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polémica sobre "uso normal" de terraza

7 Comentarios
 
Polémica sobre "uso normal" de terraza
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24/01/2007 11:55
En mi finca estamos de pelea por el siguiente tema, y nos gustaría que nos aclarase alguien quién tiene razón.
El ático E posee una terraza, desde la que parece ser que hay filtraciones de agua al piso de abajo. El propietario del ático se niega a pagar la reparación ya que dice que se trata de zona común del edificio.
El presidente de la escalera dice que según las escrituras de propiedad, se indica que las reparaciones son a cargo del propietario.
Exactamente el texto de las escrituras es el siguiente:
"Esta adscripción de uso lleva la obligación de cuidar y mantener las terrazas en buen estado de l impieza, siendo a su cargo todos los gastos de reparación, conservación y uso, salvo los que tengan carácter extraordinario o no se se produzcan directamente por la utilización normal de dicho suelo"
¿quien tiene razón?
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24/01/2007 12:00
tiene razon el presidente. el uso de la terraza por un solo vecino sea el atico o el bajo implica su conservacion igual que si fuese su piso.tiene que arreglar las filtraciones el dueño del piso.exponer en junta ordinaria se aprueba por mayoria simple y se hace constar en acta. A partir de aqui no puede negarse a reparar el patio o terraza.
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24/01/2007 13:13

Tiene razón el vecino del ático.

Es de suponer (por lo que dice emilio y salvo prueba contraria) que una filtración de una terraza no se produce por falta de limpieza, mal uso o descuido, sino por un desgaste normal del material, aparición de grietas, defectos, etc.
Estamos claramente en el caso de "los que tengan carácter extraordinario o no se se produzcan directamente por la utilización normal de dicho suelo".

No es en absoluto como si a un vecino se le inunda el baño y perjudica al de abajo. En ese caso la responsabilidad es del vecino.
En cambio si por el uso normal y las lluvias aparece una filtración, es responsabilidad de la comunidad, exactamente igual que si fuera sobre un tejado sobre el que no hay uso privativo.

A menos que el vecino en cuestión tenga la costumbre de utilizar su terraza como piscina, vamos...

Y es cierto lo que dice niuk... implica igual conservación que si fuese su piso. Pero es que si en su piso aparece una filtración de humedades en la fachada, la paga la comunidad, no el propietario del piso, por ser un elemento común/estructural y no derivado del mal uso.
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24/01/2007 17:03
Por lo visto, no hay unanimidad.
¿Alguien más podría dar su opinión?
¿A quién sugerís que consultemos los de la finca para zanjar la cuestión? El dueño del ático dice que si se le demuestra que tiene que pagar, lo hace. Me imagino que tendrá que ser alguien imparcial
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24/01/2007 17:15

Le podría demostrar que tiene que pagar él si encuentra alguna ley, un articulo de los estatutos de la comunidad, o alguna sentencia de un caso similar. Pero dudo mucho que lo encuentre, porque en estos casos, salvo que haya habido un mal uso por parte del vecino, la reparación de los elementos comunes privativos corresponde SIEMPRE a la comunidad.

Por lo que dice la lph y el fragmento de las escrituras que usted ha puesto, la razón la tiene el dueño del ático. Una filtración es de carácter extraordinario y no se produce directamente por la utilización normal de dicho suelo.
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27/01/2007 01:15
Paquito xoclatero,
Eneste caso estoycompletamente de acuerdo con tus afirmaciones yme parece que has hecho una exposicion de motivos muy precisa.
COmo te veo tan puesto en el tema, podrias ayudarme con la siguiente cuestion? Muchas gracias!!!

Tenemos el siguiente supesto, compramos piso y meses mas tarde el presidente de la comunidad nos informa de que tenemos que pagar las obras de impermeabilizacion de mi parte privativa de la azotea. Segun su criterio, el problema es producido por una obra que hizo tres anios atras el antiguo propietario. En un principio estaba dispuesta a pagar, pero tras consultar varios expertos y leerme la Ley de propiedad horizontal llegue a la conclusionde que debia mirar mejor el tema. Gracias por vuestros comentarios, estamos deseando terminar con este asunto.!!!
Datos de interes,
-la azotea esta dividida en cuartitos de azotea independientes, y justo el mio tiene el desague general de toda la comunidad, por cuanto entiendo que estamos ante un uso privativo de zona comun con elemento esencialmente indivisible como es el desague general de la azotea.
- Entiendo que no hay vicios ocultos, porque en este caso no hay propiedad, por tanto no tengo titulo para reclamar legalmente al antiguo propietario del piso
-art. 9 Ley de Pro. Hor. establece que habra que satisacer los daños producidos por mal uso o descuido de las zonas comunes de uso privativo, pero entiendo que una humedad es un hecho extraordinario nunca causado por mal uso de la azotea, que la tengo completamente arreglada, expecto el problema del desague.
- Debo responder yo por la parte de culpa que podria tener el antiguo propietario??. Que titulo juridico tendria yo para reclamarle??( el no me vendio el cuarto de la azotea)
- Art. 396 CC establece que los desagues seran siempre indivisibles, por lo que entiendo que la comunidad tendra que hacerse responsable en todo caso de las obras referentes a su arreglo, puesto que es un elemento esencialmente comunitario.
En definitiva, paga la comunidad, pago yo, o paga el antiguo propietario? pues segun el administrador sus obras de aumento del nivel del suelo 3 anios atras han provocado el mal funcionamiento del desague creando humedades muy considerables.

Muchas gracias a todos por vuestros comentarios, estamos deseando acabar con las humedades y la relacion con la comunidad es estupenda!!
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29/01/2007 09:43
No me voy a extender pero debe pagar LA COMUNIDAD.

El Presidente no tiene razón.
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29/01/2007 19:26
No había leido el supuesto que expones y paso a contestarte:


1º. "Compramos piso y meses mas tarde el presidente de la comunidad nos informa de que tenemos que pagar las obras de impermeabilizacion de mi parte privativa de la azotea. Segun su criterio, el problema es producido por una obra que hizo tres años atras el antiguo propietario".

RESPUESTA.- En principio deberá concretar a qué obra se refiere y la relación de causalidad (causa-efecto) entre las obras y el daño producido.


2º. Datos de interes:

-la azotea esta dividida en cuartitos de azotea independientes, y justo el mio tiene el desague general de toda la comunidad, por cuanto entiendo que estamos ante un uso privativo de zona comun con elemento esencialmente indivisible como es el desague general de la azotea.

RESPUESTA.- ¿Por qué entiendes eso? ¿Lo dice la división horizontal o los estatutos de la Comunidad debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad?

- Entiendo que no hay vicios ocultos, porque en este caso no hay propiedad, por tanto no tengo titulo para reclamar legalmente al antiguo propietario del piso

RESPUESTA.- Sí que tienes título, ya sea el documento privado de compraventa, o bien la escritura de compraventa. Dicha manifestación es errónea.

-art. 9 Ley de Pro. Hor. establece que habra que satisacer los daños producidos por mal uso o descuido de las zonas comunes de uso privativo, pero entiendo que una humedad es un hecho extraordinario nunca causado por mal uso de la azotea, que la tengo completamente arreglada, expecto el problema del desague.

RESPUESTA.- Es a la Comunidad de Propietarios a quien corresponde, con carácter general, efectuar la reparación de defectos graves, al tener dichas grietas la consideración de extraordinarias.

- Debo responder yo por la parte de culpa que podria tener el antiguo propietario??. Que titulo juridico tendria yo para reclamarle??( el no me vendio el cuarto de la azotea)

RESPUESTA.- Compraste con todos los derechos y OBLIGACIONES.

- Art. 396 CC establece que los desagues seran siempre indivisibles, por lo que entiendo que la comunidad tendra que hacerse responsable en todo caso de las obras referentes a su arreglo, puesto que es un elemento esencialmente comunitario.

RESPUESTA.- De acuerdo.

En definitiva, paga la comunidad, pago yo, o paga el antiguo propietario? pues segun el administrador sus obras de aumento del nivel del suelo 3 años atras han provocado el mal funcionamiento del desague creando humedades muy considerables.

RESPUESTA.- Debe pagar la Comunidad que lo consintió. Por otra parte, la responsabilidad del anterior propietario habría, en cualquier caso, prescrito al haber transcurrido más de un año desde que ejecutó las obras.

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