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plan parcial y vivienda construida.
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Plan parcial y vivienda construida.
En 1.982, edifique un casa en terrenos de mi propiedad, pagando al ayuntamiento 50.000 ptas en concepto de licencia de obras. En 1992 inscribo la vivienda en el Registro de la Propiedad, con documento del ayuntamiento en el que me dicen que la vivienda es suelo urbano y pagando 600.000.- ptas por contribuciones especiales . En 1997 con las nuevas normas subsidiarias me incluyen en un plan parcial, como suelo urbanizable, presento alegaciones que no son atendidas. Hoy en dia se va a desarrollar el Plan Parcial y uno de los viales atraviesa mi finca. ¿Que puedo hacer?
Pues creo que en 1997, no te deberias haber parado en la fase de alegaciones, sino haber iniciado un contencioso-administrativo a partir de la aprobacion definitiva del Plan Parcial.
Ahora probablemente tendra dificil solucion.
No te queda otra que tratar de negociar una solucion con el Ayuntamiento para salvar la propiedad.
En cualquier caso, el Ayuntamiento tendra que iniciar un expediente de expropiacion y asignar un justiprecio. En ese expediente podras presentar oposicion y llegar a un contencioso-administrativo, pero con muchas menos garantias.
Ahora probablemente tendra dificil solucion.
No te queda otra que tratar de negociar una solucion con el Ayuntamiento para salvar la propiedad.
En cualquier caso, el Ayuntamiento tendra que iniciar un expediente de expropiacion y asignar un justiprecio. En ese expediente podras presentar oposicion y llegar a un contencioso-administrativo, pero con muchas menos garantias.
Estoy de acuerdo con Lexis en que no debiste parar en la alegacion, pero eso ya no tiene remedio.
Mi consejo es que te adhieras a la junta de compensacion del plan parcial en el que estás incluido y desde hay negocies las indemnizaciones que te correspondan en el proyecto de reparcelacion, puesto que si no lo haces el ayuntamiento comenzará el proceso de expropiacion que seguro que no querras.
No explicas si el vial afecta a la vivienda o no. Caso de ser así la indemnización deberá ser mayor. De todos modos sabes que tienes derecho al 90 % del aprovechamiento medio del sector (Esto depende de la CCAA en que te encuentres) y a lo mejor, si has materializado en tu casa menos de este aprovechamiento, puedas usarlo para pagar costes de urbanizacion y no resultarte tan gravoso.
Mi consejo es que te adhieras a la junta de compensacion del plan parcial en el que estás incluido y desde hay negocies las indemnizaciones que te correspondan en el proyecto de reparcelacion, puesto que si no lo haces el ayuntamiento comenzará el proceso de expropiacion que seguro que no querras.
No explicas si el vial afecta a la vivienda o no. Caso de ser así la indemnización deberá ser mayor. De todos modos sabes que tienes derecho al 90 % del aprovechamiento medio del sector (Esto depende de la CCAA en que te encuentres) y a lo mejor, si has materializado en tu casa menos de este aprovechamiento, puedas usarlo para pagar costes de urbanizacion y no resultarte tan gravoso.
Estoy en Andalucia y el vial ocuparia 8 metros de la parcela y no afecta a la vivienda.Se que el Ayuntamiento compensaría el 10 % del aprovechamiento medio de mi parcela por haber pagado en su dia las contribuciones especiales. El problema estaría en los costes de urbanizacion.
¿es justo que pida que los 200 m2 aproximadamente de vial se valoren como suelo urbano y se compensen con los costes de urbanización? En todo caso pediria a Carmen que me explicitara aún mas lo de la materialización del aprovechamiento medio.
De todo modos gracias por vuestro interés
¿es justo que pida que los 200 m2 aproximadamente de vial se valoren como suelo urbano y se compensen con los costes de urbanización? En todo caso pediria a Carmen que me explicitara aún mas lo de la materialización del aprovechamiento medio.
De todo modos gracias por vuestro interés
Hola... Realmente el supuesto que planteas es singular pues si en 1992 el suelo es urbano y pagaste contribuciones especiales -se supone por la urbanización-, resulta paradójico que, con posterioridad, se reclasifique como urbanizable. En derecho urbanístico existe un criterio de aplicación jurisprudencial y de reconocimiento normativo que es el de la FUERZA NORMATIVA DE LO FÁCTICO. El suelo es urbano si cumple con los requisitos normativamente impuestos no obstante la clasificación que le otorgue el planeamiento. Como dice LEXIS debieras haber continuado con tus alegaciones hasta llegar al contencioso si hubiere sido preciso.
Por lo demás, indicas que por tu finca pasa vial público. Ello es independiente de la nueva clasificación. No obstante, en el caso que el suelo ya sea urbano -no consolidado-, la forma de obtención del mismo son diferentes a las del suelo urbanizable en cuanto a las cargas a soportar por los propietarios: en todo caso existe el 10% máximo de cesión, pero no, en cambio, el deber de costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación y, en su caso, las obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas requeridos por la dimensión y densidad de la misma y las intensidades de uso que ésta genere, de conformidad con los requisitos y condiciones que establezca el planeamiento general (artículo 19.3 en relación al 14.2 LRSV).
En relación a la cuestión yo creo que debes de estar atento a cualquier acto de desarrollo del plan parcial. Por ejemplo la aprobación inicial del proyecto de reparcelación e iniciar la presentación de alegaciones.
Una vez aprobado definitivamente el instrumento de gestión puedes interponer recurso contencioso-administrativo impugnando indirectamente el instrumento de planeamiento -plan parcial- y solicitando la suspensión cautelar del mismo.
El problema de la suspensión cautelar es que muy probablemente te exijan garantía suficiente y, hablando del desarrollo de un plan parcial, esta puede ser muy elevada.
Por otro lado, puedes integrarte en la Junta de Compensación que en su momento se constituya e iniciar tu lucha por las indemnizaciones relativas al derribo de tu vivienda si éste está previsto y al derecho a tu realojo mientras no se construya tu nueva vivienda... así como por la finca que se te adjudique.
Por lo demás, indicas que por tu finca pasa vial público. Ello es independiente de la nueva clasificación. No obstante, en el caso que el suelo ya sea urbano -no consolidado-, la forma de obtención del mismo son diferentes a las del suelo urbanizable en cuanto a las cargas a soportar por los propietarios: en todo caso existe el 10% máximo de cesión, pero no, en cambio, el deber de costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación y, en su caso, las obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas requeridos por la dimensión y densidad de la misma y las intensidades de uso que ésta genere, de conformidad con los requisitos y condiciones que establezca el planeamiento general (artículo 19.3 en relación al 14.2 LRSV).
En relación a la cuestión yo creo que debes de estar atento a cualquier acto de desarrollo del plan parcial. Por ejemplo la aprobación inicial del proyecto de reparcelación e iniciar la presentación de alegaciones.
Una vez aprobado definitivamente el instrumento de gestión puedes interponer recurso contencioso-administrativo impugnando indirectamente el instrumento de planeamiento -plan parcial- y solicitando la suspensión cautelar del mismo.
El problema de la suspensión cautelar es que muy probablemente te exijan garantía suficiente y, hablando del desarrollo de un plan parcial, esta puede ser muy elevada.
Por otro lado, puedes integrarte en la Junta de Compensación que en su momento se constituya e iniciar tu lucha por las indemnizaciones relativas al derribo de tu vivienda si éste está previsto y al derecho a tu realojo mientras no se construya tu nueva vivienda... así como por la finca que se te adjudique.
Yo no soy jurista, soy arquitecto y por tanto no entiendo muy bien conceptos como el de FUERZA NORMATIVA DE LO FACTICO, se sin embargo que la legislacion de 1982 y 1992 sobre suelo era muy diferente a la actual de 1998. Ahora el suelo urbano es algo reglado, y probablemente si el planeamineto actual lo clasifica como urbanizable es que le faltarian varias de las condiciones que debe cumplir un suelo para clasificarlo como urbano, por lo que si no se aceptó la alegacion en su dia y no se presentó recurso ahora es evidente que la clasificacion del suelo del que hablamos es la de SUELO URBANIZABLE.
En cuanto a la pregunta que me hace madibo sobre la materializacion del aprovechamiento medio, no se si sabre hacerlo de forma sucinta y simplificando mucho:
1º el plan parcial debe determinar el Aprovechamiento medio del sector, por ejemp. 0,3 m2/m2. -esto quiere decir, que cada propietario de suelo del sector tiene derecho a 0,3 m2 de construccion por cada m2 de superficie que tiene, y en esta superficie hay ue incluirla toda, incluso la que posteriormente va a ser un viario. De estos m2, son del propietario el 90 % y el 10€ restante le corresponden al Ayuntamiento.
Por otro lado, el planeamiento adjudicará a la parcela en la que queda tu vivienda una edificabilidad, que puede ser mayor, igual o menor a los m2 a los que tienes derecho.
Caso de ser menor, la diferencia podrias compensarla con gastos de urbanizacion, es decir, venderias aprobechamiento a cambio de gastos de urbanizacion.
Esto se recoge y se negocia en el proyecto de reparcelacion y en la junta de compensacion.
No se si me he explicado con claridad, espero haberte ayudado, de todas formas te acosejo que busques un buen arquitecto urbanista o un buen abogado urbanista de tu CCAA, que te asesore porque puedes estar hablando de mucho dinero.
En cuanto a la pregunta que me hace madibo sobre la materializacion del aprovechamiento medio, no se si sabre hacerlo de forma sucinta y simplificando mucho:
1º el plan parcial debe determinar el Aprovechamiento medio del sector, por ejemp. 0,3 m2/m2. -esto quiere decir, que cada propietario de suelo del sector tiene derecho a 0,3 m2 de construccion por cada m2 de superficie que tiene, y en esta superficie hay ue incluirla toda, incluso la que posteriormente va a ser un viario. De estos m2, son del propietario el 90 % y el 10€ restante le corresponden al Ayuntamiento.
Por otro lado, el planeamiento adjudicará a la parcela en la que queda tu vivienda una edificabilidad, que puede ser mayor, igual o menor a los m2 a los que tienes derecho.
Caso de ser menor, la diferencia podrias compensarla con gastos de urbanizacion, es decir, venderias aprobechamiento a cambio de gastos de urbanizacion.
Esto se recoge y se negocia en el proyecto de reparcelacion y en la junta de compensacion.
No se si me he explicado con claridad, espero haberte ayudado, de todas formas te acosejo que busques un buen arquitecto urbanista o un buen abogado urbanista de tu CCAA, que te asesore porque puedes estar hablando de mucho dinero.
Carmen_C... El suelo urbano siempre fue algo reglado: a eso me refiero con lo de la fuerza normativa de lo fáctico.
Lo paradójico del tema que se plantea es que si anteriormente era urbano... ¿cómo puede ser ahora urbanizable?, especialmente si el Sr. ha satisfecho -por lo que dice-, gastos de son de urbanización por la vía de contribuciones especiales.
Además, actualmente dentro del SUrbano existe el consolidado y el no consolidado... En todo caso, una modificación de planeamiento general o de normas subsidiarias que supusiera la implantación de esta nueva vía pública convertiría dicho suelo en urbano no consolidado pero no en urbanizable.
Todo ello con los escasos elementos de juicio que ofrece el que hace la consulta.
Lo paradójico del tema que se plantea es que si anteriormente era urbano... ¿cómo puede ser ahora urbanizable?, especialmente si el Sr. ha satisfecho -por lo que dice-, gastos de son de urbanización por la vía de contribuciones especiales.
Además, actualmente dentro del SUrbano existe el consolidado y el no consolidado... En todo caso, una modificación de planeamiento general o de normas subsidiarias que supusiera la implantación de esta nueva vía pública convertiría dicho suelo en urbano no consolidado pero no en urbanizable.
Todo ello con los escasos elementos de juicio que ofrece el que hace la consulta.
Yo solo puedo hablar desde mi experiencia en casos similares al que se plantea aqui. La mayoria de las veces que he visto algo parecido lo que ocurria era que se habia dado licencia de obra en suelo rustico o no urbanizable porque con la normativa vigente en el momento de la concesion eso era posible, igual que lo sigue siendo ahora en determinadas condiciones. Esto permite su inscripcion en el Registro y tambien comenzar a pargar la contribucion o IBI como "Urbano" lo que muchas veces induce a error al propietario al pensar que como paga como "urbano" la contribucion, su clasificacion urbanistica tambien es de "urbano". Cuando comienza la expansion urbanistica en su pueblo, y la vivienda que suele estar cerca o muy cerca del suelo urbano se mete dentro de un sector de suelo urbanizable comienzan los problemas.
El caso que aqui tratamos puede ser diferente, y puede que estuviera en su dia clasificado ese suelo como urbano, puesto que es un Municipio con Normas y no Plan General, supongo que será un pueblo no muy grande. Con los datos que tenemos es imposible saber cuando estaba mal clasificado, si entonces o ahora, pero sospecho que si el redactor de las Normas lo incluyo como urbanizable es que careceria de muchos de los servicios necesarios para considerarlo Suelo urbano, y como bien decis este suelo está reglado y si antes estaba mal clasificado al revisar el planeamiento deberá corregirse el error.
Yo sigo pensando que la clasificacion de un suelo la da el planeamiento vigente, aprobado por su CCAA, y que si se quiere que vuelva a ser urbano, si es que urbanisticamente, alguna vez lo fue, solo lo puede decir un Juez o el Ayuntamiento y la CCAA promoviendo una modificacion puntual, y no el propietario haciendo valer la fuerza normativa de lo factico.
El caso que aqui tratamos puede ser diferente, y puede que estuviera en su dia clasificado ese suelo como urbano, puesto que es un Municipio con Normas y no Plan General, supongo que será un pueblo no muy grande. Con los datos que tenemos es imposible saber cuando estaba mal clasificado, si entonces o ahora, pero sospecho que si el redactor de las Normas lo incluyo como urbanizable es que careceria de muchos de los servicios necesarios para considerarlo Suelo urbano, y como bien decis este suelo está reglado y si antes estaba mal clasificado al revisar el planeamiento deberá corregirse el error.
Yo sigo pensando que la clasificacion de un suelo la da el planeamiento vigente, aprobado por su CCAA, y que si se quiere que vuelva a ser urbano, si es que urbanisticamente, alguna vez lo fue, solo lo puede decir un Juez o el Ayuntamiento y la CCAA promoviendo una modificacion puntual, y no el propietario haciendo valer la fuerza normativa de lo factico.
Creo que hay un elemento esencial en el tema objeto de debate y al que no había prestado suficiente atención en su momento: DICHO MUNICIPIO CARECE DE PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN.... De acuerdo con el TR76 los municipios sin PGOU no tienen suelo urbanizable. Por su parte, el RPU, en su artículo 91 prevé que las normas subsidiarias pueden o no subclasificar el suelo en urbanizable.
Pudiera ser, por tanto, que las anteriores NNSS no contuvieran la tipología de suelo urbanizable y que la revisión las contuviera.
En todo caso, volvemos otra vez al carácter reglado del suelo urbano.
Por otro lado, lo que Carmen_C comenta creo que se refiere a obras y usos provisionales en suelo no urbanizable. A éstas se refieren los artículos:
a) 136 TR92. Subsiste la vigencia del punto 2.
b) 58 TR76. Que las permite siempre que no dificulten la ejecución del plan. El apartado 3 se reproduce en el 136.2 TR92.
c) 84.2 TR76. PErmite las mismas en SURB programado.
d) 17 LRSV. Que exige la inscripción en el Registro de la Propiedad del carácter provisional de la licencia otorgada.
Pudiera ser, por tanto, que las anteriores NNSS no contuvieran la tipología de suelo urbanizable y que la revisión las contuviera.
En todo caso, volvemos otra vez al carácter reglado del suelo urbano.
Por otro lado, lo que Carmen_C comenta creo que se refiere a obras y usos provisionales en suelo no urbanizable. A éstas se refieren los artículos:
a) 136 TR92. Subsiste la vigencia del punto 2.
b) 58 TR76. Que las permite siempre que no dificulten la ejecución del plan. El apartado 3 se reproduce en el 136.2 TR92.
c) 84.2 TR76. PErmite las mismas en SURB programado.
d) 17 LRSV. Que exige la inscripción en el Registro de la Propiedad del carácter provisional de la licencia otorgada.
