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Lindero
Resulta que mi lindero ha invadido mi parcela con su excavacion (en suelo industrial) y además me ha provocado un talud hasta la zona invadida, en total 400m3 más 150m3 de muro,es decir, unos 30.000€. A priori parece que tengo toda la razon, pero él alude lo siguiente:
A mi vecino le concedieron la Licencia de obra dos meses despues de la aprobación del Plan Urbanistico, dentro del cual se aprobo la Unidad de Ejecución en cuestión unos meses después. En éste periodo él inicio el movimiento de tierras causante del problema. Él delimito la excavación a linde conmigo tal y como estaba en su situación rustica. Es despues de la reparcelación cuando después de haber cedido terreno todos los propietarios, su linde conmigo ha variado y ha probocado la invasion. ¿Quien tiene la culpa?
1-Mi vecino; porque no deberia haber esperado a realizar las obras hasta despues de la reparcelación para ver como se quedan las parcelas.
2-El ayuntamento; al conceder una licencia con anterioridad a la aprobación del Plan Parcial.
3-Yo; que compre la parcela en el periodo comprendido entre el Plan Urbanístico y el Plan Parcial y que por aquel entonces compre una parcela rustica con unas demarcaciones y superficie ligeramente diferente a ahora.
A mi vecino le concedieron la Licencia de obra dos meses despues de la aprobación del Plan Urbanistico, dentro del cual se aprobo la Unidad de Ejecución en cuestión unos meses después. En éste periodo él inicio el movimiento de tierras causante del problema. Él delimito la excavación a linde conmigo tal y como estaba en su situación rustica. Es despues de la reparcelación cuando después de haber cedido terreno todos los propietarios, su linde conmigo ha variado y ha probocado la invasion. ¿Quien tiene la culpa?
1-Mi vecino; porque no deberia haber esperado a realizar las obras hasta despues de la reparcelación para ver como se quedan las parcelas.
2-El ayuntamento; al conceder una licencia con anterioridad a la aprobación del Plan Parcial.
3-Yo; que compre la parcela en el periodo comprendido entre el Plan Urbanístico y el Plan Parcial y que por aquel entonces compre una parcela rustica con unas demarcaciones y superficie ligeramente diferente a ahora.
GRACIAS. No creo que esté en plazo, puesto que han pasado 4 años desde la reparcelación, la cual la ha hecho el Ayuntamiento con cargo a los propietarios. La cuestión es; ¿el ayuntamiento no deberia haberse abstenido de conceder licencias en un terreno que todavia no está reparcelado y que sabe que forma parte de una Unidad de Ejecución que se va a hacer meses después tal y como indica el Plan Urbanistico. El Ayuntamiento no demarcarcó las parcelas y la documentación facilitada a los propietarios no da idea de su emplazamiento concreto, solo se ven las dimensiones y linderos. Las licencias de obra son sin perjuicio de terceros, en éste caso ¿no deben de ser nulas hasta conocer su emplazamiento y dimensiones reales?. O ya por ultimo, ¿el propietario deberia haberse adstenido de iniciar la obra hasta conocer las demarcaciones de su parcela tras la reparcelación? La acción u omisión de ambos actores es lo que me ha originado el problema y ahora nadie quiere saber nada, de iniciar un procedimiento, ¿contra quien deberia ir?
al licencia es un acto reglado, y el ayuntamiento debe concederla si se cumplen las condiciones urbanísticas
obviamente, un movimiento de tierras es un acto sujeto a licencia, pero no sé hasta qué punto puede considerarse una obra con capacidad de transformar el medio y dificultar el desarrollo urbanístico previsto
lo que no hay duda es de que si el vecino solicitó licencia para mover tierras y construir un muro, la licencia de construcción del muro no debió de ser concedida, porque, aún manteniendo las dudas expresadas respecto al movimiento de tierras, no cabe duda de que la construcción del muro es una obra que puede dificultar el desarrollo urbanístico previsto ... una obra qe no debió de autorizarse hasta haber desarrollado el planeamiento
el tema es que la Unidad de Ejecución no impide que, hasta su desarrollo, cada propietario haga uso de sus bienes, fundamentalmente porque no existe un plazo determinado para ese desarrollo. Esa posibilidad de hacer uso de sus bienes se limita al uso que ya estaba haciendo y a cualquier uso que no dificulte el desarrollo urbanístico (tales como hacer un área de aparcamiento o de maniobra, montar una carpa, etc), algo cuyo desmantelamiento no sea indemnizable (eso puede condicionarse en la licencia) ni genere un coste relevante respecto a lo ya existente.
Lo grave de este caso es que si fue el ayuntamiento quien gestionó el desarrollo de la UE y la reparcelación se aprobó sólo unos meses después, ellos sabían cómo estaba el tema y no debieron permitir hacer nada (porque ellos tenían una previsión de plazo, e incluso es posible que ya tuvieran previsión de resultado final)
otros problemas son que, para actuar contra esa licencia, usted tuvo un plazo, y lo mismo para expresar alegaciones a la reparcelación en la medida en que suponía un coste de materialización quizá no contabilizado y no equilibrado respecto a los demás afectados
en otras palabras:
- no se ha opuesto a la licencia
- no se ha opuesto a la reparcelación
en consecuencia, creo que la reparcelación es inamovible, y usted es propietario de la parcela asignada, con sus ventajas y sus inconvenientes ... entre los que está el tener que hacer un nuevo muro si la rasante fijada para la totalidad de su parcela es la rasante que tiene en su parte alta
obviamente, un movimiento de tierras es un acto sujeto a licencia, pero no sé hasta qué punto puede considerarse una obra con capacidad de transformar el medio y dificultar el desarrollo urbanístico previsto
lo que no hay duda es de que si el vecino solicitó licencia para mover tierras y construir un muro, la licencia de construcción del muro no debió de ser concedida, porque, aún manteniendo las dudas expresadas respecto al movimiento de tierras, no cabe duda de que la construcción del muro es una obra que puede dificultar el desarrollo urbanístico previsto ... una obra qe no debió de autorizarse hasta haber desarrollado el planeamiento
el tema es que la Unidad de Ejecución no impide que, hasta su desarrollo, cada propietario haga uso de sus bienes, fundamentalmente porque no existe un plazo determinado para ese desarrollo. Esa posibilidad de hacer uso de sus bienes se limita al uso que ya estaba haciendo y a cualquier uso que no dificulte el desarrollo urbanístico (tales como hacer un área de aparcamiento o de maniobra, montar una carpa, etc), algo cuyo desmantelamiento no sea indemnizable (eso puede condicionarse en la licencia) ni genere un coste relevante respecto a lo ya existente.
Lo grave de este caso es que si fue el ayuntamiento quien gestionó el desarrollo de la UE y la reparcelación se aprobó sólo unos meses después, ellos sabían cómo estaba el tema y no debieron permitir hacer nada (porque ellos tenían una previsión de plazo, e incluso es posible que ya tuvieran previsión de resultado final)
otros problemas son que, para actuar contra esa licencia, usted tuvo un plazo, y lo mismo para expresar alegaciones a la reparcelación en la medida en que suponía un coste de materialización quizá no contabilizado y no equilibrado respecto a los demás afectados
en otras palabras:
- no se ha opuesto a la licencia
- no se ha opuesto a la reparcelación
en consecuencia, creo que la reparcelación es inamovible, y usted es propietario de la parcela asignada, con sus ventajas y sus inconvenientes ... entre los que está el tener que hacer un nuevo muro si la rasante fijada para la totalidad de su parcela es la rasante que tiene en su parte alta
MUCHAS GRACIAS, DE NUEVO. Me voy entereando, pero permitame hacer unas matizaciones al respecto.
1-En el plan urbanístico, si viene el plazo para el desarrollo de la UE que en éste caso es de 6 meses despues de la aprobación del Plan. El Ayuntamiento concedió la licencia de obras a mi vecino 4 meses antes del desarrollo de la UE en cuestión y dento ya del Plan Urbanistico.
2-La licencia que le concedieron era para la construccion de una nave industrial. Mi vecino inició su excavación y nivelación del terreno y a mí, que me linda a un costado, me creó un terraplén de dos metros de altura, ademas de invadir mi parcela con su excavación tres metros más adentro de su linde. LLegó hasta la demarcación rustica con mi parcela que existia antes de la reparcelación. Los daños me los ha causado a mí, no a la urbanización. Aludiendo a su licencia de obras, mi vecino no se hace responsable ni de la ejecucion del muro ni de la reposicion de tierras.
3-No me he opuesto a la licencia, porque no tenia conocimiento de ella, ya que no se publica en el Boletin Oficial de La Rioja, supongo que habrá estado expuesta en el tablon de anuncios del Ayuntamiento, pero como comprenderás, nadie pasamos habitualmente por ahí.
4-No me he opuesto a la reparcelación porque previamente ni en su finalización se han delimitado las parcelas y en una extensión grande de terreno nadie sabe si está tres metros más a la derecha o a la izquierda. El la documentación enviada por el Ayuntamiento no informa de puntosa geograficos. Ahora sé que conviene contratar a un topografo.
5-He estado revisando la Ley de Ordenación del Territorio Y Urbanismo de La Rioja L.O.T.U.R. y entre otras cosas viene a decir "no podran concederse licencias de edificacion hasta que sea firme en via administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelacion de la unidad de ejecucion", tambien dice "Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la fecha de iniciacion del expediente tendrán derecho a ser resarcidos de tasas y proyectos".
6-Aclarame, por favor el tema de la rasante que comentas al final. Ciertamente toda la fachada de mi parcela que da a la calle tiene la misma altura que la calle. El problema está en un costado de la fachada que linda con mi vecino, el cual, ha excavado por debajo de la rasantre y no ha contenido mis tierras, obligandome a la realización de ese muro ya que en escrituras tenemos firmado el poder construis a testa el uno del otro. Así que el problema me lo ha dejado a mi.
Finalmente, tu me dirás; tengo todas de perder o hacia quien debo de iniciar un procedimiento.
1-En el plan urbanístico, si viene el plazo para el desarrollo de la UE que en éste caso es de 6 meses despues de la aprobación del Plan. El Ayuntamiento concedió la licencia de obras a mi vecino 4 meses antes del desarrollo de la UE en cuestión y dento ya del Plan Urbanistico.
2-La licencia que le concedieron era para la construccion de una nave industrial. Mi vecino inició su excavación y nivelación del terreno y a mí, que me linda a un costado, me creó un terraplén de dos metros de altura, ademas de invadir mi parcela con su excavación tres metros más adentro de su linde. LLegó hasta la demarcación rustica con mi parcela que existia antes de la reparcelación. Los daños me los ha causado a mí, no a la urbanización. Aludiendo a su licencia de obras, mi vecino no se hace responsable ni de la ejecucion del muro ni de la reposicion de tierras.
3-No me he opuesto a la licencia, porque no tenia conocimiento de ella, ya que no se publica en el Boletin Oficial de La Rioja, supongo que habrá estado expuesta en el tablon de anuncios del Ayuntamiento, pero como comprenderás, nadie pasamos habitualmente por ahí.
4-No me he opuesto a la reparcelación porque previamente ni en su finalización se han delimitado las parcelas y en una extensión grande de terreno nadie sabe si está tres metros más a la derecha o a la izquierda. El la documentación enviada por el Ayuntamiento no informa de puntosa geograficos. Ahora sé que conviene contratar a un topografo.
5-He estado revisando la Ley de Ordenación del Territorio Y Urbanismo de La Rioja L.O.T.U.R. y entre otras cosas viene a decir "no podran concederse licencias de edificacion hasta que sea firme en via administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelacion de la unidad de ejecucion", tambien dice "Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la fecha de iniciacion del expediente tendrán derecho a ser resarcidos de tasas y proyectos".
6-Aclarame, por favor el tema de la rasante que comentas al final. Ciertamente toda la fachada de mi parcela que da a la calle tiene la misma altura que la calle. El problema está en un costado de la fachada que linda con mi vecino, el cual, ha excavado por debajo de la rasantre y no ha contenido mis tierras, obligandome a la realización de ese muro ya que en escrituras tenemos firmado el poder construis a testa el uno del otro. Así que el problema me lo ha dejado a mi.
Finalmente, tu me dirás; tengo todas de perder o hacia quien debo de iniciar un procedimiento.
1.- a su vecino no debieron de darle licencia para la nave, de eso no hay duda
2.- usted no sabía que le habían concedido licencia, no lo dudo, y hasta es posible que supiera que había excavado varios meses después de hacerlo … pero en ese momento usted debió de interesarse
3.- por lo que dice ahora, su vecino es un “listo”, al que le han concedido licencia porque la nave iba a ser construida de acuerdo con el planeamiento en desarrollo, y su vecino ya sabía cuánto iba a perder por ese lado y hasta ese punto construyó su nave … pero como usted no lo sabía y su vecino contaba con que ni lo sospecharía, pues ¡p’alante!
4.- si en ese momento hubiera ido al ayuntamiento, como poco le dirían que le han concedido licencia de acuerdo con el planeamiento de desarrollo, y que su parcela llegaría desde aquí hasta allí … y en ese momento usted podría haber actuado, fuera contra la concesión de licencia, fuera contra el desmonte de tierras
5.- visto así, estando la licencia concedida de acuerdo con el planeamiento en desarrollo (insisto en que mal concedida, pero ajustada a las previsiones de planeamiento y no de mala fe), quien actuó de mala fe fue su vecino, que sabiendo hasta donde legaría su parcela, excavó en la parcela destinada a otro. Es verdad que entonces todavía le pertenecía a él, pero considero que haber construido la nave hasta el nuevo linde es tanto como reconocer el nuevo linde y por ello saber que invadía la parcela de otro, tan de otro como validez pudiera tener la licencia de obras.
6.- no puede luchar contra la licencia, y no sólo por el plazo, sino porque, aunque su concesión fuera ilegal entonces, hoy no existe causa de ilegalidad ya que se ajusta al planeamiento. Lo que no tengo claro es si, cuatro años después de aprobada la reparcelación, puede tener éxito actuando contra su vecino, porque su vecino hasta podrá decir que usted le manifestó que estaba de acuerdo … y el tiempo transcurrido, por falsa que sea esa afirmación, no le quita valor.
7.- lo de la rasante no tiene demasiada importancia, al menos sin saber más del planeamiento. Usted parte de que tiene que hacer un muro, y rellenar esos 3 metros, porque usted parte de que lo que haga lo hará con la rasante actual. El tema es que usted tiene lo que tiene, casi toda la parcela al nivel de la calle y un pedazo de tres metros en talud hasta dos metros más bajo En mi primera respuesta le he dicho: “a culpa es del ayuntamiento, pero me temo que las consecuencias las pagará usted”, y sigo pensando lo mismo, aunque ahora con una cierta complicidad con su causa. Yo no me precipitaría, y aunque usted hasta ahora tampoco hace pensar que se haya precipitado a arreglar ese problema, me plantearía en qué medida ese desmonte le perjudica (eso es un desmonte, y terraplén es el contrario, el que se genera rellenando tierras y vertiéndolas sobre las más bajas), porque hasta es posible que le interese excavar más, sea para hacer un sótano, sea para instalar ahí cualquier cosa, no lo sé y no puedo evaluarlo sin conocer bien sus pretensiones. Coincido en que, en principio, le han causado un daño … pero nunca se sabe si, de lo que parece un problema, acaba surgiendo una buena idea.
2.- usted no sabía que le habían concedido licencia, no lo dudo, y hasta es posible que supiera que había excavado varios meses después de hacerlo … pero en ese momento usted debió de interesarse
3.- por lo que dice ahora, su vecino es un “listo”, al que le han concedido licencia porque la nave iba a ser construida de acuerdo con el planeamiento en desarrollo, y su vecino ya sabía cuánto iba a perder por ese lado y hasta ese punto construyó su nave … pero como usted no lo sabía y su vecino contaba con que ni lo sospecharía, pues ¡p’alante!
4.- si en ese momento hubiera ido al ayuntamiento, como poco le dirían que le han concedido licencia de acuerdo con el planeamiento de desarrollo, y que su parcela llegaría desde aquí hasta allí … y en ese momento usted podría haber actuado, fuera contra la concesión de licencia, fuera contra el desmonte de tierras
5.- visto así, estando la licencia concedida de acuerdo con el planeamiento en desarrollo (insisto en que mal concedida, pero ajustada a las previsiones de planeamiento y no de mala fe), quien actuó de mala fe fue su vecino, que sabiendo hasta donde legaría su parcela, excavó en la parcela destinada a otro. Es verdad que entonces todavía le pertenecía a él, pero considero que haber construido la nave hasta el nuevo linde es tanto como reconocer el nuevo linde y por ello saber que invadía la parcela de otro, tan de otro como validez pudiera tener la licencia de obras.
6.- no puede luchar contra la licencia, y no sólo por el plazo, sino porque, aunque su concesión fuera ilegal entonces, hoy no existe causa de ilegalidad ya que se ajusta al planeamiento. Lo que no tengo claro es si, cuatro años después de aprobada la reparcelación, puede tener éxito actuando contra su vecino, porque su vecino hasta podrá decir que usted le manifestó que estaba de acuerdo … y el tiempo transcurrido, por falsa que sea esa afirmación, no le quita valor.
7.- lo de la rasante no tiene demasiada importancia, al menos sin saber más del planeamiento. Usted parte de que tiene que hacer un muro, y rellenar esos 3 metros, porque usted parte de que lo que haga lo hará con la rasante actual. El tema es que usted tiene lo que tiene, casi toda la parcela al nivel de la calle y un pedazo de tres metros en talud hasta dos metros más bajo En mi primera respuesta le he dicho: “a culpa es del ayuntamiento, pero me temo que las consecuencias las pagará usted”, y sigo pensando lo mismo, aunque ahora con una cierta complicidad con su causa. Yo no me precipitaría, y aunque usted hasta ahora tampoco hace pensar que se haya precipitado a arreglar ese problema, me plantearía en qué medida ese desmonte le perjudica (eso es un desmonte, y terraplén es el contrario, el que se genera rellenando tierras y vertiéndolas sobre las más bajas), porque hasta es posible que le interese excavar más, sea para hacer un sótano, sea para instalar ahí cualquier cosa, no lo sé y no puedo evaluarlo sin conocer bien sus pretensiones. Coincido en que, en principio, le han causado un daño … pero nunca se sabe si, de lo que parece un problema, acaba surgiendo una buena idea.
