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Oposición a desahucio por parte del inquilino
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Oposición a desahucio por parte del inquilino
Buenos días compaler@s,
Tengo una cliente que en el año 2008 firmó contrato de alquiler por plazo de 11 meses, prorrogables con preaviso de un mes.
En el año 2016 resultó que el Banco ejecutó la hipoteca y de adjudicó el piso, subrogándose en el contrato de alquiler.
Este año mi cliente avisó que quiere prorrogar el contrato, pero el Banco, de forma unilateral lo da por extinguido, ha dejado de cargar los recibos en la cuenta y ha demandado . La demanda es de desahucio por expiración de plazo contractual.
Logicamente me planteo oponerme pues mi cliente, la inquilina, avisó en plazo que quería prorrogar el contrato.
Cabría igualmente alegar que el contrato inicial al ser de 11 meses no se ajustaba a derecho o algún otro motivo de oposición?
Gracias de antemano
Tengo una cliente que en el año 2008 firmó contrato de alquiler por plazo de 11 meses, prorrogables con preaviso de un mes.
En el año 2016 resultó que el Banco ejecutó la hipoteca y de adjudicó el piso, subrogándose en el contrato de alquiler.
Este año mi cliente avisó que quiere prorrogar el contrato, pero el Banco, de forma unilateral lo da por extinguido, ha dejado de cargar los recibos en la cuenta y ha demandado . La demanda es de desahucio por expiración de plazo contractual.
Logicamente me planteo oponerme pues mi cliente, la inquilina, avisó en plazo que quería prorrogar el contrato.
Cabría igualmente alegar que el contrato inicial al ser de 11 meses no se ajustaba a derecho o algún otro motivo de oposición?
Gracias de antemano
Lo mejor será que pases la pregunta al Foro de Arrendamientos, allí hay expertos en el tema, que yo veo vinculado a la redacción del art. 13 de la LAU vigente en el año 2008:
Yo considero que:
Un contrato de once meses es plenamente válido, no se me ocurre ningún motivo por el que no pueda pactarse ese plazo.
Si el contrato viene del año 2008 doy por sentado que ahora, en 2019-2020, está en tácita reconducción del art. 1566 CC.
"Artículo 1566
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento."
Y como ves el arrendador puede extinguir el contrato con su comunicación, y sin que el inquilino pueda oponerse a ello, porque ha habido comunicación del Banco ¿verdad? Si no es así, si tu casero no ha cumplido los requisitos formales del art. 1566 CC, tal vez si puedas oponerte.
Mírate la legitimación activa del Banco, pero por lo mismo que he expuesto lo veo poco prosperable.
No puedes recurrir al incidente posesorio de los artículos 622, 661 y 675 de la LEC; desde el año 2016 el Banco se ha subrogado en el contrato, es tu casero, y le has pagado la renta, no puedes ir contra tus propios actos.
Dicho lo anterior, te recuerdo que incluso si tu patrocinado fuera vencido en el juicio verbal de desahucio, las consecuencias, en el peor de los casos, serían la condena a pagar las rentas por el plazo adicional por el que se haya prolongado la ocupación del inmueble, salvo que haya una cláusula penal por retraso en la entrega o salvo que el Banco acredite un perjuicio mayor que veo poco probable, y en concepto de costas como mucho, y siendo la cuantía una anualidad de renta, pues un tercio de la misma cuantía mas IVA. Es algo que tendrás que valorar. También tendrás que valorar cómo te encaja sostener una pretensión que en principio tiene visos de no prosperar (esto ya es algo muy personal).
Yo considero que:
Un contrato de once meses es plenamente válido, no se me ocurre ningún motivo por el que no pueda pactarse ese plazo.
Si el contrato viene del año 2008 doy por sentado que ahora, en 2019-2020, está en tácita reconducción del art. 1566 CC.
"Artículo 1566
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento."
Y como ves el arrendador puede extinguir el contrato con su comunicación, y sin que el inquilino pueda oponerse a ello, porque ha habido comunicación del Banco ¿verdad? Si no es así, si tu casero no ha cumplido los requisitos formales del art. 1566 CC, tal vez si puedas oponerte.
Mírate la legitimación activa del Banco, pero por lo mismo que he expuesto lo veo poco prosperable.
No puedes recurrir al incidente posesorio de los artículos 622, 661 y 675 de la LEC; desde el año 2016 el Banco se ha subrogado en el contrato, es tu casero, y le has pagado la renta, no puedes ir contra tus propios actos.
Dicho lo anterior, te recuerdo que incluso si tu patrocinado fuera vencido en el juicio verbal de desahucio, las consecuencias, en el peor de los casos, serían la condena a pagar las rentas por el plazo adicional por el que se haya prolongado la ocupación del inmueble, salvo que haya una cláusula penal por retraso en la entrega o salvo que el Banco acredite un perjuicio mayor que veo poco probable, y en concepto de costas como mucho, y siendo la cuantía una anualidad de renta, pues un tercio de la misma cuantía mas IVA. Es algo que tendrás que valorar. También tendrás que valorar cómo te encaja sostener una pretensión que en principio tiene visos de no prosperar (esto ya es algo muy personal).
