El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Obligación de contratar administrador colegiado
- Foros Legales
- Propiedad Horizontal
- Tema: Obligación de contratar administrador colegiado
- Propiedad Horizontal
Nuevo Comentario
21
Comentarios
En todo caso, y haciendo referencia a la consulta inicial, por mucho que un propietario se presente como candidato a los cargos de Presidente y administrador, no basta con su decisión particular; esta decisión, ha de ser aceptada por la Junta de Propietarios, por mayoría.
En la Junta ordinaria, en el punto de Renovación de cargos, deberá votarse el nombramiento de presidente y del nuevo administrador. Si en ese momento la Junta acepta por mayoría la "candidatura" de la misma persona para el cargo de administrador, esto también por mayoría, como no puede haber dos administradores porque la LPH sólo admite el cargo de vicepresidente en plural (varios), es decir, presidente, secretario y administrador solamente puede haber uno, bien para los tres cargos o bien uno para cada uno, inmediatamente el que estaba, ya no puede estar porque el acuerdo de mayoría de la Junta de aceptar al nuevo, desplazaría al anterior. (al administrador)
Es una manera de "matar dos pájaros de un tiro", o sea, de conseguir en la misma votación dos cosas a la vez.
¿Qué les preocupa? ¿que el administrador profesional les pueda demandar porque se le despide en unas condiciones "no muy legales".
No se preocupen. Normalmente las Juntas ordinarias coinciden con final de ejercicio (anual) y es completamente legal que cada año se renueven los cargos para eso lo establece bien claramente la norma 7ª de la LPH: "Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año."
Pero es que incluso los designados también pueden ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
Resumiendo, que para todo, lo que prevalece es la voluntad de la Junta. Seguro que cuando la Junta por mayoría acuerda una cosa u otra, sus razones tendrá.
Ningún administrador, sea propietario o no propietario se va a meter en pleitos, supongo, ante una decisión adoptada por mayoría en una Junta de Propietarios.
Lo único que habría que tener en cuenta es que los Estatutos de la Comunidad dispongan un plazo superior a un año (podrían ser dos o más) para lo cual el acuerdo que fuera en contra de esta claúsula debería adoptarse por unanimidad pero, francamente, no creo que sea el caso porque pocos estatutos dicen eso.
Por lo tanto, mi opinión es que es AUTOMÁTICO. Desde el momento que se elige a un propietario para el cargo de administrador, el anterior ya no lo es.
Pero, si todos los demás propietarios, excepto uno quieren mantener al colegiado, evidentemente, esa es la voluntad de la Junta y seguiría siendo el mismo. En ambos casos, es lo que decida la mayoría.
Dice Helenio:
"Por tanto creo que está bastante claro que si hay propietarios que quieran hacerse cargo de la comunidad no hay posibilidad alguna de contratar a un colegiado."
Otro planteamiento que me haría es si es mejor que exista o no contrato con el administrador porque ¡ojo con las condiciones! (pues normalmente vienen dadas y se firman muy a la ligera)
Aquí insisto que no basta con que un propietario quiera hacerse cargo de la administración de la comunidad, sino que tiene que aceptarlo la mayoría en la Junta.
Les voy a contar lo que han acordado en una comunidad próxima a la mía:
Son doce propietarios de viviendas y dos propietarios de locales. Han establecido catorce turnos para el cargo de presidente (14 años). El presidente es: presidente, administrador y secretario. Han adoptado este acuerdo por mayoría. Hay una minoría que votó que no porque querían contratar a alguien que se encargara de la administración comunitaria. A éstos les han dicho que cuando les toque a ellos que si no son capaces, que contraten por su cuenta, y a su cargo, para el año que les toque a otra persona , lo cual sucedería cada catorce años.
¿Qué les parece?
Lo que está clarísimo es que "llevar" una comunidad es sencillísimo. Lo difícil es salir de los agujeros negros que suelen dejar los malos administradores.
Saludos al foro
Viendo 1 - 20 de 21 comentarios
Obligación de contratar administrador colegiado
Uno de los propietarios de mi comunidad quiere ser presidente el año que viene. En eso no hay problema porque nadie más quiere serlo. Pero también quiere ser el administrador.
Hasta ahora el administrador es un "profesional" contratado al efecto y puede que algunos vecinos quieran dejar las cosas así.
Mi pregunta es si habiendo un único propietario que quiere ser administrador hay que someter a votación quitar al colegiado o bien esto es automático. Es decir, que aunque incluso todos los demás propietarios quieran mantener al colegiado no podrían desde el momento en que haya un vecino que quiera serlo.
El art.9.2 de la LPH dice que "El presidente será nombrado, entre los propietarios" y el art.9.5 dice que "Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente".
Por tanto creo que está bastante claro que si hay propietarios que quieran hacerse cargo de la comunidad no hay posibilidad alguna de contratar a un colegiado.
¿Qué opináis?
Hasta ahora el administrador es un "profesional" contratado al efecto y puede que algunos vecinos quieran dejar las cosas así.
Mi pregunta es si habiendo un único propietario que quiere ser administrador hay que someter a votación quitar al colegiado o bien esto es automático. Es decir, que aunque incluso todos los demás propietarios quieran mantener al colegiado no podrían desde el momento en que haya un vecino que quiera serlo.
El art.9.2 de la LPH dice que "El presidente será nombrado, entre los propietarios" y el art.9.5 dice que "Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente".
Por tanto creo que está bastante claro que si hay propietarios que quieran hacerse cargo de la comunidad no hay posibilidad alguna de contratar a un colegiado.
¿Qué opináis?
Lo del administrador se aprueba en junta por mayoria simple si es en segunda convocatoria y por el mismo sistema se a de decidir si continua o no.
En esta comunidad hay presidente y secretario y efectivamente todo lo lleva el presidente, en su dia se propuso en junta contratar un administrador y la mayoria decidió que no ya que sus funciones las realiza el presidente y muy bien por cierto, pero en cada comunidad deciden los comuneros, unos son partidarios de que todo incluido el fondo de la comunidad lo maneje solo el presidente, otros de que sea el secretario, con la firma del presidente, otros de que haya un tesorero y otros de que sea un administrador, cada comunidad funciona como le parece mejor, ya que la ley asi lo permite.
Un saludo y suerte
En esta comunidad hay presidente y secretario y efectivamente todo lo lleva el presidente, en su dia se propuso en junta contratar un administrador y la mayoria decidió que no ya que sus funciones las realiza el presidente y muy bien por cierto, pero en cada comunidad deciden los comuneros, unos son partidarios de que todo incluido el fondo de la comunidad lo maneje solo el presidente, otros de que sea el secretario, con la firma del presidente, otros de que haya un tesorero y otros de que sea un administrador, cada comunidad funciona como le parece mejor, ya que la ley asi lo permite.
Un saludo y suerte
Perdona, pero ¿en que te basas para afirmar eso? ¿Dónde dice que para quitar a un administrador colegiado tenga que someterse a votación? Para ponerlo sí, pero siempre y cuando no haya ningún propietario dispuesto a ser administrador.
Una cosa es lo que se haga en tu comunidad o incluso lo que sea constumbre en muchas comunidades y otra cosa es cumplir la ley. Nadie puede someter a votación dejar de cumplir la ley y ésta dice lo que he puesto en el mensaje anterior. O sea, que aunque en tu comunidad voten que quieren entregar la administración a un "profesional" esa votación es nula si el presidente tiene la intención de llevar la administración, ya que está dentro de sus funciones.
Incluso aunque se votara separar los cargos (eso sí se puede hacer) el presidente podría también ocupar el cargo de administrador o cualquier otro propiertario que quiera.
Sólo faltaría que los propietarios que quieran llevar la administración de su finca tuvieran que enfrentarse en una especie de elecciones contra los "profesionales".
Si hay uno o varios propietarios que no quieren que la administración la lleve un propietario determinado lo único que pueden hacer es presentarse ellos al cargo de presidente o administrador y ganarle en una votación entre propietarios. Pero no puede haber una votación para elegir entre un propietario y un "profesional".
Una cosa es lo que se haga en tu comunidad o incluso lo que sea constumbre en muchas comunidades y otra cosa es cumplir la ley. Nadie puede someter a votación dejar de cumplir la ley y ésta dice lo que he puesto en el mensaje anterior. O sea, que aunque en tu comunidad voten que quieren entregar la administración a un "profesional" esa votación es nula si el presidente tiene la intención de llevar la administración, ya que está dentro de sus funciones.
Incluso aunque se votara separar los cargos (eso sí se puede hacer) el presidente podría también ocupar el cargo de administrador o cualquier otro propiertario que quiera.
Sólo faltaría que los propietarios que quieran llevar la administración de su finca tuvieran que enfrentarse en una especie de elecciones contra los "profesionales".
Si hay uno o varios propietarios que no quieren que la administración la lleve un propietario determinado lo único que pueden hacer es presentarse ellos al cargo de presidente o administrador y ganarle en una votación entre propietarios. Pero no puede haber una votación para elegir entre un propietario y un "profesional".
Vamos a ver si me aclaro yo o te aclaras tú:
Que un propietario quiera ser presidente, secretario, administrador, tesorero o ministro de gobernación de la comunidad, es perfecto, pero tiene que ser elegido por mayoria en junta estamos?
Nadie puede acceder a un cargo sin haber votación porque NO ES LEGAL la comunidad es un organo de gobierno independiente que se rige por dos leyes
A: Ley de la propiedad horizontal
B: estatutos de la comunidad
Cualquier decisión importante que se tome en la comunidad debe de ser aprobada y adoptada por una mayoria y si os parece que llevar las cuentas y los fondos de la comunidad no es importante.......
Ya se que la ley dice que el presidente puede asumir varios cargos , pero SIEMPRE CON EL APOYO DE LA MAYORIA Y REFLEJADO EN ACTA sea por ofrecerse voluntario o por ser correlativo el cargo o por ser elegido por sorteo.
Por el mismo método que se eligió un administrador, se tiene que elegir a otra persona que realize esa gestión sea un propietario u otro administrador en caso de que no estuviera la comunidad de acuerdo con el actual.
LEAMOS Y APLIQUEMOS BIEN LA LEY, O AL ANTOJO DE UNOS POCOS, ASI VAN LUEGO LAS COMUNIDADES. Un saludo y suerte en vuestras decisiones,y piensa que si no se toman siguiendo la ley, detras vienen las impugnaciones eh?
Que un propietario quiera ser presidente, secretario, administrador, tesorero o ministro de gobernación de la comunidad, es perfecto, pero tiene que ser elegido por mayoria en junta estamos?
Nadie puede acceder a un cargo sin haber votación porque NO ES LEGAL la comunidad es un organo de gobierno independiente que se rige por dos leyes
A: Ley de la propiedad horizontal
B: estatutos de la comunidad
Cualquier decisión importante que se tome en la comunidad debe de ser aprobada y adoptada por una mayoria y si os parece que llevar las cuentas y los fondos de la comunidad no es importante.......
Ya se que la ley dice que el presidente puede asumir varios cargos , pero SIEMPRE CON EL APOYO DE LA MAYORIA Y REFLEJADO EN ACTA sea por ofrecerse voluntario o por ser correlativo el cargo o por ser elegido por sorteo.
Por el mismo método que se eligió un administrador, se tiene que elegir a otra persona que realize esa gestión sea un propietario u otro administrador en caso de que no estuviera la comunidad de acuerdo con el actual.
LEAMOS Y APLIQUEMOS BIEN LA LEY, O AL ANTOJO DE UNOS POCOS, ASI VAN LUEGO LAS COMUNIDADES. Un saludo y suerte en vuestras decisiones,y piensa que si no se toman siguiendo la ley, detras vienen las impugnaciones eh?
Que no y que no :-) Precisamente te he citado la ley textualmente.
Por supuesto que el presidente tiene que ser elegido, pero entre los propietarios. Le ley lo dice muy claro como te puse antes: "El presidente será nombrado, entre los propietarios".
Entonces, una vez elegido, si decide llevar la administración NADIE SE LO PUEDE IMPEDIR porque está en sus funciones. Aunque todos los demás vecinos quisieran que llevara la administración un "profesional". Los propietarios no pueden votar quitarle una función al presidente porque las funciones del presidente las dice la ley, no los propietarios. Por ejemplo, tampoco podrían votar que en su comunidad está permitido poner parabólicas en las fachadas, porque no son quienes para decidir eso.
Precisamente porque la administración es importante es mejor que la lleve un propietario, que se preocupará de conseguir los mejores precios en las reparaciones, que se preocupará de todo. Lo que está clarísimo es que como mínimo se preocupará lo mismo que un "profesional" y además no estará pensando en la comisión que se lleva de cada obra.
Por supuesto que el presidente tiene que ser elegido, pero entre los propietarios. Le ley lo dice muy claro como te puse antes: "El presidente será nombrado, entre los propietarios".
Entonces, una vez elegido, si decide llevar la administración NADIE SE LO PUEDE IMPEDIR porque está en sus funciones. Aunque todos los demás vecinos quisieran que llevara la administración un "profesional". Los propietarios no pueden votar quitarle una función al presidente porque las funciones del presidente las dice la ley, no los propietarios. Por ejemplo, tampoco podrían votar que en su comunidad está permitido poner parabólicas en las fachadas, porque no son quienes para decidir eso.
Precisamente porque la administración es importante es mejor que la lleve un propietario, que se preocupará de conseguir los mejores precios en las reparaciones, que se preocupará de todo. Lo que está clarísimo es que como mínimo se preocupará lo mismo que un "profesional" y además no estará pensando en la comisión que se lleva de cada obra.
totalmente de acuerdo en que es mejor que lo lleve un propietario y si es el presidente mejor aún, lo que trato de decirte es que la ley no dice que POR OBLIGACIÓN el presidente tenga que ser tambien el administrador, puede serlo si lo desea y si LOS PROPIETARIOS QUE SON LOS QUE MANDAN SOBRE EL PRESIDENTE Y SOBRE TODA LA COMUNIDAD LO PERMITEN. A lo mejor el se ofrece de buena voluntad, y el resto de los propietarios dice que no que siga el administrador actual, entonces el presidente NO PUEDE CESAR AL ADMINISTRADOR si este fué elegido en una junta de propietarios con mayoria de votos. el mismo procedimiento que sirvió para elegir un administrador hay que aplicarlo para retirarle del cargo. No te obceques en que el presidente puede hacerlo todo porque lo dice la ley, lo tienen que decidir LOS PROPIETARIOS
Y conste que en mi comunidad el presidente lo lleva todo por ahorrar dinero a la comunidad, pero no porque él se ofreciera voluntario que así fué sino porque los propietarios en junta estuvieron de acuerdo ¿lo entiendes ahora?
Por el mismo sistema que le permiten llevar toda la comunidad o sea con votos, se lo pueden retirar el presidente no es DIOS es un propietario al servicio de su comunidad y a expensas de los comuneros.
Y conste que en mi comunidad el presidente lo lleva todo por ahorrar dinero a la comunidad, pero no porque él se ofreciera voluntario que así fué sino porque los propietarios en junta estuvieron de acuerdo ¿lo entiendes ahora?
Por el mismo sistema que le permiten llevar toda la comunidad o sea con votos, se lo pueden retirar el presidente no es DIOS es un propietario al servicio de su comunidad y a expensas de los comuneros.
Helenio
En nuestra comunidad algunos vecinos, los menos , no queremos al administrador. Lo que explicas dime si quiere decir:
Cuando me corresponda llevar la comunidad presidente, puedo tambien ser administrador, y el que tenemos ahora que no la lleve? y si los propietarios se oponen que ocurre entonces?
Sinceramente no veo como hacer para que el impresentable se marche, explicame por favor.
En nuestra comunidad algunos vecinos, los menos , no queremos al administrador. Lo que explicas dime si quiere decir:
Cuando me corresponda llevar la comunidad presidente, puedo tambien ser administrador, y el que tenemos ahora que no la lleve? y si los propietarios se oponen que ocurre entonces?
Sinceramente no veo como hacer para que el impresentable se marche, explicame por favor.
Hola:
Al margen de si es mejor o peor que la función la realice un propietario o un Administrador cualificado para ello (que lo puede estar también el propietario) el asunto es cómo se hace para separar las funciones de Secretario y/o administrador del presidente presidente porque, en el caso que expresa Helenio se parte de la base de que hay dos personas diferentes elegidas para los cargos pero imaginemos que partimos de cero, es decir, se eligen por primera vez los cargos.
Lógicamente, primero se elige al presidente porque es el primer órgano de gobierno que figura en el artículo 13.º, por supuesto.
Evidentemente, si tras esto no hay otra votación para separar las funciones mencionadas, SERÁN ejercidas por el presidente de la comunidad.
Y ahora viene la cuestión. Para que esas funciones sean ejercidas por otras personas diferentes, ha de adoptarse un acuerdo que disponga la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
Y opino que me parece una contradicción que esta disposición se pueda hacer de dos modos: a través de los Estatutos (para lo que se requiere UNANIMIDAD) o por acuerdo MAYORITARIO de la Junta de propietarios
SALVO estas dos últimas opciones, las funciones las realiza el presidente.
Lo que ocurre es que una cosa son los órganos de gobierno que deben existir en toda comunidad, en el sentido de que cada órgano realiza funciones diferentes y otra cosa es que dichas funciones las realice una persona, dos o más.
Por otra parte, para separar esos cargos de la presidencia ¿cómo se hace?
* Se vota por mayoría que se van a separar del Presidente y se va a nombrar a personas diferentes .
*Se presentan un candidato (comunero) y otro candidato (administrador externo) y el que obtenga mayoría.
o
*El presidente prefiere llevar en solitario esas funciones y la Junta por mayoría tiene que decidir si lo acepta o lo rechaza.
Lo que me sigue pareciendo inconguente es lo siguiente:
Que si no se ha dispuesto en los Estatutos (por unanimidad), se pueda disponer lo mismo después por mayoría.
Y además, en caso de que un hecho como éste figurase en los Estatutos, ¿cómo aparecería redactado? Por ejemplo así:
"Las funciones de Secretario y Administrador serán ejercidas por personas diferentes al Presidente"
¿Por qué iba a querer una comunidad de propietarios acordar algo así por unanimidad? (A no ser que fuera una de esas claúsulas que ya vienen "impuestas" en los Estatutos sin que los propietarios se hayan percatado)
Lo único que faltaba también es que la claúsula añadiese que el administrador ha de ser un no propietario y que al mismo tiempo realizase la función de Secretario.
Saludos
Al margen de si es mejor o peor que la función la realice un propietario o un Administrador cualificado para ello (que lo puede estar también el propietario) el asunto es cómo se hace para separar las funciones de Secretario y/o administrador del presidente presidente porque, en el caso que expresa Helenio se parte de la base de que hay dos personas diferentes elegidas para los cargos pero imaginemos que partimos de cero, es decir, se eligen por primera vez los cargos.
Lógicamente, primero se elige al presidente porque es el primer órgano de gobierno que figura en el artículo 13.º, por supuesto.
Evidentemente, si tras esto no hay otra votación para separar las funciones mencionadas, SERÁN ejercidas por el presidente de la comunidad.
Y ahora viene la cuestión. Para que esas funciones sean ejercidas por otras personas diferentes, ha de adoptarse un acuerdo que disponga la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
Y opino que me parece una contradicción que esta disposición se pueda hacer de dos modos: a través de los Estatutos (para lo que se requiere UNANIMIDAD) o por acuerdo MAYORITARIO de la Junta de propietarios
SALVO estas dos últimas opciones, las funciones las realiza el presidente.
Lo que ocurre es que una cosa son los órganos de gobierno que deben existir en toda comunidad, en el sentido de que cada órgano realiza funciones diferentes y otra cosa es que dichas funciones las realice una persona, dos o más.
Por otra parte, para separar esos cargos de la presidencia ¿cómo se hace?
* Se vota por mayoría que se van a separar del Presidente y se va a nombrar a personas diferentes .
*Se presentan un candidato (comunero) y otro candidato (administrador externo) y el que obtenga mayoría.
o
*El presidente prefiere llevar en solitario esas funciones y la Junta por mayoría tiene que decidir si lo acepta o lo rechaza.
Lo que me sigue pareciendo inconguente es lo siguiente:
Que si no se ha dispuesto en los Estatutos (por unanimidad), se pueda disponer lo mismo después por mayoría.
Y además, en caso de que un hecho como éste figurase en los Estatutos, ¿cómo aparecería redactado? Por ejemplo así:
"Las funciones de Secretario y Administrador serán ejercidas por personas diferentes al Presidente"
¿Por qué iba a querer una comunidad de propietarios acordar algo así por unanimidad? (A no ser que fuera una de esas claúsulas que ya vienen "impuestas" en los Estatutos sin que los propietarios se hayan percatado)
Lo único que faltaba también es que la claúsula añadiese que el administrador ha de ser un no propietario y que al mismo tiempo realizase la función de Secretario.
Saludos
A ver Helenio. En ningún Estatuto puede figurar un texto que diga que "la Administración la debe de llevar un Administrador Colegiado". Si lo hiciese, estaría faltando a la LPH.
Tu escribes que El art.9.2 de la LPH dice que "El presidente será nombrado, entre los propietarios" y el art.9.5 dice que "Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente" Y ESTO ESTA INCOMPLETO y es lo que te puede confundir. Relee el Artículo completo y lo que te dice al final es que queda sujeto al acuerdo de la Junta. El problema surge porque no lo expresa tan claro para los que no somos Letrados, sino está escrito con los formatos técnicos de estos Señores los redactan.
Si resumimos, nos dejamos una o dos palabras que son definitorios en un concepto, dando como resultado otra interpretación, por ello te digo que tu texto citado está incompleto y así a simple vista pareces tener razón, pero no.
Cada año, La Junta es finalmente la que decide si se continúa con un Profesional en Administración ( que pueden ejercer solo Colegiados y Licenciados) o un vecino como Administrador (el que no puede ser remunerado por ejercer este cargo si no cumple requisito Profesional).
CUIDADO con los sinverguenzas que se aprovechan en querer hacerse cargo de todo (presi-Secre-Admin-..y todo) porque los pasotas de los vecinos no quieren molestarse con la Comunidad. Como la irresponsabilidad es la Reina de esta situación, de estos aprovechados los hay en la mayoría de las comunidades y desvían dineros o los tapan de cara a quien quiere revisar cuentas, que aquí no es difícil ya que el resto de vecinos "no se quiere mojar".
Lo mejor es un profecional con Colegiatura, que son los que les controlany regulan sus actuaciones.
Tu escribes que El art.9.2 de la LPH dice que "El presidente será nombrado, entre los propietarios" y el art.9.5 dice que "Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente" Y ESTO ESTA INCOMPLETO y es lo que te puede confundir. Relee el Artículo completo y lo que te dice al final es que queda sujeto al acuerdo de la Junta. El problema surge porque no lo expresa tan claro para los que no somos Letrados, sino está escrito con los formatos técnicos de estos Señores los redactan.
Si resumimos, nos dejamos una o dos palabras que son definitorios en un concepto, dando como resultado otra interpretación, por ello te digo que tu texto citado está incompleto y así a simple vista pareces tener razón, pero no.
Cada año, La Junta es finalmente la que decide si se continúa con un Profesional en Administración ( que pueden ejercer solo Colegiados y Licenciados) o un vecino como Administrador (el que no puede ser remunerado por ejercer este cargo si no cumple requisito Profesional).
CUIDADO con los sinverguenzas que se aprovechan en querer hacerse cargo de todo (presi-Secre-Admin-..y todo) porque los pasotas de los vecinos no quieren molestarse con la Comunidad. Como la irresponsabilidad es la Reina de esta situación, de estos aprovechados los hay en la mayoría de las comunidades y desvían dineros o los tapan de cara a quien quiere revisar cuentas, que aquí no es difícil ya que el resto de vecinos "no se quiere mojar".
Lo mejor es un profecional con Colegiatura, que son los que les controlany regulan sus actuaciones.
Creo que Audrey ha dado en el clavo. El quid es que según la LPH los cargos de presidente, secretario y administrador son ejercidos POR DEFECTO por la misma persona. La ley también dice que para separarlos tiene que haber acuerdo mayoritario o estar previsto en los estatutos.
En consecuencia creo que NO SE PUEDE elegir en una votación entre un administrador propietario y un administrador "profesional" (que por cierto no tiene que ser colegiado, leeros la LPH, no los estatutos del colegio de administradores, que pueden decir misa). Por la sencilla razón de que ANTES de esa elección se tiene que aprobar en otra votación distinta separar los cargos.
Para poner a un administrador "profesional" hace falta mayoría simple, pero para separar los cargos (paso previo IMPRESCINDIBLE) hace falta mayoría absoluta.
Por tanto, una forma de quitar al "profesional" es votar que se vuelvan a reunificar los cargos. Eso lleva implícito automáticamente que salte el "profesional", aunque no se haya votado directamente ese tema.
En consecuencia creo que NO SE PUEDE elegir en una votación entre un administrador propietario y un administrador "profesional" (que por cierto no tiene que ser colegiado, leeros la LPH, no los estatutos del colegio de administradores, que pueden decir misa). Por la sencilla razón de que ANTES de esa elección se tiene que aprobar en otra votación distinta separar los cargos.
Para poner a un administrador "profesional" hace falta mayoría simple, pero para separar los cargos (paso previo IMPRESCINDIBLE) hace falta mayoría absoluta.
Por tanto, una forma de quitar al "profesional" es votar que se vuelvan a reunificar los cargos. Eso lleva implícito automáticamente que salte el "profesional", aunque no se haya votado directamente ese tema.
Quise decir incongruente.
"El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones NO PROHIBIDAS por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, ADMINISTRACIÓN Y GOBIERNO, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad."
Esto lo dice el Art. 5.º de la LPH.
Ahora pregunto yo, ¿en qué artículo de la LPH se prohibe que se pueda acordar vía estatutaria asuntos relacionados con la administración? Y el cargo de administrador lo es.
"Para poner a un administrador "profesional" hace falta mayoría simple, pero para separar los cargos (paso previo IMPRESCINDIBLE) hace falta mayoría absoluta."
Esto no está muy claro.
No digo que no haya presidentes sinvergüenzas como que también haya administradores sinvergüenzas, como administradores y presidentes sinvergüenzas aliados; por haber puede haber de todo pero ¿quién ha de controlar esto?
Para mí la Junta de propietarios. Todos deben de tomar partido e implicarse porque las cosas sólo funcionan cuando se resuelven en común.
También hay presidentes que actúan con total limpieza dando a conocer todo lo que acontece en la comunidad al resto de propietarios, incluidas las cuentas, que es lo que normalmente suelen ocultar los "chorizos".
Simplemente por negarse a dar cuenta de las cuentas (valga la redundancia), la Junta puede adoptar la decisión de removerlo.
Así que la JUNTA tiene todos los medios , mecanismos u opciones a su disposición para controlar a los cargos y si no lo hacen, será única y exclusivamente su responsabilidad.
Salvo mejor opinión
"El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones NO PROHIBIDAS por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, ADMINISTRACIÓN Y GOBIERNO, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad."
Esto lo dice el Art. 5.º de la LPH.
Ahora pregunto yo, ¿en qué artículo de la LPH se prohibe que se pueda acordar vía estatutaria asuntos relacionados con la administración? Y el cargo de administrador lo es.
"Para poner a un administrador "profesional" hace falta mayoría simple, pero para separar los cargos (paso previo IMPRESCINDIBLE) hace falta mayoría absoluta."
Esto no está muy claro.
No digo que no haya presidentes sinvergüenzas como que también haya administradores sinvergüenzas, como administradores y presidentes sinvergüenzas aliados; por haber puede haber de todo pero ¿quién ha de controlar esto?
Para mí la Junta de propietarios. Todos deben de tomar partido e implicarse porque las cosas sólo funcionan cuando se resuelven en común.
También hay presidentes que actúan con total limpieza dando a conocer todo lo que acontece en la comunidad al resto de propietarios, incluidas las cuentas, que es lo que normalmente suelen ocultar los "chorizos".
Simplemente por negarse a dar cuenta de las cuentas (valga la redundancia), la Junta puede adoptar la decisión de removerlo.
Así que la JUNTA tiene todos los medios , mecanismos u opciones a su disposición para controlar a los cargos y si no lo hacen, será única y exclusivamente su responsabilidad.
Salvo mejor opinión
Obligación ninguna. Roban tanto unos como otros. Yo tengo las pruebas en mi cajón del escritorio. Y no se que hacer con ellas porque ya empezamos con lo de siempre: ¿Es un tema civil? ¿Es un tema penal?
Si los que tienen que saber no lo saben, mejor salir al campo y respirar aire fresco. Mejor eso que pensar en la justicia.
Si los que tienen que saber no lo saben, mejor salir al campo y respirar aire fresco. Mejor eso que pensar en la justicia.
Lo de la claúsula lo he dicho yo (audrey)
"Las funciones de Secretario y Administrador serán ejercidas por personas diferentes al Presidente.
Lo único que faltaba también es que la claúsula añadiese que el administrador ha de ser un no propietario y que al mismo tiempo realizase la función de Secretario"
Lo de que en los Estatutos aparezca que el administrador ha de ser colegiado no lo he mencionado, sino que el cargo de administrador sea ejercido por persona que no sea propietario y eso ¿no lo puede decir un Estatuto?
Pues lo dice la LPH. ¿No?
"El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, ASÍ COMO PERSONAS FÍSICAS CON CUALIFICACIÓN PROFESIONAL SUFICIENTE Y LEGALMENTE RECONOCIDA PARA EJERCER DICHAS FUNCIONES. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico."
Imaginemos que en las Reglas que se incluyen en el título constitutivo pusiese precisamente que: el cargo de administrador será ejercido por una persona con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.
Esto platearía un pequeño problema interpretativo ¿no?
1º si se refiere a un profesional ajeno a la comunidad.
2º Si también puede ser un propietario con la misma cualificación profesional.
3º ¿Qué cualificación profesional y qué ley las reconoce esas cualificaciones? (calificaciones en Cataluña)
Aunque por otra parte, parece que se plantean dos opciones contrapuestas en la norma 6ª en lo referente al propietario y a las personas físicas; o sea, PROPIETARIO así como PERSONAS FÍSICAS.
No dice que el cargo podrá ser ejercido por cualquier propietario con cualificación profesional sino que parece que la cualificación sólo se le atribuye a la persona física que no sea el propietario.
Y esto ... tampoco está claro.
Salvo mejor opinión.
"Las funciones de Secretario y Administrador serán ejercidas por personas diferentes al Presidente.
Lo único que faltaba también es que la claúsula añadiese que el administrador ha de ser un no propietario y que al mismo tiempo realizase la función de Secretario"
Lo de que en los Estatutos aparezca que el administrador ha de ser colegiado no lo he mencionado, sino que el cargo de administrador sea ejercido por persona que no sea propietario y eso ¿no lo puede decir un Estatuto?
Pues lo dice la LPH. ¿No?
"El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, ASÍ COMO PERSONAS FÍSICAS CON CUALIFICACIÓN PROFESIONAL SUFICIENTE Y LEGALMENTE RECONOCIDA PARA EJERCER DICHAS FUNCIONES. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico."
Imaginemos que en las Reglas que se incluyen en el título constitutivo pusiese precisamente que: el cargo de administrador será ejercido por una persona con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.
Esto platearía un pequeño problema interpretativo ¿no?
1º si se refiere a un profesional ajeno a la comunidad.
2º Si también puede ser un propietario con la misma cualificación profesional.
3º ¿Qué cualificación profesional y qué ley las reconoce esas cualificaciones? (calificaciones en Cataluña)
Aunque por otra parte, parece que se plantean dos opciones contrapuestas en la norma 6ª en lo referente al propietario y a las personas físicas; o sea, PROPIETARIO así como PERSONAS FÍSICAS.
No dice que el cargo podrá ser ejercido por cualquier propietario con cualificación profesional sino que parece que la cualificación sólo se le atribuye a la persona física que no sea el propietario.
Y esto ... tampoco está claro.
Salvo mejor opinión.
A ver:
Una comunera ingresa en la cuenta de la Empresa administradora 6.000€; este dinerillo debería aparecer en ABONOS de la cuenta de la comunidad, ¿verdad?, pues resulta que no aparece, no obstante el admi. dice que ese dinero lo ha empleado en gastos comunitarios que tampoco aparecen en CARGOS de la cuenta de la comunidad.
Pregunta:
Que plazo tengo para demandar/denunciar?, y, a quien demando/denuncio?. A la ignorante comunidad por haber aprobado las cuentas, o al admi. por haberse quedado/apropiado "presuntamente" con el dinero
Gracias.
Una comunera ingresa en la cuenta de la Empresa administradora 6.000€; este dinerillo debería aparecer en ABONOS de la cuenta de la comunidad, ¿verdad?, pues resulta que no aparece, no obstante el admi. dice que ese dinero lo ha empleado en gastos comunitarios que tampoco aparecen en CARGOS de la cuenta de la comunidad.
Pregunta:
Que plazo tengo para demandar/denunciar?, y, a quien demando/denuncio?. A la ignorante comunidad por haber aprobado las cuentas, o al admi. por haberse quedado/apropiado "presuntamente" con el dinero
Gracias.
Aclaración:
Los 6.000€ que ingresa la comunera en la cuenta bancaria de la empresa administradora es porque mi comunidad no tiene cuenta propia, no obstante, ese dinero quedó claro que era para la comunidad, pasa que la empresa administradora se lo ha quedado. Esto puede considerarse como un robo?, o como un despiste del administrador. Claro que si se le pide explicaciones y él se empeña en decir que el dinero lo ha empleado en gastos comuneros, supongo que ya no es despiste, entonces se puede considerar, mientras no se demuestre lo contrario (que aparezcan en las cuentas comuneras como entrada y salida), como un hurto o apropiación indebida?. Tengo las pruebas. Por un lado tengo copia de la transferencia que hizo la donante a la cuenta bancaria de la empresa administradora y por otra parte tengo la nota de gastos anuales donde no aparece reflejado el abono de los 6.000€, eso sería prueba suficiente para denunciar?.
Un saludo.
Los 6.000€ que ingresa la comunera en la cuenta bancaria de la empresa administradora es porque mi comunidad no tiene cuenta propia, no obstante, ese dinero quedó claro que era para la comunidad, pasa que la empresa administradora se lo ha quedado. Esto puede considerarse como un robo?, o como un despiste del administrador. Claro que si se le pide explicaciones y él se empeña en decir que el dinero lo ha empleado en gastos comuneros, supongo que ya no es despiste, entonces se puede considerar, mientras no se demuestre lo contrario (que aparezcan en las cuentas comuneras como entrada y salida), como un hurto o apropiación indebida?. Tengo las pruebas. Por un lado tengo copia de la transferencia que hizo la donante a la cuenta bancaria de la empresa administradora y por otra parte tengo la nota de gastos anuales donde no aparece reflejado el abono de los 6.000€, eso sería prueba suficiente para denunciar?.
Un saludo.
En todo caso, y haciendo referencia a la consulta inicial, por mucho que un propietario se presente como candidato a los cargos de Presidente y administrador, no basta con su decisión particular; esta decisión, ha de ser aceptada por la Junta de Propietarios, por mayoría.
En la Junta ordinaria, en el punto de Renovación de cargos, deberá votarse el nombramiento de presidente y del nuevo administrador. Si en ese momento la Junta acepta por mayoría la "candidatura" de la misma persona para el cargo de administrador, esto también por mayoría, como no puede haber dos administradores porque la LPH sólo admite el cargo de vicepresidente en plural (varios), es decir, presidente, secretario y administrador solamente puede haber uno, bien para los tres cargos o bien uno para cada uno, inmediatamente el que estaba, ya no puede estar porque el acuerdo de mayoría de la Junta de aceptar al nuevo, desplazaría al anterior. (al administrador)
Es una manera de "matar dos pájaros de un tiro", o sea, de conseguir en la misma votación dos cosas a la vez.
¿Qué les preocupa? ¿que el administrador profesional les pueda demandar porque se le despide en unas condiciones "no muy legales".
No se preocupen. Normalmente las Juntas ordinarias coinciden con final de ejercicio (anual) y es completamente legal que cada año se renueven los cargos para eso lo establece bien claramente la norma 7ª de la LPH: "Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año."
Pero es que incluso los designados también pueden ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
Resumiendo, que para todo, lo que prevalece es la voluntad de la Junta. Seguro que cuando la Junta por mayoría acuerda una cosa u otra, sus razones tendrá.
Ningún administrador, sea propietario o no propietario se va a meter en pleitos, supongo, ante una decisión adoptada por mayoría en una Junta de Propietarios.
Lo único que habría que tener en cuenta es que los Estatutos de la Comunidad dispongan un plazo superior a un año (podrían ser dos o más) para lo cual el acuerdo que fuera en contra de esta claúsula debería adoptarse por unanimidad pero, francamente, no creo que sea el caso porque pocos estatutos dicen eso.
Por lo tanto, mi opinión es que es AUTOMÁTICO. Desde el momento que se elige a un propietario para el cargo de administrador, el anterior ya no lo es.
Pero, si todos los demás propietarios, excepto uno quieren mantener al colegiado, evidentemente, esa es la voluntad de la Junta y seguiría siendo el mismo. En ambos casos, es lo que decida la mayoría.
Dice Helenio:
"Por tanto creo que está bastante claro que si hay propietarios que quieran hacerse cargo de la comunidad no hay posibilidad alguna de contratar a un colegiado."
Otro planteamiento que me haría es si es mejor que exista o no contrato con el administrador porque ¡ojo con las condiciones! (pues normalmente vienen dadas y se firman muy a la ligera)
Aquí insisto que no basta con que un propietario quiera hacerse cargo de la administración de la comunidad, sino que tiene que aceptarlo la mayoría en la Junta.
Les voy a contar lo que han acordado en una comunidad próxima a la mía:
Son doce propietarios de viviendas y dos propietarios de locales. Han establecido catorce turnos para el cargo de presidente (14 años). El presidente es: presidente, administrador y secretario. Han adoptado este acuerdo por mayoría. Hay una minoría que votó que no porque querían contratar a alguien que se encargara de la administración comunitaria. A éstos les han dicho que cuando les toque a ellos que si no son capaces, que contraten por su cuenta, y a su cargo, para el año que les toque a otra persona , lo cual sucedería cada catorce años.
¿Qué les parece?
Lo que está clarísimo es que "llevar" una comunidad es sencillísimo. Lo difícil es salir de los agujeros negros que suelen dejar los malos administradores.
Saludos al foro
