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Renta antigua actualizada y ahora reclamada

9 Comentarios
 
Renta antigua actualizada y ahora reclamada
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17/04/2009 22:31
Soy propietario de vivienda alquilada de renta antigua (año 75 aprox.). Intentamos actualizar la renta según la LAU 29/1994 atendiendo a la DT 2, aceptando nuestro inquilino a que se llevara a cabo durante los siguientes 5 años.
Cada año, además, le subía el IPC correspondiente a lo que también me daba su conformidad, a modo de silencio, ya que cuando seguía pagando la mensualidad con la subida.
Tras unos siete años desde que aceptara dicha actualización, acabo de recibir un burofax en el que me reclama que dicha actualización no debió llevarse a cabo ya que convivía con varios hijos y sus ingresos no rebasaban 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, por lo me reclama, prácticamente, todas las cantidades que me ha pagado durante estos 7 años.
En ningún momento ha dejado de pagar ni una sola mensualidad.
La abogada de la inquilina fundamenta su reclamación en un lucro excesivo por mi parte.
Necesito ayuda y algo de luz.
Como podéis comprobar la cantidad que me reclama es bastante importante e incluso si perdiera sería casi el doble.
He consultado a un par de abogados y lo ven claramente a mi favor, pero... ya se sabe en esto de la justicia.
Por otra parte, si yo no aceptara a pagar la cantidad que me reclama, ¿cuánto le costaría ponerme la demanda?.
También me ha devuelto el recibo de este mes, mes en el que actualizamos la renta con el IPC, entiendo que para demostrar que no está de acuerdo con la subida de este año, aunque sé que no puede negarse a pagar en 3 meses ya que sería motivo de desahucio.
Algo de luz, por favor.
Muchas gracias.


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Jan
20/04/2009 11:40
Hola joaquinbcn. Sin poder examinar el contrato, el documento de actualización y tener todos los datos es imposible darle una respuesta legal.

Reciba un cordial saludo.
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20/04/2009 16:54
No existe contrato.
El documento de actualización creo que no tiene relevancia. Vamos a suponer que dicho documento fuera legal (como creo que es) y la arrendataria aceptó y firmó, aunque su renta no excediera de 2,5 veces el SMI (me comentó que fue su abogado era muy malo y que le dijo que firmara). Ahora se ha dado cuenta de que aceptó indebidamente y me reclama enriquecimiento injusto.
Por otro lado, sé que ella poseía en aquel entonces otro piso de su propiedad y, ¿a que yo no puedo reclamarle ahora el desahucio refiriéndome a aquel tiempo en el que tenía otro piso?, ¿eso no es enriquecimiento injusto a su favor?
La maldad y caradura que tiene la gente es abismal, con todo lo que se ha beneficiado durante casi 20 años pagando 8000 míseras pesetas.
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Jan
21/04/2009 12:29
Hola joaquinbcn. Si NO existe contrato adquiere aún más relevancia el documento de actualización. De todas formas si, como usted dice, en el momento de la actualización la arrendatarioa convivía con más hijos(supongamos que ella y dos hijos) el tope para que NO pudiera actualizarse la renta ya NO sería el 2,5, sino el 3.

Si usted tenía conocimiento de que ella poseía en aquel entonces otro piso de su propiedad podría haber intentado la denegación de prórroga por vía del art 62.4º LAU 1964. De echo, si sigue siendo propietaria de otra vivienda y se cumplen los requisitos exigidos usted PODRÍA instar ahora la denegación de prórroga.

Por ello le aconsejo que acuda con brevedad a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos quien, con el documento de actualización, el burodax de su arrendataria y los datos que usted aporte, le asesorará sobre mejor forma de proceder.

Lamento no poder ser de más ayuda.

Reciba un cordial saludo.
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21/04/2009 15:57
Jan, muchas gracias por tu interés.
Yo creo que en la actualidad se ha deshecho de todas sus propiedades y ya sé que si el abogado me hubiera asesorado como debiera podría haberle extinguido el contrato.
De todas maneras mi mayor problema es la reclamación que ahora mismo me propone.
Digo yo, ella aceptó la actualización de la renta, aunque sus ingresos "reales" eran mínimos (achaca la firma a su abogado que no sabía del tema), ¿podría ahora reclamarme que dicha actualización es enriquecimiento injusto por mi parte y que debo devolverle todo?.
Por otro lado, lleva alquilada más de 30 años en mi piso, por lo que estoy seguro de que ha hecho obras y reformas y, por supuesto, sin mi consentimiento, ¿existe algún procedimiento para saber que obras ha hecho y emprender una acción de desahucio? ¿o debo saber primero que reformas ha ejecutado para posteriormente demandarla?.
Muchas gracias de nuevo.
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Jan
22/04/2009 10:53
Hola joaquinbcn. Respecto a la primera pregunta que plantea me remito a lo que manifesté en el primer párrafo de mi post anterior.

Respecto a la segunda cuestión que plantea sería muy conveniente tener algún indicio de la realización de obras en la vivienda para poder solicitar como Diligencia Preliminar la inspección de la misma por un perito para que realice un informe sobre la existencia de obras y naturaleza de las mismas,pues NO todas las obras realizadas sin el consentimiento de la propiedad dan lugar a la resolución del contrato.

Reciba un cordial saludo
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22/04/2009 13:31
Ok, ¿pero que más da que sea 2,5 ó 3 veces?. La cuestión es que aceptó la actualización porque aunque tenga una "paga" pequeña sí que tenía otros ingresos "oscuros" con los que poder hacer frente a la renta hasta que se actualizara totalmente en 5 años, como se acordó y firmó.
Ella achaca a que su abogado no era experto y no debería haber firmado.
La pregunta es clara. Después de haber firmado la actualización, haber pagado todos los meses sin demora durante 5 años de actualización y 2 posteriores hasta llegar a 2009 y haber aceptado las actualizaciones del IPC anualmente? ¿puede ahora reclamarme que no procedía la actualización teniéndole que devolver todo?.
¿cual es la manera de poder solicitar que un perito inspeccione la vivienda para comprobar que se han hecho obras y reformas sin consentimiento del propietario?
Jan, ya estoy en contacto con un abogado desde la semana pasada, pero me gustaría tener alguna otra opinión al respecto.
Como siempre, muchísimas gracias por todo.
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Jan
22/04/2009 16:48
Hola joaquinbcn. La diferencia puede ser relevante pues cabe la posibilidad de que la arrendataria base su demanda en que, en el momento de celebrarse la actualización, contado ÚNICAMENTE sus ingresos NO cabría la actualización. Sin embargo, si en esa época convivían con ella 2 hijos deberían computarse los ingresos DE LOS 3 ocupantes de la vivienda, los cuales quizás SÍ SUPERAREN 3 veses el SMI, por lo que la actualización SERÍA en todo caso CORRECTA.

Para el supuesto que NO hubiese sido correcta la actualización usted podría alegar la Teoría de los Actos Propios y que usted actuó de buena fe creyendo que la actualización era exigible.Conclusión:veo poco viable que prosperase la demanda en sentido favorable a la arrendataria.

Además a las cantidades reclamadas como ingresos indebidos habría que restarle la actualización del IPC de los años que duró la actualización conforme a la DT 2, pues las rentas NO ACTUALIZABLES conforme a la DT 2 pueden ser actualizadas conforme al IPC.

En cuanto a la manera de poder solicitar que un perito inspeccione la vivienda para comprobar que se han hecho obras y reformas-lo del consentimiento o no consentimiento se acreditará por otros medios de prueba - se realiza a través de un escrito al Juzgado, firmado por abogado y procurador, solicitando esa diligencia preliminar y justificando su razón de ser. El Juzgado dictará auto admitiendo o dengando motivadamente la práctica de dicha diligencia. Además el Perio tendrá que contratarlo usted. Su abogado se lo explicará con más detalle.

Reciba un cordial saludo.
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22/04/2009 23:47
Muchísimas gracias, Jan.
Una respuesta así es lo es lo que iba buscando.
Según el burofax que me ha enviado la arrendataria, en el momento de la actualización convivía con una hija aunque los ingresos no superaban las 2,5 veces el SMI por lo que no debería haber aceptado la misma, aunque lo hizo y ha pagado todos estos años sin ninguna incidencia.
Así que también le comentaré a mi abogado lo que usted propone sobre la Teoría de los Actos Propios, algo así es lo que tenemos que buscar para mi defensa, ¿hay alguna otra teoría o ley que pueda alegar en mi defensa para justificar que yo no actué de mala fe?.
En principio lo que más me interesa es como puedo preparar mi defensa, ya que estamos hablando de una cantidad importante, alrededor de los 20 mil, que si perdiera se podrían convertir en 50 mil (según me ha comentado mi abogado por la capitalización), aunque también me ha dicho que es poco probable perder, aunque en justicia...
Lo segundo que me interesaría sería el desahucio que dado el cariz que ha tomado la situación, pase lo que pase con la actualización voy a intentar todo lo que pueda para llevarlo a cabo.
De nuevo muchísimas gracias por todo. Ha sido un placer.
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Jan
24/04/2009 11:01
Hola joaquinbcn. No se merecen. Ha sido un placer poder orientarle.

Reciba un cordial saludo.

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