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Olvídate de lo que hayáis firmado en las escrituras, por favor.
El ayuntamiento tiene la facultad de interpretar su propio planeamiento, que es de lo que hizo al denegarte la licencia para las obras de la puerta y contra cuya denegación pudiste recurrir.
También es competente para estimar posibles alegaciones presentadas por los vecinos, si son consideradas ajustadas a derecho y desestimar otras que carezcan de justificación legal.
Pero tu también estás facultado, como cualquier ciudadano, impugnar ante la jurisdicción contencioso-administrativa la revisión del planeamiento aprobada, ahora sometida a información pública, si consideras que sus postulados vulneran la ley urbanística de tu CCAA u otra cualquiera.
El ayuntamiento tiene la facultad de interpretar su propio planeamiento, que es de lo que hizo al denegarte la licencia para las obras de la puerta y contra cuya denegación pudiste recurrir.
También es competente para estimar posibles alegaciones presentadas por los vecinos, si son consideradas ajustadas a derecho y desestimar otras que carezcan de justificación legal.
Pero tu también estás facultado, como cualquier ciudadano, impugnar ante la jurisdicción contencioso-administrativa la revisión del planeamiento aprobada, ahora sometida a información pública, si consideras que sus postulados vulneran la ley urbanística de tu CCAA u otra cualquiera.
Pues eso es lo que yo digo. Si está todo firmado y la normativa urbanistica no pone en ningun apartado que no se pueda abrir puerta de suelo urbano a rustico y el planeamiento a largo plazo no contempla hacer nada en estos terrenos. ¿Solo porque los vecinos del edificio se hallan quejado de que no quieren que se abra esta puerta me la pueden denegar?
Reedito :
Pues al primer propietario deberás exigirle que la respete, pero como he indicado, la constitución de la servidumbre vincula a las partes firmantes. No así a la normativa del planeamiento, que es la que tiene que cumplir el ayuntamiento.
Si la normativa no permite abrir puerta a la que hay que deba accederse desde suelo rústico, ya me explicarás de que sirve lo firmado entre comprador y vendedor.
Pues al primer propietario deberás exigirle que la respete, pero como he indicado, la constitución de la servidumbre vincula a las partes firmantes. No así a la normativa del planeamiento, que es la que tiene que cumplir el ayuntamiento.
Si la normativa no permite abrir puerta a la que hay que deba accederse desde suelo rústico, ya me explicarás de que sirve lo firmado entre comprador y vendedor.
Cuando esté aprobada definitivamente la revisión de la normativa, no antes, ponte en contacto con un arquitecto. El sabe la documentación que deberás presentar para solicitar la legalización.
Respecto a la servidumbre, me parece que ya puse de manifiesto mi opinión. Entre particulares podéis acordar lo que consideréis oportuno, pero lo convenido entre comprador y vendedor al planeamiento, o al ayuntamiento, no le afecta en absoluto.
Quiero decir, si el planeamiento permite la apertura de la puerta, si solicitas licencia para abrirla te la tendrán que conceder y si no lo permite te la denegarán.
En cualquier caso, si estuviese permitido abrir la puerta, ¿ de que sirve esa servidumbre si para entrar y salir vehículos has de pasar por la propiedad de un tercero ?, ¿ si este tercero, que no intervino en su constitución, se niega a darte paso por su finca sólo podrías acceder a un fondo de saco, no ?
Respecto a la servidumbre, me parece que ya puse de manifiesto mi opinión. Entre particulares podéis acordar lo que consideréis oportuno, pero lo convenido entre comprador y vendedor al planeamiento, o al ayuntamiento, no le afecta en absoluto.
Quiero decir, si el planeamiento permite la apertura de la puerta, si solicitas licencia para abrirla te la tendrán que conceder y si no lo permite te la denegarán.
En cualquier caso, si estuviese permitido abrir la puerta, ¿ de que sirve esa servidumbre si para entrar y salir vehículos has de pasar por la propiedad de un tercero ?, ¿ si este tercero, que no intervino en su constitución, se niega a darte paso por su finca sólo podrías acceder a un fondo de saco, no ?
El pasado dia 12 salio publicada la aprobacion de la nueva normativa que aprueba la costruccion de una segunda planta de sotano.
Ahora que pasos debo seguir para legalizarla?
La servidumbre de paso está constituida desde que se hizo el edificio, de hecho las ventanas de las viviendas dan a esta servidumbre de paso, igual que la puerta por donde yo quiero acceder.
Ahora que pasos debo seguir para legalizarla?
La servidumbre de paso está constituida desde que se hizo el edificio, de hecho las ventanas de las viviendas dan a esta servidumbre de paso, igual que la puerta por donde yo quiero acceder.
Esperar a una revisión del planeamiento que autorice el uso del sótano accediendo desde la planta superior, por supuesto.
La apertura de la puerta me parece harto difícil, aunque conseguieras que el vecino colindante te consintiera constituir servidumbre de paso hasta un camino o vía pública. Ello podría condicionar el hipotético desarrollo urbanístico de esa área en un futuro.
La apertura de la puerta me parece harto difícil, aunque conseguieras que el vecino colindante te consintiera constituir servidumbre de paso hasta un camino o vía pública. Ello podría condicionar el hipotético desarrollo urbanístico de esa área en un futuro.
Porque consideras que no está bien en el ayuntamiento deberías aclararlo, ¿ que es lo que no está bien, el proyecto, la licencia ?
Cuando un promotor solicita licencia de obra presenta el correspondiente proyecto en el ayuntamiento y éste concede licencia si la construcción proyectada es conforme con el planeamiento. Esa copia queda en poder del ayuntamiento y puede consultarla cualquiera que sea el interesado.
En consecuencia, si la construcción ejecutada es fiel reflejo del proyecto y licencia no veo que haya mala praxis del ayuntamiento, sin embargo, si la
descripción de la obra nueva no es fiel reflejo del proyecto que obtuvo licencia, no te quepa ninguna duda que es ahí donde reside la raiz del problema.
El exceso construido sería ilegal y estaría en situación de fuera de ordenación si el planeamiento no permite su legalización y ha caducado el plazo para tomar medidas de restauración de la legalidad.
Cuando un promotor solicita licencia de obra presenta el correspondiente proyecto en el ayuntamiento y éste concede licencia si la construcción proyectada es conforme con el planeamiento. Esa copia queda en poder del ayuntamiento y puede consultarla cualquiera que sea el interesado.
En consecuencia, si la construcción ejecutada es fiel reflejo del proyecto y licencia no veo que haya mala praxis del ayuntamiento, sin embargo, si la
descripción de la obra nueva no es fiel reflejo del proyecto que obtuvo licencia, no te quepa ninguna duda que es ahí donde reside la raiz del problema.
El exceso construido sería ilegal y estaría en situación de fuera de ordenación si el planeamiento no permite su legalización y ha caducado el plazo para tomar medidas de restauración de la legalidad.
Vete al registro de la propiedad, mira la escritura obra nueva de la totalidad del edificio y en ella la descripción de la división de propiedad horizontal realizada por el promotor del edificio y los estatutos de la propiedad horizontal por los que se rigen los distintos departamentos que componen el edificio.
Si el local que has comprado no aparece inscrito en esas escrituras con los accesos, superficie, frente, linderos, cuota de participación en la propiedad horizontal, cargas, gravámenes, conexiones a los servicios comunes, uso de instalaciones comunitarias, servidumbre, posibilidad de acceso a esala servidumbre, etc. etc., podrías haber comprado un segundo local ilegal, en fuera de ordenación y sin uso.
Son muchas las propiedades, especialmente en Andalucía, que se venden, escrituran y acceden al registro de la propiedad con esas cargas.
No se si este es uno mas de esos casos.
Si el local que has comprado no aparece inscrito en esas escrituras con los accesos, superficie, frente, linderos, cuota de participación en la propiedad horizontal, cargas, gravámenes, conexiones a los servicios comunes, uso de instalaciones comunitarias, servidumbre, posibilidad de acceso a esala servidumbre, etc. etc., podrías haber comprado un segundo local ilegal, en fuera de ordenación y sin uso.
Son muchas las propiedades, especialmente en Andalucía, que se venden, escrituran y acceden al registro de la propiedad con esas cargas.
No se si este es uno mas de esos casos.
Bueno como vereis yo no soy capaz de resolver esto por mí mismo.
He solicitado los servicios de un abogado urbanista, a ver si de una vez encontramos la solución.
Me ha dicho que va a empezar desde el principio (cuando esto era un solar), a ver si encuentra donde está la raiz del problema.
Gracias de nuevo por vuestros consejos.
He solicitado los servicios de un abogado urbanista, a ver si de una vez encontramos la solución.
Me ha dicho que va a empezar desde el principio (cuando esto era un solar), a ver si encuentra donde está la raiz del problema.
Gracias de nuevo por vuestros consejos.
La escritura es anterior a la entrada en vigor de la ley. Eso significa que para autorizarla, el notario exigiría la licencia de obras y un certificado expedido por el director de las obras de que las mismas finalizaron al proyecto aprobado y licencia concedida.
Si esa escritura refleja la concordancia de la realidad con el proyecto y licencia de obras concedida, en ese proyecto consta la segunda planta sótano y la puerta que no te deja abrir el ayuntamiento y dicha escritura fue inscrita en el registro de la propiedad con todas esas circunstancias, que te explique el notario el alcance de lo que él autorizó.
Me extraña que el proyecto contemplara la segunda planta sótano siendo que la normativa urbanística no la permitía, y todavía me extraña mucho más, que el ayuntamiento concediera licencia a un proyecto incumplidor de dicha normativa.
Esa licencia sería ilegal en lo que se refiere a la autorización de la planta sótano y estaría corréctamente concedida si en el proyecto aprobado no la contemplaba.
En fín, pretendo hacerte ver que dependiendo de las circunstancias las consecuencias serán distintas. Debido a mi extrañeza de esta situación, es por lo que me atreví a pronosticarla en mi intervención del día 28.
Si esa escritura refleja la concordancia de la realidad con el proyecto y licencia de obras concedida, en ese proyecto consta la segunda planta sótano y la puerta que no te deja abrir el ayuntamiento y dicha escritura fue inscrita en el registro de la propiedad con todas esas circunstancias, que te explique el notario el alcance de lo que él autorizó.
Me extraña que el proyecto contemplara la segunda planta sótano siendo que la normativa urbanística no la permitía, y todavía me extraña mucho más, que el ayuntamiento concediera licencia a un proyecto incumplidor de dicha normativa.
Esa licencia sería ilegal en lo que se refiere a la autorización de la planta sótano y estaría corréctamente concedida si en el proyecto aprobado no la contemplaba.
En fín, pretendo hacerte ver que dependiendo de las circunstancias las consecuencias serán distintas. Debido a mi extrañeza de esta situación, es por lo que me atreví a pronosticarla en mi intervención del día 28.
Ya me disculparás villa berrinches, creo que no tienes los conceptos muy claros. Con respecto a la escritura de obra nueva del edificio, creo que es importante comprobar si la fecha de su autorización es anterior o posterior a la entrada en vigor de la Ley del Suelo 8/2007.
Si es anterior, como norma general, para autorizar escrituras de obra nueva los notarios requerían :
Certificado expedido por técnico competente de finalización de la obra conforme al proyecto aprobado.
Desde la entrada en vigor de esa Ley, además de la documentación anterior se exige :
Licencia de primera ocupación.
Seguro decenal y documento que acredite la entrada en vigor de la garantía.
Libro del edificio.
Con esto quiero resaltar que la escritura de obra nueva del edificio pudo acceder al registro de la propiedad sin aportar licencia de primera ocupación, en el supuesto de autorizarse antes de entrar en vigor la Ley del Suelo 8/2007. En este supuesto, no puedo asegurarlo, podría ser que al solicitar la licencia de primera ocupación para el edificio en cuestión se le exigiera cumplir con la normativa vigente a esa fecha.
Sin embargo, y entiendo que no es una cuestión baladí. Si la escritura fue otorgada e inscrita en el registro de la propiedad posteriormente a la vigencia de la Ley, considerando que el ayuntamiento concedió licencia de obras al proyecto con ese sótano incluido y que el director de la obra certificó que la construcción ejecutada es conforme a proyecto aprobado y licencia concedida, solicitada la licencia de primera ocupación, esta no pudo denegarse aunque el SAU argumentara cambio de normativa, debió concederse para la totalidad del edificio proyectado, incluido el sótano.
En cualquier caso, una vez aprobada la revisión o modificación del planeamiento que permita el sótano, si presentas solicitud de legalización con la documentación exigible y pagas tasas e impuestos respectivos, el alcalde no puede impedir su legalización, ni tampoco denegar la licencia de primera ocupación cuando se solicite.
Si es anterior, como norma general, para autorizar escrituras de obra nueva los notarios requerían :
Certificado expedido por técnico competente de finalización de la obra conforme al proyecto aprobado.
Desde la entrada en vigor de esa Ley, además de la documentación anterior se exige :
Licencia de primera ocupación.
Seguro decenal y documento que acredite la entrada en vigor de la garantía.
Libro del edificio.
Con esto quiero resaltar que la escritura de obra nueva del edificio pudo acceder al registro de la propiedad sin aportar licencia de primera ocupación, en el supuesto de autorizarse antes de entrar en vigor la Ley del Suelo 8/2007. En este supuesto, no puedo asegurarlo, podría ser que al solicitar la licencia de primera ocupación para el edificio en cuestión se le exigiera cumplir con la normativa vigente a esa fecha.
Sin embargo, y entiendo que no es una cuestión baladí. Si la escritura fue otorgada e inscrita en el registro de la propiedad posteriormente a la vigencia de la Ley, considerando que el ayuntamiento concedió licencia de obras al proyecto con ese sótano incluido y que el director de la obra certificó que la construcción ejecutada es conforme a proyecto aprobado y licencia concedida, solicitada la licencia de primera ocupación, esta no pudo denegarse aunque el SAU argumentara cambio de normativa, debió concederse para la totalidad del edificio proyectado, incluido el sótano.
En cualquier caso, una vez aprobada la revisión o modificación del planeamiento que permita el sótano, si presentas solicitud de legalización con la documentación exigible y pagas tasas e impuestos respectivos, el alcalde no puede impedir su legalización, ni tampoco denegar la licencia de primera ocupación cuando se solicite.
Tienes en parte razón.
Está autorizada y escriturada por el notario, con la firma del arquitecto y el alcalde en esa época.
El SAU es el que asesora al ayuntamiento ya que es pequeño(4.700 hab.) y por lo general solo firma lo que este aprueba.
El sotano Sí está en el proyecto, y en la declaracion de obra nueva, pero cuando tuvieron que firmar la licencia de primera ocupacion habia otra corporacion y lo mandó al SAU para que lo aprobara porque la normativa urbanistica de aquel momento no permitia 2ª planta de sótano.
Ahora estamos pendientes de la aprobacion de la nueva normativa urbanística que sí permite una segunda planta de sótano, pero aquí ya me pierdo NO SÉ SI SE PUEDE LEGALIZAR porque el alcalde me dice que NO
Está autorizada y escriturada por el notario, con la firma del arquitecto y el alcalde en esa época.
El SAU es el que asesora al ayuntamiento ya que es pequeño(4.700 hab.) y por lo general solo firma lo que este aprueba.
El sotano Sí está en el proyecto, y en la declaracion de obra nueva, pero cuando tuvieron que firmar la licencia de primera ocupacion habia otra corporacion y lo mandó al SAU para que lo aprobara porque la normativa urbanistica de aquel momento no permitia 2ª planta de sótano.
Ahora estamos pendientes de la aprobacion de la nueva normativa urbanística que sí permite una segunda planta de sótano, pero aquí ya me pierdo NO SÉ SI SE PUEDE LEGALIZAR porque el alcalde me dice que NO
