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¿Reparto subvención anterior o actual propietario?
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¿reparto subvención anterior o actual propietario?
Buenas tardes:
Adquirí una vivienda en la cual el anterior propietario había pagado integramente la derrama por el ascensor. También previamente a mi compra la comunidad de vecinos había solicitado una subvención al Ayuntamiento de Madrid para tal fin. Dicha subvención ha sido concedida recientemente. El administrador de la propiedad afirma que yo como actual propietario no seré incluido en la declaración de ganancia patrimonial, ni podré participar en el posterior reparto de los fondos (si así acuerda la junta) puesto que no pagué la derrama, si no el anterior. ¿es correcto esto?
Adquirí una vivienda en la cual el anterior propietario había pagado integramente la derrama por el ascensor. También previamente a mi compra la comunidad de vecinos había solicitado una subvención al Ayuntamiento de Madrid para tal fin. Dicha subvención ha sido concedida recientemente. El administrador de la propiedad afirma que yo como actual propietario no seré incluido en la declaración de ganancia patrimonial, ni podré participar en el posterior reparto de los fondos (si así acuerda la junta) puesto que no pagué la derrama, si no el anterior. ¿es correcto esto?
Si la subvención es a favor de la comunidad, el importe debe ser ingresado en la cuenta de la comunidad. A partir de ese momento, el destino que se de a esos fondos, que repito son propiedad de la comunidad, es el que la Junta de Propietarios decida, ya sea repartirlos, usarlos para realizar obras y/o mantenimientos, reducir las cuotas durante un cierto periodo de tiempo, etc.
En definitiva, la decisión es de la Junta de Propietarios, de la cual forma parte el propietario actual, y el anterior propietario no tiene nada que opinar.
Lo lógico es que el vendedor de la vivienda le hubiera comunicado este hecho al comprador, y hubieran acordado lo que fuera.
Si, por el contrario, la subvención fuera nominativa, evidentemente, el dinero sería para el que constara en la subvención.
En definitiva, la decisión es de la Junta de Propietarios, de la cual forma parte el propietario actual, y el anterior propietario no tiene nada que opinar.
Lo lógico es que el vendedor de la vivienda le hubiera comunicado este hecho al comprador, y hubieran acordado lo que fuera.
Si, por el contrario, la subvención fuera nominativa, evidentemente, el dinero sería para el que constara en la subvención.
La problemática viene dada por la confluencia de dos situaciones. Las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica propia lo que obliga a atribuir los gastos e ingresos a los propietarios. Pero, al mismo tiempo, las comunidades pueden constituirse en beneficiarios de subvenciones públicas al margen de los propietarios.
La condición de beneficiario de las comunidades de propietarios tiene amparo en el artículo 11.3 de la Ley General de Subvenciones, que otorga la misma a las entidades sin personalidad jurídica siempre que las bases reguladoras de la subvención así lo prevean.
Desde una perspectiva civil, a mi juicio la subvención concedida a la comunidad de propietarios pertenecerá a quién resulte propietario en el momento de la exigibilidad o devengo del ingreso a favor de cada propietario. Argumento mi posición en la aplicación analógica de lo establecido para las derramas (gastos extraordinarios) en el artículo 17.11 LPH.
Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras. Según estas reglas, en el supuesto de transmisión de la vivienda integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal, vendrá obligado al pago del recibo correspondiente aquel que fuese propietario en el momento de pasarse a cobro el recibo, y ello, aunque en el momento de aprobarse el acuerdo de mejora aún no hubiese adquirido la propiedad.
La aplicación de este criterio al reparto de la subvención supone que deberá atribuirse a aquel que sea propietario en el momento de efectuarse el reparto, no a aquel que lo fue en el momento en que se produjo la derrama.
En este sentido se pronunció la Sentencia 651/2007, de 19 de noviembre, de la Audiencia Provincial de Valencia, en la que se puede leer que «Si no existe un pacto expreso entre el vendedor y el comprador de acuerdo con el artículo 1255 del C.C., la compraventa transmite la propiedad con todos los derechos y obligaciones, entre las que se encuentra el cobro de la subvención por efecto de la vinculación real».
La consecuencia más llamativa de esta conclusión es que la atribución de la subvención no se va a realizar a aquel propietario que financió el gasto a través de la derrama, sino a aquel que lo sea cuando se procede al reparto.
Partiendo de esta consecuencia, la Sentencia 262/2017, de 31 de mayo, de la Audiencia Provincial de Navarra, llega a la conclusión contraria. Considera esta sentencia a la derrama como adelanto a cuenta de la futura subvención. De acuerdo con esta tesis, que no comparto, la derrama y la subvención forma parte de una cuenta de gastos e ingresos independiente y autónoma de las cuentas de la propia comunidad de propietarios que debe ser objeto de liquidación diferenciada.
Esta es la óptica civil, pero desde la perspectiva tributaria ¿Quién debe declarar en su declaración de renta la subvención?
En una primera aproximación, parecería razonable sostener que la subvención debe ser declarada por quién la perciba; por tanto, si sostenemos lo dicho por la AP de Valencia los sería por el nuevo propietario, mientras que si sostenemos la tesis de la AP de Navarra debería serlo por el anterior propietario.
Pero, esta no es a la conclusión a la que ha llegado la Dirección General de Tributos. En efecto, en la consulta V3081-18 se puede leer lo siguiente: «Esta imputación al periodo impositivo de cobro, nos lleva a afirmar que su atribución deberá efectuarse a quien ostente la condición de propietario de cada piso o local en el momento de cobro de las subvenciones». Para la DGT lo relevante es quién es el propietario que en el momento del cobro.
Esta misma tesis se sostiene en la consulta V2511-18. En esta consulta se establece también otra tesis que suele sorprender a los propietarios y que se resume en el siguiente párrafo «Con independencia del acuerdo de la comunidad consultante sobre la asunción del coste de las obras de instalación del ascensor, en cuanto la subvención se concede a nombre la comunidad de propietarios consultante, la atribución de su importe a efectos del IRPF no procede imputarla únicamente a los propietarios que, según se manifiesta en el escrito de consulta, asumen el coste de instalación del ascensor, sino que será a la totalidad de los miembros de la comunidad a quienes corresponda atribuir el importe de la subvención a través del régimen de atribución de rentas».
La condición de beneficiario de las comunidades de propietarios tiene amparo en el artículo 11.3 de la Ley General de Subvenciones, que otorga la misma a las entidades sin personalidad jurídica siempre que las bases reguladoras de la subvención así lo prevean.
Desde una perspectiva civil, a mi juicio la subvención concedida a la comunidad de propietarios pertenecerá a quién resulte propietario en el momento de la exigibilidad o devengo del ingreso a favor de cada propietario. Argumento mi posición en la aplicación analógica de lo establecido para las derramas (gastos extraordinarios) en el artículo 17.11 LPH.
Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras. Según estas reglas, en el supuesto de transmisión de la vivienda integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal, vendrá obligado al pago del recibo correspondiente aquel que fuese propietario en el momento de pasarse a cobro el recibo, y ello, aunque en el momento de aprobarse el acuerdo de mejora aún no hubiese adquirido la propiedad.
La aplicación de este criterio al reparto de la subvención supone que deberá atribuirse a aquel que sea propietario en el momento de efectuarse el reparto, no a aquel que lo fue en el momento en que se produjo la derrama.
En este sentido se pronunció la Sentencia 651/2007, de 19 de noviembre, de la Audiencia Provincial de Valencia, en la que se puede leer que «Si no existe un pacto expreso entre el vendedor y el comprador de acuerdo con el artículo 1255 del C.C., la compraventa transmite la propiedad con todos los derechos y obligaciones, entre las que se encuentra el cobro de la subvención por efecto de la vinculación real».
La consecuencia más llamativa de esta conclusión es que la atribución de la subvención no se va a realizar a aquel propietario que financió el gasto a través de la derrama, sino a aquel que lo sea cuando se procede al reparto.
Partiendo de esta consecuencia, la Sentencia 262/2017, de 31 de mayo, de la Audiencia Provincial de Navarra, llega a la conclusión contraria. Considera esta sentencia a la derrama como adelanto a cuenta de la futura subvención. De acuerdo con esta tesis, que no comparto, la derrama y la subvención forma parte de una cuenta de gastos e ingresos independiente y autónoma de las cuentas de la propia comunidad de propietarios que debe ser objeto de liquidación diferenciada.
Esta es la óptica civil, pero desde la perspectiva tributaria ¿Quién debe declarar en su declaración de renta la subvención?
En una primera aproximación, parecería razonable sostener que la subvención debe ser declarada por quién la perciba; por tanto, si sostenemos lo dicho por la AP de Valencia los sería por el nuevo propietario, mientras que si sostenemos la tesis de la AP de Navarra debería serlo por el anterior propietario.
Pero, esta no es a la conclusión a la que ha llegado la Dirección General de Tributos. En efecto, en la consulta V3081-18 se puede leer lo siguiente: «Esta imputación al periodo impositivo de cobro, nos lleva a afirmar que su atribución deberá efectuarse a quien ostente la condición de propietario de cada piso o local en el momento de cobro de las subvenciones». Para la DGT lo relevante es quién es el propietario que en el momento del cobro.
Esta misma tesis se sostiene en la consulta V2511-18. En esta consulta se establece también otra tesis que suele sorprender a los propietarios y que se resume en el siguiente párrafo «Con independencia del acuerdo de la comunidad consultante sobre la asunción del coste de las obras de instalación del ascensor, en cuanto la subvención se concede a nombre la comunidad de propietarios consultante, la atribución de su importe a efectos del IRPF no procede imputarla únicamente a los propietarios que, según se manifiesta en el escrito de consulta, asumen el coste de instalación del ascensor, sino que será a la totalidad de los miembros de la comunidad a quienes corresponda atribuir el importe de la subvención a través del régimen de atribución de rentas».
Gracias por su repuesta.
Por los datos de los que dispongo, la subvención fue solicitada por la comunidad y ha sido integrada en la cuenta de esta. Es claro que es la Junta la que debe acordar el destino de los fondos, entiendo por tanto, que en el hipotético reparto sería para los actuales propietarios, igual que a efectos de tributación de ganancias patrimoniales en el momento actual del devengo. No entiendo porqué el administrador opina lo contrario, en base a quién realizó el pago de la derrama.
Respecto a la comunicación del vendedor al comprador sobre el hecho, no la hubo (el vendedor era una sociedad de activos, parece que no muy al corriente de su inmensa cartera), ni se estipula nada al respecto en escritura u otro documento.
Por los datos de los que dispongo, la subvención fue solicitada por la comunidad y ha sido integrada en la cuenta de esta. Es claro que es la Junta la que debe acordar el destino de los fondos, entiendo por tanto, que en el hipotético reparto sería para los actuales propietarios, igual que a efectos de tributación de ganancias patrimoniales en el momento actual del devengo. No entiendo porqué el administrador opina lo contrario, en base a quién realizó el pago de la derrama.
Respecto a la comunicación del vendedor al comprador sobre el hecho, no la hubo (el vendedor era una sociedad de activos, parece que no muy al corriente de su inmensa cartera), ni se estipula nada al respecto en escritura u otro documento.
Si fuese lector asiduo lector del blog, sería conscientes que muchisímos administradores son desconocedores de los temas de la LPH.
Le aclaro que la comunidad nunca podrá decidir que ese dinero se de al anterior propietario, se decidirá si se reembolsa a los propietarios o se queda en la cuenta de la comunidad
Le aclaro que la comunidad nunca podrá decidir que ese dinero se de al anterior propietario, se decidirá si se reembolsa a los propietarios o se queda en la cuenta de la comunidad
