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Reparcelación, expropiación y proindiviso en Junta de Compensación
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- Tema: Reparcelación, expropiación y proindiviso en junta de compensación
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Reparcelación, expropiación y proindiviso en junta de compensación
Hola:
Intentaré ser lo más claro y conciso dentro lo posible en mi consulta aunque no será fácil.
Formo parte de una Junta de Compensación en Navarra y mi cuota de participación era del 1,05%, mientras que el miembro mayoritario representa un 60% aprox. Actualmente estamos en fase de redacción del proyecto de reparcelación. Tras habersen solicitado varias expropiaciones he pasado a tenr el 1,33%. Para evitar alegaciones y pérdidas de tiempo el miembro mayoritario ha propuesto que las parcelas expropiadas queden en proindiviso a favor de la Junta en sus respectivas proporciones. para cada miembro. El único prpietario colindante a mi parcela original solicitó la expropiación. Vistas las circunstancias planteé en la asamblea de la Junta que puesto que no perjudicaba a nadie me gustarái no entrar en varios proindivisos diseminados por toda la unidad y que se incrementara mi parcela de sustitución en el porcentaje que me corresponda de las expropiaciones, estando dispuesto a firmar un documento ante la junta comprometiendome a no plantear alegaciones que pudiesen entorpecer lareparcelación. Se me contestó que eso debería de decidirlo la Junta por Unanimidad y que consultarían la víabilidad legal de la propuesta.
Es precisamente lo que me gustaría que en este foro me aclaraseis. Que opinais? Puede hacerse lo que planteo? Es decir en lugar de tener mi parcela privada y el 1,33% proindiviso de todas las parcelas expropiadas, podría tener una parcela única y privativa representando el 1,33%?. Os recurerdo que el vecino solicitó la expropiación y que por la tanto estimo que no perjudicaráia nadie haciento esto.
Gracias, perdón por el rollo y espero que se me haya entendido.
Intentaré ser lo más claro y conciso dentro lo posible en mi consulta aunque no será fácil.
Formo parte de una Junta de Compensación en Navarra y mi cuota de participación era del 1,05%, mientras que el miembro mayoritario representa un 60% aprox. Actualmente estamos en fase de redacción del proyecto de reparcelación. Tras habersen solicitado varias expropiaciones he pasado a tenr el 1,33%. Para evitar alegaciones y pérdidas de tiempo el miembro mayoritario ha propuesto que las parcelas expropiadas queden en proindiviso a favor de la Junta en sus respectivas proporciones. para cada miembro. El único prpietario colindante a mi parcela original solicitó la expropiación. Vistas las circunstancias planteé en la asamblea de la Junta que puesto que no perjudicaba a nadie me gustarái no entrar en varios proindivisos diseminados por toda la unidad y que se incrementara mi parcela de sustitución en el porcentaje que me corresponda de las expropiaciones, estando dispuesto a firmar un documento ante la junta comprometiendome a no plantear alegaciones que pudiesen entorpecer lareparcelación. Se me contestó que eso debería de decidirlo la Junta por Unanimidad y que consultarían la víabilidad legal de la propuesta.
Es precisamente lo que me gustaría que en este foro me aclaraseis. Que opinais? Puede hacerse lo que planteo? Es decir en lugar de tener mi parcela privada y el 1,33% proindiviso de todas las parcelas expropiadas, podría tener una parcela única y privativa representando el 1,33%?. Os recurerdo que el vecino solicitó la expropiación y que por la tanto estimo que no perjudicaráia nadie haciento esto.
Gracias, perdón por el rollo y espero que se me haya entendido.
sin duda, la opción que planteas es la mejor
con aprobación unánime cabe también que esa masa expropiada pase a la junta, como entidad jurídica y, respetando los derechos de reparto según los coeficientes de participación, unos partícipes puedan adquirir más que lo que les correspode si otros partícipes renuncian a una parte de las que les corresponde a ellos ... y todo esto con el fin último de facilitar la reparcelación pudiendo asignar a cada partícipe unas parcelas privativas y lógicas, equilibrando en dinero las diferencias y contra el saldo de aportaciones a realizar a la junta
en la medida de lo posible, no aceptes que una parte de lo que te corresponde se quede en una masa que se asigne a una S.A. o S.L. en la que uno de los partícipes tiene el 60%
con aprobación unánime cabe también que esa masa expropiada pase a la junta, como entidad jurídica y, respetando los derechos de reparto según los coeficientes de participación, unos partícipes puedan adquirir más que lo que les correspode si otros partícipes renuncian a una parte de las que les corresponde a ellos ... y todo esto con el fin último de facilitar la reparcelación pudiendo asignar a cada partícipe unas parcelas privativas y lógicas, equilibrando en dinero las diferencias y contra el saldo de aportaciones a realizar a la junta
en la medida de lo posible, no aceptes que una parte de lo que te corresponde se quede en una masa que se asigne a una S.A. o S.L. en la que uno de los partícipes tiene el 60%
Antes de nada gracias por tu ayuda jecc. Si no hay un precepto legal que me ampare poco puede hacer, puesto que la S.L. que tu mencioneas tiene una mayorái abruamdora en la Junta.
Si no te importa te planteo alguna cuestión mas que me ronda la cabeza:
Se puede adoptar una solución mixta, es decir, en unos miembros de la Junta entrar en el proindiviso y otros no?.
Es necesaria unanimidad?. En la asamblea se dijo que el criterio legal es el proindiviso y para optar por otra forma de reparto del aprovechamiento procedente de las expropiaciones se necesita unanimidad.
Por otra parte, caso de tener que acudir forzosamenta al proindiviso, sé que para acceder a la división es necesaria la aceptación de todos los partícipes, pero para darle un determinado destino a la masa proindivisa (edificar, vender, subastar etc...) pasa lo mismo o bastará con la mayoría de losparticipes para decidir?.
Lo curioso del caso es que el miembro mayoritario de la Junta está de acuerdo conmigo, pero optaron por acudir al proindiviso porque algun miembro minoritario ponía alguna pega y querían evitar dilaciones y obstruciones al procedimiento urbanizador.
Gracias otra vez
Si no te importa te planteo alguna cuestión mas que me ronda la cabeza:
Se puede adoptar una solución mixta, es decir, en unos miembros de la Junta entrar en el proindiviso y otros no?.
Es necesaria unanimidad?. En la asamblea se dijo que el criterio legal es el proindiviso y para optar por otra forma de reparto del aprovechamiento procedente de las expropiaciones se necesita unanimidad.
Por otra parte, caso de tener que acudir forzosamenta al proindiviso, sé que para acceder a la división es necesaria la aceptación de todos los partícipes, pero para darle un determinado destino a la masa proindivisa (edificar, vender, subastar etc...) pasa lo mismo o bastará con la mayoría de losparticipes para decidir?.
Lo curioso del caso es que el miembro mayoritario de la Junta está de acuerdo conmigo, pero optaron por acudir al proindiviso porque algun miembro minoritario ponía alguna pega y querían evitar dilaciones y obstruciones al procedimiento urbanizador.
Gracias otra vez
no es lo mismo un proindiviso que una SL
el proindiviso siempre puede disolverse a petición de cualquiera de los copropietarios, y la SL depende de la voluntad de quien tiene la mayoría
en este sentido te advertía contra la SL o SA, por si el propietario mayoritario os seduce a recurrir a esa figura de propiedad como forma de eliminar los problemas de gestión del proindiviso ... advertencia que no tiene sentido si no llega a presentarse esa situación
lo que te digo no es una fantasía, sino que escribo como perro viejo y tantas veces escaldado, porque has de olvidarte de que el proindiviso lo es de un pedacito aquí y otro allí ... porque en la reparcelación se tratará de que resulten fincas edificables, tanto para cada partícipe como para ese proindiviso ... y el riesgo (estoy advirtiendo y no prejuzgando) está en que quien gestiona la parcelación (el mayoritario) trate de que a ese proindiviso le sea asignada una parcela de difícil (o imposible) división posterior (una parcela para un hotel, o similar) ... lo que la abocaría a ser gestionada en forma de SL o SA, a ser adquirida por un propietario tras negociar con cada uno de los demás, o a ser adquirida mediante subasta ... con lo que quien tiene el 60% siempre gana, sea porque vende caro o sea porque compra barato
todo esto que te digo, aunque lo hago en abierto (confío en que no lo lee casi nadie), no puedes decirlo en la reunión ... porque sería verter sospechas sobre el propietario mayoritario ... y has de limitarte a pedir lo que te conviene, porque lo consideras más lógico y más útil
creo que lo que te conviene es lo que te he expuesto en el mensaje anterior ... lo que os permitirá adecuar vuestra inversión a vuestros intereses y posibilidades económicas, quien no la quiera se ahorra el dinero, garantizándoos el derecho a adquirir, como poco, vuestra cuota de participación en esa masa expropiada ... porque es de suponer que esa masa expropiada se ha pagado a un precio algo menor que lo que considerais su verdadero valor
insisto en que no viertas sospechas en la reunión, porque el propietario mayoritario puede permitirse el lujo de actuar con cierta "generosidad", y un comentario así podría "alborotar el gallinero" ... y digo que el propietario mayoritario podría actuar con una cierta generosidad en el sentido en que podría permitir que cada uno de los propietarios adquiera de esa masa común la parte necesaria hasta lograr que su propiedad resultante sea lógica ... asumiendo la diferencia en favor o en contra de sus derechos de adquisición ... porque, en el fondo, su negocio no está en pelear su parte en esa masa común, sino en sacar adelante un proyecto cuyo resultado ha sido diseñado "a su medida"
en otras palabras:
- a quien le corresponden 5,67 parcelas de vivienda unifamiliar, recurre a esa masa común pagando el suelo para 0.33 parcelas, asignándole 6 parcelas en el proyecto de parcelación
- a quien le corresponden 2.314 m2 de edificabilidad en un bloque de viviendas, recurre a esa masa común pagando el suelo hasta alcanzar los 2.620 m2, si se da el caso de que 2.620 m2 es la edificabilidad correspondiente a un determinado bloque de viviendas
- a quien le corresponden 2.605 m2, únicamente necesita adquirir 15 m2 de edificabilidad para alcanzar la correspondiente a un boque idéntico al anterior
- por ultimo, el propietario mayoritario absorve los desajustes, con cierta generosidad, sin importar demasiado si finalmente ha de adquirir el 49,56% o el 72,16% de esa masa común
el proindiviso siempre puede disolverse a petición de cualquiera de los copropietarios, y la SL depende de la voluntad de quien tiene la mayoría
en este sentido te advertía contra la SL o SA, por si el propietario mayoritario os seduce a recurrir a esa figura de propiedad como forma de eliminar los problemas de gestión del proindiviso ... advertencia que no tiene sentido si no llega a presentarse esa situación
lo que te digo no es una fantasía, sino que escribo como perro viejo y tantas veces escaldado, porque has de olvidarte de que el proindiviso lo es de un pedacito aquí y otro allí ... porque en la reparcelación se tratará de que resulten fincas edificables, tanto para cada partícipe como para ese proindiviso ... y el riesgo (estoy advirtiendo y no prejuzgando) está en que quien gestiona la parcelación (el mayoritario) trate de que a ese proindiviso le sea asignada una parcela de difícil (o imposible) división posterior (una parcela para un hotel, o similar) ... lo que la abocaría a ser gestionada en forma de SL o SA, a ser adquirida por un propietario tras negociar con cada uno de los demás, o a ser adquirida mediante subasta ... con lo que quien tiene el 60% siempre gana, sea porque vende caro o sea porque compra barato
todo esto que te digo, aunque lo hago en abierto (confío en que no lo lee casi nadie), no puedes decirlo en la reunión ... porque sería verter sospechas sobre el propietario mayoritario ... y has de limitarte a pedir lo que te conviene, porque lo consideras más lógico y más útil
creo que lo que te conviene es lo que te he expuesto en el mensaje anterior ... lo que os permitirá adecuar vuestra inversión a vuestros intereses y posibilidades económicas, quien no la quiera se ahorra el dinero, garantizándoos el derecho a adquirir, como poco, vuestra cuota de participación en esa masa expropiada ... porque es de suponer que esa masa expropiada se ha pagado a un precio algo menor que lo que considerais su verdadero valor
insisto en que no viertas sospechas en la reunión, porque el propietario mayoritario puede permitirse el lujo de actuar con cierta "generosidad", y un comentario así podría "alborotar el gallinero" ... y digo que el propietario mayoritario podría actuar con una cierta generosidad en el sentido en que podría permitir que cada uno de los propietarios adquiera de esa masa común la parte necesaria hasta lograr que su propiedad resultante sea lógica ... asumiendo la diferencia en favor o en contra de sus derechos de adquisición ... porque, en el fondo, su negocio no está en pelear su parte en esa masa común, sino en sacar adelante un proyecto cuyo resultado ha sido diseñado "a su medida"
en otras palabras:
- a quien le corresponden 5,67 parcelas de vivienda unifamiliar, recurre a esa masa común pagando el suelo para 0.33 parcelas, asignándole 6 parcelas en el proyecto de parcelación
- a quien le corresponden 2.314 m2 de edificabilidad en un bloque de viviendas, recurre a esa masa común pagando el suelo hasta alcanzar los 2.620 m2, si se da el caso de que 2.620 m2 es la edificabilidad correspondiente a un determinado bloque de viviendas
- a quien le corresponden 2.605 m2, únicamente necesita adquirir 15 m2 de edificabilidad para alcanzar la correspondiente a un boque idéntico al anterior
- por ultimo, el propietario mayoritario absorve los desajustes, con cierta generosidad, sin importar demasiado si finalmente ha de adquirir el 49,56% o el 72,16% de esa masa común
Muchas gracias jecc. Me has ayudado muchísimo. Pero todavía hay algo que no tenog claro con respecto a la gestión de un proindiviso.
Según tengo entendido cualquier propietario puede pedir la divisón, pero también cualquier propietario, sea cual sea su cuotoa de participación puede negarse a ello, no es así?.
Entonces supongamos que un propietario se niega a dividir. Que hacemos entonces?. Se propone por ejemplo vender, decide la mayoría de participación o se requiere tambien unnnimidad?. Estoy hablando siempre de proindiviso, no de una S.L. o S.A., es decir sin persona jurícia mercantil constiuida en la que recaiga la propiedad de la masa expropiada, sino simplemente de una comunidad de propietarios individuales (en la que alguno de ellos puede ser una persona jurídica).
Disculpame si es que no te he entendido bien y de nuevo mi más sincero agradecimiento.
Según tengo entendido cualquier propietario puede pedir la divisón, pero también cualquier propietario, sea cual sea su cuotoa de participación puede negarse a ello, no es así?.
Entonces supongamos que un propietario se niega a dividir. Que hacemos entonces?. Se propone por ejemplo vender, decide la mayoría de participación o se requiere tambien unnnimidad?. Estoy hablando siempre de proindiviso, no de una S.L. o S.A., es decir sin persona jurícia mercantil constiuida en la que recaiga la propiedad de la masa expropiada, sino simplemente de una comunidad de propietarios individuales (en la que alguno de ellos puede ser una persona jurídica).
Disculpame si es que no te he entendido bien y de nuevo mi más sincero agradecimiento.
para empezar a comprender el tema del proindiviso, sólo porque es una introducción al tema y de fácil lectura, te recomiendo mirar este enlace
http://www.cienladrillos.com/2007/01/17-proindiviso-la-manzana-de-la-discordia
para saber más, ver las condiciones de gestión y disolución de un proindiviso, mira el siguiente enlace
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/cc.l2t3.html
luego relee lo que te he escrito en los mensajes anteriores
http://www.cienladrillos.com/2007/01/17-proindiviso-la-manzana-de-la-discordia
para saber más, ver las condiciones de gestión y disolución de un proindiviso, mira el siguiente enlace
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/cc.l2t3.html
luego relee lo que te he escrito en los mensajes anteriores
