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Límite de parcela excede de la alineación exterior
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Límite de parcela excede de la alineación exterior
¿Cómo la administración municipal podría obtener la porción que excede de las alineaciones exteriores, en una parcela de suelo urbano consolidado, siendo la superficie de la porción 16% de la superficie total de la parcela?
La legislación autonómica sólo contempla la normalización de fincas (no parcelas) siempre que no afecte al valor de las mismas en proporción superior al 15%, mediante compensarán en metálico. No especifica procedimiento cuando sea superado, por lo tanto:
¿Qué opciones cabrían: expropiación (suponiendo utilidad pública para vial); modificación puntual para variar altura de la edificación; convenio urbanístico (compensar con permuta)?
La legislación autonómica sólo contempla la normalización de fincas (no parcelas) siempre que no afecte al valor de las mismas en proporción superior al 15%, mediante compensarán en metálico. No especifica procedimiento cuando sea superado, por lo tanto:
¿Qué opciones cabrían: expropiación (suponiendo utilidad pública para vial); modificación puntual para variar altura de la edificación; convenio urbanístico (compensar con permuta)?
la vía ordinaria es la que deriva de la obligación de hacer la cesión a viales para obtención de una licencia de obras
... pero, si el ayuntamiento quiere ese suelo sin esperar a que el propietario quiera construir, tendrá que expropiar
Suele existir la obligación de construir en un plazo marcado por la legislación (según cuál sea la comunidad autónoma), lo que parece poner plazo a esa cesión. Es algo teórico para evitar que un particular boicotee los intereses colectivos, pero en la práctica es un canto al sol porque son muchas las parcelas que no se construyen en ese plazo, y sería complicado justificar la expropiación de una parcela y no de las demás.
Distinto, y mucho más fácil, es expropiar esa porción fuera de alineación. En ese caso lo único discutible es la cuantía económica, y por lo general es muy baja porque se parte de que ese suelo no solo es un espacio libre sin aprovechamiento urbanístico (un pedazo no edificable de una parcela no edificada, mucho menos que un espacio libre privado en una parcela edificada), sino que su valor fundamental es su aportación al valor del solar, un elemento necesario para que el solar adquiera el valor que corresponde a su aprovechamiento urbanístico potencial.
... pero, si el ayuntamiento quiere ese suelo sin esperar a que el propietario quiera construir, tendrá que expropiar
Suele existir la obligación de construir en un plazo marcado por la legislación (según cuál sea la comunidad autónoma), lo que parece poner plazo a esa cesión. Es algo teórico para evitar que un particular boicotee los intereses colectivos, pero en la práctica es un canto al sol porque son muchas las parcelas que no se construyen en ese plazo, y sería complicado justificar la expropiación de una parcela y no de las demás.
Distinto, y mucho más fácil, es expropiar esa porción fuera de alineación. En ese caso lo único discutible es la cuantía económica, y por lo general es muy baja porque se parte de que ese suelo no solo es un espacio libre sin aprovechamiento urbanístico (un pedazo no edificable de una parcela no edificada, mucho menos que un espacio libre privado en una parcela edificada), sino que su valor fundamental es su aportación al valor del solar, un elemento necesario para que el solar adquiera el valor que corresponde a su aprovechamiento urbanístico potencial.
tratándose de un ejercicio, quizá convenga ir más allá
es importante conocer el contexto, la legislación autonómica de aplicación, y lo digo porque no veo la relación con una normañlización de parcelas, ni con el 15%
en general, la normalización de parcelas se promueve para conseguir modificar un parcelario para aproximarlo a las previsiones del planeamiento, fundamentalmente modificar lindes lo más suavemente posible (reparcelar mñinimamente) para conseguir que las parcelas resultantes sean edificables de modo autónomo. Es una reparcelación puntual y no agresiva, sobre un suelo urbano suficientemente ordenado que a priori no requiere su reestructuración parcelaria global. Y sí, puede ser razonable permitir una compensación monetaria e imponer un límite del 15%, para así conseguir que algunas parcelas alcancen la dimensión mínima que las haga edificables y a la vez respetar que esa necesidad de superficie grave en demasía los derechos de propiedad (de integridad de superficie) de algún lindante
En el caso de un suelo urbano no consolidado, de unidades de actuación o de ejecución, de polígonos, y con mucho más motivo en el suelo urbanizable, está prevista la reparcelación y no es necesaria la normalización. Incluso en el caso de reparcelación urbanística, existe el derecho a obtener la parcela de reemplazo en una posición relativamente próxima a la parcela inicial, si es posible en la misma ubicación, aunque el mantenimiento de la ubicación no puede ser una premisa por tratarse de una reordenación global en la que la premisa es mantener el derecho de aprovechamiento, en la proporción de la superficie afectada respecto al total del área, para todos los usos previstos en el área.
Sobre las cesiones a viales en suelo urbano consolidado, digamos que es una herramienta clásica que ha sobrevivido a numerosos cambios en legislación urbanística. Pensemos que el suelo urbano consolidado es, en muchos casos, un suelo que realmente carece de las infraestructuras que se exigen a un suelo urbano ex novo, a un suelo que alcanza la clasificación de urbano a través de la acción urbanizadora sobre un suelo urbanizable. Ese suelo urbano consolidado, pese a las deficiencias, suele ser un asentamiento de viejo, con una importante proporción de parcelas edificadas sobre un viario también heredado. Hace solo 70 años, en cualquier pueblo o en la perifieria de una ciudad (allí donde urbe y campo casi se confunden), nadie se planteabla conceptos de edificabilidad o parcela mínima, cada cual construía lo que consideraba adecuado a sus necesidades e intereses, y cuanto mayor era el carácter de urbano mayor era la importancia de la relación espacial con el viario. La alineación es el resultado de un acuerdo para uniformizar esa relación con el viario y la imagen del conjunto, y es un objetivo colectivo sobre el que siempre ha habido un alto grado de consenso. De ahí que la cesión de viales siempre haya sido aceptada por cada uno de los afectados como el coste individual para obtener un mejor viario y un entorno regularizado.
Y no solo eso, sino que esas cesiones también han de tener cierto grado de proporcionalidad, o al menos han de permitir un aprovechamiento suficiente y el beneficio de la libre decisión de cada propietario de modo autónomo ... y ahí está el asunto, en que esa libre decisión puede puntualmente frenar las pretensiones colectivas, y ahí es donde entra la expropiación, que será sencilla para el caso de los viales, y será mucho más complicada, aunque teóricamente posible, para la expropiación total de la parcela al objeto de construirla de modo inminente (habría que justificar la concurrencia de idoneidad especialísima y necesidad imperiosa, de que se necesita esa parcela porque otra no vale para ese fin, y ha de ser ahora porque apremia dar solución al problema).
Pero, aunque hay que ver esa legislación urbanística, por lo general, y así era también cuando la legislación urbanística era común para todo el Estado, el ayuntamiento tenía la facultad de tramitar la ocupación inmediata del suelo destinado a viales, dando inicio a la vía expropatoria pero postergando la solución al tema de los derechos del propietario afectado.
Cuando existen desequilibrios importantes en lo que correspondería ceder a viales, conviene considerar otros instrumentos de planeamiento, tal como los polígonos, un instrumento que aporte garantía formal de equidistribución de cargas y beneficios, y que haga prevalecer la voluntad colectiva sobre la voluntad individual (vestido como una decisión democrática sobre la iniciativa de actuación urbanística de un área).
es importante conocer el contexto, la legislación autonómica de aplicación, y lo digo porque no veo la relación con una normañlización de parcelas, ni con el 15%
en general, la normalización de parcelas se promueve para conseguir modificar un parcelario para aproximarlo a las previsiones del planeamiento, fundamentalmente modificar lindes lo más suavemente posible (reparcelar mñinimamente) para conseguir que las parcelas resultantes sean edificables de modo autónomo. Es una reparcelación puntual y no agresiva, sobre un suelo urbano suficientemente ordenado que a priori no requiere su reestructuración parcelaria global. Y sí, puede ser razonable permitir una compensación monetaria e imponer un límite del 15%, para así conseguir que algunas parcelas alcancen la dimensión mínima que las haga edificables y a la vez respetar que esa necesidad de superficie grave en demasía los derechos de propiedad (de integridad de superficie) de algún lindante
En el caso de un suelo urbano no consolidado, de unidades de actuación o de ejecución, de polígonos, y con mucho más motivo en el suelo urbanizable, está prevista la reparcelación y no es necesaria la normalización. Incluso en el caso de reparcelación urbanística, existe el derecho a obtener la parcela de reemplazo en una posición relativamente próxima a la parcela inicial, si es posible en la misma ubicación, aunque el mantenimiento de la ubicación no puede ser una premisa por tratarse de una reordenación global en la que la premisa es mantener el derecho de aprovechamiento, en la proporción de la superficie afectada respecto al total del área, para todos los usos previstos en el área.
Sobre las cesiones a viales en suelo urbano consolidado, digamos que es una herramienta clásica que ha sobrevivido a numerosos cambios en legislación urbanística. Pensemos que el suelo urbano consolidado es, en muchos casos, un suelo que realmente carece de las infraestructuras que se exigen a un suelo urbano ex novo, a un suelo que alcanza la clasificación de urbano a través de la acción urbanizadora sobre un suelo urbanizable. Ese suelo urbano consolidado, pese a las deficiencias, suele ser un asentamiento de viejo, con una importante proporción de parcelas edificadas sobre un viario también heredado. Hace solo 70 años, en cualquier pueblo o en la perifieria de una ciudad (allí donde urbe y campo casi se confunden), nadie se planteabla conceptos de edificabilidad o parcela mínima, cada cual construía lo que consideraba adecuado a sus necesidades e intereses, y cuanto mayor era el carácter de urbano mayor era la importancia de la relación espacial con el viario. La alineación es el resultado de un acuerdo para uniformizar esa relación con el viario y la imagen del conjunto, y es un objetivo colectivo sobre el que siempre ha habido un alto grado de consenso. De ahí que la cesión de viales siempre haya sido aceptada por cada uno de los afectados como el coste individual para obtener un mejor viario y un entorno regularizado.
Y no solo eso, sino que esas cesiones también han de tener cierto grado de proporcionalidad, o al menos han de permitir un aprovechamiento suficiente y el beneficio de la libre decisión de cada propietario de modo autónomo ... y ahí está el asunto, en que esa libre decisión puede puntualmente frenar las pretensiones colectivas, y ahí es donde entra la expropiación, que será sencilla para el caso de los viales, y será mucho más complicada, aunque teóricamente posible, para la expropiación total de la parcela al objeto de construirla de modo inminente (habría que justificar la concurrencia de idoneidad especialísima y necesidad imperiosa, de que se necesita esa parcela porque otra no vale para ese fin, y ha de ser ahora porque apremia dar solución al problema).
Pero, aunque hay que ver esa legislación urbanística, por lo general, y así era también cuando la legislación urbanística era común para todo el Estado, el ayuntamiento tenía la facultad de tramitar la ocupación inmediata del suelo destinado a viales, dando inicio a la vía expropatoria pero postergando la solución al tema de los derechos del propietario afectado.
Cuando existen desequilibrios importantes en lo que correspondería ceder a viales, conviene considerar otros instrumentos de planeamiento, tal como los polígonos, un instrumento que aporte garantía formal de equidistribución de cargas y beneficios, y que haga prevalecer la voluntad colectiva sobre la voluntad individual (vestido como una decisión democrática sobre la iniciativa de actuación urbanística de un área).
