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¿Quién responde de la cesión gratuita en compraventa?.
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¿quién responde de la cesión gratuita en compraventa?.
Quiero vender un terreno que es suelo urbano consolidado en el que se puede construir un chalé pareado. Está en el centro de una ciudad de Andalucía. Uno de los lados del terreno da para una calle de la ciudad que en el PGOU está previsto su ensanche desde hará más de 15 años y hoy día nadie sabe si se ensanchará dentro de 2, 10 o 100 años. No hay establecida ninguna unidad de ejecución ni ninguna actuación sobre la calle actualmente. Si vendo el terreno, cuando el nuevo propietario solicite licencia de obra al Ayuntamiento estoy seguro que le van a pedir que ceda gratuitamente una franja del terreno para cuando se ensanche la calle ¿Hasta dónde tengo que responder como vendedor por lo que el nuevo propietario tenga que ceder cuando se lo pida el Ayuntamiento? Gracias anticipadas por la ayuda.
En principio, si ese suelo es urbano no consolidado es lógico suponer que estará incluido en una unidad de ejecución.
En ese supuesto, considero que el ayuntamiento no debería conceder licencia para edificar en él mientras los instrumentos urbanísticos de desarrollo de la unidad de ejecución no estén definitivamente aprobados.
No se trata solo de ceder suelo, el propietario del terreno también deberá costear la parte que le corresponda de los costes de urbanización de la unidad.
¿Hasta donde deberás responder?, dependerá de lo libremente estipulado en contrato. Lo habitual es hacer una estimación de los costes que se verá obligado a soportar tenerlo en cuenta en la fijación del precio.
En ese supuesto, considero que el ayuntamiento no debería conceder licencia para edificar en él mientras los instrumentos urbanísticos de desarrollo de la unidad de ejecución no estén definitivamente aprobados.
No se trata solo de ceder suelo, el propietario del terreno también deberá costear la parte que le corresponda de los costes de urbanización de la unidad.
¿Hasta donde deberás responder?, dependerá de lo libremente estipulado en contrato. Lo habitual es hacer una estimación de los costes que se verá obligado a soportar tenerlo en cuenta en la fijación del precio.
usted vende la parcela actual, y no tiene que responder de nada sobre su futuro
no se meta usted en líos de garantizar lo que no tiene que garantizar
usted vende lo que tiene y el comprador valorará sus expectativas, de modo que, una vez acordado el precio, acude al notario, cobra, y no vuelva usted a pensar si el comprador sale bien o mal con la operación, porque el planeamiento ni siquiera es una garantía ... solo una expectativa
no se meta usted en líos de garantizar lo que no tiene que garantizar
usted vende lo que tiene y el comprador valorará sus expectativas, de modo que, una vez acordado el precio, acude al notario, cobra, y no vuelva usted a pensar si el comprador sale bien o mal con la operación, porque el planeamiento ni siquiera es una garantía ... solo una expectativa
Gracias a alga y a veo por sus respuestas. Pido perdón por volver a la cuestión. Es más cómodo para mí el enfoque de veo, o sea, pensar que el comprador no me va a reclamar posteriormente nada. Confieso que no lo he hablado con el comprador, pues parto del supuesto de que debería conocer el PGOU antes de meterse a comprar. Por lo ignorante que soy en estos asuntos, he pedido más información al Ayuntamiento y confirmo que el terreno es suelo urbano consolidado, así que me he dado cuenta que no formulé la pregunta de forma correcta. Pienso que las preguntas para intentar aclarar mis dudas son: ¿alguien sabe, en suelo urbano consolidado, si el Ayuntamiento puede pedir la cesión a un solo solar, de una franja de terreno ahora para disponer de él cuando ensanche la calle? Y según dice veo supongo que no tendré ninguna responsabilidad al vender el terreno por esa actuación futura del Ayuntamiento ¿verdad? Perdón de nuevo por la insistencia. Y gracias otra vez por la ayuda.
El vendedor solo tiene que avisar al comprador en los casos en que el inmueble este en situación de fuera de ordenación, es decir que el inmueble no esté ajustado al planeamiento, en este supuesto si existe la obligación de advertirlo al comprador, pero entiendo que no es este el caso, porque el solar es edificable.
Cuestion distinta es que este afectado por una alineación lateral, que o bien el propietario espera a que se lo expropie el Ayuntamiento o bien, si desea construir tiene que cederlo gratuitamente al Ayuntamiento como condición previa a edificar.
Creo que el comprador lo debe saber, porque nadie compra un terreno sin conocer si se puede construir o no y que edificablidad tiene, nadie comprar un solar en un casco urbano sin conocer lo que puede hacer en el. De todas maneras, y aunque no sea obligación tuya -al no estar fuera de ordenación-, quizás te quedes mas tranquilo si le preguntas si se ha acercado por el Ayuntamiento para saber lo que puede hacer con el solar, que seguro que lo sabe y así te quedas tu mucho mas tranquilo. Yo te aconsejo hacer esto ultimo, pero insisto, si no está fuera de ordenación es obligación suya saber lo que se puede construir, y nadie compra a ciegas en esta época. Un saludo y espero haberte aclarado un poco,. Suerte con la venta, y cualquier duda a tu disposición.
Cuestion distinta es que este afectado por una alineación lateral, que o bien el propietario espera a que se lo expropie el Ayuntamiento o bien, si desea construir tiene que cederlo gratuitamente al Ayuntamiento como condición previa a edificar.
Creo que el comprador lo debe saber, porque nadie compra un terreno sin conocer si se puede construir o no y que edificablidad tiene, nadie comprar un solar en un casco urbano sin conocer lo que puede hacer en el. De todas maneras, y aunque no sea obligación tuya -al no estar fuera de ordenación-, quizás te quedes mas tranquilo si le preguntas si se ha acercado por el Ayuntamiento para saber lo que puede hacer con el solar, que seguro que lo sabe y así te quedas tu mucho mas tranquilo. Yo te aconsejo hacer esto ultimo, pero insisto, si no está fuera de ordenación es obligación suya saber lo que se puede construir, y nadie compra a ciegas en esta época. Un saludo y espero haberte aclarado un poco,. Suerte con la venta, y cualquier duda a tu disposición.
insisto en que no se complique
Usted vende la parcela actual, perfectamente delimitada, mostrada al comprador y como cuerpo cierto. Usted nada tiene qué saber sobre su situación urbanística presente o futura. Usted puede vender no por lo que sabe, sino porque tiene un título de propiedad
Yo no alimento la presunción de que el comprador conoce el planeamiento y demás, porque he visto muchos casos que no es así, pero conocer o no conocer el planeamiento tampoco es exigible al comprador, sino que lo exigible al comprador es el dinero para pagarla.
Y no estoy de acuerdo en que usted habría de advertir al comprador, aunque no es el caso, si lo que vendiese fuese un edificio fuera de ordenación. Un edificio fuera de ordenación no tiene que ser advertido. Tendría que advertir de un vicio oculto conocido por usted, o cualquier carga, gravamen o similar, que el comprador no pudiese conocer por no constar en registros públicos y tratarse de elementos que únicamente se comunican al propietario. Así tendría que advertirle si existiese un expediente de expropiación, una orden de demolición, un expediente de infracción, o una reclamación de propiedad por parte, por ejemplo, de un lindante.
Usted vende la parcela actual, perfectamente delimitada, mostrada al comprador y como cuerpo cierto. Usted nada tiene qué saber sobre su situación urbanística presente o futura. Usted puede vender no por lo que sabe, sino porque tiene un título de propiedad
Yo no alimento la presunción de que el comprador conoce el planeamiento y demás, porque he visto muchos casos que no es así, pero conocer o no conocer el planeamiento tampoco es exigible al comprador, sino que lo exigible al comprador es el dinero para pagarla.
Y no estoy de acuerdo en que usted habría de advertir al comprador, aunque no es el caso, si lo que vendiese fuese un edificio fuera de ordenación. Un edificio fuera de ordenación no tiene que ser advertido. Tendría que advertir de un vicio oculto conocido por usted, o cualquier carga, gravamen o similar, que el comprador no pudiese conocer por no constar en registros públicos y tratarse de elementos que únicamente se comunican al propietario. Así tendría que advertirle si existiese un expediente de expropiación, una orden de demolición, un expediente de infracción, o una reclamación de propiedad por parte, por ejemplo, de un lindante.
Hola, yo estoy en este caso como compradora pero en Navarra, aunque el vendedor ya me aviso de ello, cosa que agradezco. El tema es que ahora el ayto ademas se la cesion, para esto no hay ninguna pega, nos pide un aval del 100% del valor del valor de la posible actuacion, que no sabemos si se realizara alguna vez, previo todo ello a la obtencion de la licencia. Es esto legal, hay alguna formula conocida con otra opcion? Gracias
Marysa, en principio la ley no permite al ayuntamiento conceder licencia de edificación y ocupación de la vivienda mientras las obras de urbanización de la actuación no esté terminadas,
Sin embargo, si está facultado para autorizar la realización simultanea de las obras de urbanización y de edificación, previo depósito de las garantías pertinentes y proporcionadas a la carga urbanística de la parcela o ámbito en que se encuentre, mediante aval económico suficiente o cualquier otra garantía de las admitidas en Derecho.
En estos casos, según la Ley Foral, las garantías exigibles no pueden superar el 30% de dicha carga pero debes tener en cuenta que si los servicios urbanísticos no están operativos en la zona donde se encuentra tu parcela, el ayuntamiento no podrá conceder licencia de primera ocupación de la edificación, legalmente, aún cuando esté finalizada y lista para su uso.
Sin embargo, si está facultado para autorizar la realización simultanea de las obras de urbanización y de edificación, previo depósito de las garantías pertinentes y proporcionadas a la carga urbanística de la parcela o ámbito en que se encuentre, mediante aval económico suficiente o cualquier otra garantía de las admitidas en Derecho.
En estos casos, según la Ley Foral, las garantías exigibles no pueden superar el 30% de dicha carga pero debes tener en cuenta que si los servicios urbanísticos no están operativos en la zona donde se encuentra tu parcela, el ayuntamiento no podrá conceder licencia de primera ocupación de la edificación, legalmente, aún cuando esté finalizada y lista para su uso.
Gracias por la respuesta. La parcela ya esta urbanizada por la parte delantera. Por la parte trasera, que es por la que pregunto, es por la que tenemos que hacer la cesion para un futuro vial que figura en plan municipal. Pero este vial tambien afecta a 8 parcelas mas, a las que tendran que expropiar, alguna de ellas con construccion. Lo mas probable es que este vial no se llegue a hacer nunca, por lo que queremos llegar a un acuerdo con el ayuntamiento que sea valido legalmente y que tenga el menor impacto economico posible.
La urbanización debe concluirse en la totalidad del área afectada por la actuación urbanística, vial posterior incluido.
Entiendo que el motivo de la garantía es por lo que está pendiente de realizar.
De todos modos garantizar o avalar una parte de las obras pendientes no significa el desembolso dinerario.
Entiendo que el motivo de la garantía es por lo que está pendiente de realizar.
De todos modos garantizar o avalar una parte de las obras pendientes no significa el desembolso dinerario.
No hablamos de una urbanizacion sino de un vial de servicio que no se sabe si se va a hacer en 10 años, en 30 o nunca
El tema del aval tiene un coste de apertura y un coste anual de riesgo, en este caso hablamos de 1200 euros anuales que habria que pagar siempre y cuando el aval seguiria vigente
Ademas esta el tema de la garantia del aval que te pide el banco. Habria que hacerlo contra un deposito ( dinero que no puedes tocar) o contra un bien inmueble ( hay que pasar por notario)
Si hablamos de 10 años el coste seria de 12000 euros para el banco mas por supuesto el coste de ejecucion
Pienso que tiene que haber otra formula que se pueda ejecutar.
El tema del aval tiene un coste de apertura y un coste anual de riesgo, en este caso hablamos de 1200 euros anuales que habria que pagar siempre y cuando el aval seguiria vigente
Ademas esta el tema de la garantia del aval que te pide el banco. Habria que hacerlo contra un deposito ( dinero que no puedes tocar) o contra un bien inmueble ( hay que pasar por notario)
Si hablamos de 10 años el coste seria de 12000 euros para el banco mas por supuesto el coste de ejecucion
Pienso que tiene que haber otra formula que se pueda ejecutar.
En el ayuntamiento no hay nada, solo un plan municipal que incluso puede que en la proxima legislatura se cambie. Por lo que insisto rs porque estoy convencida que esto no se va a hacer nunca y ademas ellos mismos lo gan renocido y lo que no quiero es aceptar una formula como el aval que me genere impacto economico.
En principio la previsión de los planes una vez aprobados es ser ejecutados en sus justos términos. Que alguien del ayuntamiento considere que la calle no va a ejecutarse no es otra cosa que su opinión.
Ahora bien, si a consecuencia de la tramitación de un nuevo planeamiento la calle dejara de existir, es evidente que el requisito de tener que prestar garantía para poder obtener licencia de edificación ya no será exigible pero el ayuntamiento, hasta que ese nuevo PGOU entre en vigor, no debería concederte licencia para edificar.
Si haces una propuesta distinta a la exigida por el ayuntamiento y éste la acepta ........................bienvenida sea.
Ahora bien, si a consecuencia de la tramitación de un nuevo planeamiento la calle dejara de existir, es evidente que el requisito de tener que prestar garantía para poder obtener licencia de edificación ya no será exigible pero el ayuntamiento, hasta que ese nuevo PGOU entre en vigor, no debería concederte licencia para edificar.
Si haces una propuesta distinta a la exigida por el ayuntamiento y éste la acepta ........................bienvenida sea.
