El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares

plaza de garage-incumplimiento de contrato

15 Comentarios
 
Plaza de garage-incumplimiento de contrato
perfil
23/11/2006 10:52
Hola, a ver si le veis una solución a esto:

Un Sr. compra una plaza de garaje sobre plano.

Paga por ella 30.000 euros pero escrituran por 15.000.

Resulta que la plaza de garaje no tiene las medidas mínimas establecidas legalmente y pactadas en contrato y no puede meter su BMW.

Lo suyo sería pedir que le den una plaza idónea o la resolución de contrato. 1.124 cc.

Pero claro, si se resuelve el contrato y le devuelven al tipo 15.000 euros que pone en escritura está perdiendo dinero, con lo cual no conviene.

No hay manera de demostrar el pago en negro. ¿Cómo lo veis?? Negro, como yo, jeje...
perfil
23/11/2006 11:12
Hola Demóstenes, más que el 1124 que es el genérico, mira el 1469 CC que es el que se aplica (es prácticamente lo mismo pero con algunas reglas más). Una solución regular para todos, (pero quizás la mejor) sería pedir la reducción del precio en función a la relación entre la cabida pactada en el contrato y la real. Claro la reducción la van a hacer sobre el precio escriturado (lo otro dalo por perdido) y después que tu cliente venda la plaza de garage especificando las medidas que tiene reales a alguien que le sirva por el precio que ha pagado realmente (30000 - lo que le devuelvan por defecto de cabida). Por lo menos así recuperará lo que pagó y podrá buscar otra.

Vamos, es lo mejor que se me ocurre!
perfil
23/11/2006 11:25
Amén de lo que te indica sciugacapelli, yo optaría por el 1124 y la obligación de cumplir a la parte vendedora, solicitando que en vez de dar esa plaza de garaje, que dé otra.

Por otro lado, la cantidad que se pagó en "negro", puede resultar un problema, no obstante, si puedes demostrar que se ha pagado (recibos, contrato privado, etc...), tienes la posibilidad de recuperarla.
perfil
23/11/2006 12:09
El problema es que ni hay espacio para solicitar que se amplíe la plaza y consecuentemente el cumplimiento de contrato ni hay más plazas de garaje disponibles.

Por otra parte el pedir una reducción del precio saldrían 4 perras con lo cual no conviene meter un procedimiento por eso.

No obstante, muchas gracias por las intervenciones.

perfil
23/11/2006 12:32
Lo siento pero no estoy del todo de acuerdo, el TS dice que no se aplica el 1124 si hay pacto de las partes sobre los efectos del incumplimiento o si hay normas específicas en la materia y se cita como ejemplo la compraventa. El 1469CC es el específico para cumplimiento forzoso, o en caso de imposibilidad reducción de precio o rescisión. (Bueno, no tengo fechas de las sentencias que hay pero las he usado para hacerme mi tema y de lo que estoy seguro es que existen, y hay millones vamos). Por eso digo que como el vendedor tiene la obligación de entregar lo estipulado en el contrato puede exigirselo, pero si no es posible (por ejemplo ya se han vendido las demás), sigue teniendo la posibilidad de reducción del precio, o extinción (que a menos que hayan firmado el "negro" - habria que ser incautos-) no le conviene. Si usa el 1124 o cumple el otro o resuelve o se aguanta, ya que los daños y perjuicios que pueda demostrar los puede pedir en los dos casos, pero la reducción del precio para el caso de defecto de cabida se pide sólo con el éspecífico de compraventa.

De todas formas yo oposito y no tengo experiencia práctica, así que si teneis algo por ahí que fundamente mejor otra opción estaría encantado de que lo compartieseis, porque es un tema que me gusta mucho (casi tanto como sucesiones) y non tendría reparos en modificar lo que haga falta.

Un saludo!
perfil
23/11/2006 13:08
El problema que tiene Demóstenes es que, si bien puede ejercitar las acciones pertinentes y seguro que saldría airoso, no puede acreditar lo efectivamente pagado en B, por lo que mala salida tiene y las soluciones propuestas no son viables, porque su cliente pierde dinero lo mires por donde lo mires. Habrá que seguirpensando entre todos a ver qué se nos ocurre.
perfil
25/11/2006 11:41
Interesante problema el planteado.

En torno al mismo voy a dar mi opinión personal:

A) La acción judicial ex artículo 1.469 del Código Civil:

Respecto a la referencia que hace nuestro amigo SCIUGACAPELLI a la acción derivada del artículo 1.469 del CC entiendo que no es correcta. Como bien opina SCIUGACAPELLI, es cierto que la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene declarado que las normas que se pueden calificar de especiales, constituidas por los artículos 1469 a 1472 CC, son aplicables a los casos en que existen unas posibles diferencias entre la extensión efectiva de la finca al perfeccionarse el contrato y la que es objeto en el momento de la entrega (SSTS 26/06/1956, 28/11/1962, 4/04/1979 y 27/07/1992).

Ahora bien, en el supuesto que nos comenta DEMOSTENES se nos habla de “una compraventa de la plaza de garaje sobre plano”, es decir, que en el momento de la firma del contrato la plaza de garaje no estaba construida, no tenía existencia corpórea, aunque gráficamente estuviera prefigurada y en vías de conformación, y al no tener existencia actual, sino futura, el consentimiento contractual se otorgó en contemplación a las características descritas en el contrato y en el plano incorporado al mismo. Es por esa razón por la que cualquier desviación acontecida con posterioridad, debe ser considerada en el contexto del incumplimiento del contrato y no en el ámbito de las acciones especiales contempladas en los arts. 1469 a 1472 CC para las compraventas a tanto alzado o en razón de un precio por unidad de medida, ya que las acciones reguladas en los preceptos citados no se refieren a la diferencia de cabida surgida en ejecución del contrato por no haberse ceñido ésta a las previsiones de las partes al tiempo de contratar, sino a la diferencia existente ya al momento de perfeccionarse el contrato entre la cabida real del inmueble y la erróneamente estimada por las partes, o una de ellas, al otorgar su consentimiento, constituyendo la diferencia de cabida nacida en la ejecución contractual un supuesto de incumplimiento o cumplimiento inexacto de la obligación de entrega no subsumible en aquella normativa.

(.....)
perfil
25/11/2006 11:42

Por otro lado, las compraventas que se efectúan sobre plano no son configuradas conceptualmente como “compraventas por precio alzado o en razón de un tanto por unidad de medida”, que es el supuesto especial al que se refieren los artículos 1.469 a 1.472 del Código Civil. Este tipo de compraventas entraña una variedad o subtipo de “las ventas de cosa futura” (SSTS 17/02/1967, 3/06/1970, 28/11/1973 y 1/07/1992) en la medida que se obliga al vendedor a la entrega del inmueble con las características que tuviera en el documento que sirvió de base para la formalización del contrato. El consentimiento del comprador abarca al objeto conocido, y no a otros, por lo que si se pacta la entrega de un garaje en unas determinadas condiciones, no se puede entender correctamente cumplido cuando la entrega se produce al margen de las mismas, impidiendo o dificultando notablemente el poder aparcar un automóvil de las características del que tiene el cliente de DEMOSTENES. A tales efectos, se puede decir que en dichas compraventas el consentimiento contractual se otorga en contemplación a las características -orientación, configuración, distribución, superficie, etc.- resultantes del plano incorporado al contrato, que en estos casos no sólo tiene una función descriptiva del objeto contractual, sino que ejerce también un papel objetivamente normativo para el promotor-vendedor, en cuanto le obliga a construir o hacer construir las viviendas y/o plazas de garaje o aparcamientos a ellas afectos de forma tal que reúnan aquellas condiciones de venta. A la obligación de entregar la posesión, inherente a la compraventa (art. 1.461 CC), se halla en tales casos indisolublemente unida, como premisa o presupuesto de su exacto cumplimiento, la de ejecutar u ordenar ejecutar la obra de modo que las viviendas y plazas de garaje o aparcamiento construidas se ajusten a las previsiones del plano incorporado al contrato. Es por ello que la desviación en cuanto a la superficie, no consentida, sobre las previsiones contractuales debe ser enjuiciada en el contexto del incumplimiento del contrato y no en el de la errónea representación del objeto al tiempo de su perfección.

Para terminar con mi exposición también tendré que decir que, con independencia de todo lo anteriormente expuesto, lo cierto y verdad es que en contra a lo por mí opinado y aún admitiéndose la procedencia de la acción judicial derivada del artículo 1.469 del Código Civil que tiene un perentorio plazo de prescripción (6 meses), ésta no excluye en puridad las que se infiere del artículo 1.124 del Código Civil cuando, como al parecer pudiera ser el caso comentado por DEMOSTENES, el defecto de cabida no puede considerarse de simple o accidental sino que afecta a la utilidad del bien adquirido hasta el punto de hacerlo inservible para el uso que se le pretende dar. (se nos habla que el turismo marca BMW no llega a entrar en la plaza de garaje y que ésta incumple, además, la normativa administrativa establecida al efecto lo que pudiera encajar en un supuesto de “ruina funcional”).

(.....)

perfil
25/11/2006 11:44
B) Respecto a la solución más apropiada al caso:

1º.- Acuerdo extrajudicial.

Sin duda que la mediación de un letrado en estos temas puede dar buenos resultados lo que, indudablemente, también dependerá de la parte vendedora, su prestigio, su profesionalidad y las ganas que tenga de tener problemas por una cantidad de dinero que no resulta ni mucho menos excesiva (30.000 €). Ahora bien, de no resultar o lograrse dicho acuerdo extrajudicial, las acciones judiciales que asisten al cliente de DEMOSTENES pueden ser varias lo que habrá de acomodar a su situación especial.

2º.- Acción ex artículo 1.101 CC.-

Nada impide al cliente de DEMOSTENES solicitar del juzgado que declare el cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa realizado sobre plano y, en consecuencia, inste la reparación del daño irrogado. El artículo 1101 del C.C. obliga al que cumple el contrato de manera negligente o contraviene el tenor del mismo a indemnizar. La obligación de responder nace no solo cuando el bien es absolutamente inútil para el fin al que se le destinaba, sino cuando sus características son distintas de las que se habían concertado, si ello supone una minusvaloración del bien o unos perjuicios a la parte que lo ha adquirido. Repárese que, en este caso, se está sancionando más que la obligación de entrega propia de la compraventa, la obligación de construir en unas determinadas condiciones por parte de la promotora-vendedora. Todo ello nos lleva a entender que el vendedor incumplió el contrato al entregar un bien distinto al que se había concertado y por tanto tiene el cliente de DEMOSTENES derecho a solicitar una indemnización o compensación por este incumplimiento, importando también recordar que el derecho de los perjudicados a quedar indemnes del daño o perjuicio sufrido puede cumplirse mediante una reparación específica o mediante una reparación pecuniaria del mismo; la primera entraña una prestación de hacer y la segunda de dar cosa genérica, y ambas tienen cabida en supuestos como el que es objeto de estudio (vid. SSTS 22/02/1988, 30/07/1991). En la petición indemnizatoria pudiera alternarse ambas soluciones, es decir, que la promotora-vendedora entregue al comprador una plaza de garaje del mismo edificio en las condiciones pactadas que permitan por lo tanto que el comprador pueda aparcar sin ninguna dificultad su vehículo o, en su defecto, una indemnización pecuniaria proporcional al daño causado.

Habrá también que decir o más bien reiterar que la venta sobre plano, constituye un contrato por el que una de las partes se obliga, a cambio de un precio en dinero o signo que lo represente, a entregar una vivienda o local en proyecto o en construcción, una vez terminada. Modalidad característica de compraventa de cosa futura, pertenece a la subespecie de aquellos contratos en los que el vendedor asume la obligación preparatoria, de construir o promover la construcción de la cosa a entregar (STS 1 de julio de 1992) y ello lo convierte en un contrato complejo y lo somete a algunas normas propias del contrato de ejecución de obra, combinado con las de la compraventa. Es por lo anterior y dado que la obligación de reparar trae su causa en el presente caso, al parecer, en un defecto grave de construcción que desvirtúa la obligación de entrega en los términos pactados así como nos coloca en un supuesto de “ruina funcional”, a los efectos de una conjunción de acciones que aunque interesen lo mismo inciden en la legitimación pasiva (cuestión que pudiera interesar a DEMOSTENES), pudieran ser aplicables también los artículos 1591 del Código Civil y 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre), así como, en su caso, la legislación concordante de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios.

Por último decir que esta opción es quizás la que más se acomode a los intereses del cliente de DEMOSTENES, atendidas sus circunstancias especiales, dado que la misma no implica la resolución contractual y, por lo tanto, no conlleva la devolución de las respectivas contraprestaciones.

(....)
perfil
25/11/2006 11:45
3º.- Acción ex art. 1.124 del Código Civil.-

Habida cuenta que el cliente de DEMOSTENES ha cumplido con su obligación de entregar el precio convenido, nada impide a éste solicitar el cumplimiento de la obligación en los términos pactados o la resolución del contrato bajo devolución de las respectivas contraprestaciones, todo ello, bajo sanción de la indemnización que resulta inherente.

Respecto a la primera opción, el cumplimiento del contrato en los términos establecidos ya nos indica DEMOSTENES que ello resulta imposible al no existir espacio físico para la ampliación de la plaza de garaje, lo que nos llevará a un resultado resolutorio.

Respecto a la segunda opción, también es viable habida cuenta la gravedad del incumplimiento contractual pero, obviamente, tal solución no satisface al cliente de DEMOSTENES que tiene entregado la mitad del precio de la venta en dinero negro que no puede justificar lo que conllevará que el juez declare resuelto el contrato obligando a las partes a devolverse sus respectivas prestaciones (precio y plaza de garaje) fijando a cargo de la parte vendedora una indemnización que, quizás, no sea capaz de superar la suma entregada en negro o dinero B.

(....)
perfil
25/11/2006 11:46
C) Respecto a lo del “dinero negro”:

Opino, al igual que DATA, que éste es el problema fundamental que aqueja al cliente de DEMOSTENES puesto que llevando al parecer toda la razón del mundo, tire por donde tire habrá de asumir que ha hecho un “mal negocio” y que lo más sensato es admitir que se ha equivocado, que el único culpable ha sido él al colocarse en dicha anómala situación y que la reparación del mal que le aqueja es difícil y problemática. Claro está también se puede pensar que de no actuar de dicha forma quizás su vehículo fuere un Seat Panda y no un BMW con lo que su problema se atemperaría considerablemente al cuadrarle las dimensiones de su cochera.

La prueba de la realidad del “dinero negro” es complicada habida cuenta que los que actúan bajo dicha clandestina forma lo hacen asegurándose de no dejar huellas o, al menos, verificar el mínimo rastro posible. Se persigue la opacidad fiscal y, por ello, no se emiten recibos ni facturas de ninguna clase existiendo en dicha conducta defraudatoria un claro beneficio para ambas partes contractuales dado que el comprador evita la parte proporcional que le corresponde en concepto de IVA o ITPAJD dando salida a su vez y por lo general a un dinero negro que sigue ostentando dicha cualidad en el futuro aunque en manos del transmitente, al tiempo que el vendedor oculta al fisco las plusvalías municipales y/o parte del beneficio o rendimiento de la operación a efectos de IRPF o IS.

A nivel jurisprudencial el hecho que el dinero sea blanco, amarillo o negro es intrascendente, es decir, si realmente se prueba que el precio estipulado no coincide con el real, el juez civil, a pesar de la maniobra fraudulenta urdida por las partes, habrá de estar al precio real y efectivamente pagado. No obstante he de decir que son pocos los casos en que se ha podido demostrar la existencia de dicho dinero negro y que su alegación en el proceso obliga en todo caso al órgano judicial a tener que deducir testimonio de las actuaciones judiciales remitiéndolas a la Agencia Estatal Tributaria a los efectos que fueren procedentes, cuestión que también habrá que sopesar más aún en nuestros días en que se insiste de manera especial en este tema en relación a los procedimientos judiciales –existe una circular en tal sentido recordando obligaciones quizás olvidadas- e incluso se informa al público mediante una campaña publicitaria que todos ya conocemos.

Un saludo.
perfil
27/11/2006 10:14
Quisiera agradecer enormemente a alegato por su consejo y por el tiempo invertido en mi duda, ayuda inestimable para mi y quisiera pedirle permiso para copiarla a un documento y guardarla en mi pc para posteriores consultas.

No obstante, sigo sin ver el enfoque del asunto sin que mi cliente pierda dinero.

Ya os informaré de lo que se haga. Gracias por todo.
perfil
27/11/2006 18:51
No veo tan claro q se tengan q dar por perdidos los € pagados en B, aunque no exista constancia documental del pago. Como han apuntado, estos pagos se han generalizado cuando compras cualquier inmueble, aunque sea de protección oficial, y al igual q ocurre en los delitos contra la libertad sexual, se busca la inexistencia de testigos -en este caso documentos- q puedan probar el hecho.
Para subsanar esta falta de prueba habría q acudir a los indicios, por ej. movimientos de la cta bancaria donde se refleje la salida o movimiento de esa cantidad pagada en B, testimonio de otras personas relacionadas o incluso, un informe de un detective.
Lo q entiendo q no se puede hacer, es darlo por perdido antes de pelearlo, aun a riesgo de perder posibles costas.
Está claro q se trata de un tema difícil, pero nadie dijo q nuestra profesión fuera fácil .Saludos¡
perfil
27/11/2006 18:58
Ciertamente, ac37. De prueba va el tema. En cuanto a la prueba, en este caso y sin descartar otras, lo ideal hubiera sido una documental ( contrato privado previo a la escritura) que, claro, no tenemos. El resto de pruebas hay que intentar armonizarlas y valorarlas previamente a valerse de ellas con la posibilidad de que la demanda sea desestimada por su insuficiente consideración por el juzgador a la hora de valorarlas y se impongan las costas al cliente de demóstenes, lo que no es, en mi humilde entender, moco de pavo a desconsiderar y por lo que se impone prudencia en el planteamiento de la acción.
perfil
28/11/2006 17:44
¡¡¡¡¡¡¡¡¡BRAVISSSIMO CHICOS !!!!!!!, esto es una exposición de Derecho (con mayúsculas).
Alegato, voy a cortapegar tu exposición, con tu permiso.
perfil
29/11/2006 09:54
ummmm a ver, las costas de 30.000 euros son muchas costas, y, aunque en este caso parece claro que no se van a a perder, también parece claro que no se van a poder ganar...

Me explico, no vas a poder demostrar la entrega en negro y vas a obtener una bonita sentencia en la que diga que ese señor está obligado o bien a cumplir o bien a devolver la pasta. Si intentas ejecutar y no se puede cumplir con el contrato, harás que tu cliente pierda la cochera, tus gastos y 15.000 euros, eso en el mejor de los casos.

Solución 1: que ponga en venta la cochera por lo que le costó, o un poco más que seguro que se ha revalorizado.

Solución 2: Si la plaza no cumple con las medidas mínimas establecidas por Ley que denuncie a urbanismo, Oh palmera, solicitando suspenda la licencia de primer uso de todo el garage, quitarán el vado y nadie podrá utilizarla.

Para que puede servir esto? Pues aparte de joder al personal y a sus vecinos, para que le hagan un informe y la oficina de consumo pueda meterle un buen paquete al Promotor.

De igual manera si la comunidad quiere recuperar su vado ya le buscarán una solución.

Nota: antes de que alguien se me tire al cuello, informaré que aunque parezca absurdo que se pueda suspender una licencia de uso por que una de las plazas no cumpla con las medidas mínimas, en las comunidades en que esto está regulado, es obligación de que se cumpla la legalidad. Hay ayuntamientos que se pasan esto por el forro (como los temas de los extintores, etc,) y hay otros que no....

He dicho.

Bufetes de abogados especialistas en Derecho Civil General

Jaime BARRERAS G.-PASTORIZA
DESPACHO DE ABOGADOS

Abogado en: VIGO (Pontevedra)

Especialidades: Derecho Civil General- Derecho Mercantil General- Derecho Penal

Se garantiza rapidez en las gestiones, además de honorarios comedidos.

Eva CABELLO CABELLO
CABELLO ABOGADOS

Abogado en: TOLEDO (Toledo)

Especialidades: Familia- Derecho Civil General- Arrendamientos Urbanos

Adopciones, divorcios y separaciones, reclamaciones de deuda, desahucios por falta de pago

Ramón PEREZ LUCENA
RAMON PEREZ-LUCENA

Abogado en: ZARAGOZA (Zaragoza)

Especialidades: Derecho Civil General

Carlos DIAZ FERNANDEZ
C. DIAZ & SONEIRA. ABOGADOS

Abogado en: TALAVERA DE LA REINA (Toledo)

Especialidades: Derecho Civil General- Derecho Administrativo- Familia

Derecho Civil, Administrativo y Familia. Despacho en Toledo capital

Gustavo LOPEZ-MUÑOZ Y LARRAZ
LOPEZMUÑOZ Y LARRAZ & ASOC.

Abogado en: MADRID (Madrid)

Especialidades: Derecho Penal- Derecho Constitucional- Derecho Civil General

Especialistas en Derecho Penal Internacional, Extradiciones y Negligencias Médica

Javier ARIAS GONZALEZ
CENTURY ABOGADOS MÁLAGA

Abogado en: MALAGA (Málaga)

Especialidades: Derecho Civil General- Familia- Derecho Administrativo

Despachos de abogados en Málaga, con más de 25 años de experiencia,