o reformado, suscrito por técnico competente y debidamente visado, a la vista del cual la administración podrá deducir la posibilidad de concederle licencia si la construcción ejecutada es conforme al ordenamiento vigente, en cuyo caso nada habría que legalizar o denegarla, si fuese disconforme con el mismo. Como es obvio, en ninguno de los supuestos sería necesario aportar el estudio de seguridad y salud que creo, por ello insisto, únicamente es preceptivo en el proyecto de ejecución.
Por falta de espacio sigue........
En lo referente a esta cuestión, y en lo que a mí respecta, me he limitado a insertar el fundamento jurídico de una sentencia y exponer mi interpretación del criterio del juez. Admito que dicha interpretación no pueda ser adecuada, sin embargo me veo en la necesidad de explicar la razón del porqué es de aplicación al problema que Nacho 72 plantea. Veamos.
Dice Nacho72 que hace dos años construyó su vivienda con el correspondiente proyecto y licencia, sin embargo está intranquilo por haberla ampliado con una habitación que no contemplaba el proyecto ni la correspondiente licencia. Lo que pretende es obtener la licencia de obras para esa habitación, no legalizar unas obras ( en el supuesto de que fuese posible ) con infracción prescrita, ni demostrar la antigüedad de una edificación.
Como nada dice al respecto, intuyo que Nacho72 no tiene expediente de infracción urbanística incoado por la carencia de licencia para construir esa habitación y es sabido que sin tramitar un expediente de infracción urbanística la administración no puede exigir la legalización de ninguna construcción.
Asimismo creo que es comúnmente conocida la posibilidad de reformar un proyecto con licencia concedida, contemplando la ampliación ejecutada y solicitar la licencia para dicha ampliación. Cuando por cualquier razón lo anterior no es posible y considerando el supuesto de que la obra ya está terminada, de lo que se trata es de obtener la correspondiente licencia para dicha obra, pues bien, y corrígeme si estoy equivocado, presentando un proyecto técnico redactado por técnico competente y visado por el correspondiente colegio profesional ( creo que los arquitectos lo denomináis proyecto básico ), que no de ejecución, es suficiente para obtener una licencia y pagar el ICIO y las tasas, naturalmente.
En mi opinión la STS está indicando la necesidad del control previo de la licencia para realizar cualquier obra estableciendo como procedimiento a seguir el previsto en el artículo 184.2 cuando las obras son paralizadas ( que no es el caso ) y cuando las obras no están terminadas y es el particular el que inicia dicho procedimiento, añadiendo que cuando se encuentran terminadas y el particular solicita la licencia sin ser requerido a ello, en aplicación del artículo 185, el procedimiento es el mismo que el regulado en el 184. Y añade.........” todo ello quiere decir que la legalización de una edificación ya construida exige idéntica licencia de obras que la que aún no se ha realizado o la que se encuentra en vías de realización, por lo que es incuestionable que si para la edificación de la obra que pretende legalizarse era necesaria la confección de un proyecto ..." y añado yo, para la obtención de la licencia de unas obras terminadas, es preciso presentar la misma documentación que para unas obras no iniciadas o en vías de ejecución.
La sentencia no habla de la necesidad de presentar un proyecto de ejecución para obtener la licencia, por la sencilla razón de que este es prescindible para su obtención, es una cuestión distinta a cuando las obras amparadas en la licencia vayan a ejecutarse que sí será necesario presentarlo antes del inicio de las obras.
En mi modesta opinión, para la solicitud de una licencia para una ampliación, esté ejecutada o no, solo es preciso adjuntar el correspondiente proyecto técnico, sea nuevo o reformado, suscrito por técnico competente y debidamente visado, a la vista del cual la administración podrá deducir la posibilidad de concederle licencia si la construcción ejecutada es conforme al ordenamiento vigente, en cuyo caso nada habría que legalizar o denegarla, si fuese disconforme con el mismo. Como es obvio, en ninguno de los supuestos sería necesario aportar el estudio de seguridad y salud que creo, por ello insisto, únicamente es preceptivo en el proyecto de ejecución.
Por falta de espacio sigue........
................aquí.
Sabiendo que cada ayuntamiento tiene sus propios criterios te inserto la documentación que debe presentarse para la obtención de licencia de obras de ampliación en mi ayuntamiento, creo que no deferirá substancialmente de los de cualquier otro.
Obras de ampliación:
1. Instancia normalizada de solicitud.
2. Hoja de características y hoja estadística de edificación y vivienda.
3. Tres proyectos técnicos suscritos por técnico competente y visados por el Colegio Oficial correspondiente.
4. Acta de replanteo de alineaciones y rasantes en obras de nueva planta, ampliación o variación del uso objetivo de los edificios
5. Plano de la edificación en la parcela distinguiendo la ampliación.
6. Planos acotados escala mínima 1:100 relacionando el estado actual de la edificación y la ampliación proyectada.
7. Planos de descripción gráfica en alzado.
8. Datos que permitan localizar la licencia de obras de la construcción.
Cuando le digo a Nacho72 que presentando proyecto y solicitando licencia asunto resuelto, me estaba refiriendo a un proyecto “ técnico “ entendiendo que la ampliación realizada cumple con el planeamiento.
Un saludo.
.
Sabiendo que cada ayuntamiento tiene sus propios criterios te inserto la documentación que debe presentarse para la obtención de licencia de obras de ampliación en mi ayuntamiento, creo que no deferirá substancialmente de los de cualquier otro.
Obras de ampliación:
1. Instancia normalizada de solicitud.
2. Hoja de características y hoja estadística de edificación y vivienda.
3. Tres proyectos técnicos suscritos por técnico competente y visados por el Colegio Oficial correspondiente.
4. Acta de replanteo de alineaciones y rasantes en obras de nueva planta, ampliación o variación del uso objetivo de los edificios
5. Plano de la edificación en la parcela distinguiendo la ampliación.
6. Planos acotados escala mínima 1:100 relacionando el estado actual de la edificación y la ampliación proyectada.
7. Planos de descripción gráfica en alzado.
8. Datos que permitan localizar la licencia de obras de la construcción.
Cuando le digo a Nacho72 que presentando proyecto y solicitando licencia asunto resuelto, me estaba refiriendo a un proyecto “ técnico “ entendiendo que la ampliación realizada cumple con el planeamiento.
Un saludo.
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Hola nacho , viendo tu pregunta he de decirte que recientemente me he visto en una situación como la tuya , con el agravante de que una denuncia "anonima" ha provocado que el ayuntamiento haya tramitado un expediente de disciplina urbanistica con orden de demolición incluida.
En este momento mi letrada ha obtenido que un juez ordene y anule la orden municipal de derribo.
Si quieres conocer mas detalles al respecto o simplemente te interesan los datos de esta letrada solo tienes que escribirme , aqui en el foro a o a mi correo. saludos.
tyko.tyko@msn.com
En este momento mi letrada ha obtenido que un juez ordene y anule la orden municipal de derribo.
Si quieres conocer mas detalles al respecto o simplemente te interesan los datos de esta letrada solo tienes que escribirme , aqui en el foro a o a mi correo. saludos.
tyko.tyko@msn.com
corrígeme si estoy equivocado, presentando un proyecto técnico redactado por técnico competente y visado por el correspondiente colegio profesional ( creo que los arquitectos lo denomináis proyecto básico ), que no de ejecución, es suficiente para obtener una licencia y pagar el ICIO y las tasas, naturalmente.
Hola alga. Creo que al final estamos diciendo lo mismo, usted desde un punto de vista jurídico, y yo desde un punto de vista técnico.
A todo esto, nos hemos perdido en disquisiciones acerca de si es proyecto o no, y de la documentación que puede llevar, y se nos ha olvidado decirle que puede ser que haya agotado la edificabilidad permitida y no pueda ser legalizable.
"... entendiendo que la ampliación realizada cumple con el planeamiento...".
Bueno, se me ha olvidado a mi. Usted lo ha tenido en cuenta.
Hola alga. Creo que al final estamos diciendo lo mismo, usted desde un punto de vista jurídico, y yo desde un punto de vista técnico.
A todo esto, nos hemos perdido en disquisiciones acerca de si es proyecto o no, y de la documentación que puede llevar, y se nos ha olvidado decirle que puede ser que haya agotado la edificabilidad permitida y no pueda ser legalizable.
"... entendiendo que la ampliación realizada cumple con el planeamiento...".
Bueno, se me ha olvidado a mi. Usted lo ha tenido en cuenta.
