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Mi primer juicio de deshaucio por falta de pago
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Mi primer juicio de deshaucio por falta de pago
Tengo que poner mi primer juicio por falta de pago y me gustaria que me aconsejarais sobre todo lo que necesito par completar la demanda:
A) Aporto fotocopia de la escritura de propiedad del chalet, B) aporto fotocopia del contrato de arrendamiento firmado en fecha 1-10-2004, C) Aporto copias de los extractos bancarios de la cuenta del propietario donde se reflejan los ingresos que iba haciendo directamente el inquilino dicha cuenta por importe de la renta 450.- euros al mes. En dichos extractos cosnta más o menos regularmente que hasta julio de 2005 fue pagando los 450.- euros. Luego hay un ingreso de 450 eu a finales de noviembre y nada más, D) Aporto burofax enviado hace 2 semanas. Hace dos semanas la propietaria envió un burofax reclamando las rentas de los últimos 6 meses, de agosto 2005 a enero de 2006, restando el importe del ingreso hecho a finales de noviembre, y cifrando la deuda reclamada en 5 por 450, igual a 2.250 euros, e imputando el pago de finales de noviembre al mes de agosto de 2005, por lo que la reclamación se ciñe a las rentas de los meses de Agosto de 2005 hasta Enero de 2006 y por cuantía de 2.250.-. En la demanda pido el deshaucio y lanzamiento por la falta de pago y la reclamación de los 2.250.
Que más os parece que hace falta. ¿Tengo que emitir recibos de los alquileres de Agosto de 2005 hasta enero de 2006 ? La mecánica de pago era un simple ingreso directo por ventanilla del inquilino en la cuenta del propietario, y el justificante de pago que el se quedaba le servía de recibo.
Saludos.
A) Aporto fotocopia de la escritura de propiedad del chalet, B) aporto fotocopia del contrato de arrendamiento firmado en fecha 1-10-2004, C) Aporto copias de los extractos bancarios de la cuenta del propietario donde se reflejan los ingresos que iba haciendo directamente el inquilino dicha cuenta por importe de la renta 450.- euros al mes. En dichos extractos cosnta más o menos regularmente que hasta julio de 2005 fue pagando los 450.- euros. Luego hay un ingreso de 450 eu a finales de noviembre y nada más, D) Aporto burofax enviado hace 2 semanas. Hace dos semanas la propietaria envió un burofax reclamando las rentas de los últimos 6 meses, de agosto 2005 a enero de 2006, restando el importe del ingreso hecho a finales de noviembre, y cifrando la deuda reclamada en 5 por 450, igual a 2.250 euros, e imputando el pago de finales de noviembre al mes de agosto de 2005, por lo que la reclamación se ciñe a las rentas de los meses de Agosto de 2005 hasta Enero de 2006 y por cuantía de 2.250.-. En la demanda pido el deshaucio y lanzamiento por la falta de pago y la reclamación de los 2.250.
Que más os parece que hace falta. ¿Tengo que emitir recibos de los alquileres de Agosto de 2005 hasta enero de 2006 ? La mecánica de pago era un simple ingreso directo por ventanilla del inquilino en la cuenta del propietario, y el justificante de pago que el se quedaba le servía de recibo.
Saludos.
Aporta copia de la escritura, ORIGINAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, certificación bancaria de la cuenta de tu mandante en la que conste el importe de los ingresos que ha realizado el arrendatario hasta la fecha de presentación de la demanda,recibos de sumnistros impagados, y al acto de juicio los recibos no abonados desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha de juicio.
Tampoco esta de mas que aportes los requerimientos efectuados.
¡AH, Y AL ACTO DE LA VISTA LLEVATE LA CUENTA BIEN HECHA DE TODO LO QUE DEBE (INCLUIDO SUMINISTROS) POR SI DECIDIERA ENERVAR LA ACCION debiendo tener en cuenta que el arrendatario debe tener constancia de la cuantia adeudada por ese concepto para que la deuda sea líquida vencida y exigible
SALVO MEJOR CRITERIO
SALU2
SAMPLERKING
ICAM
Tampoco esta de mas que aportes los requerimientos efectuados.
¡AH, Y AL ACTO DE LA VISTA LLEVATE LA CUENTA BIEN HECHA DE TODO LO QUE DEBE (INCLUIDO SUMINISTROS) POR SI DECIDIERA ENERVAR LA ACCION debiendo tener en cuenta que el arrendatario debe tener constancia de la cuantia adeudada por ese concepto para que la deuda sea líquida vencida y exigible
SALVO MEJOR CRITERIO
SALU2
SAMPLERKING
ICAM
Hola!
Los documentos que aportas están bien pero algunos son innecesarios (pero no dejes de incluirlos, "cuanto más azúcar, más dulce"), pues has de saber que te sobra con aportar el contrato firmado por ambas partes sin necesidad de acreditar ni la propiedad del chalé (la legitimación del demandante viene determinada por su condición de arrendador o parte del contrato, sin que haga falta acreditar su condición de dueño), ni tampoco la falta de pago de las rentas, pues de conformidad con el 217 de la LEC, tú has de probar los hechos constitutivos de tu pretensión (contrato firmado por ambas partes), pero no puedes probar nunca un hecho negativo como es la falta de pago, será el arrendatario el que haya de probar que efectivamente ha pagado para que el desahucio no siga adelante. Imagina que el pago se realiza en mano sin justificantes bancarios, tu no podrías acreditar el no pago!!!. Hay infinidad de sentencias que así lo establecen.
Igualmente has de incluir en la demanda:
1.- La posibilidad de enervar la acción mediante el pago o consignación del dinero debido por vía judicial o notarial (art. 22.4 de LEC)
2.- Solicitar que se fije fecha y hora de lanzamiento en el auto de admisión de la demanda (art. 440.3 de LEC).
3.- En el suplico has de pedir además del desahucio, la resolución del contrato, y en cuanto a las rentas, no sólo los 2.250 euros, sino además has de incluir "más todas las rentas y gastos que se devenguen hasta el momento del efectivo desalojo". Esas rentas las concretarás en la fase de ejecución de sentencia.
Espero haberte ayudado en algo.
Saludos
Los documentos que aportas están bien pero algunos son innecesarios (pero no dejes de incluirlos, "cuanto más azúcar, más dulce"), pues has de saber que te sobra con aportar el contrato firmado por ambas partes sin necesidad de acreditar ni la propiedad del chalé (la legitimación del demandante viene determinada por su condición de arrendador o parte del contrato, sin que haga falta acreditar su condición de dueño), ni tampoco la falta de pago de las rentas, pues de conformidad con el 217 de la LEC, tú has de probar los hechos constitutivos de tu pretensión (contrato firmado por ambas partes), pero no puedes probar nunca un hecho negativo como es la falta de pago, será el arrendatario el que haya de probar que efectivamente ha pagado para que el desahucio no siga adelante. Imagina que el pago se realiza en mano sin justificantes bancarios, tu no podrías acreditar el no pago!!!. Hay infinidad de sentencias que así lo establecen.
Igualmente has de incluir en la demanda:
1.- La posibilidad de enervar la acción mediante el pago o consignación del dinero debido por vía judicial o notarial (art. 22.4 de LEC)
2.- Solicitar que se fije fecha y hora de lanzamiento en el auto de admisión de la demanda (art. 440.3 de LEC).
3.- En el suplico has de pedir además del desahucio, la resolución del contrato, y en cuanto a las rentas, no sólo los 2.250 euros, sino además has de incluir "más todas las rentas y gastos que se devenguen hasta el momento del efectivo desalojo". Esas rentas las concretarás en la fase de ejecución de sentencia.
Espero haberte ayudado en algo.
Saludos
Muchas gracias por responderme.
Os quería preguntar también, en cuanto a los gastos por agua y luz. En el contrato que se firmó el inquilino asume expresamente por claúsula adicional firmada de puño y letra por detrásdel impreso del contrato de timbre oficial los gastos de agua y luz, sin embargo no le ha pagado ningún gasto por agua y luz al propietario desde que se firmó el contrato en 1-octubre-2006 y tomó posesión de la vivienda.
Los gastos de agua y luz se han venido pagando a través de una cuenta del propietario, que es un desastre y no se ha dado cuenta de ello hasta ahora. Yo le he recomendado enviar un burofax antes de poner la demanda reclamándole además de las rentas, los importes por agua y luz y en todo caso advertirle al inquilno que el propietario a detectado que ha estado pagando los recibos de agua y luz con cargo a su cuenta bancaria , y que al haber detectado esta anomalía le reclama los gastos pagados y admás le conmina a efectuar el cambio de nombre de los contadores del agua y la luz y le advierte que ha dado orden al Banco para que deje de pagar los recibos de agua y luz que le corresponden por contrato y obligación asumida al arrendatario. Es esto correcto? El propietario no le ha cortado ni el agua ni la luz, solo le adcvierte de que la obligación de pagar es del arrendatario según lo que firmó y que en todo caso que haga el cambio de nombre de los consumos. Por esto me imagino que no puede tener problemas el propietario de un denuncia por coacciones, porque no hay niinguna fuerza solo exigencia de que cumpla sus obligación y además se le advierte teniendo el inquilino la posibilidad de moverse y arreglar el asunto con las compañías de agua y luz.
Bueno un saludo y gracias.
Os quería preguntar también, en cuanto a los gastos por agua y luz. En el contrato que se firmó el inquilino asume expresamente por claúsula adicional firmada de puño y letra por detrásdel impreso del contrato de timbre oficial los gastos de agua y luz, sin embargo no le ha pagado ningún gasto por agua y luz al propietario desde que se firmó el contrato en 1-octubre-2006 y tomó posesión de la vivienda.
Los gastos de agua y luz se han venido pagando a través de una cuenta del propietario, que es un desastre y no se ha dado cuenta de ello hasta ahora. Yo le he recomendado enviar un burofax antes de poner la demanda reclamándole además de las rentas, los importes por agua y luz y en todo caso advertirle al inquilno que el propietario a detectado que ha estado pagando los recibos de agua y luz con cargo a su cuenta bancaria , y que al haber detectado esta anomalía le reclama los gastos pagados y admás le conmina a efectuar el cambio de nombre de los contadores del agua y la luz y le advierte que ha dado orden al Banco para que deje de pagar los recibos de agua y luz que le corresponden por contrato y obligación asumida al arrendatario. Es esto correcto? El propietario no le ha cortado ni el agua ni la luz, solo le adcvierte de que la obligación de pagar es del arrendatario según lo que firmó y que en todo caso que haga el cambio de nombre de los consumos. Por esto me imagino que no puede tener problemas el propietario de un denuncia por coacciones, porque no hay niinguna fuerza solo exigencia de que cumpla sus obligación y además se le advierte teniendo el inquilino la posibilidad de moverse y arreglar el asunto con las compañías de agua y luz.
Bueno un saludo y gracias.
Hola nuevamente:
No hay ningún problema en que junto con la reclamación de rentas reclames también todos los gastos de suministro que tengas por conveniente, siempre que estos se hayan pactado contractualmente y tengas justificado que los ha pagado el propietario. El hecho de que no se los haya reclamado por burofax no te impide reclamarlos en la demanda.
En cuanto a ponerlos a nombre del inquilino, lleva ojo con eso, alomejor no le conviene a tu cliente porque si va a interponer el desahucio, pronto la vivienda quedará desalojada y el propietario tendrá que volver a contratar los suministros nuevamente. No hay ningún problema en que los siga pagando y luego los reclame junto con las rentas.
Los suministros se pueden poner a nombre del inquilino, de dos formas:
1.- Quedando el propietario como titular del contrato de suministro pero dando la cuenta bancaria del inquilino. Esto tiene el peligro de que si el inquilino deja de pagar, la empresa suministradora le puede reclamar al propietario.
2.- Cambiando de nombre el contrato. El "problema" es que cuando se produzca el desahucio el peopietario tendrá que contratar nuevamente los suminsitros.
Espero haberte ayudado.
Saludos
No hay ningún problema en que junto con la reclamación de rentas reclames también todos los gastos de suministro que tengas por conveniente, siempre que estos se hayan pactado contractualmente y tengas justificado que los ha pagado el propietario. El hecho de que no se los haya reclamado por burofax no te impide reclamarlos en la demanda.
En cuanto a ponerlos a nombre del inquilino, lleva ojo con eso, alomejor no le conviene a tu cliente porque si va a interponer el desahucio, pronto la vivienda quedará desalojada y el propietario tendrá que volver a contratar los suministros nuevamente. No hay ningún problema en que los siga pagando y luego los reclame junto con las rentas.
Los suministros se pueden poner a nombre del inquilino, de dos formas:
1.- Quedando el propietario como titular del contrato de suministro pero dando la cuenta bancaria del inquilino. Esto tiene el peligro de que si el inquilino deja de pagar, la empresa suministradora le puede reclamar al propietario.
2.- Cambiando de nombre el contrato. El "problema" es que cuando se produzca el desahucio el peopietario tendrá que contratar nuevamente los suminsitros.
Espero haberte ayudado.
Saludos
Ya lo creo que me habeís ayudado, tanto tú Adriana como Samplerking. Os lo agradezco y mi idea es intentar hacerlo bien y que mi cliente esté bien defendido, en la medida de mis posibilidades.
Sin ánimo de abusar de vuestro tiempo y consejo, os hago unas últimas preguntas:
¿ El cauce procesal adecuado para este tipo de juicios de deshaucio por falta de pago y reclamación de rentas impagadas más los gastos de suministro impagados, es el jucio ordinario que corresponde por cuantía o un jucio especial verbal de deshaucio?
¿ Como pruebo que se han pagado los suministros de agua y luz ? El propietario es un poco desastre, le pedí los recibos de agua y luz que normalmente envia el banco y me dijo que tiene varios bancos que lo va a mirar pero, solo me enseñó los dos últimos trimestres de agua y el último recibo de luz.
Me imagino que el documento idóneo para probar el pagos de los suministros de agua y luz, son los recibos , en este caso expedidos por el Banco. Sí no los tengo ahora, pero puedo tener un extracto del banco y donde se visualicen los cargos en la cuenta del propietarios. ¿Creeís que la copia de los extractos del banco me podría servir para acreditar el pago? ¿ En ese caso valdría una simple coopia o deberái ser certificada? ¿ puedo aportar el extracto y anunciar que el día del jucio se traeran los recibos que se han pedido al Banco? Sí al final solo consigo algunos recibos de suministros pero no todos, ¿ en ese caso puedo en el juicio rebajar la pretensión reclamatoria el día del jucio?
En cuanto a lo del cambio de nombre de suministros, me ha quedado claro. Quizá lo mejor un burofax diciendo que se ha detectado que los recibos los está pagando el propietario , que se ha dado orden al banco del propietario para no pagar más recibos de agua y luz, y que se solicita al arrendatario que proporcione una autorización al propietario para cambiar la domiciliación bancaria de pago de los suministros, y asumir sus obligaciones de pago de estos servicios de agua y luz, ello con idependencia de que se le reclama los gastos ya pagados de agua y luz. Yo creo que haciendo esto no le puede poner una denuncia por coaaciones al propietario ¿ Que pensaís vosotros?
¿En caso de que no quiera reclamar los recibos de agua y luz se puede hacer reserva del derecho a reclamarlos en la demanda de deshaucio por falta de pago y reclamación de rentas?
¿Es necesario incluir en la demanda, la posibilidad de enervar la acción mediante el pago o consignación del dinero debido por vía judicial o notarial (art. 22.4 de LEC) ?
¿ El pago de los suministros de agua y luz asumido expresamente en el contrato por el arrendatario, es un concepto que se incluye en el concepto de renta, asimilado a la renta o es un concepto aparte?
Bueno muchas gracias sí me contestaís, me parece que he metido un bombardeo de preguntas, que son dudas que tengo.
Saludos.
Sin ánimo de abusar de vuestro tiempo y consejo, os hago unas últimas preguntas:
¿ El cauce procesal adecuado para este tipo de juicios de deshaucio por falta de pago y reclamación de rentas impagadas más los gastos de suministro impagados, es el jucio ordinario que corresponde por cuantía o un jucio especial verbal de deshaucio?
¿ Como pruebo que se han pagado los suministros de agua y luz ? El propietario es un poco desastre, le pedí los recibos de agua y luz que normalmente envia el banco y me dijo que tiene varios bancos que lo va a mirar pero, solo me enseñó los dos últimos trimestres de agua y el último recibo de luz.
Me imagino que el documento idóneo para probar el pagos de los suministros de agua y luz, son los recibos , en este caso expedidos por el Banco. Sí no los tengo ahora, pero puedo tener un extracto del banco y donde se visualicen los cargos en la cuenta del propietarios. ¿Creeís que la copia de los extractos del banco me podría servir para acreditar el pago? ¿ En ese caso valdría una simple coopia o deberái ser certificada? ¿ puedo aportar el extracto y anunciar que el día del jucio se traeran los recibos que se han pedido al Banco? Sí al final solo consigo algunos recibos de suministros pero no todos, ¿ en ese caso puedo en el juicio rebajar la pretensión reclamatoria el día del jucio?
En cuanto a lo del cambio de nombre de suministros, me ha quedado claro. Quizá lo mejor un burofax diciendo que se ha detectado que los recibos los está pagando el propietario , que se ha dado orden al banco del propietario para no pagar más recibos de agua y luz, y que se solicita al arrendatario que proporcione una autorización al propietario para cambiar la domiciliación bancaria de pago de los suministros, y asumir sus obligaciones de pago de estos servicios de agua y luz, ello con idependencia de que se le reclama los gastos ya pagados de agua y luz. Yo creo que haciendo esto no le puede poner una denuncia por coaaciones al propietario ¿ Que pensaís vosotros?
¿En caso de que no quiera reclamar los recibos de agua y luz se puede hacer reserva del derecho a reclamarlos en la demanda de deshaucio por falta de pago y reclamación de rentas?
¿Es necesario incluir en la demanda, la posibilidad de enervar la acción mediante el pago o consignación del dinero debido por vía judicial o notarial (art. 22.4 de LEC) ?
¿ El pago de los suministros de agua y luz asumido expresamente en el contrato por el arrendatario, es un concepto que se incluye en el concepto de renta, asimilado a la renta o es un concepto aparte?
Bueno muchas gracias sí me contestaís, me parece que he metido un bombardeo de preguntas, que son dudas que tengo.
Saludos.
Hola nuevamente:
En primer lugar, el procedimiento es el juicio verbal, especial por razón de la materia de acuerdo con el art. 250.1.1º de LEC.
En cuanto a los recibos de agua y luz, pide un duplicado en el banco o bien a la compañía suministradora (éstas los tendrán seguro). En la demanda puedes anunciar que los aportarás pero deja ya indicada la cuantía de ellos mediante la aportación de un estracto de cuenta y presenta además una solicitud por escrito al banco en petición de los duplicados sellada, así como menciona que dejas designados los archivos del Banco, mirate en la LEC la presentación de documentos en momento no inicial del procedimiento.
No te preocupes por lo de las coacciones!!!!, el propietario que comunique a las empresas suminstradoras que el piso lo tiene en alquiler a la vez que manda un burofax al inquilino para comunicarle que ante el incumplimiento de pago de los gastos de suministro, él se va a dar de baja en el plazo de 15 días del agua y la luz, debiendo el inquilino instar el alta a su nombre a las empresas suministradoras, y ya está. (dándole un plazo de 15 días acreditas su buena fe).
Si que se puede hacer reserva del derecho a reclamar los gastos de agua y luz en la demanda.
Si que debes de anunciar la posibilidad de enervar la acción.
los gastos de suministro son conceptos distintos de la renta, son simplemente gastos que se han pactado y que se deben recobrar.
Espero haberte ayudado.
Saludos
En primer lugar, el procedimiento es el juicio verbal, especial por razón de la materia de acuerdo con el art. 250.1.1º de LEC.
En cuanto a los recibos de agua y luz, pide un duplicado en el banco o bien a la compañía suministradora (éstas los tendrán seguro). En la demanda puedes anunciar que los aportarás pero deja ya indicada la cuantía de ellos mediante la aportación de un estracto de cuenta y presenta además una solicitud por escrito al banco en petición de los duplicados sellada, así como menciona que dejas designados los archivos del Banco, mirate en la LEC la presentación de documentos en momento no inicial del procedimiento.
No te preocupes por lo de las coacciones!!!!, el propietario que comunique a las empresas suminstradoras que el piso lo tiene en alquiler a la vez que manda un burofax al inquilino para comunicarle que ante el incumplimiento de pago de los gastos de suministro, él se va a dar de baja en el plazo de 15 días del agua y la luz, debiendo el inquilino instar el alta a su nombre a las empresas suministradoras, y ya está. (dándole un plazo de 15 días acreditas su buena fe).
Si que se puede hacer reserva del derecho a reclamar los gastos de agua y luz en la demanda.
Si que debes de anunciar la posibilidad de enervar la acción.
los gastos de suministro son conceptos distintos de la renta, son simplemente gastos que se han pactado y que se deben recobrar.
Espero haberte ayudado.
Saludos
