El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares

Renta antigua traspaso

3 Comentarios
 
Renta antigua traspaso
perfil
18/10/2006 17:49
Buenas a todos los foreros y grácias por adelantado:
Mi caso es el de un arrendamiento de local que viene desde el año 78 aprox., tiene carácter indefinido y está destinado a bar-cafeteria. Los arrendatarios dejan el negocio y quieren traspasarlo: dudas:
- es cierto que el arrendador puede actualizar la renta a un 30%
- que duracion de contrato tendría el nuevo arrendatario
- es cierto que durante al menos un año, el nuevo arrendatario tiene que darle el mismo uso que el que traspasa el negocio.

Un saludo.
perfil
Jan
20/10/2006 13:48
Hola Manu30. Teniendo en cuenta la fecha de celebración del contrato el traspaso del local de negocio se regula por la Disposición Transitoria Tercera B) punto 3. Así el titular arrendaticio podrá traspasar el local de negocio en los términos previstos en el art 32 LAU 1964:

Artículo 32

Serán requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso los siguientes:

1.º Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.

La jurisprudencia ha reconocido que el incumplimiento de responsabilidades de tipo fiscal o administrativo son ajenas a la relación arrendaticia y en consecuencia aunque el local no goce de los correspondientes permisos o licencias, si el mismo está abierto y en él se ejerce una actividad, cabrá traspaso.

En cuanto al plazo de 1 año. Este debe ser inmediatamente anterior a la fecha del traspaso. En consecuencia, el traspaso de un local cerrado, no ostenta derecho de traspaso aún cuando se hubiere estado realizando con anterioridad activiades de tipo comercialo industrial, salvo que ello sea debido a causa justa.

2.º Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.

3.º La fijación de un precio cierto por el traspaso.

La cesión gratuita comportará la posibilidad de no reconocimento del traspaso por parte del arrendador o la resolución contractual, salvo que éste( arrendador) lo consienta expresamente( en este último caso no estaríamos ante el denominado "traspaso legal"

4.º Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.

Vease lo estipulado en el art 35.2 LAU 1964.

5.º Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.

Si no se formalizase en escritura pública el arrendador estará facultado a no reconocer el derecho de traspaso, salvo que aquel( arrendador) participase en la formalización del documento privado de traspaso.

6.º Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el apartado 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que este ha contraído la obligación establecida en el apartado 2º.

La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso( Este párrafo forma parte de la redacción del art 32)

Más tarde completaré mi respuesta.

Un saludo.
perfil
Jan
20/10/2006 19:37
Hola Manu 30. El aumento de la renta será el que usted pacte con el cesionario. A falta de pacto el aumento de renta establecido en la LAU 1964 será de un máximo del 15%.

Finalmente y en cuanto a la duración del contrato una vez producido el traspaso. Si el titular arrendaticio es una PERSONA FÍSICA:

a) 10 años a contar dese la realizaación del traspaso, si quedase menos de este plazo pata los 20 años que finalizan el 25 de Noviembre del año 2014.

b) El plazo que reste, hasta el 25 de noviembre del año 2014, si este plazo fuese superior a 10 años.

Con los datos que usted ha proporcionado me es imposible si existe alguna causa que impediera la realización del traspaso. Por eso le aconsejo que acuda a un/a profesional de la abogacía, quien con todos los datos que usted pueda aportarle le asesorará sobre su consulta.

Salvo mjeor criterio. Un saludo.
perfil
25/10/2006 18:53
Muchas grácias Jan!!

Unicamente me surge una duda en cuanto a la duración del contrato de arrendamiento tras el traspaso. Creo entender que, el nuevo arrendatario podrá subrogarse en el contrato de arrendamiento pero limitado, en cuanto a su duración, a la fecha 25-11-2014?

Si es así, te ruego seas tan amable de confirmarmelo, reitero las grácias.

Bufetes de abogados especialistas en Arrendamientos Urbanos

Eva CABELLO CABELLO
CABELLO ABOGADOS

Abogado en: TOLEDO (Toledo)

Especialidades: Familia- Derecho Civil General- Arrendamientos Urbanos

Adopciones, divorcios y separaciones, reclamaciones de deuda, desahucios por falta de pago

Oihana VIGIOLA BILBAO
VIGIOLA ABOGADAS

Abogado en: BILBAO (Vizcaya)

Especialidades: Derecho Penal- Familia- Arrendamientos Urbanos

ABOGADAS DE FAMILIA Y PENAL. Experiencia y Precios ajustados. Amplia disponibilidad.