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¿que puedo construir en mi parcela?
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¿que puedo construir en mi parcela?
Buenos días:
Según he leido en el foro estoy en una situación similar al usuario erikblade.
Hace unos 23 años compré un terreno en el municipio de Bareyo que tenía caracter rústico pero que, debido a sus características y medidas, podría tener la opción de construir una vivienda unifamiliar. Después de realizar los trámites necesarios para ello y de haber estado publicado en el boletín oficial de Cantabria como constructor, y de tener aprobado el diseño y presupuesto de dicha vivienda, el permiso de edificación me fue denegado alegando que podría dar lugar a un nucleo de población en una zona rústica.
Posteriormente solicité un permiso de obra menor para realizar el cercado de la finca mediante un muro de piedra por donde limitaba con la carretera (dos carreteras por dos de sus costados para ser precisos) y requerí al ayuntamiento, que ya que me estaban cobrando un recibo de agua que solicité en su momento para la vivienda y de la que no disponia por no tener el enganche, para que me pusiese dicho enganche con su contador correspondiente. Casualmente el documento por el cual me otorgaban el derecho de agua se extravió en el ayuntamiento pero como me estaban pasando los recibos el Alcalde tuvo que proporcionarme la toma de agua.
Con la aprobación de la Ley 2/2001 de Ordenación del Suelo de Cantabria, ese terreno dejó de ser considerado rústico para considerarse Urbanizable o Apto para Urbanizar. Tras producirse este hecho los propietarios de las fincas en donde se engloba la mia desarrollamos un Plan Parcial a fin de urbanizarlo en conjunto pero, por intereses personales del Alcalde, este Plan no fue aprovado alegando que la infraestructura municipal en cuanto al tratamiento de aguas residuales existente no era suficiente para la ejecución de dicho plan y fue desestimado por el ayuntamiento sin dar más explicaciones al respecto. No nos comunicó los planes de Saneamiento integral previstos para el municipio que incluían la incorporación del municipio a una Red de Saneamiento General capaz de soportar esa carga.
Hoy en día con esa incorporación ya aprobada y en proceso de ejecución el Alcalde ha promovido de forma unipersonal, destituyendo para ello al Concejal de Urbanismo, un PGOU que contempla que dichos terrenos, situados en primera línea de playa, ya que el resto de fincas han sido protegidas por la Ley de Prtección del Litoral y quedan como zona rústica de especial protección, sean para parques y jardines municipales, y los terrenos de los que él es titular, Considerados por la ley 2/2001 como rústicos de protección ordinaria pasen a tener la consideración de urbanos debido a que se tiene en cuenta la incorporación del municipio a dicha Red General de Saneamiento.
Según me han informado en la Consejería de Ordenación Urbana ese PGOU no puede ser aprobado por no cumplirse una serie de requisitos entre ellos el de información ciudadana. En el Ayuntamiento solo se dispone del mapa general sin ningún tipo de información particular de cada finca.
Mi pregunta es la siguente:
¿Puedo de forma individual, al margen de los demás integrantes del sector donde se engloba mi finca urbanizable, construir una vivienda unifamiliar aislada?
¿que pasos debería de seguir para ello?
En el Ayuntamiento el Alcalde lo único que hace es poner trabas no proporcionandome la información que necesito, pero lo hace de manera verbal por ello me quiero informar bien acerca de lo que puedo y no puedo hacer, para poder presentarle un escrito o proyecto de forma oficial obligándole a dar una respuesta de acuerdo a dicha Ley.
En principio según la ley 2/2001 en los municipios sin PGOU, como es el caso, "tendrán consideración de urbano los terrenos que cuenten con acceso rodado, abastecimiento y evacuación de agua y suministro de energía electrica"
Según he leido en el foro estoy en una situación similar al usuario erikblade.
Hace unos 23 años compré un terreno en el municipio de Bareyo que tenía caracter rústico pero que, debido a sus características y medidas, podría tener la opción de construir una vivienda unifamiliar. Después de realizar los trámites necesarios para ello y de haber estado publicado en el boletín oficial de Cantabria como constructor, y de tener aprobado el diseño y presupuesto de dicha vivienda, el permiso de edificación me fue denegado alegando que podría dar lugar a un nucleo de población en una zona rústica.
Posteriormente solicité un permiso de obra menor para realizar el cercado de la finca mediante un muro de piedra por donde limitaba con la carretera (dos carreteras por dos de sus costados para ser precisos) y requerí al ayuntamiento, que ya que me estaban cobrando un recibo de agua que solicité en su momento para la vivienda y de la que no disponia por no tener el enganche, para que me pusiese dicho enganche con su contador correspondiente. Casualmente el documento por el cual me otorgaban el derecho de agua se extravió en el ayuntamiento pero como me estaban pasando los recibos el Alcalde tuvo que proporcionarme la toma de agua.
Con la aprobación de la Ley 2/2001 de Ordenación del Suelo de Cantabria, ese terreno dejó de ser considerado rústico para considerarse Urbanizable o Apto para Urbanizar. Tras producirse este hecho los propietarios de las fincas en donde se engloba la mia desarrollamos un Plan Parcial a fin de urbanizarlo en conjunto pero, por intereses personales del Alcalde, este Plan no fue aprovado alegando que la infraestructura municipal en cuanto al tratamiento de aguas residuales existente no era suficiente para la ejecución de dicho plan y fue desestimado por el ayuntamiento sin dar más explicaciones al respecto. No nos comunicó los planes de Saneamiento integral previstos para el municipio que incluían la incorporación del municipio a una Red de Saneamiento General capaz de soportar esa carga.
Hoy en día con esa incorporación ya aprobada y en proceso de ejecución el Alcalde ha promovido de forma unipersonal, destituyendo para ello al Concejal de Urbanismo, un PGOU que contempla que dichos terrenos, situados en primera línea de playa, ya que el resto de fincas han sido protegidas por la Ley de Prtección del Litoral y quedan como zona rústica de especial protección, sean para parques y jardines municipales, y los terrenos de los que él es titular, Considerados por la ley 2/2001 como rústicos de protección ordinaria pasen a tener la consideración de urbanos debido a que se tiene en cuenta la incorporación del municipio a dicha Red General de Saneamiento.
Según me han informado en la Consejería de Ordenación Urbana ese PGOU no puede ser aprobado por no cumplirse una serie de requisitos entre ellos el de información ciudadana. En el Ayuntamiento solo se dispone del mapa general sin ningún tipo de información particular de cada finca.
Mi pregunta es la siguente:
¿Puedo de forma individual, al margen de los demás integrantes del sector donde se engloba mi finca urbanizable, construir una vivienda unifamiliar aislada?
¿que pasos debería de seguir para ello?
En el Ayuntamiento el Alcalde lo único que hace es poner trabas no proporcionandome la información que necesito, pero lo hace de manera verbal por ello me quiero informar bien acerca de lo que puedo y no puedo hacer, para poder presentarle un escrito o proyecto de forma oficial obligándole a dar una respuesta de acuerdo a dicha Ley.
En principio según la ley 2/2001 en los municipios sin PGOU, como es el caso, "tendrán consideración de urbano los terrenos que cuenten con acceso rodado, abastecimiento y evacuación de agua y suministro de energía electrica"
Quisiera hacer una precisión. Con la mera entrada en vigor de la Ley 2/2001, de 25 de junio, el suelo no cambia de clasificación. Conforme a su artículo 93, la competencia para clasificar el suelo corresponde al Plan General de cada municipio.
Respecto a tus preguntas, en suelo urbanizable no puede edificarse mientras no tenga aprobada su ordenación y estén urbanizados.
Conforme al artículo 105 de la ley, en suelo urbanizable el propio Plan General tiene la potestad de adelantar la ordenación de los sectores, sin embargo, cuando nada determina el Plan general, dicha ordenación deberá establecerse mediante la tramitación y aprobación de un Plan Parcial, reparcelación y proyecto de urbanización, siguiendo los criterios indicados en el Plan General para el concreto sector y las determinaciones que la propia ley pueda establecer.
Dichos instrumentos urbanísticos son de imprescindible aprobación en suelo urbanizable con objeto de impedir un desigual reparto de las cargas y beneficios entre los distintos propietarios del sector.
Respecto a tus preguntas, en suelo urbanizable no puede edificarse mientras no tenga aprobada su ordenación y estén urbanizados.
Conforme al artículo 105 de la ley, en suelo urbanizable el propio Plan General tiene la potestad de adelantar la ordenación de los sectores, sin embargo, cuando nada determina el Plan general, dicha ordenación deberá establecerse mediante la tramitación y aprobación de un Plan Parcial, reparcelación y proyecto de urbanización, siguiendo los criterios indicados en el Plan General para el concreto sector y las determinaciones que la propia ley pueda establecer.
Dichos instrumentos urbanísticos son de imprescindible aprobación en suelo urbanizable con objeto de impedir un desigual reparto de las cargas y beneficios entre los distintos propietarios del sector.
O sea que hasta que no exista un PGOU que diga que el suelo es urbano no podré edificar nada de nada aunque disponga de los servicios necesarios para que sea considerada urbana. todo queda a capricho del Ayuntamiento.
Como he comentado antes yo poseo todos los servicios excepto el de saneamiento y al estar la finca por si misma demarcando limite del sector no tendría que realizar ningún tipo de obra en propiedades ajenas.
Como he comentado antes yo poseo todos los servicios excepto el de saneamiento y al estar la finca por si misma demarcando limite del sector no tendría que realizar ningún tipo de obra en propiedades ajenas.
Creo que no me has entendido o quizá, no he dicho lo que esperabas.
El Plan General o unas NNSS u cualquier otro planeamiento de carácter general, clasifica TODO el suelo de un municipio en las diferentes situaciones básicas indicadas en la ley, urbano, urbanizable y rural y aún dentro de dichas clasificaciones lo categoriza en urbano consolidado y no consolidado, urbanizable delimitado y no delimitado y en rústico genérico o protegido.
En cada una de esas clases o categorías de suelo, sus propietarios tiene los derechos y obligaciones que la ley establece.
Si tu terreno está clasificado, según dices, urbanizable o apto para urbanizar, es obvio que para ser urbano debe ser urbanizado. Carecer de saneamiento no es disponer de todos los servicios. Piensa que en peor situación estarías, si tu terreno lo hubiesen clasificado rústico con algún grado de protección.
Como he indicado en otro post, determinados servicios son los mínimos exigidos por la ley para que una parcela sea clasificada urbana y poder construir en ella una vivienda y el saneamiento es uno de ellos. Pero con ello no es suficiente, todos los servicios de los que disponga dicha parcela han de ser adecuados para que la casa sea habitable, para ello han de estar conectados a la red pública municipal. No valen unos servicios urbanísticos ejecutados sin planificación alguna y sin un proyecto de urbanización aprobado por el ayuntamiento.
Como tu parcela es urbanizable, tienes el derecho, junto con el resto de los propietarios que conformáis el sector, a desarrollarlo, urbanizarlo y, ejecutada la urbanización, edificarlo, pero también tenéis la obligación de pagar los costes de urbanización y efectuar las cesiones obligatorias y gratuitas al ayuntamiento que para esa clase de suelo establece la ley.
Sin cumplir esos requisitos, legalmente, el ayuntamiento no puede otorgar licencias de edificación.
El Plan General o unas NNSS u cualquier otro planeamiento de carácter general, clasifica TODO el suelo de un municipio en las diferentes situaciones básicas indicadas en la ley, urbano, urbanizable y rural y aún dentro de dichas clasificaciones lo categoriza en urbano consolidado y no consolidado, urbanizable delimitado y no delimitado y en rústico genérico o protegido.
En cada una de esas clases o categorías de suelo, sus propietarios tiene los derechos y obligaciones que la ley establece.
Si tu terreno está clasificado, según dices, urbanizable o apto para urbanizar, es obvio que para ser urbano debe ser urbanizado. Carecer de saneamiento no es disponer de todos los servicios. Piensa que en peor situación estarías, si tu terreno lo hubiesen clasificado rústico con algún grado de protección.
Como he indicado en otro post, determinados servicios son los mínimos exigidos por la ley para que una parcela sea clasificada urbana y poder construir en ella una vivienda y el saneamiento es uno de ellos. Pero con ello no es suficiente, todos los servicios de los que disponga dicha parcela han de ser adecuados para que la casa sea habitable, para ello han de estar conectados a la red pública municipal. No valen unos servicios urbanísticos ejecutados sin planificación alguna y sin un proyecto de urbanización aprobado por el ayuntamiento.
Como tu parcela es urbanizable, tienes el derecho, junto con el resto de los propietarios que conformáis el sector, a desarrollarlo, urbanizarlo y, ejecutada la urbanización, edificarlo, pero también tenéis la obligación de pagar los costes de urbanización y efectuar las cesiones obligatorias y gratuitas al ayuntamiento que para esa clase de suelo establece la ley.
Sin cumplir esos requisitos, legalmente, el ayuntamiento no puede otorgar licencias de edificación.
Si como dices el terreno estuviese calificado como rústico,si podría edificar de manera individual sin tener que asociarme al resto de integrantes del sector para desarrolar un PLAN PARCIAL porque según refleja la Ley 2/2009 de 3 de julio que modifica la 2/2001 en suelo rústico de proteccion ordinaria se permiten, y cito textualmente, "Viviendas aisladas de carácter unifamiliar, así como pequeñas instalaciones vinculadas a actividades artesanales, de ocio y turismo rural, siempre que se pretenda su construcción en terrenos próximos a los suelos urbanos o de núcleos tradicionales y que vengan así reflejados en el planeamiento territorial o urbanístico." Y la parcela en cuestión está Próxima (menos de 200 mts de uno y de 300mts de otro) a unos nucleos reconocidos como urbanos por la Consejería de Cantabria.
Bareyo, ya hemos discutido temas similares en el foro, a efectos de IBI el terreno puede ser rústico o urbano, a efectos de Planeamiento hay suelo rústico de infinitos tipos y suelo urbano de infinitos tipos, el resultado de esa clasificación genital es que la Adminstración nunca pierde.
La solución es que la Administración uniformice catastro y planeamiento para que no se abuse de los ciudadanos, esa es mi opinión.
Por ahora lo que te indica Alga es lo que te podemos decir en un foro legal y mi opinión es también que tu parcela no cuenta con todos los servicios para servir a una futura edificación, sabiendo como me sé que tienes que solicitar a la CIA Eléctrica 9.200 W, cosa que dudo que tengas a pie de parcela, a parte del saneamiento.
La solución es que la Administración uniformice catastro y planeamiento para que no se abuse de los ciudadanos, esa es mi opinión.
Por ahora lo que te indica Alga es lo que te podemos decir en un foro legal y mi opinión es también que tu parcela no cuenta con todos los servicios para servir a una futura edificación, sabiendo como me sé que tienes que solicitar a la CIA Eléctrica 9.200 W, cosa que dudo que tengas a pie de parcela, a parte del saneamiento.
Pero en que quedamos Bareyo, es suelo urbanizable
o es suelo rústico. Es que para hacer lo que pretendes creo que todavía es mas complicado.
1º) Esas actividades deben ir reflejadas en el planeamiento municipal o regional. Si no está previsto olvídate.
2º) Es posible que para cambiar la clasificación del suelo de urbanizable a rústico haya que tramitar una modificación del planeamiento y, te aseguro, para eso si que es necesario que el ayuntamiento esté dispuesto a tramitarla ante la Consejería e informarla favorablemente el ayuntamiento.
Antes de nada, creo que deberías solicitar por escrito en el ayuntamiento información sobre esa posibilidad, con indicación expresa de su viabilidad.
o es suelo rústico. Es que para hacer lo que pretendes creo que todavía es mas complicado.
1º) Esas actividades deben ir reflejadas en el planeamiento municipal o regional. Si no está previsto olvídate.
2º) Es posible que para cambiar la clasificación del suelo de urbanizable a rústico haya que tramitar una modificación del planeamiento y, te aseguro, para eso si que es necesario que el ayuntamiento esté dispuesto a tramitarla ante la Consejería e informarla favorablemente el ayuntamiento.
Antes de nada, creo que deberías solicitar por escrito en el ayuntamiento información sobre esa posibilidad, con indicación expresa de su viabilidad.
