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Notaría redacta escritura herencia incorrecta
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Notaría redacta escritura herencia incorrecta
Una notaria ha redactado hace un mes la escritura de la herencia de mi madre. Se encontró con el problema de que, en la escritura de la herencia de mi padre, del año 2012, no se mencionó el usufructo de la vivienda de mis padres, que ambos adquirieron en 2004 y que valoraron en 39.600€. La escritura de compra establecía esa cifra, dejando el resto, hasta 180.000€, como nuda propiedad para los hijos.
En el Registro, aún figuraba que cada uno de mis padres tenía el 50% del usufructo.
Pues bien, ¿qué ha hecho la notaria? Ha calculado el valor del usufructo como un 10% del valor actual del piso (mi madre tenía 96 años al fallecer y 78 años cuando se constituyó por compra el usufructo), 22.500€ y lo ha dividido en dos. Una parte, la de mi madre, 11 250€, la liquida como consolidación de dominio por extinción del usufructo y la liquida con el ITP. La otra parte, la de mi padre, 11.250€, la considera herencia del mismo, que éste legó en su testamento a mi madre, que a su vez nos la lega a nosotros, por lo que la considera gravada por el impuesto de sucesiones. Esto último es un error. Mi padre no podía legar algo de lo que no era propietario. Los usufructos vitalicios se extinguen, no se legan y así me lo han confirmado por teléfono el Colegio de Notarios de Cataluña.
Firmamos la escritura porque nos dijeron que no había más solución, pero luego comprobé que, de esa forma, perdíamos 17.100€ de valor de adquisición, que es la diferencia entre el usufructo de la escritura de compra, 39.600€, de mis dos padres, y el de la escritura actual, 22.500€, que es solo el 10% del usufructo de mi madre, aunque la notaría haya hecho constar que corresponde a mis dos padres.
Pedí que pararan la tramitación de la escritura para consultar a la Agencia Estatal Tributaria sobre el valor de adquisición y me confirmaron que tendríamos la pérdida de 17.100€ porque lo que vale es lo que dicen las escrituras de la herencia, no lo que pagaron mis padres. Sin embargo, el gestor que colabora con la notaría aún me convenció por WhatsApp de que, una vez consultado su especialista en IRPF, podría tomar como valor de adquisición el total de la escritura de compra, 180.000€. Es decir, colaboró en el engaño, por lo que acabé desbloqueando la tramitación.
Además, es posible que la Agencia Tributaria no esté de acuerdo con la interpretación de la notaria, porque hemos dejado de ingresar el ITP del usufructo de mi padre. En definitiva, estamos expuestos a una inspección que no nos traerá nada bueno.
No sé a quién acudir...
En el Registro, aún figuraba que cada uno de mis padres tenía el 50% del usufructo.
Pues bien, ¿qué ha hecho la notaria? Ha calculado el valor del usufructo como un 10% del valor actual del piso (mi madre tenía 96 años al fallecer y 78 años cuando se constituyó por compra el usufructo), 22.500€ y lo ha dividido en dos. Una parte, la de mi madre, 11 250€, la liquida como consolidación de dominio por extinción del usufructo y la liquida con el ITP. La otra parte, la de mi padre, 11.250€, la considera herencia del mismo, que éste legó en su testamento a mi madre, que a su vez nos la lega a nosotros, por lo que la considera gravada por el impuesto de sucesiones. Esto último es un error. Mi padre no podía legar algo de lo que no era propietario. Los usufructos vitalicios se extinguen, no se legan y así me lo han confirmado por teléfono el Colegio de Notarios de Cataluña.
Firmamos la escritura porque nos dijeron que no había más solución, pero luego comprobé que, de esa forma, perdíamos 17.100€ de valor de adquisición, que es la diferencia entre el usufructo de la escritura de compra, 39.600€, de mis dos padres, y el de la escritura actual, 22.500€, que es solo el 10% del usufructo de mi madre, aunque la notaría haya hecho constar que corresponde a mis dos padres.
Pedí que pararan la tramitación de la escritura para consultar a la Agencia Estatal Tributaria sobre el valor de adquisición y me confirmaron que tendríamos la pérdida de 17.100€ porque lo que vale es lo que dicen las escrituras de la herencia, no lo que pagaron mis padres. Sin embargo, el gestor que colabora con la notaría aún me convenció por WhatsApp de que, una vez consultado su especialista en IRPF, podría tomar como valor de adquisición el total de la escritura de compra, 180.000€. Es decir, colaboró en el engaño, por lo que acabé desbloqueando la tramitación.
Además, es posible que la Agencia Tributaria no esté de acuerdo con la interpretación de la notaria, porque hemos dejado de ingresar el ITP del usufructo de mi padre. En definitiva, estamos expuestos a una inspección que no nos traerá nada bueno.
No sé a quién acudir...
Te recomiendo acudir con toda la documentación a un profesional de confianza, notario o abogado.
Es fundamental que sea de confianza y esté dispuesto a dedicar al asunto el tiempo y las gestiones necesarias. Si el profesional es de los que van con prisas, no te servirá.
Detecto muchas cosas, por ejemplo el usufructo de tu padre está prescrito, no hay que liquidar ningún impuesto por él.
Es fundamental que sea de confianza y esté dispuesto a dedicar al asunto el tiempo y las gestiones necesarias. Si el profesional es de los que van con prisas, no te servirá.
Detecto muchas cosas, por ejemplo el usufructo de tu padre está prescrito, no hay que liquidar ningún impuesto por él.
Muchas gracias, me apunto lo de la prescripción. En cuanto a lo de un profesional de confianza, lamentablemente no tengo uno. Se hereda una o dos veces en la vida y no se pueden establecer relaciones de confianza. En la experiencia que estoy viviendo, hay 3 escrituras notariales implicadas y LAS 3 ESTÁN MAL. Deberían hacérselo mirar...
¿Pero puedes tú hacer las gestiones sin oposición de los demás herederos?
Si es así, podrías ir a otro notario para ver si se pueden corregir los errores. Sería necesario que tuvieras las ideas claras, yo puedo orientarte un poco en el aspecto fiscal para lo cual es necesario que me digas cómo fue la adquisición del inmueble, ¿comprásteis los 5 directamente la nuda propiedad y el usufructo o hubo una compra previa y posterior transmisión de derecho real?
En el caso de que hubiera posibilidad de corrección, tendrías que estar seguro de que tus hermanos no pondrían pegas a la hora de firmar.
Si es así, podrías ir a otro notario para ver si se pueden corregir los errores. Sería necesario que tuvieras las ideas claras, yo puedo orientarte un poco en el aspecto fiscal para lo cual es necesario que me digas cómo fue la adquisición del inmueble, ¿comprásteis los 5 directamente la nuda propiedad y el usufructo o hubo una compra previa y posterior transmisión de derecho real?
En el caso de que hubiera posibilidad de corrección, tendrías que estar seguro de que tus hermanos no pondrían pegas a la hora de firmar.
Ya fui a otro notario. Me atendió un oficial y me aseguró que la notaria de la escritura de la herencia no podía haber hecho otra cosa. En su opinión, lo que estaba mal era el importe del usufructo en la escritura de la compra. Es del año 2004 y mis padres nos pusieron directamente como nudos propietarios a los hermanos, quedándose ellos el usufructo que se valoró en 39.600€. Eso es el 22% del total de la compra, 180.000€. Mi padre tenía entonces 80 años (le correspondía un 9%) y mi madre 78 (le correspondía un 11%). La suma de ambos sería un 20%, no un 22%. Según el oficial de la 2a notaría, se hubiera debido poner como valor del usufructo el 11% porque se suele escoger la edad del más joven. Si el problema estaba en la escritura de compra, no había motivo para seguir protestándole a la notaria por la escritura de la herencia actual. Eso, junto con la mentira del gestor sobre el valor de adquisición a efectos fiscales, es lo que me hizo desbloquear la escritura de la herencia. Pero he seguido indagando y vuelvo a pensar que está realmente mal. Aunque me tranquiliza que el usufructo de mi padre haya prescrito, me da mucha rabia que la mala práctica de una notaria nos haga perder dinero cuando en el futuro queramos vender el piso. Si el coste de protestar no es elevado, no tendría problema con mis hermanos. Además, aunque ya he pagado a la notaría y al gestor, aún tengo bloqueado el pago de los impuestos.
Que hay corporativismo entre los notarios lo pude comprobar en su día personalmente al consultar con su Colegio sobre unos aranceles por cancelación de hipoteca.
Por otro lado, el valor mínimo del usufructo es el 10%, por lo que no podría ser el 9%.
Pero yendo al caso concreto, independientemente de que la primera escritura (cuando se adquirió la vivienda) estuviera mal y si he entendido todo bien:
- Al fallecer tu padre (2012) se consolidó su parte de usufructo que no se liquidó y está prescrita. Sólo quedaría su escrituración, declarando la escritura en Hacienda como "prescrita" con lo que no habría que tributar.
- Al fallecer tu madre, se consolida su parte de usufructo que es el 11% del 50% del valor actual . De tu primer mensaje deduzco que el valor actual es 222.500 €, por lo que habría que tributar por ITP por una base de 222.500x50%x11%= 12.237,50.
Si se ha tributado en exceso, siempre se puede solicitar una rectificación de la liquidación practicada.
Aparte de eso, no sé si quedaría algún otro cabo suelto.
Por otro lado, el valor mínimo del usufructo es el 10%, por lo que no podría ser el 9%.
Pero yendo al caso concreto, independientemente de que la primera escritura (cuando se adquirió la vivienda) estuviera mal y si he entendido todo bien:
- Al fallecer tu padre (2012) se consolidó su parte de usufructo que no se liquidó y está prescrita. Sólo quedaría su escrituración, declarando la escritura en Hacienda como "prescrita" con lo que no habría que tributar.
- Al fallecer tu madre, se consolida su parte de usufructo que es el 11% del 50% del valor actual . De tu primer mensaje deduzco que el valor actual es 222.500 €, por lo que habría que tributar por ITP por una base de 222.500x50%x11%= 12.237,50.
Si se ha tributado en exceso, siempre se puede solicitar una rectificación de la liquidación practicada.
Aparte de eso, no sé si quedaría algún otro cabo suelto.
El problema es que no puedo escriturar la parte del usufructo de mi padre estando como está redactada la escritura de la herencia de mi madre. Dice textualmente que el 10% del usufructo se reparte entre los dos. Cuando pedí a la notaria que pusiera el valor total del usufructo, puso 39.600€, pero elevó el valor del piso a 396.000€, cosa que no acepté y volvió a poner el usufructo de LOS DOS en 22.500€ en total, para mantener el valor del piso en 225.000€, porque insiste en que el usufructo ha de ser solo el 10%. Con esta notaria es imposible conseguir nada. No sé si la puedo demandar por mala práctica.
Dice así la escritura: "Habiendo entregado los comparecientes el certificado de defunción de su padre, que ha quedado unido a la presente y teniendo a la vista la escritura de herencia autorizada por el notario... el 10-10-12, donde se disuelve la sociedad de gananciales que el causante tenía con la causante, y en cuyo testamento lega a la causante el usufructo vitalicio de toda la herencia, los comparencientes respecto del inmueble anteriormente descrito, extinguen la sociedad de gananciales y por tanto, correspondería a la causante el usufructo de la total finca, del siguiente modo: el usufructo de una mitad indivisa por título de adjudicación por disolución de la sociedad conyugal y el usufructo de la restante mitad indivisa por título de entrega de legado...
VALOR.- ... los comparecientes valoran el pleno dominio de la finca en 225.000€, por lo que a efectos fiscales se valora el usufructo en 22.500€"
El problema es que mi padre no tenía la propiedad del piso, sino SOLO EL USUFRUCTO VITALICIO, por lo que no podía legarlo. Eso es lo que me dijo el notario del Colegio de Notarios. Estando redactada de esta forma la escritura de la herencia de mi madre, no podré nunca escriturar el usufructo de la parte de mi padre.
VALOR.- ... los comparecientes valoran el pleno dominio de la finca en 225.000€, por lo que a efectos fiscales se valora el usufructo en 22.500€"
El problema es que mi padre no tenía la propiedad del piso, sino SOLO EL USUFRUCTO VITALICIO, por lo que no podía legarlo. Eso es lo que me dijo el notario del Colegio de Notarios. Estando redactada de esta forma la escritura de la herencia de mi madre, no podré nunca escriturar el usufructo de la parte de mi padre.
Estoy pensando que el asunto no es tan sencillo. Hay que volver a la escritura original, la de compra del inmueble y ver cómo se establece el usufructo. No es lo mismo que se establezca de forma conjunta sin designación de partes (porcentajes) o, por el contrario, por mitades o partes iguales.
Aclarado eso, podremos concluir lo que está mal y lo que está bien.
Aclarado eso, podremos concluir lo que está mal y lo que está bien.
Gracias de antemano por la atención y la paciencia. La escritura de compra dice así:
"OTORGAN: PRIMERO.- COMPRAVENTA.- los consortes tal y tal, venden a los consortes tal y tal, quienes adquieren para su sociedad de gananciales, el usufructo vitalicio con facultad de disponer de la finca descrita por cualquier título, y a Dña..., Dña... y D.... (hijos), que adquieren por terceras e iguales partes indivisas, la nuda propiedad de la citada finca, transmitiéndose por esta escritura la propiedad de la misma.
SEGUNDO.- PRECIO.- El precio de esta compraventa es en junto la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL LEUROS (€180.000), que la parrte vendedora confiesa recibido y por el que da carta de pago, dicho precio se distribuye de la siguiente forma:
- En cuanto al usufructo le corresponde la cantidad de treinta y nueve mil seiscientos euros (€39.600)
- En cuanto a la nuda propiedad le corresponde la cantidad de ciento cuarenta mil cuatrocientos euros (€140.400)."
Ya me dirá....
"OTORGAN: PRIMERO.- COMPRAVENTA.- los consortes tal y tal, venden a los consortes tal y tal, quienes adquieren para su sociedad de gananciales, el usufructo vitalicio con facultad de disponer de la finca descrita por cualquier título, y a Dña..., Dña... y D.... (hijos), que adquieren por terceras e iguales partes indivisas, la nuda propiedad de la citada finca, transmitiéndose por esta escritura la propiedad de la misma.
SEGUNDO.- PRECIO.- El precio de esta compraventa es en junto la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL LEUROS (€180.000), que la parrte vendedora confiesa recibido y por el que da carta de pago, dicho precio se distribuye de la siguiente forma:
- En cuanto al usufructo le corresponde la cantidad de treinta y nueve mil seiscientos euros (€39.600)
- En cuanto a la nuda propiedad le corresponde la cantidad de ciento cuarenta mil cuatrocientos euros (€140.400)."
Ya me dirá....
En cambio, dice en la escritura de la herencia de mi madre: "los comparecientes respecto del inmueble anteriormente descrito, extinguen la sociedad de gananciales y por tanto, correspondería a la causante el usufructo de la total finca, del siguiente modo: el usufructo de una mitad indivisa por título de adjudicación por disolución de la sociedad conyugal y el susfructo de la restante mitad indivisa por título de entrega de legado.... VALOR.- La causante tenía más de 70 años cuando falleció su esposo en el año 2012; los comparecientes valoran el pleno de la finca en 225.000€, por lo que a efectos fiscales se valora usufructo de la finca en 22.500€".
La mitad correspondiente a mi padre la liquida el gestor en el modelo 653, aunque no tenemos que pagar nada. No ha comentado que esté prescrito, pero nos ha cobrado por esta gestión.
La mitad correspondiente a mi madre la liquida el gestor con el ITP, lo cual es una prueba de que, tanto la notaria, como el gestor, han tenido a mano la escritura de compra del piso.
La mitad correspondiente a mi padre la liquida el gestor en el modelo 653, aunque no tenemos que pagar nada. No ha comentado que esté prescrito, pero nos ha cobrado por esta gestión.
La mitad correspondiente a mi madre la liquida el gestor con el ITP, lo cual es una prueba de que, tanto la notaria, como el gestor, han tenido a mano la escritura de compra del piso.
OK, pues no es nada sencillo el asunto.
Te doy mi opinión, que creo que coincide con la mayoría de los especialistas. No obstante, te conviene confirmarla con algún jurista y/o notario.
A la muerte de tu padre, su usufructo acrece el de tu madre, pero no porque tu padre se lo legue sino por aplicación del artículo 521 del Código Civil. Si se trata de Cataluña, todavía está más claro según el art. 561-14 del Libro Quinto de su Código Civil. En todo caso, fiscalmente está prescrito.
Al fallecimiento de tu madre, se consolida el pleno dominio desapareciendo el usufructo (es como si pasase a los nudo propietarios). Hay que tributar por el mismo impuesto aplicable a la operación inicial, o sea el ITP y sólo por el ITP. No es correcto liquidar la mitad por ITP y la otra mitad por Sucesiones.
Te doy mi opinión, que creo que coincide con la mayoría de los especialistas. No obstante, te conviene confirmarla con algún jurista y/o notario.
A la muerte de tu padre, su usufructo acrece el de tu madre, pero no porque tu padre se lo legue sino por aplicación del artículo 521 del Código Civil. Si se trata de Cataluña, todavía está más claro según el art. 561-14 del Libro Quinto de su Código Civil. En todo caso, fiscalmente está prescrito.
Al fallecimiento de tu madre, se consolida el pleno dominio desapareciendo el usufructo (es como si pasase a los nudo propietarios). Hay que tributar por el mismo impuesto aplicable a la operación inicial, o sea el ITP y sólo por el ITP. No es correcto liquidar la mitad por ITP y la otra mitad por Sucesiones.
Ese artículo que menciona dice: "Artículo 561-14. Cotitularidad en el usufructo.
1. El usufructo vitalicio constituido conjunta y simultáneamente a favor de cónyuges, de convivientes en pareja estable o de hijos o hermanos del constituyente no se extingue, salvo que el título de constitución establezca otra cosa, hasta el fallecimiento de todos los titulares, de modo que la cuota o el derecho de quienes premueran incrementa el de los supervivientes en la proporción correspondiente."
Entiendo, por tanto, que NO es correcta la cifra de 22.500€ que han puesto en la escritura de la herencia de mi madre. Ok?
1. El usufructo vitalicio constituido conjunta y simultáneamente a favor de cónyuges, de convivientes en pareja estable o de hijos o hermanos del constituyente no se extingue, salvo que el título de constitución establezca otra cosa, hasta el fallecimiento de todos los titulares, de modo que la cuota o el derecho de quienes premueran incrementa el de los supervivientes en la proporción correspondiente."
Entiendo, por tanto, que NO es correcta la cifra de 22.500€ que han puesto en la escritura de la herencia de mi madre. Ok?
El artículo de referencia (561-14) dice los efectos del fallecimiento en el usufructo de uno de los cónyuges: acrecienta el usufructo del otro, o sea no va a parar al nudo propietario. Hasta ahí, todo claro.
Ahora viene la siguiente cuestión, ¿cómo se valora el usufructo a efectos fiscales? Ahí la ley es muy clara se valora al 10% (o al 11%, se podría discutir) sobre el valor actual del inmueble. Si el valor actual es 225.000, el usufructo será 22.500.
Si en su día se valoró en 39.600 € por error que ha prescrito a todos los efectos, no cabe arrastrar dicho error para pretender un valor diferente al que establece la ley.
Ahora viene la siguiente cuestión, ¿cómo se valora el usufructo a efectos fiscales? Ahí la ley es muy clara se valora al 10% (o al 11%, se podría discutir) sobre el valor actual del inmueble. Si el valor actual es 225.000, el usufructo será 22.500.
Si en su día se valoró en 39.600 € por error que ha prescrito a todos los efectos, no cabe arrastrar dicho error para pretender un valor diferente al que establece la ley.
Hola de nuevo. A lo mejor le interesa saber que he vuelto a la notaria que ha redactado la escritura de la herencia de mi madre y le he llevado el artículo 561-14 del código civil de Cataluña. Me ha preguntado dónde se casaron mis padres y, al responderle que en Andalucía, en el año 1949, pero que han vivido en Cataluña desde el año 1954, me ha dicho que el régimen de gananciales que se les aplica no es el catalán, sino el general del estado español. No me ha dicho el número de artículo, pero me ha indicado que hay uno similar al catalán, pero que establece que el usufructo tiene que estar calificado como "conjunto y sucesivo", cosa que no sucede en la escritura de compra del piso, que se hizo a favor de la sociedad de gananciales de mis padres, pero sin esos calificativos, por lo que tampoco resulta de aplicación. En definitiva, ha redactado una diligencia para corregir la escritura de la herencia indicando que el usufructo de mi padre se extinguió con su muerte y que debía haber tributado por ITP en su momento, cosa que está prescrita. Ha añadido que, si la escritura de compra hubiera hablado de "usufructo conjunto y sucesivo" sí que hubieramos podido recuperar el valor del usufructo de 39.600€, pero como no es así, ha mantenido los 22.500€. Realmente esto del derecho civil es muy enrevesado porque esta mañana me ha dicho otra abogada que mis padres sí que habían adquirido la vecindad catalana....
