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planes parciales

9 Comentarios
 
Planes parciales
Amm
19/10/2006 10:03
alguien me puede explicar el tema de los planes parciales? yo tengo un terreno y si no lo vendo me dicen que me daran x metros de edificabilidad en otro sitio de donde tengo el terreno? y que al no venderlo despues tengo que pagar las cargas de urbanizacion o bien en metalico o bien cediendo parte de esa edificabilidad. tambien me dicen que mi terreno esta en un determinado sitio y que me daran los metros edificables donde ellos quieran, (es decir en un residencial de 1 planta, o en otro de 2 plantas, o donde va un hotel...) la verdad es que no entiendo esto, ¿alguien puede explicarmelo como si tuviera 4 años , por favor?
19/10/2006 11:41
A ver amm, te cuento como va en la legislación valenciana (como las competencias en urbanismo son autonómicas, no puedo asegurarte que sea igual en todas partes).
Tu tienes un terreno en suelo urbanizable incluido en plan parcial. Este terreno tiene que adquirir la condición de solar para poder construir en él. Para adquirir esta condición tienes que dotar a tu parcela de unos determinados servicios (alcantarillado, alumbrado público, acceso rodado, etc). Si, cada propietario quisiese dotar a su parcela de todos estos servicios por separado, existirian un sinfín de alcantarillados distintos, de tubos para pasar la luz, etc. Para evitar que esto pase, se crean los planes parciales, en los que se coje un sector de tamaño X y se urbaniza todo a la vez, estableciendo donde van a ir las calles, donde los edificios, que altura van a tener estos y todo este tipo de cosas para que la ciudad crezca con criterio y con un "perfil urbano deseable".
19/10/2006 11:49
Seguimos, una vez explicado para que sirven los planes parciales, seguimos. Dentro del terreno ocupado por el Plan Parcial, como ya hemos dicho, no se va a poder construir en todas partes, puesto que, determinadas zonas van a ser ocupadas por calles, otras por parques y otras por polideportivos, colegios, hospitales, o cosas por el estilo. Por tanto, una vez se urbanice el sector, va a existir un montón de terreno de propiedad municipal (viarios, zonas verdes, dotaciones) y unas parcelas (solar edificable) donde puede existir la propiedad privada. En estas parcelas hay que "reubicar" a todos los propietarios incluidos en el sector, puesto que nadie puede ser privado de su propiedad sin indemnización.
Amm
19/10/2006 13:53
gracias
19/10/2006 18:05
permitirme que entre en vuestras preguntas. Porque a nuestra urbanizacion dotada por la promotora de luz publica acceso rodado y a la que solo le falta el alcantarillado, el ayuntamiento exige un proyecto nuevo con toda la normativa actual, con lo cual se tiene que volver a hacer toda la urbanizacion nueva cuando el ayuntamiento dio en su dia el permiso y posteriormente se ha vuelto a asfaltar? gracias
20/10/2006 12:37
A ver si tengo tiempo esta mañana para terminar la explicación. Vamos primero con Anabel. Por lo que cuentas, el problema es que las cosas se hicieron mal desde un principio. Si no existe alcantarillado, las parcelas no tendrán la condición de solar, porque este es un requisito que impone la ley. Por tanto, corres el riesgo de ser incluida en el plan parcial, pai, o pau, y tener que contribuir a urbanizar todo el sector. Yo, personalmente, trataria de impugnar el plan, para ser excluido del proyecto de urbanización alegando ser suelo urbano consolidado por la urbanización. Tienes dificil que te den la razón, puesto que el alcantarillado es imprescindible, pero deberias pedir una reducción de las cargas para pagar solo por lo que te falta para la condición de solar. Suerte.
20/10/2006 12:43
Seguimos respondiendo a amm. Como ya hemos dicho, la superficie que queda que puede ser de propiedad privada es bastante menor que en suelo rústico y, como no te van a poder dar una superficie equivalente, te van a dar unos determinados metros de techo. Vamos por partes. Cada sector tiene un aprovechamiento lucrativo, es decir, se pueden construir un determinado número de viviendas con un determinado número de alturas. Este aprovechamiento se divide entre todos los propietarios de terreno en el sector, en función al tamaño de sus aportaciones (los m2 de suelo de su parcela), corregido con determinados mecanismos (coeficientes correctores), puesto que no vale lo mismo un piso de protección oficial que un chalet con piscina. Dependiendo de que se puede construir en la parcela donde se ubique tu derecho, te aplicarán unos coeficientes. Si los metros de techo que te toquen caben en una parcela independiente, te darán un solar edificable completo, si no llegas a los metros que se marquen para poder construir en el sector, te meterán en comunidad con otro propietario.
20/10/2006 12:48
Ahora, donde se ubica tu derecho?. Para determinar donde te corresponde, se utilizan diversos criterios. El primero es el principio de superposición. Si donde está tu terreno coincide que, con el plan parcial, va un solar edificable, legalemente vienen obligados a adjudicar tu derecho en ese lugar. Ahora bien, puede ocurrir que en tu terreno vaya un viario, una zona verde, o qualquier otro tipo de propiedad municipal, entonces, este principio no puede aplicarse. Cuando el principio de superposición no funciona, entra el juego el principio de proximidad, de forma que adjudicarán tu derecho en una parcela próxima, siempre que se pueda, puesto que si en la parcela más proxima a la tuya existe un propietario con derecho de superposición, te pondrán en otra, proxima a la tuya, pero no "justo al lado".
20/10/2006 12:55
Cargas de urbanización. Es la parte que te va a tocar pagar de los gastos derivados de la urbanización del sector. La urbanización total vale un dinero X, y, el coste de este, se va a dividir entre todos los propietarios en función de sus aportaciones. Es justo lo mismo que ocurria con el aprovechamiento lucrativo, simplemente que, en lugar de un beneficio, comporta un gasto. Se conoce como el Principio de equidistribución de beneficios y gastos. Estas cargas puedes pagarlas de dos formas; en metálico (una suma de dinero) o en terrenos (una parte de los metros de techo que te toquen en función de tu aportación). Para calcular el precio del pago en terreno se utiliza un mecanismo que se llama "coeficiente de canje", que es un cálculo que realiza el urbanizadorpara establecer cuanto vale en dinero un metro de techo, y tanto tienes que pagar, tantos metros de techo le tienes que dar al urbanizador.
Por lo que cuentas, te estan metiendo un poco de miedo para que les vendas tus terrenos, puesto que ahora valen bastante menos de lo que valdrán una vez urbanizado. Espero haber respondido tu pregunta. Si quieres saber algo más, pregunta. Hasta pronto
Amm
03/11/2006 10:58
muchas gracias lego y juega feliz, me has aclarado mucho mis dudas.
un saludo y un amigo para lo que necesites