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Prórroga arrendamiento
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Prórroga arrendamiento
Soy el arrendatario de un piso y tengo una cuestión:
Al cumplir los cinco años (en 2005) la empresa administradora del alquiler nos hizo un nuevo contrato con una renta del 10% superior al anterior año. En el momento de la firma me pusieron una cláusula adicional en la que consideraban este nuevo contrato como una prórroga del anterior, por lo que según el articulo 10 de la Ley de Arrendamientos debería abandonar el piso a los tres años (en 2008). Este articulo se refiere a cuando no ha habido notificación ni acuerdo al vencimiento de los primeros cinco años y entiendo que esta cláusula adicional no me la pueden aplicar y que tengo derecho a dos años más (hasta el 2010) con la única actualización posible del IPC. ¿Lo entiendo bien?.
Al cumplir los cinco años (en 2005) la empresa administradora del alquiler nos hizo un nuevo contrato con una renta del 10% superior al anterior año. En el momento de la firma me pusieron una cláusula adicional en la que consideraban este nuevo contrato como una prórroga del anterior, por lo que según el articulo 10 de la Ley de Arrendamientos debería abandonar el piso a los tres años (en 2008). Este articulo se refiere a cuando no ha habido notificación ni acuerdo al vencimiento de los primeros cinco años y entiendo que esta cláusula adicional no me la pueden aplicar y que tengo derecho a dos años más (hasta el 2010) con la única actualización posible del IPC. ¿Lo entiendo bien?.
Hola Lui. En el caso que plantea lo realmente importante es saber CUANDO se firmó el "nuevo" contrato. Sí la firma del mismo fue ANTERIOR al cumplimiento de los 5 años( y anterior también al plazo de 30 días a la fecha de cumplimiento de los 5 años) PODRÍA considerarse como una MODIFICACIÓN del contrato que, en principio, PODRÍA ser válida y aplicable al art 10 LAU 1994.
SI el "nuevo" contrato se realizó sin cumplir el plazo del art 10 LAU 1994, estaríamos ante un NUEVO CONTRATO y la clausula por usted citada sería, CASI CON TODA PROBABILIDAD, NULA de pleno derecho.
Por ello le aconsejo que acuda a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos quien, con el contrato y los datos que usted aporte, le asesorará con mayor precisión sobre su consulta.
Lamento no poder ser de más ayuda.
Reciba un cordial saludo.
SI el "nuevo" contrato se realizó sin cumplir el plazo del art 10 LAU 1994, estaríamos ante un NUEVO CONTRATO y la clausula por usted citada sería, CASI CON TODA PROBABILIDAD, NULA de pleno derecho.
Por ello le aconsejo que acuda a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos quien, con el contrato y los datos que usted aporte, le asesorará con mayor precisión sobre su consulta.
Lamento no poder ser de más ayuda.
Reciba un cordial saludo.
Te adjunto la "maldita cláusula". Cuesta entender esto como una modificación de contrato. Además han intentado negociar uno nuevo ahora.
"De conformidad con el Articulo 10 de la vigente LAU, el presente contrato es prórroga del suscrito con fecha del pasado día 1 de OCTUBRE de 2000, mediante timbre clase ... y condiciones anexas. Por ello y considerando que el Arrendatario ocupa ya el inmueble en virtud de lo especificado anteriormente, este contrato se formaliza por el plazo limitado siguiente; PLAZO: DOCE MESES, del 1 de OCTUBRE de 2005 al 31 de SEPTIEMBRE de 2006; El plaza pactado se PRORROGA ANUALMENTE, de forma automática hasta completar el PLAZO MAXIM0 DE TRES AÑOS"
"De conformidad con el Articulo 10 de la vigente LAU, el presente contrato es prórroga del suscrito con fecha del pasado día 1 de OCTUBRE de 2000, mediante timbre clase ... y condiciones anexas. Por ello y considerando que el Arrendatario ocupa ya el inmueble en virtud de lo especificado anteriormente, este contrato se formaliza por el plazo limitado siguiente; PLAZO: DOCE MESES, del 1 de OCTUBRE de 2005 al 31 de SEPTIEMBRE de 2006; El plaza pactado se PRORROGA ANUALMENTE, de forma automática hasta completar el PLAZO MAXIM0 DE TRES AÑOS"
Hola Lui. Gracias por transcribir la cláusula.
En primer lugar indicarle que en la misma -si es que la ha transcrito completa - NO se contempla la subida del 10% de la renta de la que hablaba en su primer post.
En segundo lugar dicha cláusula es absolutamente INNECESARIA, y que regula un derecho que la propia LAU condece en el art 10 si se cumplen los requisitos exigidos para ello.
Finalmente indicar que el último inciso "El plaza pactado se PRORROGA ANUALMENTE, de forma automática hasta completar el PLAZO MAXIM0 DE TRES AÑOS" es NULO, ya que parece indicar que la prórroga es NO SOLO AUTOMÁTICA, sino también FORZOSA para ambas partes, lo cual contraviene lo estipulado en los arts 10 y 6 LAU 1994.
Reciba un cordial saludo.
En primer lugar indicarle que en la misma -si es que la ha transcrito completa - NO se contempla la subida del 10% de la renta de la que hablaba en su primer post.
En segundo lugar dicha cláusula es absolutamente INNECESARIA, y que regula un derecho que la propia LAU condece en el art 10 si se cumplen los requisitos exigidos para ello.
Finalmente indicar que el último inciso "El plaza pactado se PRORROGA ANUALMENTE, de forma automática hasta completar el PLAZO MAXIM0 DE TRES AÑOS" es NULO, ya que parece indicar que la prórroga es NO SOLO AUTOMÁTICA, sino también FORZOSA para ambas partes, lo cual contraviene lo estipulado en los arts 10 y 6 LAU 1994.
Reciba un cordial saludo.
Hola Lui y Jan
a lo que vamos,
en función de si el nuevo contrato está firmado antes del 1 de septiembre de 2005 o después, Lui tiene derecho a quedarse hasta 2008 ó 2010, respectivamente.
Es lo que he entendido de tu anterior post, Jan, y es lo que me parece a mí. ¿Es esa tu opinión?
Porque parece que el arrendador solo ha querido hacer una actualización de la renta para que entre en vigor a partir del año 6, y ponerlo por escrito manteniéndose el resto de condiciones del contrato original. Aunque si se le pasó el plazo y propuso la modificación del contrato después del 1 de septiembre de 2005, parece que ya es un nuevo contrato, hasta 2010.
¿lo veis así?
saludos
a lo que vamos,
en función de si el nuevo contrato está firmado antes del 1 de septiembre de 2005 o después, Lui tiene derecho a quedarse hasta 2008 ó 2010, respectivamente.
Es lo que he entendido de tu anterior post, Jan, y es lo que me parece a mí. ¿Es esa tu opinión?
Porque parece que el arrendador solo ha querido hacer una actualización de la renta para que entre en vigor a partir del año 6, y ponerlo por escrito manteniéndose el resto de condiciones del contrato original. Aunque si se le pasó el plazo y propuso la modificación del contrato después del 1 de septiembre de 2005, parece que ya es un nuevo contrato, hasta 2010.
¿lo veis así?
saludos
El contrato original vencía en 2005.
Según esta "argucia" me están subiendo por encima del IPC cada 5, 3, 5, años en contra del articulo 18.1.. Claro que yo no estaba obligado a firmarlo.
Os copio lo que me han contestado de la oficina de la vivienda de la comunidad de Madrid. Pero me temo que ni siquiera sea abogado el que lo firma:
"En respuesta a la primera consulta le informamos que, tal y como usted nos comenta, el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) preceptúa que si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con un mes de antelación, a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Al contrató prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviese sometido. Por otro lado, aún cuando hayan firmado la prórroga, tendrá derecho a permanecer dos años más en la vivienda, y lo único que podrá subir el arrendador será el IPC, según el artículo 18 de la LAU. "
Entiendo que esto no sea vinculante para el juez, pero, ¿Qué probabilidades tendría de obtener una indemnización de la oficina de la vivienda a través de la del consumidor?. Yo estoy en este lío por culpa de esta respuesta.
El tema para mi, (inexperto en leyes), es la definición de prórroga. ¿Se puede considerar una prórroga si se han cambiado las condiciones económicas del contrato original solo porque se ha firmado y a pesar del articulo 6 de la LAU?
Además está otro asunto que no he comentado porque entiendo que es eso, otro asunto.
Yo he estado dispuesto, y tengo un testigo y correos electrónicos que pueden corroborar esto, a firmar un nuevo contrato.
He estado esperando la oferta y me han estado dando excusas durante semanas. Ahora, casi supuestamente cumplido el contrato, me la han hecho con un 25% de incremento sobre lo que pago actualmente. Y encima este importe está por encima de lo permitido para VPO. También me he enterado que deberían haber visado el contrato al ser VPO, (régimen general y promoción privada), y darme la copia visada y se han negado a hacerlo. Tampoco tiene las cláusulas obligatorias para este tipo de viviendas.
En el eminente juicio, ¿no tendrá el juez en cuenta ambas cosas conjuntamente para sentenciar?.
¿No tengo yo prioridad ha celebrar el nuevo contrato de arrendamiento sobre otra persona?. (El casero está tranquilamente en su país natal y esto se lo mueve una agencia). ¿Pueden dejar deshabitada esta VPO?
Muchas gracias por vuestro tiempo.
Según esta "argucia" me están subiendo por encima del IPC cada 5, 3, 5, años en contra del articulo 18.1.. Claro que yo no estaba obligado a firmarlo.
Os copio lo que me han contestado de la oficina de la vivienda de la comunidad de Madrid. Pero me temo que ni siquiera sea abogado el que lo firma:
"En respuesta a la primera consulta le informamos que, tal y como usted nos comenta, el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) preceptúa que si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con un mes de antelación, a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Al contrató prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviese sometido. Por otro lado, aún cuando hayan firmado la prórroga, tendrá derecho a permanecer dos años más en la vivienda, y lo único que podrá subir el arrendador será el IPC, según el artículo 18 de la LAU. "
Entiendo que esto no sea vinculante para el juez, pero, ¿Qué probabilidades tendría de obtener una indemnización de la oficina de la vivienda a través de la del consumidor?. Yo estoy en este lío por culpa de esta respuesta.
El tema para mi, (inexperto en leyes), es la definición de prórroga. ¿Se puede considerar una prórroga si se han cambiado las condiciones económicas del contrato original solo porque se ha firmado y a pesar del articulo 6 de la LAU?
Además está otro asunto que no he comentado porque entiendo que es eso, otro asunto.
Yo he estado dispuesto, y tengo un testigo y correos electrónicos que pueden corroborar esto, a firmar un nuevo contrato.
He estado esperando la oferta y me han estado dando excusas durante semanas. Ahora, casi supuestamente cumplido el contrato, me la han hecho con un 25% de incremento sobre lo que pago actualmente. Y encima este importe está por encima de lo permitido para VPO. También me he enterado que deberían haber visado el contrato al ser VPO, (régimen general y promoción privada), y darme la copia visada y se han negado a hacerlo. Tampoco tiene las cláusulas obligatorias para este tipo de viviendas.
En el eminente juicio, ¿no tendrá el juez en cuenta ambas cosas conjuntamente para sentenciar?.
¿No tengo yo prioridad ha celebrar el nuevo contrato de arrendamiento sobre otra persona?. (El casero está tranquilamente en su país natal y esto se lo mueve una agencia). ¿Pueden dejar deshabitada esta VPO?
Muchas gracias por vuestro tiempo.
Hola akiles. Su interptretación dista un poco de lo que yo quise explicar al Sr Lui.
"Sí la firma del mismo fue ANTERIOR al cumplimiento de los 5 años( y anterior también al plazo de 30 días a la fecha de cumplimiento de los 5 años) PODRÍA considerarse como una MODIFICACIÓN del contrato que, en principio, PODRÍA ser válida y aplicable al art 10 LAU 1994." En eso coincidimos usted y yo.
En cambio, "Aunque si se le pasó el plazo y propuso la modificación del contrato después del 1 de septiembre de 2005, parece que ya es un nuevo contrato, hasta 2010.", esta interpretación NO es del todo correcta pues existirían 2 opciones:
1) Que la citada cláusula y la subida del 10 % se considerase NULA DE PLENO DERECHO. La razón es que YA HABRÍA entrado en juego el art 10 LAU 1994.
2) Que al haberse realizado otro contrato con UNA NUEVA RENTA,aunque PERMANECIENDO EL RESTO DEL CLAUSULADO INTACTO, se entendiese que, pese a que ya había entrado en juego el art 10 LAU 1994, AMBAS PARTES ACORDASEN DAR por rescindido el ANTERIOR contrato y regirse por el nuevo, a EXCEPCIÓN de la cláusula citada que sería NULA. He de reconocer que ésta opción no es muy viable desde mi punto de vista.
Reciba un cordial saludo.
"Sí la firma del mismo fue ANTERIOR al cumplimiento de los 5 años( y anterior también al plazo de 30 días a la fecha de cumplimiento de los 5 años) PODRÍA considerarse como una MODIFICACIÓN del contrato que, en principio, PODRÍA ser válida y aplicable al art 10 LAU 1994." En eso coincidimos usted y yo.
En cambio, "Aunque si se le pasó el plazo y propuso la modificación del contrato después del 1 de septiembre de 2005, parece que ya es un nuevo contrato, hasta 2010.", esta interpretación NO es del todo correcta pues existirían 2 opciones:
1) Que la citada cláusula y la subida del 10 % se considerase NULA DE PLENO DERECHO. La razón es que YA HABRÍA entrado en juego el art 10 LAU 1994.
2) Que al haberse realizado otro contrato con UNA NUEVA RENTA,aunque PERMANECIENDO EL RESTO DEL CLAUSULADO INTACTO, se entendiese que, pese a que ya había entrado en juego el art 10 LAU 1994, AMBAS PARTES ACORDASEN DAR por rescindido el ANTERIOR contrato y regirse por el nuevo, a EXCEPCIÓN de la cláusula citada que sería NULA. He de reconocer que ésta opción no es muy viable desde mi punto de vista.
Reciba un cordial saludo.
Hola Lui. He de pedirle disculpas por no haberle preguntado de inicio si la vienda objeto de arrendamiento era un VPO o similar.
Este tipo de viviendas tienen una regulación propia -estatal y autonómica - que se conjuga con la aplicación de la LAU 1994.
Por lo tanto, al desconocer donde está ubicada la vivienda y, por ende, la normativa aplicable a la misma la respuesta que le he ofrecido ES PROBABLE que NO sea del todo correcta.
Por todo lo anterior le reitero el consejo de que acuda a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos quien, con el contrato y los datos que usted aporte, le asesorará con mayor precisión sobre su consulta.
Reciba un cordial saludo.
Este tipo de viviendas tienen una regulación propia -estatal y autonómica - que se conjuga con la aplicación de la LAU 1994.
Por lo tanto, al desconocer donde está ubicada la vivienda y, por ende, la normativa aplicable a la misma la respuesta que le he ofrecido ES PROBABLE que NO sea del todo correcta.
Por todo lo anterior le reitero el consejo de que acuda a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos quien, con el contrato y los datos que usted aporte, le asesorará con mayor precisión sobre su consulta.
Reciba un cordial saludo.
Buenas. Está ubicada en Madrid.
El contrato se firmó con más de un mes de antelación al vencimiento del anterior.
En cuanto al problema de la novación aplica la LAU.
Entendia que estaba hablando con expertos, y he les he formulado una serie de preguntas de las que sigo sin conocer la respuesta.
El problema, además de mi pobreza, es conocer un experto ya que son muchos los que se publicitan como tales y al final solo te dan opiniones sin ninguna garantia.
En todo caso reitero mi agradecimiento.
Saludos.
El contrato se firmó con más de un mes de antelación al vencimiento del anterior.
En cuanto al problema de la novación aplica la LAU.
Entendia que estaba hablando con expertos, y he les he formulado una serie de preguntas de las que sigo sin conocer la respuesta.
El problema, además de mi pobreza, es conocer un experto ya que son muchos los que se publicitan como tales y al final solo te dan opiniones sin ninguna garantia.
En todo caso reitero mi agradecimiento.
Saludos.
hola Lui,
le puedo decir que el señor Jan es un gran concocedor de los arrendamientos urbanos, desde luego de lo mejor que puede encontrar en foros como éste. Es decir, aquí podrá leer opiniones de gente que conoce más o menos el tema (o que incluso no lo conoce en absoluto, pero lo suelen advertir), pero en el caso de Jan esté seguro que conoce el tema.
Lo que ocurre es que muchos temas no puede solucionarse desde aquí, porque hay que conocer al detalle los contratos, las circunstancias, la normativa local, etc., etc.
Por eso Jan suele aconsejar que se acuda a un profesional para hacerle la consulta en vivo. No encontrará muchos profesionales más expertos que Jan, pero el problema es que él vive donde vive y seguramente no le podrá atender.
Jan, perdone la intromisión, pero me pareció importante aclarar esto.
Un saludo
le puedo decir que el señor Jan es un gran concocedor de los arrendamientos urbanos, desde luego de lo mejor que puede encontrar en foros como éste. Es decir, aquí podrá leer opiniones de gente que conoce más o menos el tema (o que incluso no lo conoce en absoluto, pero lo suelen advertir), pero en el caso de Jan esté seguro que conoce el tema.
Lo que ocurre es que muchos temas no puede solucionarse desde aquí, porque hay que conocer al detalle los contratos, las circunstancias, la normativa local, etc., etc.
Por eso Jan suele aconsejar que se acuda a un profesional para hacerle la consulta en vivo. No encontrará muchos profesionales más expertos que Jan, pero el problema es que él vive donde vive y seguramente no le podrá atender.
Jan, perdone la intromisión, pero me pareció importante aclarar esto.
Un saludo
Jan. Me podría responder esta pregunta:
¿Qué probabilidades tendría de obtener una indemnización de la oficina de la vivienda a través de la del consumidor?.
Circe. Nos podrías copiar o resumir el siguiente documento del TRIBUNAL SUPREMO disponible en la web que nos han indicado:
TS de 2 de octubre de 1998. "No existe novación contractual por firmar un contrato con una nueva renta, pero sin que cambien las condiciones del contrato inicial"
Gracias a todos.
¿Qué probabilidades tendría de obtener una indemnización de la oficina de la vivienda a través de la del consumidor?.
Circe. Nos podrías copiar o resumir el siguiente documento del TRIBUNAL SUPREMO disponible en la web que nos han indicado:
TS de 2 de octubre de 1998. "No existe novación contractual por firmar un contrato con una nueva renta, pero sin que cambien las condiciones del contrato inicial"
Gracias a todos.
Hola Lui. Entiendo perfectamente la situación en la que usted se encuentra. Todas las personas reaccionan de forma similar ante un problema legal que afecta a su vida.
Este foro, como otros muchos, está compuesto por profesionales del derecho que, de forma altruista, comparten sus conocimientos sobre una determinada materia con los consultantes, en la medida de las posibilidades que ofrece el foro, las cueles son bastante limitadas. Esa es la razón por la que en la mayoría de las ocasiones se advierte, de inicio, que las respuestas son ORIENTATIVAS y que están BASADAS en los datos - con frecuencia sesgados o erroneos - que aporta el consultante en sus sucesivas intervenciones. Por eso yo en particular aconsejo que se acuda a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en la materia objeto de consulta.
Como en todas las profesiones, y por desgracia, hay personas que se publicitan como EXPERTOS/AS sin poseer la experiencia y conocimiento necesario para ostentar tal calificación. Ante esta situación sólo queda armarse de paciencia y preguntar a amigos, familiares o conocidos sobre un profesional de confianza.
Reciba un cordial saludo.
Este foro, como otros muchos, está compuesto por profesionales del derecho que, de forma altruista, comparten sus conocimientos sobre una determinada materia con los consultantes, en la medida de las posibilidades que ofrece el foro, las cueles son bastante limitadas. Esa es la razón por la que en la mayoría de las ocasiones se advierte, de inicio, que las respuestas son ORIENTATIVAS y que están BASADAS en los datos - con frecuencia sesgados o erroneos - que aporta el consultante en sus sucesivas intervenciones. Por eso yo en particular aconsejo que se acuda a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en la materia objeto de consulta.
Como en todas las profesiones, y por desgracia, hay personas que se publicitan como EXPERTOS/AS sin poseer la experiencia y conocimiento necesario para ostentar tal calificación. Ante esta situación sólo queda armarse de paciencia y preguntar a amigos, familiares o conocidos sobre un profesional de confianza.
Reciba un cordial saludo.
Hola Jan.
He tenido en el pasado, créeme, TERRIBLES experiencias en otros foros, supuestamente "normales", de las que no puedo hablar a riesgo de tener disgustos aún mayores. Esto me ha hecho ser muy suspicaz.
Dicho esto, me da la sensación que en estos foros de arrendamientos que estoy visitando, viendo lo que se responde y lo que no, se pone menos énfasis en defender al débil, que salvo raras excepciones es el inquilino.
Pido disculpas a www.porticolegal.com por este comentario ya que se sale ya del tema legal y ya que no puedo asegurar que esté en “el mismo saco”, pero quiero advertir a todos los internautas que, “por defecto” como se dice en mi profesión, se abstengan de confiar en personas que no conocen y en pensar que por usar un “nick” están realmente en el anonimato. No existe antivirus informático que te garantice esto.
Saludos.
He tenido en el pasado, créeme, TERRIBLES experiencias en otros foros, supuestamente "normales", de las que no puedo hablar a riesgo de tener disgustos aún mayores. Esto me ha hecho ser muy suspicaz.
Dicho esto, me da la sensación que en estos foros de arrendamientos que estoy visitando, viendo lo que se responde y lo que no, se pone menos énfasis en defender al débil, que salvo raras excepciones es el inquilino.
Pido disculpas a www.porticolegal.com por este comentario ya que se sale ya del tema legal y ya que no puedo asegurar que esté en “el mismo saco”, pero quiero advertir a todos los internautas que, “por defecto” como se dice en mi profesión, se abstengan de confiar en personas que no conocen y en pensar que por usar un “nick” están realmente en el anonimato. No existe antivirus informático que te garantice esto.
Saludos.
Pues ya os haré un resumen de la sentencia.
* Yo tengo un contrato del año 2005.
* En los contratos son nulas las cláusulas que no concuerdan con la ley.
* El art. 9 de de la LAU especifica que los contratos de arrendamientos son prorrogables hasta los cinco años si el arrendatario quiere.
En cuanto al documento de sepin puede que se refiera a la actualización anual del IPC. Pero en www.poderjudicial.es hay una BD de jurisprudencia gratuita donde no aparece tal documento.
Saludos.
* Yo tengo un contrato del año 2005.
* En los contratos son nulas las cláusulas que no concuerdan con la ley.
* El art. 9 de de la LAU especifica que los contratos de arrendamientos son prorrogables hasta los cinco años si el arrendatario quiere.
En cuanto al documento de sepin puede que se refiera a la actualización anual del IPC. Pero en www.poderjudicial.es hay una BD de jurisprudencia gratuita donde no aparece tal documento.
Saludos.
Hola Lui. Aquí le dejo un resumen de la TS de 2 de octubre de 1998.:
"De acuerdo con reiterada jurisprudencia la novación nunca se presume y es preciso para que exista, o bien que se declare expresamente, o que resulte con toda claridad y evidencia de los términos del acto que se considera novatorio (sentencia de 23 de Julio de 1.996) y la sentencia de 15 de Marzo de 1.996, con cita de la de 27 de Noviembre de 1.990, señala que para estimar la existencia de una novación modificativa
basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para
apreciarla sin necesidad de constancia documental.
Por su parte, la sentencia de 18 de Marzo de 1.992,
recaída en recurso referente a un contrato de arrendamientos urbanos, dice que "el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten en éstas (sentencias de 24 de Febrero de 1.964, 11 de Febrero de 1.965, 2 de Junio de 1.968 y 25 de Enero de 1.991). La referida cláusula adicional no reúne los requisitos de constituir un nuevo contrato que sucedió al precedente, ya que, aparte de la forma material como aparece exteriorizada sólo contiene la alteración apreciable de la
actualización convenida de las rentas, pues la nueva prórroga que se pactó por un año más al arriendo, está viciada de nulidad, al regir para el mismo el régimen de prórroga forzosa al que no renunció la recurrida.
Asimismo el elemento esencial de la relación arrendaticia, sigue siendo idéntico y similares las condiciones con las que se cedió. La simple alteración de la renta no determina ecesariamente la renovación del contrato (sentencias de 27 de febrero de 1965 y 23 de julio de 1991)" y en aplicación de esa doctrina declara subsistente el contrato precedente con la sola alteración del aumento de la renta; en supuesto similar al ahora enjuiciado, la sentencia de 4 de marzo de 1984 señala que "la novación operada no puede tener sino el contenido propio de la novación modificativa dada la incompatibilidad de la extintiva con el
derecho de prórroga del arriendo documentado en 1980, que la sentencia de instancia reconoce a favor del arrendatario" añadiendo que el Tribunal de instancia apoya su decisión en el dato de que "ni existe en aquel acuerdo novatorio una manifestación expresa de la renuncia, ni la verdadera voluntad novadora aparece probada, faltando por tanto este importante requisito para la propia novación (sentencias de 26 de abril de
1981, 29 de enero y 22 de noviembre de 1982, 21 de diciembre de 1985 y 1 de diciembre de 1987) de lo convenido en el contrato de 1980 , el cual ha sufrido básicamente una simple adición -incremento - representada por la alteración de la renta en concurrencia con un parcial modificación subjetiva integrando, todo ello, la novación mixta del caso."
Confrontados los contratos suscritos entre las partes en 24 de julio de 1985 y 1 de septiembre de
1988, aparte de ser el mismo el local objeto del contrato, resultan ser idénticas las condiciones estipuladas en uno y otro, de forma tal que, salvo ligeras adiciones que no alteran su contenido, son transcripción el uno del otro, salvo en lo que atañe a la renta que pasó a ser de 1.866.456. pesetas frente a la de 1.56000.000 pesetas establecida en 1985; pactada en el contrato de 24 de julio de 1985, no obstante estar ya vigente el Real Decreto Ley 2/1985, la sumisión al sistema de prórroga forzosa del art. 57 de la Ley arrendaticia
urbana de 1964, en el posterior contrato de 1988 no se contiene una renuncia clara, terminante e
inequívoca, cual en aras de la seguridad jurídica exige la doctrina legal del arrendatario al beneficio de la prórroga forzosa convencionalmente reconocido, por lo que, de acuerdo con la jurisprudencia antes citada, la simple elevación de la renta inicialmente pactada no puede dar lugar a la existencia de una novación extintiva del primitivo contrato y su sustitución por aquel cuya resolución se insta; resulta contrario a la lógica mas elemental pensar que un comerciante va a renunciar a un beneficio, como es el de la prorroga forzosa del arrendamiento sin ninguna contraprestación aceptando, además, una subida de la renta. Por todo ello, ha de entenderse que el contrato suscrito en 1 de septiembre de 1988 no supuso renuncia alguna al derecho de prorroga concedido en el contrato de 24 de julio de 1985, por lo que al tiempo de formularse la demanda aquel seguía vigente, dado el automatismo con que opera repetido beneficio y no procede declarar resuelto el contrato al amparo del art. 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril. En
consecuencia decae el recurso de casación interpuesto con las preceptivas consecuencias que establece el art. 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a las costas y destino del depósito constituido"
Reciba un cordial saludo.
"De acuerdo con reiterada jurisprudencia la novación nunca se presume y es preciso para que exista, o bien que se declare expresamente, o que resulte con toda claridad y evidencia de los términos del acto que se considera novatorio (sentencia de 23 de Julio de 1.996) y la sentencia de 15 de Marzo de 1.996, con cita de la de 27 de Noviembre de 1.990, señala que para estimar la existencia de una novación modificativa
basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para
apreciarla sin necesidad de constancia documental.
Por su parte, la sentencia de 18 de Marzo de 1.992,
recaída en recurso referente a un contrato de arrendamientos urbanos, dice que "el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten en éstas (sentencias de 24 de Febrero de 1.964, 11 de Febrero de 1.965, 2 de Junio de 1.968 y 25 de Enero de 1.991). La referida cláusula adicional no reúne los requisitos de constituir un nuevo contrato que sucedió al precedente, ya que, aparte de la forma material como aparece exteriorizada sólo contiene la alteración apreciable de la
actualización convenida de las rentas, pues la nueva prórroga que se pactó por un año más al arriendo, está viciada de nulidad, al regir para el mismo el régimen de prórroga forzosa al que no renunció la recurrida.
Asimismo el elemento esencial de la relación arrendaticia, sigue siendo idéntico y similares las condiciones con las que se cedió. La simple alteración de la renta no determina ecesariamente la renovación del contrato (sentencias de 27 de febrero de 1965 y 23 de julio de 1991)" y en aplicación de esa doctrina declara subsistente el contrato precedente con la sola alteración del aumento de la renta; en supuesto similar al ahora enjuiciado, la sentencia de 4 de marzo de 1984 señala que "la novación operada no puede tener sino el contenido propio de la novación modificativa dada la incompatibilidad de la extintiva con el
derecho de prórroga del arriendo documentado en 1980, que la sentencia de instancia reconoce a favor del arrendatario" añadiendo que el Tribunal de instancia apoya su decisión en el dato de que "ni existe en aquel acuerdo novatorio una manifestación expresa de la renuncia, ni la verdadera voluntad novadora aparece probada, faltando por tanto este importante requisito para la propia novación (sentencias de 26 de abril de
1981, 29 de enero y 22 de noviembre de 1982, 21 de diciembre de 1985 y 1 de diciembre de 1987) de lo convenido en el contrato de 1980 , el cual ha sufrido básicamente una simple adición -incremento - representada por la alteración de la renta en concurrencia con un parcial modificación subjetiva integrando, todo ello, la novación mixta del caso."
Confrontados los contratos suscritos entre las partes en 24 de julio de 1985 y 1 de septiembre de
1988, aparte de ser el mismo el local objeto del contrato, resultan ser idénticas las condiciones estipuladas en uno y otro, de forma tal que, salvo ligeras adiciones que no alteran su contenido, son transcripción el uno del otro, salvo en lo que atañe a la renta que pasó a ser de 1.866.456. pesetas frente a la de 1.56000.000 pesetas establecida en 1985; pactada en el contrato de 24 de julio de 1985, no obstante estar ya vigente el Real Decreto Ley 2/1985, la sumisión al sistema de prórroga forzosa del art. 57 de la Ley arrendaticia
urbana de 1964, en el posterior contrato de 1988 no se contiene una renuncia clara, terminante e
inequívoca, cual en aras de la seguridad jurídica exige la doctrina legal del arrendatario al beneficio de la prórroga forzosa convencionalmente reconocido, por lo que, de acuerdo con la jurisprudencia antes citada, la simple elevación de la renta inicialmente pactada no puede dar lugar a la existencia de una novación extintiva del primitivo contrato y su sustitución por aquel cuya resolución se insta; resulta contrario a la lógica mas elemental pensar que un comerciante va a renunciar a un beneficio, como es el de la prorroga forzosa del arrendamiento sin ninguna contraprestación aceptando, además, una subida de la renta. Por todo ello, ha de entenderse que el contrato suscrito en 1 de septiembre de 1988 no supuso renuncia alguna al derecho de prorroga concedido en el contrato de 24 de julio de 1985, por lo que al tiempo de formularse la demanda aquel seguía vigente, dado el automatismo con que opera repetido beneficio y no procede declarar resuelto el contrato al amparo del art. 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril. En
consecuencia decae el recurso de casación interpuesto con las preceptivas consecuencias que establece el art. 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a las costas y destino del depósito constituido"
Reciba un cordial saludo.
Hola Lui. Respecto al siguiente cometantario que usted realizó en su post de fecha 19-9-2008: "Dicho esto, me da la sensación que en estos foros de arrendamientos que estoy visitando, viendo lo que se responde y lo que no, se pone menos énfasis en defender al débil, que salvo raras excepciones es el inquilino."
Desconozco qué foros ha visitado usted y las respuestas que habrá leido o cuya ausencia le haya llamado la anteción. Yo soy abogado en ejercicio y aplico mis conocimientos de la misma forma tanto a las consultas de mis clientes como a las planteadas por los consultantes de este foro.
Si ojea los numerosos post de este foro podrá comprobar que cuando el consultante no deja claro si es arrendador o arrendatario, nosotros solicitamos que se nos de este dato para resolver su consulta, ya que el consejo legal varía sustancialmente en fución de que ostente una u otra posición contractual. Es más, podrá comprobar que ante un mismo supuesto de hecho, vg desistimiento de contrato, mis respuestas son distintas en función de si el consultante es arrendador o arrendatario. La razón es evidente: como abogado estoy obligado a dar el consejo legal más adecuado para los INTERESES del consultante, sin importarme la posición contractual que ostente y, lo más importante, sin dejar que mi ética, ideología,etc personal influya en modo alguno en el consejo dado.
Reciba un cordial saludo.
Desconozco qué foros ha visitado usted y las respuestas que habrá leido o cuya ausencia le haya llamado la anteción. Yo soy abogado en ejercicio y aplico mis conocimientos de la misma forma tanto a las consultas de mis clientes como a las planteadas por los consultantes de este foro.
Si ojea los numerosos post de este foro podrá comprobar que cuando el consultante no deja claro si es arrendador o arrendatario, nosotros solicitamos que se nos de este dato para resolver su consulta, ya que el consejo legal varía sustancialmente en fución de que ostente una u otra posición contractual. Es más, podrá comprobar que ante un mismo supuesto de hecho, vg desistimiento de contrato, mis respuestas son distintas en función de si el consultante es arrendador o arrendatario. La razón es evidente: como abogado estoy obligado a dar el consejo legal más adecuado para los INTERESES del consultante, sin importarme la posición contractual que ostente y, lo más importante, sin dejar que mi ética, ideología,etc personal influya en modo alguno en el consejo dado.
Reciba un cordial saludo.
Muchas gracias Jan.
Pero este documento no contempla la LAU de 1995, por lo que sigo viendo que me debo defender pensando en lo que expuse ayer.
Sumamos el 9 y el 6 y ... da 15;-)
(Tengo ganas de ver que justicia se hace).
Tengo más argumentos, pero permítirme que me los reserve para cuando se consume el juicio.
Saludos.
Lui (el lunes= 8 veces campeón del mundo;-)
Pero este documento no contempla la LAU de 1995, por lo que sigo viendo que me debo defender pensando en lo que expuse ayer.
Sumamos el 9 y el 6 y ... da 15;-)
(Tengo ganas de ver que justicia se hace).
Tengo más argumentos, pero permítirme que me los reserve para cuando se consume el juicio.
Saludos.
Lui (el lunes= 8 veces campeón del mundo;-)
