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Posibilidad de ejecutar obra de demolición de zona que invade dpmt sin necesidad de junta
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Posibilidad de ejecutar obra de demolición de zona que invade dpmt sin necesidad de junta
Buenas tardes, les comento mi consulta:
Tenemos una vivienda heredada de mi difunto padre ubicada en un finca (con más viviendas) que invade Zona de Dominio Público Marítimo Terrestre. Para poder inscribir a nombre de uno de sus hijos la casa en el Registro de la Propiedad nos obligan a que la finca deje de invadir la ZDPMT para otorgarnos un certificado de no invasión, para lo cual hay que ejecutar una pequeña obra de demolición en la finca para ceder a Costas la parte que le corresponde.
El problema: el Administrador de la Finca nos dijo que era imperativo legal convocar una Junta Extraordinaria de Propietarios para aprobar la ejecución de esa obra por parte de la Comunidad de Propietarios.
Sin embargo, al leer la LPH, en su artículo 10 dice: "1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:..... "Apartado e): "Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas)".
Otro Administrador de Fincas nos ha indicado que efectivamente la obra de demolición estaría recogida en este artículo y por ello estaría exenta de la convocatoria de Junta de Propietarios, estando legitimados para dar la orden de la ejecución de la obra, tanto el Administrador de la Finca como el Presidente de la Comunidad de Propietarios.
La cuestión es que la casa después de un año de fallecido y con la excusa de las medidas de COVID (nos costa que hay algún propietario que no quiere que se ejecute esa obra), no la podemos registrar a nuestro nombre en el Registro de la Propiedad porque no se ha podido convocar una junta extraordinaria de propietarios, dejándonos en una inseguridad jurídica palpable, según me parece.
¿Es necesaria la aprobación de la obra en Junta de Propietarios? ¿Qué Administrador tiene la razón?.
Mil gracias por cualquier ayuda o sugerencia.
Tenemos una vivienda heredada de mi difunto padre ubicada en un finca (con más viviendas) que invade Zona de Dominio Público Marítimo Terrestre. Para poder inscribir a nombre de uno de sus hijos la casa en el Registro de la Propiedad nos obligan a que la finca deje de invadir la ZDPMT para otorgarnos un certificado de no invasión, para lo cual hay que ejecutar una pequeña obra de demolición en la finca para ceder a Costas la parte que le corresponde.
El problema: el Administrador de la Finca nos dijo que era imperativo legal convocar una Junta Extraordinaria de Propietarios para aprobar la ejecución de esa obra por parte de la Comunidad de Propietarios.
Sin embargo, al leer la LPH, en su artículo 10 dice: "1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:..... "Apartado e): "Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas)".
Otro Administrador de Fincas nos ha indicado que efectivamente la obra de demolición estaría recogida en este artículo y por ello estaría exenta de la convocatoria de Junta de Propietarios, estando legitimados para dar la orden de la ejecución de la obra, tanto el Administrador de la Finca como el Presidente de la Comunidad de Propietarios.
La cuestión es que la casa después de un año de fallecido y con la excusa de las medidas de COVID (nos costa que hay algún propietario que no quiere que se ejecute esa obra), no la podemos registrar a nuestro nombre en el Registro de la Propiedad porque no se ha podido convocar una junta extraordinaria de propietarios, dejándonos en una inseguridad jurídica palpable, según me parece.
¿Es necesaria la aprobación de la obra en Junta de Propietarios? ¿Qué Administrador tiene la razón?.
Mil gracias por cualquier ayuda o sugerencia.
OK. si la vivienda está a nombre de vuestro padre, no hay inseguridad jurídica porque un fallecido no puede trasmitir un bien. Aclarado eso, lo correcto, en mi opinión, es escriturar la vivienda y después hay dos alternativas a valorar:
1.- No inscribir la escritura hasta el día en que los demás se den cuenta del problema que tienen, por ejemplo porque alguno quiera vender.
2.- Notificar fehacientemente el asunto al presidente para que se realice esa obra necesaria y si hace caso omiso acudir a los tribunales.
1.- No inscribir la escritura hasta el día en que los demás se den cuenta del problema que tienen, por ejemplo porque alguno quiera vender.
2.- Notificar fehacientemente el asunto al presidente para que se realice esa obra necesaria y si hace caso omiso acudir a los tribunales.
Gracias por tu pronta contestación Juan. La casa ya está escriturada y a nombre de todos los hermanos. El trasfondo de todo esto es que queremos hacer un condominio a mi favor (a cambio de una contraprestación económica, por supuesto) y dependo de una hipoteca que mi banco no me concederá si no puedo inscribir la vivienda a mi nombre en el Registro de la Propiedad. Esto ya está comunicado tanto al Presidente como al Administrador de la finca pero no hacen más que dar rodeos para que no se ejecute la obra. No puedo comprar la casa así. Nuestro siguiente paso, visto que no hay voluntad de colaboración es denunciar a ambos, pero me gustaría tener claro que la denuncia está justificada porque la ley nos proteja en este caso.
A lo que me quería referir, el hecho de no poder comprar la casa a mis hermanos porque en el Registro de la Propiedad no la podemos inscribir a mi nombre porque no me dan el certificado de no invasión hasta que no se haga por parte de la Comunidad de Propietarios la obra que exige Costas, no me deja en una situación de indefensión jurídica si una vez informados taxativamente el Administrador de Fincas y el Presidente de la Comunidad se niegan a ejecutarla aferrándose a que tiene que ser aprobado en Junta de Propietarios?
Supongo que no queréis hacer un condominio sino una extinción de condominio.
Aclarado eso, si desde un principio sabíais que la casa te la ibas a quedar tú, hubiera sido mejor no escriturar y adjudicártela directamente compensando a los demás, así os ahorrabais una escritura y algunos impuestos. No obstante, eso ya no tiene solución.
Dado que no hay inseguridad jurídica porque la casa figura a vuestro nombre, hay una posibilidad y es que escrituréis la extinción del condominio y la compensación se la pagues a los demás con las cuotas que pagarías al banco de la hipoteca. Eso exige que los demás estén de acuerdo.
Si esa opción no vale, tenéis que forzar la situación de la comunidad. Lo primero es saber si la mayoría votaría a favor de esa obra, no vaya a ser que cuando consigáis que se vote, todo se vaya al traste; si la mayoría te apoya, ¿no podrías conseguir una delegación de voto para esto en concreto?. Contando con la mayoría suficiente, creo que la postura del presidente no se ajusta a la legalidad aunque tenga apariencia de tal.
Aclarado eso, si desde un principio sabíais que la casa te la ibas a quedar tú, hubiera sido mejor no escriturar y adjudicártela directamente compensando a los demás, así os ahorrabais una escritura y algunos impuestos. No obstante, eso ya no tiene solución.
Dado que no hay inseguridad jurídica porque la casa figura a vuestro nombre, hay una posibilidad y es que escrituréis la extinción del condominio y la compensación se la pagues a los demás con las cuotas que pagarías al banco de la hipoteca. Eso exige que los demás estén de acuerdo.
Si esa opción no vale, tenéis que forzar la situación de la comunidad. Lo primero es saber si la mayoría votaría a favor de esa obra, no vaya a ser que cuando consigáis que se vote, todo se vaya al traste; si la mayoría te apoya, ¿no podrías conseguir una delegación de voto para esto en concreto?. Contando con la mayoría suficiente, creo que la postura del presidente no se ajusta a la legalidad aunque tenga apariencia de tal.
Me faltó un párrafo:
En caso de que no cuentes a priori con la mayoría, me parece factible (aunque con dudas) aplicar la normativa que citas referente a obras necesarias.
Creo que tendrías que contratar a un abogado especialista en la materia para desatascar la situación porque, vista la postura del administrador, me perece que no le vas a convencer.
En caso de que no cuentes a priori con la mayoría, me parece factible (aunque con dudas) aplicar la normativa que citas referente a obras necesarias.
Creo que tendrías que contratar a un abogado especialista en la materia para desatascar la situación porque, vista la postura del administrador, me perece que no le vas a convencer.
