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Proceso y cuantía. Denegación de prórroga por necesidad del arrendador
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Viendo 1 - 20 de 26 comentarios
Proceso y cuantía. denegación de prórroga por necesidad del arrendador
Hola!!
Me estoy volviendo loca porque dudo sobre el tipo de proceso y la cuantia.
Arrendamiento con plazo de un año prorrogable (forzosamente) anualmente hasta cumplir 3 (Art. 9 LAU). El 1 de abril finaliza la primera prorroga. Hace 2 meses mande burofax a los inquilinos para que desalojasen y la semana que viene quiero presentar demanda de resolución contrato por denegación de la segunda prorroga en base a la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda. El arrendador no tiene inmuebles en propiedad, vive con los padres y la alquiló hace dos años porque de momento no se podia permitir pagar el prestamo hipotecario. En el contrato pone que no procederá la prorroga forzosa si el arrendador necesita la vivienda para si.
Ordinario o verbal?? Cuantía??
Gracias a todos.
Me estoy volviendo loca porque dudo sobre el tipo de proceso y la cuantia.
Arrendamiento con plazo de un año prorrogable (forzosamente) anualmente hasta cumplir 3 (Art. 9 LAU). El 1 de abril finaliza la primera prorroga. Hace 2 meses mande burofax a los inquilinos para que desalojasen y la semana que viene quiero presentar demanda de resolución contrato por denegación de la segunda prorroga en base a la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda. El arrendador no tiene inmuebles en propiedad, vive con los padres y la alquiló hace dos años porque de momento no se podia permitir pagar el prestamo hipotecario. En el contrato pone que no procederá la prorroga forzosa si el arrendador necesita la vivienda para si.
Ordinario o verbal?? Cuantía??
Gracias a todos.
Rectificación : al tratar de recobrar la posesión la cuantía puede ser la del valor del inmueble, pero se te van a ir los honorarios por las nubes.
Yo lo intentaría con un año de arrendamiento, y dejar abierta la posibilidad mediante OTROSI de que el juzgado rectifique la cuantía.
Pasate por el foro de procesal.
Yo lo intentaría con un año de arrendamiento, y dejar abierta la posibilidad mediante OTROSI de que el juzgado rectifique la cuantía.
Pasate por el foro de procesal.
perdon por entrometerme pero yo siempre pensaba que los honorarios se calculaban a razon de la renta anual...ahora resulta que si en el jucio se acepta la del valor del inmueble los costes son mucho mas perjudiciales para los propietarios???( mas que nada por que en cosa de juzgados nunca se sabe bien quien va a ganar o perder, solo me refiero a los de arrendamientos urbanos...pos vaya...cada vez me vengo mas abajjo ehhh..un saludo
Cuando hablamos de desahucio por expiración del plazo contractual, lo ortodoxo es aplicar las reglas 2ª y tercera del Art. 251 de la LEC. Sin embargo, como bien apunta novato, aplicar el criterio del valor del inmueble (aunque sólo sea aplicando el valor catastral) hace que la cuantia de la demanda resulte exagerada para un tema tan sencillo como un desahucio.
Conscientes de ello, muchos Juzgados adoptan en la práctica lo dispuesto en el Art 251.9ª.
No estaría de más que, antes de presentar la demanda, te informes sobre los criterios que se siguen en/los Juzgados de Primera Instancia donde ésta ha de recaer, para evitar demoras en el proceso.
El procedimiento ya te lo han dicho= el Juicio verbal (250.1.1ª LEC)
Conscientes de ello, muchos Juzgados adoptan en la práctica lo dispuesto en el Art 251.9ª.
No estaría de más que, antes de presentar la demanda, te informes sobre los criterios que se siguen en/los Juzgados de Primera Instancia donde ésta ha de recaer, para evitar demoras en el proceso.
El procedimiento ya te lo han dicho= el Juicio verbal (250.1.1ª LEC)
Buenos dias optio ...y que pasa si la parte demandada hace tasacion "con otras finalidades" y resulta que se acepta eso en lugar de el valor catastaral del inmueble...(( eso es lo que me ha pasado ami) osea que ahora si yo pierdo como mi inquilino que me ha tasado mi propiedad a valor de mercado en mas de 400,000 € cuando el valor catastral no llega alos 90,000 € si perdemos nosotros las costas seran muy altas verdad y honorarios??? para que veais como las pasamos....total si es un desahucio verdad???? pues asin estamos....en fin eso que buenos dias y un saludo.añadir que el juez de primera instancia acepto como valida la tasacion presentada por mi inquilino....para que veais...
jolin optio si parece que en este pais es de idiotas alquilar la propiedad...mejor te metes de inquilino te empapas de las leyes y a vivir....sin animo de ofender a nadie .La ley se supone que ha de protejer esta ley no proteje anda que no sea los intereses de los otros por que vamos yo ya mas que me meto en el tema peor me las veo.sea como sea no voya recuperar mi propiedad y encima voya tener que pagar pos mas de 20,000€ en costas etc...y claro ya van dos años...una rpegunta si se anula el juicio de primera instancia ( mi caso ) y resulta que tengo que volver a reactibar la demanda ( situacion el la que me encuentro ahora mismo) desde cuando empiezo a contar costas y honorarios etc????total que....mas de 20,000€ seguro verdad???? en un juicio por desahucio ??? puff menudo marron por querer recuperar mi propiedad....venga ssaludo y muchas gracias optio
No existe condena en costas para el caso de que se decrete la nulidad de las actuaciones, pues estas se retrotraen al momento procesal anterior a la nulidad y las actuaciones se seguirán por el procedimiento legalmente establecido o bien en el procedimiento en el qu se encontraban justo antes de producirse la causa de nulidad.
Sí habrá condena en costas para la parte que propuso la nulidad si dicha nulidad se desestima.
Sí habrá condena en costas para la parte que propuso la nulidad si dicha nulidad se desestima.
ave que me aclare que si me lo cuentas asin no se me queda...me estas diciendo que si la aduencia provincial ha anulado el fallo de la de primera instancia ( por asuntos tecnicos del juzgado ya que cuando se celebro la vista taba la huelga en pleno apojeo en andalucia en fin cosas de esas que se perdio el vidio de mi juicio etc) ahora se empieza denuevo en todo.Mi abogado tb ??? y el de la parte contraria tb???y ahora todas las pruveas han de ser nuevas no???ave...puff que no me aclaro...y gracias de antemano por tu ayuda...y si lo leo bien ...me estas diciendo que el juicio se debuelbe a primera instancia con fecha de 2004 pero sin gastos a añadir verdad?en fin....lo dicho me desespero....
En primer lugar muchas gracias a todos.
Lo de la cuantía me ha quedado bastante claro, intentare que cuele lo del año de renta, pero el tipo de procedimiento me sigue comiendo la cabeza.
La cuestión es que yo no baso mi demanda en expiración del plazo contractual (el plazo termino hace un año y despues opero una primera prroroga anual forzosa) sino en denegación de la segunda prorroga anual forzosa por necesitar el arrendador la vivienda para sí. Por eso yo pensaba que al no ser el motivo la expiración plazo, que el procedimiento era el ordinario.
Que opinais?
Por cierto, me habeis dejado alucinada con el tema de las costas..
Muchisimas gracias
Lo de la cuantía me ha quedado bastante claro, intentare que cuele lo del año de renta, pero el tipo de procedimiento me sigue comiendo la cabeza.
La cuestión es que yo no baso mi demanda en expiración del plazo contractual (el plazo termino hace un año y despues opero una primera prroroga anual forzosa) sino en denegación de la segunda prorroga anual forzosa por necesitar el arrendador la vivienda para sí. Por eso yo pensaba que al no ser el motivo la expiración plazo, que el procedimiento era el ordinario.
Que opinais?
Por cierto, me habeis dejado alucinada con el tema de las costas..
Muchisimas gracias
Hola salo. Creo que el procedimiento adecuado, por razón de la materia y no de la cuantía, es el ordinario en base al art 249.1.6º LEC.
Hay que tener en cuenta a la hora de determinar qué procedimiento es el adecuado la regla contenida en el art 248.3 LEC : " Las normas de determinación de la clase de juicio por razón de la cuantía sólo se aplicarán en defecto de norma por razón de la materia."
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Hay que tener en cuenta a la hora de determinar qué procedimiento es el adecuado la regla contenida en el art 248.3 LEC : " Las normas de determinación de la clase de juicio por razón de la cuantía sólo se aplicarán en defecto de norma por razón de la materia."
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Lo que comenta Jan es una posibilidad pero, realmente, estamos ante un procedimiento por expiración del plazo contractual....prorrogado en tácita reconducción. Luego, comunicado al arrendatario nuestro deseo de no seguir en el arrendamiento prorrogado tácitamente, el contrato finalizará al final de la prórroga. ¿O es que acaso el contrato suscrito originariamente no rige la relación contractual en la tácita reconducción?
El 250.1.1º, creo, es claro al respecto.
El 250.1.1º, creo, es claro al respecto.
Y añado, que se me olvidaba: podría interpretarse que la tácita reconducción no es la continuación del arrendamiento viejo, si no un nuevo arrendamientoi a todos los efectos, aunque basado en lo pactado en el cotrato primitivo. Pues bien, teniendo en cuenta que la duración del "nuevo" arrendamiento lo es en función del periodo pactado de la renta, está claro que, en tácita reconducción, estamos ante la expiración de ese nuevo arrendamiento y, por tanto, volvemos a ir por inercia al 250.1.1º, que señala el juicio verbal como el declarativo correspondiente ante el supuesto de hecho planteado.
Estoy de acuerdo con optio totalmente, estamos ante una expiración de termino convencional, aunque exista una prorroga.
Si salo representa al arrendador, llevar la pretensión al ordinario, puede dificultarle el trabajo, si no basa su demanda en expiración de termino contractual es cosa suya, pero al parecer es lo que hay, y no existe derecho a finalizar los plazos de prorrogas.
El planteamiento del ordinario no le conviene a la parte actora, si a la demandada, y quizás haya causa de oposición al verbal si su pretensión es la denegación de la segunda prorroga.
Cuidado con esa " denegación de la segunda prorroga".
Si la demanda es un deshaucio por expiración de termino convencional , no hay vuelta de hoja.
Si la pretensión es una denegación de prorroga, puede que haya causa de oposición al verbal, y la otra parte lo lleve al ordinario.
No pedir el desahucio y lanzamiento, dejaría la demanda incompleta.
Salvo mejor criterio.
Si salo representa al arrendador, llevar la pretensión al ordinario, puede dificultarle el trabajo, si no basa su demanda en expiración de termino contractual es cosa suya, pero al parecer es lo que hay, y no existe derecho a finalizar los plazos de prorrogas.
El planteamiento del ordinario no le conviene a la parte actora, si a la demandada, y quizás haya causa de oposición al verbal si su pretensión es la denegación de la segunda prorroga.
Cuidado con esa " denegación de la segunda prorroga".
Si la demanda es un deshaucio por expiración de termino convencional , no hay vuelta de hoja.
Si la pretensión es una denegación de prorroga, puede que haya causa de oposición al verbal, y la otra parte lo lleve al ordinario.
No pedir el desahucio y lanzamiento, dejaría la demanda incompleta.
Salvo mejor criterio.
Hola. Por lo manifestado por el Sr Salo en su último post entiendo que ha plantaeado su demanda basándose en el art 9.3 de la LAU, que no es por expiración del plazo contractual sino por denegación de próroga forzosa en base a la necesidad de vvienda permanente para el arrendador. Si lo he interpretado bien, sigo creyendo que el cauce adecuado es el ordinario en base al 250.1.6º LEC.
Puede intentarlo por el verbal, pero la otra parte se opondrá, como bien dice el Sr novato, y acabará en el ordinario.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Puede intentarlo por el verbal, pero la otra parte se opondrá, como bien dice el Sr novato, y acabará en el ordinario.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
COmo veo que no le estamos ayudando demasiado a salo con nuestras disquisiciones, voy, si se me permite, a dárle un consejo (para no volverte loco):
Salo, mírate la jurisprudencia de tu Audiencia provincial en cuanto si va por juicio ordinario o verbal, porque parece ser que no es cuestión pacífica. Por lo menos, sabrás lo que se cuece en tu zona.
Te lo digo porque, repasada la base de datos, me he encontrado con criterios dispares, por la misma cuestión, en diversas Audiencias. Me permito citar agunas sentencias que evidencian lo que digo:
SAP Madrid 12 julio 2005
SAP Barcelona 1 junio 2004
SAP Lleida 18 de marzo de 2003
SAP Vizcaya 29 de junio de 2004
SAP Segovia 2 de marzo de 2005
SAP Málaga 17 marzo 2005
SAP Navarra 23 marzo 2004
SAP Las Palmas 31 mayo 2005.
Si te sirve de algo, la base de datos es El Derecho.
Salo, mírate la jurisprudencia de tu Audiencia provincial en cuanto si va por juicio ordinario o verbal, porque parece ser que no es cuestión pacífica. Por lo menos, sabrás lo que se cuece en tu zona.
Te lo digo porque, repasada la base de datos, me he encontrado con criterios dispares, por la misma cuestión, en diversas Audiencias. Me permito citar agunas sentencias que evidencian lo que digo:
SAP Madrid 12 julio 2005
SAP Barcelona 1 junio 2004
SAP Lleida 18 de marzo de 2003
SAP Vizcaya 29 de junio de 2004
SAP Segovia 2 de marzo de 2005
SAP Málaga 17 marzo 2005
SAP Navarra 23 marzo 2004
SAP Las Palmas 31 mayo 2005.
Si te sirve de algo, la base de datos es El Derecho.
