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Obras en zona común para hacer aparcamientos
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Obras en zona común para hacer aparcamientos
La asamblea de mi comunidad aprobó unas obras en el jardín común para poder convertirlo en aparcamientos, uno para cada piso. En la actualidad ya hay aparcamiento, pero es común, no están asignados y cada uno aparca donde hay sitio libre. Mi pregunta es si ¿se puede coger el jardín común y convertirlo en aparcamientos que serían particulares de cada uno?. Hay muchos vecinos que no estamos deacuerdo, aunque se aprobó por mayoría en una reunión a la que asitieron muy pocos. Creo que para coger zona común ¿debe ser aprobado por unanimidad?, y además la derrma escede las tres cuotas ordinarias, y parace ser que son obras mejoras, no de mantenimiento. Podemos recurrir ese acuerdo, aúnque hayan transcurrido más de tres meses de su aprobación?. Gracias
La viabilidad de dicho acuerdo podria situarse dentro de lo previsto en el art. 17.1 de la Ley que dice :
“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1. a La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.”
Como enfoque , podria entenderse que la ampliación de la zona de parking ,sobre espacios actualmente ajardinados , es “un establecimiento de otros servicios comunes de interés general”, siéndole pués aplicable para su aprobación, las 3/5 partes de votos afirmativos de propietarios y coeficientes, no tan solo de los presentes, sinó del resto de comunitarios que estuvieron ausentes , en el bien entendido que de no objetar nada al respecto en contra, pasados los 30 dias posteriores al recibo del acta de la reunión, se entenderá “de facto” su silencio, como votos afirmativos.
No obstante la ampliación de las plazas de aparcamiento con disponibilidad de una para cada cual de los propietarios, seria en cualquier caso un simple acuerdo de distribución interna del uso de un bien común , como continuará siendo el nuevo espacio de parking ampliado y por ello no debe entenderse como modificación del título constitutivo pués no creo que os compliqueis en la formula de desafectación de la comunidad y pase a la propiedad privada de cada propietario ya que esto complicaria el asunto a nuevos costes de escrituración y variación de coeficientes.
Si en cambio la obra se clasifica dentro de lo previsto en el art. ll, como mejoras no requeridas, os podriais oponer a participar en el gasto, si bien quedarias excluidos en el beneficio que aporta la misma en las condiciones que fija dicho art. 11 que dice:
“"1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal.
3. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.
4. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.".
“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1. a La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.”
Como enfoque , podria entenderse que la ampliación de la zona de parking ,sobre espacios actualmente ajardinados , es “un establecimiento de otros servicios comunes de interés general”, siéndole pués aplicable para su aprobación, las 3/5 partes de votos afirmativos de propietarios y coeficientes, no tan solo de los presentes, sinó del resto de comunitarios que estuvieron ausentes , en el bien entendido que de no objetar nada al respecto en contra, pasados los 30 dias posteriores al recibo del acta de la reunión, se entenderá “de facto” su silencio, como votos afirmativos.
No obstante la ampliación de las plazas de aparcamiento con disponibilidad de una para cada cual de los propietarios, seria en cualquier caso un simple acuerdo de distribución interna del uso de un bien común , como continuará siendo el nuevo espacio de parking ampliado y por ello no debe entenderse como modificación del título constitutivo pués no creo que os compliqueis en la formula de desafectación de la comunidad y pase a la propiedad privada de cada propietario ya que esto complicaria el asunto a nuevos costes de escrituración y variación de coeficientes.
Si en cambio la obra se clasifica dentro de lo previsto en el art. ll, como mejoras no requeridas, os podriais oponer a participar en el gasto, si bien quedarias excluidos en el beneficio que aporta la misma en las condiciones que fija dicho art. 11 que dice:
“"1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal.
3. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.
4. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.".
Continuación ../...
Por lo que se refiere a la posible impugnación habrá que atenerse a la norma fijada en el art. 18 de la Ley, básicamente en cuanto respecta al hecho de haber “salvado su voto negativo en la Junta” y demás condicionandos.
Bien, en definitiva un asunto un poco peliagudo, que dependerá de su enfoque de base y del que lamentablemente me ha salido este “rollo” , pués no tenia cabida una respuesta telegráfica.
Como siempre , salvo mejor opinión.
Por lo que se refiere a la posible impugnación habrá que atenerse a la norma fijada en el art. 18 de la Ley, básicamente en cuanto respecta al hecho de haber “salvado su voto negativo en la Junta” y demás condicionandos.
Bien, en definitiva un asunto un poco peliagudo, que dependerá de su enfoque de base y del que lamentablemente me ha salido este “rollo” , pués no tenia cabida una respuesta telegráfica.
Como siempre , salvo mejor opinión.
