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obras por mas de 3 cuotas
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Cierto, Acriton, muy cierto.
Actualmente es muy complicado.
los acuerdos son ejecutivos desde la firma del Acta (eso me dijo un administrador), pero es raro que se ejecuten rapidamente.
Al final es todo tan complicado que se fomenta el que la gente calle y pague.
Si se exigiera por ley un informe pericial previo a la junta donde se planteen la ejecucion y presupuestos de las obras (mayores o menores por encima de cirtas cantidades) seria un alivio.
Actualmente es muy complicado.
los acuerdos son ejecutivos desde la firma del Acta (eso me dijo un administrador), pero es raro que se ejecuten rapidamente.
Al final es todo tan complicado que se fomenta el que la gente calle y pague.
Si se exigiera por ley un informe pericial previo a la junta donde se planteen la ejecucion y presupuestos de las obras (mayores o menores por encima de cirtas cantidades) seria un alivio.
Si eso es cierto es una pesima noticia.
Yo, por mi parte he seguido buscando información. Parece ser que en casos de discusion sobre la necesidad de las obras, el disidente tendria que contratar un perito que emita un informe donde se recoja la necesidad o no de la obra o de parte de la misma. Despues supongo que lo que cabe es presentarlo a la comunidad (pidiendo el reenbolso del gasto pericial) y si no entran en razon pleitear con lo que eso conlleva de riesgo y de gastos.
Creo que esta ley ha mejorado algunas cosas pero respecto a las obras creo que deberia ser obligatorio el informe pericial para grandes obras y para obras menores superiores a 3 mensualidades. Así por lo menos estaríamos más protegidos frente a los caprichos y no tendriamos que gastar en juzgados para conseguir poco o nada segun parece.
Yo, por mi parte he seguido buscando información. Parece ser que en casos de discusion sobre la necesidad de las obras, el disidente tendria que contratar un perito que emita un informe donde se recoja la necesidad o no de la obra o de parte de la misma. Despues supongo que lo que cabe es presentarlo a la comunidad (pidiendo el reenbolso del gasto pericial) y si no entran en razon pleitear con lo que eso conlleva de riesgo y de gastos.
Creo que esta ley ha mejorado algunas cosas pero respecto a las obras creo que deberia ser obligatorio el informe pericial para grandes obras y para obras menores superiores a 3 mensualidades. Así por lo menos estaríamos más protegidos frente a los caprichos y no tendriamos que gastar en juzgados para conseguir poco o nada segun parece.
Ha llegado a mis oidos que en determinados partidos judiciales, los jusgados no están teniendo en cuanta lo que especifica la LPH en su art. 11.2, sobre obras solo de mejoras y el no estar obligado el propietario a mas de 3 cuotas.
Al parecer, para esos jusgados TODAS LAS OBRAS SON NECESARIAS, por lo que condenan al propietario que SE ATREVA A IMPUGNAR y además lo condenan en costas. Despues la Audiencia Provincial, se limita a confirmar la sentencia de primera instancia y vuelve a condenar en costas al PROPIETARIO QUE SE HA ATREVIDO A IMPUGNAR, para que lo sepa para que la próxima vez no se atreva a molestar a los jueces.
Al parecer, para esos jusgados TODAS LAS OBRAS SON NECESARIAS, por lo que condenan al propietario que SE ATREVA A IMPUGNAR y además lo condenan en costas. Despues la Audiencia Provincial, se limita a confirmar la sentencia de primera instancia y vuelve a condenar en costas al PROPIETARIO QUE SE HA ATREVIDO A IMPUGNAR, para que lo sepa para que la próxima vez no se atreva a molestar a los jueces.
Acriton: Yo no conozco ningún organismo que resuelva arbitrajes en materia de comunidades de vecinos; de haberlo, por lógica estaría en la Consejería de la Vivienda de su Comunidad Autónoma: pregunte por si acaso. Se me ocurre que tal vez pueda plantear un acto de conciliación ante el Juzgado de 1ª Instancia, o de Paz, formulando demanda en tal sentido contra su Comunidad de Propietarios (citando a su representante, que es el presidente), pero no sé si servirá de mucho porque no está obligado a comparecer a dicho acto, y si compareciera, puede que no haya avenencia y no habría conseguido nada, salvo el intentarlo sin apenas gasto (no es necesario letrado ni procurador para este tipo de actos, basta un escrito bien redactado). En el art. 460 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 podrá ver lo relativo a actos de conciliación, pero le insisto, no sé si valdrá de mucho, depende sobre todo de "la integridad" del resto de la Comunidad para afrontar el tema y, sobre todo, DE COMO LO REFLEJE EL ACTA (MIRE LO PRIMERO ESO).
Efectivamente si usted no comunica su postura contraria en el plazo de 30 dias o impugna el acuerdo estaria obligado al pago y por tanto seria moroso con todas las consecuencias.
Si decide impugnar, su abogado le informara con mejor conocimiento de causa que yo, pero supongo que cabria la opción de consignar judicialmente la cantidad en discusion en espera de lo que diga el juez.
Lo que no tengo tan claro es lo que ocurriria sin que este recogida en el acta la naturaleza de las obras como necesarias o de mejora y una vez comunicada la postura en contra.
Teoricamente si es una obra de mejora reconocida como tal no podria figurar como moroso pues es su derecho por ley .
Pero si se incluyen como obras necesarias estaria obligado a pagar para evitar ser moroso o a iniciar un proceso impugnacion o arbitraje o peritaje como le permite la ley.
Escarlata se lo explica muy bien. Pleitear previo pago o consignacion de la cantidad y esperar a lo que diga el juez de otra forma seguramente la consideracion de moroso seria legal.
Esta ley es lo que tiene, que dificulta y mucho la resolucion de las discrepancias entre propietarios y favorece la apisonadora de las mayorias. Creo que todos tenemos bastante claro lo que es una obra necesaria y lo que es un mantenimiento de la propiedad y lo que son caprichos de la mayoria y por ello me parece injusto que si la mayoria decide que algo es necesario tengamos que tragar con ello aunque todos sepamos que es un capricho y/o un lujo.
Si decide impugnar, su abogado le informara con mejor conocimiento de causa que yo, pero supongo que cabria la opción de consignar judicialmente la cantidad en discusion en espera de lo que diga el juez.
Lo que no tengo tan claro es lo que ocurriria sin que este recogida en el acta la naturaleza de las obras como necesarias o de mejora y una vez comunicada la postura en contra.
Teoricamente si es una obra de mejora reconocida como tal no podria figurar como moroso pues es su derecho por ley .
Pero si se incluyen como obras necesarias estaria obligado a pagar para evitar ser moroso o a iniciar un proceso impugnacion o arbitraje o peritaje como le permite la ley.
Escarlata se lo explica muy bien. Pleitear previo pago o consignacion de la cantidad y esperar a lo que diga el juez de otra forma seguramente la consideracion de moroso seria legal.
Esta ley es lo que tiene, que dificulta y mucho la resolucion de las discrepancias entre propietarios y favorece la apisonadora de las mayorias. Creo que todos tenemos bastante claro lo que es una obra necesaria y lo que es un mantenimiento de la propiedad y lo que son caprichos de la mayoria y por ello me parece injusto que si la mayoria decide que algo es necesario tengamos que tragar con ello aunque todos sepamos que es un capricho y/o un lujo.
Si en el escrito dirigido a la Comunidad (dentro de los 30 días de recibir el acta) votando en contra, se le advierte a la Comunidad que se va a proceder a encargar un informe pericial de un técnico, sobre el estado actual del vallado existente y dictamen de la necesidad o no de su suatitución, ¿interrumpiría el plazo para impugnar?.
Chelinka: Yo tengo mis dudas de que si se trata de obras de mejora no exigibles que superen el triple de una mensualidad de gastos comunes, el disidente tenga que pagar sólo el importe de tres mensualidades, porque lo que señala el art. 11 LPH es que no resultará obligado si excede de esa cantidad (tres mensualidades de gastos corrientes). Pero no sé si hay jurisprudencia en el sentido que Vd. indica. Me interesa información sobre esto.
Alba271: Si el acta no recoge nada sobre las obras, no hay que preocuparse (no existe acuerdo sobre ellas), otra cosa es que si conste su aprobación pero falten datos. En cuanto a la conveniencia de impugnar o esperar a que la comunidad reclame: no sé, depende de muchas cosas. La impugnación supone un gasto (contratar abogado y procurador -a no ser que tenga derecho a la Justicia Gratuita- y obtener pruebas para que prospere su impugnación, como sería un peritaje que sí creo procedente un arquitecto técnico, aunque depende de la naturaleza de las obras).
El plazo para impugnar son tres meses, a no ser que sean acuerdos contrarios a la ley o los estatutos que entonces el plazo es un año.
Saludos.
Alba271: Si el acta no recoge nada sobre las obras, no hay que preocuparse (no existe acuerdo sobre ellas), otra cosa es que si conste su aprobación pero falten datos. En cuanto a la conveniencia de impugnar o esperar a que la comunidad reclame: no sé, depende de muchas cosas. La impugnación supone un gasto (contratar abogado y procurador -a no ser que tenga derecho a la Justicia Gratuita- y obtener pruebas para que prospere su impugnación, como sería un peritaje que sí creo procedente un arquitecto técnico, aunque depende de la naturaleza de las obras).
El plazo para impugnar son tres meses, a no ser que sean acuerdos contrarios a la ley o los estatutos que entonces el plazo es un año.
Saludos.
Hola.
Si no pone nada en el acta
Se podría simplemente negar y que sea la Cdad. que le reclame y entonces exponer sus razones?
o perdería por no haber impugnado?
¿cual es el tiempo para poder impugnar?
¿cómo se puede conseguir un peritaje que demueste que es obra de mejora y no necesaria?
Bastaría con certificado de un arquitecto técnico?
Gracias
Si no pone nada en el acta
Se podría simplemente negar y que sea la Cdad. que le reclame y entonces exponer sus razones?
o perdería por no haber impugnado?
¿cual es el tiempo para poder impugnar?
¿cómo se puede conseguir un peritaje que demueste que es obra de mejora y no necesaria?
Bastaría con certificado de un arquitecto técnico?
Gracias
No se pero si ve que se agota el plazo de impugnación y no han respondido yo impugnaria o al menos consultaria con un abogado.
Respecto a quien debe dirigirse creo que al presidente pues es el responsable legal de la comunidad.
Dicho esto le dire que en varias ocasiones he recurrido a lo siguiente y me ha dado buen resultado:
burofax con certificacion de contenido dirigido al presidente y al administrador en el mismo encabezado y enviado a la oficina del administrador.
Despues fotocopiar tanto el burofax con todos los sellos y marcas de correos como el resguardo del envio y enviarlos por correo ordinario o certificado al presidente a su domicilio.
Serían muy simverguenzas si lo negasen los dos pero aun asi usted podria demostrar que lo ha enviado con los resguardos del burofax y de la carta certificada.
Respecto a quien debe dirigirse creo que al presidente pues es el responsable legal de la comunidad.
Dicho esto le dire que en varias ocasiones he recurrido a lo siguiente y me ha dado buen resultado:
burofax con certificacion de contenido dirigido al presidente y al administrador en el mismo encabezado y enviado a la oficina del administrador.
Despues fotocopiar tanto el burofax con todos los sellos y marcas de correos como el resguardo del envio y enviarlos por correo ordinario o certificado al presidente a su domicilio.
Serían muy simverguenzas si lo negasen los dos pero aun asi usted podria demostrar que lo ha enviado con los resguardos del burofax y de la carta certificada.
Por cierto una duda. ¿A quien hay que dirigir el escrito de un propietario no asistente a la Junta, para votar en contra de diversos puntos?. ¿Al Presidente o al Administrador?. En caso de ser dirigido al Presidente, ¿a que domicilio se debe dirigir, al suyo propio o a las oficinas del Administrador?.
Es simplemente por una cuestión de no fiarse del Administrador, en cuanto al destino que va tener el escrito. Ya hay experiencia con el mismo y de anteriores escritos no ha dado cuenta al Presidente nii a la Junta de Propietarios. ¿podría invalidarse el escrito, si se dirige al domicilio particular del Presidente?.
¿Donde tiene una Comunidad de Propietarios su domicilio legal?.
Es simplemente por una cuestión de no fiarse del Administrador, en cuanto al destino que va tener el escrito. Ya hay experiencia con el mismo y de anteriores escritos no ha dado cuenta al Presidente nii a la Junta de Propietarios. ¿podría invalidarse el escrito, si se dirige al domicilio particular del Presidente?.
¿Donde tiene una Comunidad de Propietarios su domicilio legal?.
Acriton
Aun a riesgo de equivocarme dreo que lo que puede determinar si debe impugnar o solo comunicar es como se haya reflejado esta obra en el acta:
Si pone manteniniento necesario tendra que impugnar.
Si pone mejora, podra solo informar y pagar solo tres mensualidades.
Si no pone nada, puede darse el caso de que parte de la obra sea necesaria y otra parte mejora. Si es así que se lo especifiquen y desglosen que parte de la derrama corresponde a cada cosa. Podria negarse a la parte de mejora. Yo informaria de mi negativa exigiendo una respuesta dentro del plazo de impugnacion. Si la respuesta es que se acepta su postura, ya esta, y si le dicen que no se acepta impugne.
saludos
Aun a riesgo de equivocarme dreo que lo que puede determinar si debe impugnar o solo comunicar es como se haya reflejado esta obra en el acta:
Si pone manteniniento necesario tendra que impugnar.
Si pone mejora, podra solo informar y pagar solo tres mensualidades.
Si no pone nada, puede darse el caso de que parte de la obra sea necesaria y otra parte mejora. Si es así que se lo especifiquen y desglosen que parte de la derrama corresponde a cada cosa. Podria negarse a la parte de mejora. Yo informaria de mi negativa exigiendo una respuesta dentro del plazo de impugnacion. Si la respuesta es que se acepta su postura, ya esta, y si le dicen que no se acepta impugne.
saludos
La derrama se ha establecido en 14 mensualidades, por tanto para impugnar no sería necesario abonar la TOTALIDAD de la derrama, sino las mensualñidades que en ese momento se adeuden.
Sobre la redacción de la Ley, parece que podría interpretarse que no es necesario impugnar, sino votar por escrito en contra y manifestar que solo se abonará el importes de TRES MENSUALIDADES ORDINARIAS.
Sobre la redacción de la Ley, parece que podría interpretarse que no es necesario impugnar, sino votar por escrito en contra y manifestar que solo se abonará el importes de TRES MENSUALIDADES ORDINARIAS.
Acriton: La LPH, en su art. 11. dice eso, pero otra cosa es LO QUE HAYA APROBADO LA JUNTA Y DE QUÉ FORMA SE HAYA REFLEJADO EN EL ACTA. Si han puesto que son obras necesarias, y Vd. sabe que son mejoras no exigibles a tenor del art. 11 LPH, tendrá que obtener las pruebas necesarias para demostrarlo E IMPUGNAR JUDICIALMENTE EL ACUERDO DE LA JUNTA QUE APROBÓ LAS OBRAS COMO NECESARIAS Y LA PERTINENTE DERRAMA. Necesita abogado y procurador para la impugnación Y PROCEDER PREVIAMENTE AL PAGO O CONSIGNACIÓN DE ESA DERRAMA APROBADA (art. 18 LPH), aunque, insisto, sean obras de mejora no exigibles y el disidente no esté obligado a soportar su coste si ha votado en contra. Es una de las muchas cosas incomprensibles de esta ley: no tienes dinero para pagar las obras, pero te obligan a pagarlas antes de reclamar, de lo contrario, desestiman la demanda y te condenan en costas.
Por cierto, su oposición a las obras queda determinada en haber votado en contra de ellas, si no votó en contra, no puede impugnar el acuerdo.
Por cierto, su oposición a las obras queda determinada en haber votado en contra de ellas, si no votó en contra, no puede impugnar el acuerdo.
