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Novación
Está claro que si ninguna de las partes se manifiesta en contrario el contrato se prorroga por tres años más para el arrendador pero en la mismas condiciones y de lo que se trata es de modificar alguna de las cláusulas del contrato original sin hacer un nuevo contrato que debería tener una duración de cinco años nuevamente mientras que con la novación podría reducirse a los tres mencionados. Supongo que todos los que hayan leído el post habrán comprendido que se trata de la renta lo que hay que revisar y así es entre otras aunque en este caso hay una serie de consideraciones que no he querido precisar inicialmente porque intervienen para que el procedimiento sea válido o no con carácter general.
Para evitar suspicacias, aclararé que, por una parte, la renta es baja actualmente, aproximadamente un 60% de lo que están pagando por otras viviendas en la misma finca y del mismo arrendador. Que el inquilino en ningún momento ha pagado la renta puntualmente llegando a acumular frecuentemente cinco mensualidades impagadas (ahora debe tres). No es que sea una mala persona sino que tiene dificultades económicas y familiares y por ello el arrendador está dispuesto a proseguir con el contrato pero lo que no quiere consentir el arrendador es el deterioro de la vivienda ya que ha podido comprobar un deterioro importante. daños importantes en la instalación eléctrica, falta una ventana, daños en cocina, baños y mobiliario, etc. Siendo que el arrendador ve muy difícil conseguir que el arendatario pague los desperfectos va a proceder él a la reparación pero solo quiere consentir la continuidad en el contrato si estos gastos se prorratean de una manera proporcional en la renta y si la vivenda se mantiene debidamente conservada por lo que no quiere verse pillado en un contrato de cinco años o en complicadas reclamaciones por daños siendo preferible la resolución del contrato por expiración del término. O eso o da por extinguido el contrato ya teniendo en cuenta que puede obtener un alquiler bastante más elevado que el que ofrece al arrendatario.
De todos modos, lo importante por su interés general es la pregunta genérica inicial: ¿Es posible la novación modificativa de un contrato de arrendamiento reformando la renta y/o la duración?
Yo creo que sí, no he encontrado por ahora impedimento legal pero tratándose de una ley tan proteccionista como es la LAU albergo cierta inquietud sobre su eficacia.
De todos modos, lo importante por su interés general es la pregunta genérica inicial: ¿Es posible la novación modificativa de un contrato de arrendamiento reformando la renta y/o la duración?
Yo creo que sí, no he encontrado por ahora impedimento legal pero tratándose de una ley tan proteccionista como es la LAU albergo cierta inquietud sobre su eficacia.
Es posible esa novación sin que suponga un nuevo periodo de 5 años. Como bien señalas estamos ante una novación modificativa, no extintiva, del arrendamiento.
Junto con la imperatividad de la LAU en materia de vivienda convive el principio general de autonomia de la voluntad Art 1255.
Lo único que me quedaría señalar, en un orden práctico, para evitar malas interpretaciones, sería dejar claro que la novación no es extintiva y señalar que se mantiene el contrato inicial
Junto con la imperatividad de la LAU en materia de vivienda convive el principio general de autonomia de la voluntad Art 1255.
Lo único que me quedaría señalar, en un orden práctico, para evitar malas interpretaciones, sería dejar claro que la novación no es extintiva y señalar que se mantiene el contrato inicial
Si la descripcion que usted hace del comportamiento del arrendatario es cierta (no tengo motivos para dudarlo), yo no andaria con mas historias ni novaciones, sino caducidad del contrato a los 5 años y a biscar otro inquilino mejor.
Lo que usted no explica (por lo menos no lo he visto en sus exposiciones), es si aun esta a tiempo de realizar el aviso de finalizacion del contrato, antes de finalizar los 5 años.
Lo que usted no explica (por lo menos no lo he visto en sus exposiciones), es si aun esta a tiempo de realizar el aviso de finalizacion del contrato, antes de finalizar los 5 años.
Gracias Ignacio y Lexis. Justamente también había pensado en la conveniencia de redactar la novación haciendo referencia al mantenimiento del contrato original en el que se introducirían las reformas convenientes. En cuanto a la respuesta de Lexis aclaro que efectivamente aún tenemos dos meses de plazo para realizar la notificación de extinción de contrato cosa que haremos en breve en todo caso. Precisamente porque parece lo más aconsejable dar por finalizado el contrato es por lo que el arrendador estima que dar esa oportunidad graciosamente no puede obligarle a un plazo tan dilatado como el que se recoge en la LAU y menos si no obtiene garantías reales sobre la conservación de la vivienda. Añado que no está completamente decidido a proseguir y que posiblemente se haga atrás si el arrendatario pone obstáculos al ofrecimiento.
Gracias a todos. Me permito repetir que la consulta la formulé porque el tema me pareció interesante en general, no solo por el caso que refiero.
Gracias a todos. Me permito repetir que la consulta la formulé porque el tema me pareció interesante en general, no solo por el caso que refiero.
