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Mi local?
A ver si me orientais
He tenido un local alquilado desde hace muchos años y acordé con el dueño por escrito que me lo vendia, al escriturarlo decidí ponerselo a mi hijo (recientemente casado) como no disponian de dinero acordé con ellos que yo iría pagando la hipoteca y que ellos me devolverían lo que yo les he pagado y seguirian con su deuda, hasta el momento, y de esto hace ya un año no han pagado nada ni a mi ni al banco y ademas se estan separando y el local es un ganancial, por lo que seguramente llegará a subastarse.
Mi pregunta es:
¿puedo recuperar de alguna manera mi derecho sobre el local para que no se pierda,demandarlos para escriturarlo a mi nombre?, y mi dinero ¿lo puedo recuperar? gracias
He tenido un local alquilado desde hace muchos años y acordé con el dueño por escrito que me lo vendia, al escriturarlo decidí ponerselo a mi hijo (recientemente casado) como no disponian de dinero acordé con ellos que yo iría pagando la hipoteca y que ellos me devolverían lo que yo les he pagado y seguirian con su deuda, hasta el momento, y de esto hace ya un año no han pagado nada ni a mi ni al banco y ademas se estan separando y el local es un ganancial, por lo que seguramente llegará a subastarse.
Mi pregunta es:
¿puedo recuperar de alguna manera mi derecho sobre el local para que no se pierda,demandarlos para escriturarlo a mi nombre?, y mi dinero ¿lo puedo recuperar? gracias
Manuel: El caso tuyo puede resumirse en estos términos:
El primitivo arrendador del local te vende dicho local, el cual transmites posteriormente a tu hijo. Esta segunda transmisión es parcialmente gratuita, puesto que te comprometes a pagar una parte del precio, como efectivamente has hecho. Pues bien, esta cantidad que has pagado constituye una donación que, como tal, es irrevocable a menos que se den circunstancias excepcionales que, en tanto que no refieres, no parecen concurrir en tu caso(ingratitud, supervivencia o superveniencia de hijos, incumplimiento de condiciones).
Para recuperar el local, la solución sería llegar a un acuerdo con tu hijo para que él, a su vez, te transmitiese el local, de manera que tú te hicieses cargo de lo que queda por pagar. Alternativamente, en tanto que tienes predisposición a demandar a tu hijo y que, por tanto, ese acuerdo se presume difícil, podrías intentar negociar con el director del banco que tramitó la hipoteca, para que te transmitiese el local antes de embargarlo. El banco, en principio, debe de preferir alguien que se subrogue voluntariamente en la hipoteca pendiente a entablar un procedimiento judicial ejecutivo.
Por lo demás, quiero comentarte algo sobre la supuesta ganancialidad que atribuyes al local. Aquí te interesa distinguir entre la cantidad que has donado para pago del local y la titularidad sobre dicho local. La cantidad que has donado sólo será ganancial excepcionalmente, puesto que las donaciones a los hijos tienen, por regla general, el carácter de bienes privativos, no gananciales. En cuanto al local, será ganancial si está escriturado a nombre de ambos cónyuges, pero sólo en la parte que exceda de la cantidad donada por ti; es decir, el local tiene una titularidad mixta, privativa por una parte y ganancial por otra(parte, esta última, que, a tenor del impago que refieres, puede ser, incluso, inexistente).
El primitivo arrendador del local te vende dicho local, el cual transmites posteriormente a tu hijo. Esta segunda transmisión es parcialmente gratuita, puesto que te comprometes a pagar una parte del precio, como efectivamente has hecho. Pues bien, esta cantidad que has pagado constituye una donación que, como tal, es irrevocable a menos que se den circunstancias excepcionales que, en tanto que no refieres, no parecen concurrir en tu caso(ingratitud, supervivencia o superveniencia de hijos, incumplimiento de condiciones).
Para recuperar el local, la solución sería llegar a un acuerdo con tu hijo para que él, a su vez, te transmitiese el local, de manera que tú te hicieses cargo de lo que queda por pagar. Alternativamente, en tanto que tienes predisposición a demandar a tu hijo y que, por tanto, ese acuerdo se presume difícil, podrías intentar negociar con el director del banco que tramitó la hipoteca, para que te transmitiese el local antes de embargarlo. El banco, en principio, debe de preferir alguien que se subrogue voluntariamente en la hipoteca pendiente a entablar un procedimiento judicial ejecutivo.
Por lo demás, quiero comentarte algo sobre la supuesta ganancialidad que atribuyes al local. Aquí te interesa distinguir entre la cantidad que has donado para pago del local y la titularidad sobre dicho local. La cantidad que has donado sólo será ganancial excepcionalmente, puesto que las donaciones a los hijos tienen, por regla general, el carácter de bienes privativos, no gananciales. En cuanto al local, será ganancial si está escriturado a nombre de ambos cónyuges, pero sólo en la parte que exceda de la cantidad donada por ti; es decir, el local tiene una titularidad mixta, privativa por una parte y ganancial por otra(parte, esta última, que, a tenor del impago que refieres, puede ser, incluso, inexistente).
