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Me piden licencia de unas obras que no he hecho

25 Comentarios
Viendo 1 - 20 de 25 comentarios
Me piden licencia de unas obras que no he hecho
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MP
20/01/2006 00:34
Hola:

Compré el piso en el que vivo en mayo de 2004, un piso reformado de una casa antigua.
Pues bien, el ayuntamiento me envía una notificación de orden de legalización de unas obras realizadas en abril de 2004, cuando yo aún ni conocía el piso. Resulta que por medio de una denuncia de un vecino por ruidos, se presentó la Policía Municipal y vio que las obras que estaban haciendo no se ajustaban a la licencia solicitada. Estas obras las realizó una pequeña empresa de reformas que se puso de acuerdo con el anterior propietario de mi piso.
El ayuntamiento inicia entonces un expediente y exige a esta empresa que paralice las obras y que presente la licencia adecuada para las obras que estaban haciendo. Esta empresa pasa del tema y no responde a su notificación. La Policía Municipal se presenta en el piso en junio de 2004, cuando el piso ya lo habían vendido y era de mi propiedad. Con tan mala suerte que no había nadie - yo aún no había ido a vivir en él -, pero ese no es el problema, sino que como pueden imaginar, en esa fecha la obra estaba totalmente acabada y la Policía se marcha con la suposición acertada de que la obra se había ejecutado ya, a pesar de la orden de paralización, que 2 meses antes había ordenado el ayuntamiento. Vaya velocidad...

El siguiente paso fue en noviembre de 2004, cuando el ayuntamiento hace una inspección de la finca y acude un día en el que yo tampoco estaba. Por entonces todavía seguían sin enterarse de que el piso se había vendido y notifican a la empresa de reformas otra vez, que han estado en la finca y que al no haber nadie, esa empresa tiene que avisar al ayuntamiento para que vayan un día los inspectores. Como pueden imaginar, la empresa no responde tampoco al ayuntamiento.

Después de unos meses, en febrero de 2005, el ayuntamiento inicia un expediente sancionador de 9000 € contra esta empresa, ya que no ha respondido a sus requerimientos. Y aquí viene lo mejor: en abril, el ayuntamiento archiva ese expediente sancionador, ya que la empresa mafiosa, por primera vez ha respondido al ayuntamiento, y con el argumento de que ellos no son los titulares del piso, les dan la razón y les dejan que se vayan de rositas... Increíble.

Posteriormente, en septiembre de 2005, el ayuntamiento sigue sin enterarse, y le manda la notificación de orden de legalización de obras al propietario anterior del piso, ¿?, y además, se lo envía a la dirección social de la empresa de reformas. Pues bien, esta empresa responde por su cuenta sin contar para nada con el dueño anterior y vuelve a decir lo mismo, que no es el propietario del piso. Yo esto no lo entiendo de ninguna manera, ¿cómo puede responder una persona a una notificación administrativa que el ayuntamiento ha dirigido a otra persona? Pues se lo admitieron de nuevo, y ya fue cuando me cayó a mí el marrón, que soy el propietario actual del piso, pero como imaginarán, todo esto me ha venido de rebote y lo que es peor, toda esta información que les he dado la he tenido que averiguar yo hablando con el ayuntamiento, el dueño anterior y lo poco que me han contado los de la empresa de reformas; la información que tenía yo de todo este asunto era nula, y sin embargo el ayuntamiento me obliga a presentar en dos meses la licencia.

Una licencia de unas obras que no sé en qué consistieron, ya que, como les cuento, yo compré el piso totalmente reformado, cuando ya se habían terminado las obras. Así se lo conté al técnico de Urbanismo que hay en la Junta Municipal, y le decía que cómo podía reclamarme una licencia en la que me tendría que inventar todo lo que me piden, presupuesto, planos y más detalles de las obras, y que el ayuntamiento sabe que es pura invención, a lo que me respondió con cara de total naturalidad, que "la obra hay que legalizarla".

Entonces, ¿qué persigue al ayuntamiento? ¿A la empresa que se dedica a hacer obras ilegales y no atiende a las notificaciones y órdenes del ayuntamiento, o, por el contrario, al pobre contribuyente, que no sabe de dónde le vienen los golpes por no decir otra cosa, que lo único malo que ha hecho ha sido comprarse un piso en cuya construcción han participado unos mafiosos que le han dejado "un regalito"?

¿Cómo lo ven? He presentado recurso de reposición y no creo que el ayuntamiento me responda, ¿saben qué puedo hacer ahora?
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20/01/2006 09:15
Buscate un abogado,,,yo no soy abogado pero tambien estoy pendiente de un expediente sancionador y estoy un poco enterandome de como va urbanismo en estos temas,,,creo que esto nos pasa a mucha gente,,las obras ilegales prescriben a los cuatro años con lo cual si hay una denuncia durante este tiempo se la pondran al titular del piso en ese momento,a veces ni se sabe quien ha hecho la obra,,,por ejemplo,,en este foro si te fijas estamos algunas personas denunciadas por cerramientos que no hemos hecho,,que lo hizo un anterior propietario que a veces ni sabemos quien es, pero el ayuntamiento o la policia denuncia al titular del piso para que legalize la obra o la derribe.,,si hay una obra ilegal en un piso lo de menos parece ser averiguar quien la hizo sino cobrar las multas.,ellos avisan al titular del piso y ya esta.

Pero en tu caso,,entiendo yo con buena logica que el asunto no es igual,,que la policia ni el ayuntamiento no te denuncio a ti,,sino que inicia una denuncia o expediente antes de que tu compres,,con lo cual,,tienes que conseguir a toda costa que el denunciado real sea el anterior propietario y no tu ya que el era el el dueño del piso cuando se presento la policia y el destinatario de esa denuncia ,eso se puede comprobar con las fechas de la denuncia policial y tu contrato de compraventa,con lo cual quien debe legalizar las obras y pagar la multa es el y no tu,,eso es lo que tu tienes que demostrar,,que existe un error en el nombre del denunciante,,todo lo demas es correcto,,hay unas obras que no se ajustan a licencia,con lo que el ayuntamiento debe exigir su legalizacion e imponer sancion,,pero se han confundido en el nombre del denunciado y titular de la finca en ese momento.

En cuanto a la empresa de reformas,,ellos creo que no son los responsables,,las licencias las ha de pedir el dueño del piso,,aunque a veces para facilitar las cosas las pidan las empresas de reformas pero en tu nombre,,es como si te hace la declaracion de la renta un gestor,,el te la hace y la presenta en tu nombre pero si esa declaracion esta mal hecha o no se presenta el responsable ante la administracion eres tu no tu gestor,,luego tu si quieres puedes denunciar a tu gestor por incompotente,,,pues aqui lo mismo.

Como la multa es alta,,,buscate un buen abogado urbanista que te saque de este lio,,,no vayas tu a la administracion ni presentes los recursos,,que lo haga el y te vaya diciendo los pasos que tengas que dar,,será mejor gastarte el dinero en el abogado para salir del lio que acabar pagando tu la multa.
Suerte y ya nos contaras
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21/01/2006 01:33
quizas sea una tonteria pero si lo tienes inscrito en el registro de la propiedad o puedes inscribirlo pregunta a ese respecto que proteccion te puede proporcionar el registro , pues tu compras segun lo que manifestaba el registro de la propiedad a favor del anterior propietario , a ver que manifiesta el registro en el dia de la compra , acude al registro de la propiedad por si acaso
un saludo
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21/01/2006 01:56
en mi modesta opinion si en el registro de la propiedad no consta una anotacion preventiva que haga referencia a esas obras ilegales no se deberia repercutir sus consecuencias al comprador que actuo segun las manifestaciones del registro , donde quedaria la seguridad en el trafico juridico que ampara el registro y que es uno de los fundamentos de la institucion
un saludo
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21/01/2006 02:28
acude al notario donde elevaste a escritura publica el contrato de compraventa porque si las condiciones que se manifiestan en la escritura publica no son las reales el notario puede tener sus responsabilidades , para eso dan fe publica y si entra en sus responsabilidades puedes estar seguro que cumplira con sus obligaciones
un saludo
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23/01/2006 14:13
El Ayuntamiento estaba obligado al iniciar las actuaciones, a haber notificado al Registro de la Propiedad la solicitud de incluir una "anotacion preventiva", sobre la obras ilegales.
De esta forma, usted como posible comprador, hubiera tenido conocimiento de este problema antes de comprar la vivienda.
A partir de la fecha en que usted adquirio la vivienda, ¿le depositaron en el buzon de la vivienda, algun aviso de Correos para retirar alguna notificacion (aunque fuera a nombre del anterior propietario)?.
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MP
24/01/2006 00:02
Hola: no, el Ayuntamiento no hizo ninguna anotación. De hecho, la amabilísima funcionaria que me pide la licencia me "echó la bronca" porque fui a mirar al Registro de la Propiedad pero no me informé en el Ayuntamiento de la situación "legal" del piso.
¿Sabéis en qué Ley está recogido lo que me decís?
Gracias.
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25/01/2006 22:35
D. MANUEL ALBALADEJO , una eminencia en derecho civil , cita la ley hipotecaria y afirma:
La protección al adquirente.
Ya he dicho que el Registro garantiza su información, garantía que ha de entenderse en el sentido de que si alguien adquiere una finca confiado en las manifestaciones del Registro, la recibe en el estado jurídico con que aparece en los libros registrales: libre de cargas, si los derechos que la gravan no figuran en el Registro; y como si fuera propiedad del titular registral que la transmite a un adquirente de buena fe, aunque no sea suya. Tal es el sentido de diversos preceptos de la Lh. , y en particular de su art. 34, que dice así:

“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente”.

La protección al adquirente, repito, es total para quien se fía del Registro, pero, como vemos en el art. 34, tal protección total sólo se presta al tercero que reúne determinadas condiciones, y se niega a quien no las tiene. Al tercero se le llama así porque es ajeno al título de adquisición del dueño con quien entra en conflicto y a quien se despoja de la propiedad en favor suyo, como cuando Pedro vende primero a Enrique y luego a Juan: éste es tercero frente a Enrique, a quien acaso no conoce, y cuya relación de compraventa con Pedro le es totalmente extraña.

El registro, en suma, presta su protección a quien adquiere de un no propietario, titular inscrito inexactamente como dueño, frente a quien realmente es dueño pero no figura como tal en el Registro. Si Ramón consigue figurar en el Registro como dueño de la finca de Andrés, y luego dicho Ramón vende la finca a Aurelia, ésta adquiere la propiedad de la finca, aunque para ello sea preciso despojar a Andres, su inocente verdadero propietario. Este despojo de Andrés lo impone el legislador con la idea de proteger el tráfico; de que las fincas puedan comprarse confiadamente y sin duda de la titularidad de quien vende; pero es, desde luego, una pesada sanción. Por eso, el despojo sólo se produce si el adquirente cumple las siguientes condiciones:

a) Haber inscrito antes que quien discute su derecho. Conforme a la regla tradicional prior tempore, potiur iure, adaptada a la publicidad registral, quien primero llega al Registro, obtiene la protección registral con preferencia a los que llegan después, de modo que nadie llegado posteriormente puede perjudicar los derechos del tercero llegado antes. Por ejemplo, si el titular registral de la finca la vende consecutivamente a veinte compradores, se hará dueño de ella quien primero inscriba su adquisición, aunque sea el comprador número veinte.

b) Haber adquirido mediante contrato válido.

Pues el Registro únicamente suple la falta de titularidad del transferente que en él figura como dueño sin serlo, pero no hace válido el contrato de adquisición que no lo sea. Quiero decir que si Eleuterio figura como dueño de la finca en el Registro, sin serlo, y vende la finca a Demetrio, éste, inscribiendo la compra, adquirirá la propiedad de la finca si el contrato de compra es válido (y cumple las otras condiciones), porque el Registro suple la falta de derecho de Eleuterio, pero si el contrato de compra adolece de nulidad absoluta, Demetrio no adquiere el dominio de la finca porque el Registro no suple la validez del contrato.

c) El tercero ha de haber adquirido de buena fe, es decir, ignorando que el transferente no es titular, y, correlativamente, creyendo que “es dueño de la cosa y puede transmitir su dominio” (art. 1950). La buena fe, aquí, como sucede habitualmente, supone alguna dosis de diligencia: si en las circunstancias del caso una persona mínimamente cuidadosa de sus negocios se hubiera enterado de la situación real (de que quien figura como dueño en el Registro no lo es en realidad), y el adquirente no se enteró, no podrá invocar una apariencia registral que a él no debió engañarle.

d) Para invocar la tutela del Registro es preciso haber inscrito en él la propia adquisición. Pues sería ilógico que el Registro extendiera su tutela a quien no ha acudido a él.

e) Finalmente, la adquisición que se inscribe, para ser protegida frente al verdadero titular a quien se despoja en beneficio del nuevo adquirente, ha de ser a título oneroso: una compra, una permuta, una entrega para constituir una renta vitalicia, etc.: no una donación, pues el que recibe algo gratis no tiene motivo suficiente para ser protegido en su adquisición frente al verdadero dueño de la finca.
un saludo
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25/01/2006 23:00
insisto acude a la notaria si tienes escritura publica y pide hablar con el notario no con el oficial
un saludo
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MP
31/01/2006 21:08
Respecto al mensaje de Lexis del día 23, el Ayuntamiento no me notificó nunca nada hasta el último momento. Vinieron dos veces a mi domicilio, pero como estaba trabajando no había nadie en casa, y ¡¡¡no fueron capaces de notificármelo!!! Siguieron notificando a la empresa de reformas. ¿Para qué sirve el padrón, el Registro de la Propiedad, el pago del IBI? La verdad es que me da mucha rabia todo este tema, sobre todo teniendo en cuenta que los mafiosos están sanos y salvos.
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31/01/2006 22:37
la descripcion del piso en el registro y la descripcion en la escritura coinciden con lo que tu has comprado o el notario ha dado fe que comprabas una cosa que ya no existe porque se reformo y es otra
un saludo
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MP
01/02/2006 23:53
Hola otra vez, en respuesta a ruper decir que el registro y la escritura coinciden, porque la reforma no implicaba cambio de espacios, o eso creo al menos.
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03/02/2006 09:48
Antes de nada enterate bien en el ayuntamiento si es legalizable o no la obra, independientemente de otras medidas.

Si no lo es, dile a tu abogado que se mire el principio de proporcionalidad muy util en estos casos.

En cuanto a las responsabilidad del procedimiento sancionador del Ayuntamiento no tienes ninguna dado que no hay autoria, no eres autora de las ilegalidades, que conste claramente las fecha de compra.

En cuanto al restablecimiento de la legalidad urbanistica ahí es donde no hay mas cera que la que arde, mirar proporcionalidad, exprimir plazos, e intentar legalizar, y exigir responsabilidad contra el vendedor.
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03/02/2006 14:50
Tengo muy poquito tiempo, así que seré breve pero claro:

A cualquier tipo de sanción (en este caso urbanística), le son de aplicación los principios informadores del derecho penal, de modo que deberá ser de aplicación el principio de individualización de la pena que significa que la sanción deberán imponérsela, no a la vivienda, sino al promotor de la obra y al constructor.

De ello se desprende que tu obligación debe ser acreditar que no eras propietario de la vivienda en el momento en que se produjeron los hechos y que el promotor de la obra fue el anterior propietario (con nombre y apellidos), debiendo indicar la identidad del constructor.

Si nada hiciste, ninguna sanción te pueden imponer.

Un saludo.
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03/02/2006 20:43
No te lo puedo argumentar jurídicamente, pero si que te puedo dar una opinión a como proceder, a saber; yo en tu lugar estudiaría la sanción del ayuntamiento y vería en concepto de qué me están
sancionando. Acto seguido notificaría, de forma fehaciente, al vendedor de la vivienda el problema que tengo con el Ayuntamiento, advirtiendole de que, en el caso de que no solucionara el problema iniciaría las acciones que en derecho me ampararán contra él, tanto en la vía civil, artículos 1484 y ss, creo recordar, como, incluso, por la vía penal (dificilil que prosperara, y tampoco recuerdo el artículo).

Asimismo, estudiaría la denuncia del ayuntamiento, a fin de saber cuál es el procedimiento a seguir para reclamar, ya que, las AAPP tienen la obligación de informar al interesado del procedimiento a seguir para reclamar en caso de disconformidad contra los actos que dictan.
Una vez descubierto el procedimiento de reclamación (no sé si has agotado la vía administrativa o no) presentaría el mismo, ante la autoridad competente (a la que ellos me dirigen en la denuncia) alegando todo lo que considera pertinenete para demostrar la inconexión entre las obras realizadas sin licencia, y mi negocio posterior de compraventa de buna fe. Acompañando a la reclamación/recurso incluiría el máximo número de documentos probatorios que pudiese para probar mi buena fe : escritura de compraventa, nota del registro a fecha de mi adquisición, contrato de arras que pudiese manifestar que el inmueble se encontraba libre de gravamenes...).Y esperaría a ver por donde me salen uno y otro.

Por supuesto, todo esto es salvo opinión mejor fundada que, probablemente habrá ya que escribo de memoria.

Suerte y Salud
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MP
07/02/2006 23:20
Os respondo:
-La obra sí es legalizable, en la notificación me ponen los conceptos que tengo que legalizar y me están esperando para que les presente la licencia y les pague.
- En respuesta a Dick Turpin: totalmente de acuerdo con la responsabilidad del promotor de la obra y el constructor. Así lo hice constar en el recurso de reposición, pero el Ayuntamiento me lo ha desestimado diciendo que mis alegaciones no desvirtúan los argumentos jurídicos que ellos dan, y por ser el propietario, me toca pagar y hacer la licencia. En el recurso también les puse copia de la escritura de compraventa.
-La notificación del Ayuntamiento me dice: "requerir al interesado para que en relación con las obras descritas (me las enumera antes) proceda a solicitar la oportuna licencia que ampare dichas obras... (sigue), conforme a lo dispuesto en el art. 195.1º de la Ley 9/2001 (Ley del Suelo de la Com. Madrid)"
He hablado con los que hicieron la obra y con el dueño anterior y se desentienden totalmente.
Como he dicho antes, acabo de recibir la desestimación del recurso, así que sólo me queda el contencioso-administrativo.
Tengo una duda: ¿si presento el contencioso se paran los plazos de obligación de presentar la licencia? No sé si para el Ayuntamiento es transparente o están obligados a paralizar el expediente hasta que se resuelva por el juez.
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08/02/2006 15:01
Para su informacion, si le puede interesar, le dire que el art. 57 del Reglamento de Disciplina Urbanistica, establece que los responsables de las infracciones urbanisticas, seran EL PROMOTOR, El Cosntructor y el Tecnico interviniente.
Por lo tanto, usted no es EL PROMOTOR, sino simplemente un comprador y nuevo propietario.
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MP
09/02/2006 09:13
Efectivamente es así, y en un artículo de la Ley del Suelo viene a decir lo mismo, pero eso no hay quien se lo haga entender a la funcionaria que lleva la sección jurídica de mi Junta Municipal (Que Dios nos coja confesados) . Para esta tía, mis alegaciones no desvirtuan sus argumentos, porque soy responsable según el artículo 10 de la Ley del Suelo porque soy el propietario del piso...
Os podéis imaginar mi situación.
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09/02/2006 14:10
Pues si la funcionaria, no sabe distinguir entre PROMOTOR y PROPIETARIO, que haga un cursillo de actualizacion. Sino, va a meter en un buen lio al Ayuntamiento.
¿No sera esa funcionaria tecnico o letrado?. Seria demasiado.
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MP
06/03/2006 00:26
A esta historia me parece que le queda mucho hasta que se cierre. Finalmente, siguiendo las recomendaciones de los abogados con los que he hablado, he tenido que presentar la licencia de marras, eso sí, dejando claro que no hice yo las obras, para que no quepan dudas cuando presente el recurso contencioso-administrativo que me va a tocar hacer. Pues bien, una vez hecho eso y pagados los preceptivos 260 € al maravilloso Ayuntamiento de Madrid, me acaban de mandar una carta, cruzada mientras hacía la licencia, por la que me abren inicio de expediente sancionador por... ¡¡¡6000 €!!! Empiezo a pensar que en la Junta Municipal de Arganzuela hay una mano negra contra mí o a favor de alguien. Resulta que a los mafiosos que me hicieron el lío les dieron ¡¡8 meses!! hasta que les abrieron ese inicio de expediente y a mí me lo abren a los 2 meses. Además, en esta misma página me han vetado un comentario anterior, eso sí, no sé si porque puse el nombre de la Jefa del Departamento Jurídico de mi Junta Municipal.
La verdad es que esto es para cogerse una depresión. Ver cómo no hicieron nada contra los chorizos y tú, pringadillo que te toca pagar encima pretenden multarte como si fueras un delincuente. Muy duro, sólo les deseo a todos estos que alguna vez les pase algo parecido a ver si entonces se dan cuenta de lo que están haciendo.