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Requisitos para cambio de uso de local a vivienda
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Requisitos para cambio de uso de local a vivienda
Buenas a todos y espero que alguien me pueda asesorar al respecto.
He estudiado un local grande para hacer cuatro pisos en una comunidad de viviendas. Las principales dudas que me surgen es si necesito el permiso de los vecinos para: segregar la propiedad, cambio de uso de local a vivienda y abrir algun hueco en fachada para ventana y puerta. Decir tambien que la normativa municipal me pide permiso de los vecinos.
He realizado un par de consultas a dos arquitectos para hacer el proyecto obteniendo dos respuestas totalmente contrarias las cuales comento:
1 Respuesta: Hace falta permiso de la comunidad para todo lo comentado.
2 Respuesta: No hace falta permiso, cada propietario puede dar el uso a su local que estime oprtuno, puede segregar su propiedad y por ello dotar a cada una de ellas de los servicios necesarios. Siempre cumpliendo con la normativa municipal en cuanto a construccion.
Si alguien me puede echar un cable se lo agradeceria.
He estudiado un local grande para hacer cuatro pisos en una comunidad de viviendas. Las principales dudas que me surgen es si necesito el permiso de los vecinos para: segregar la propiedad, cambio de uso de local a vivienda y abrir algun hueco en fachada para ventana y puerta. Decir tambien que la normativa municipal me pide permiso de los vecinos.
He realizado un par de consultas a dos arquitectos para hacer el proyecto obteniendo dos respuestas totalmente contrarias las cuales comento:
1 Respuesta: Hace falta permiso de la comunidad para todo lo comentado.
2 Respuesta: No hace falta permiso, cada propietario puede dar el uso a su local que estime oprtuno, puede segregar su propiedad y por ello dotar a cada una de ellas de los servicios necesarios. Siempre cumpliendo con la normativa municipal en cuanto a construccion.
Si alguien me puede echar un cable se lo agradeceria.
Hola Alga, gracias por tu respuesta.
Entiendo que en caso de ser valida la respuesta 2. No puede la normativa municipal privar al propietario de un local del derecho de dar el uso que estime oportuno dado que seria inconstitucional. Muchas veces las normativas municipales son opsoletas y es por ello mis consultas.
Entiendo que en caso de ser valida la respuesta 2. No puede la normativa municipal privar al propietario de un local del derecho de dar el uso que estime oportuno dado que seria inconstitucional. Muchas veces las normativas municipales son opsoletas y es por ello mis consultas.
No, la normativa municipal es de obligado cumplimiento independientemente de que, algunos ayuntamientos o la legislación urbanística, se exija autorización de la comunidad de propietarios.
Si el edificio o la zona tiene la habitabilidad agotada, se tenga o no autorización de la comunidad, el ayuntamiento no podrá conceder licencia para el cambio de uso pretendido ni para las obras que fueren necesarias.
Y no, no sería contrario a la constitución llegado el caso.
Si el edificio o la zona tiene la habitabilidad agotada, se tenga o no autorización de la comunidad, el ayuntamiento no podrá conceder licencia para el cambio de uso pretendido ni para las obras que fueren necesarias.
Y no, no sería contrario a la constitución llegado el caso.
No veo claro, la exigencia del Ayuntamiento de aportar la autorización de la Comunidad. Eso no está recogido en ninguna normativa urbanística. El Ayuntamiento se debe limitar a comprobar la normativa urbanística en vigor, sobre el uso permitido y alternativo en la planta del local.
Otra cosa es lo que establezca la escritura de división horizontal, sobre el cambio de uso de ese local y la segregación del mismo, aparte de los votos necesarios para la autorización del cambio, tomado en Junta General.
Otra cosa es lo que establezca la escritura de división horizontal, sobre el cambio de uso de ese local y la segregación del mismo, aparte de los votos necesarios para la autorización del cambio, tomado en Junta General.
Pues ni la 1 ni la 2.
-Segregar la propiedad: SÍ, necesita permiso de la comunidad, porque con ello se modificará el régimen de copropiedad (número distinto de propiedades y nuevos coeficientes de propiedad). Se necesita además acuerdo UNÁNIME. No lo necesita para la segregación material (construir un muro si quiere, que las separe) pero sí para la segregación jurídica (establecer propiedades diferentes en pleno derecho).
-Cambiar de uso de local comercial a vivienda: NO necesita el permiso de la comunidad, puede darle el uso que le dé la gana, salvo que se indique lo contrario en la constitución de la comunidad o los estatutos (en ese caso SÍ que lo necesitaría, y también un acuerdo unánime).
-Abrir hueco en fachada para ventana o puerta: obviamente SÍ que necesita el acuerdo de la comunidad, al ser la fachada un elemento común que desea modificar. Además de esto en función del municipio lo más probable es que necesite además permiso del ayuntamiento.
-Segregar la propiedad: SÍ, necesita permiso de la comunidad, porque con ello se modificará el régimen de copropiedad (número distinto de propiedades y nuevos coeficientes de propiedad). Se necesita además acuerdo UNÁNIME. No lo necesita para la segregación material (construir un muro si quiere, que las separe) pero sí para la segregación jurídica (establecer propiedades diferentes en pleno derecho).
-Cambiar de uso de local comercial a vivienda: NO necesita el permiso de la comunidad, puede darle el uso que le dé la gana, salvo que se indique lo contrario en la constitución de la comunidad o los estatutos (en ese caso SÍ que lo necesitaría, y también un acuerdo unánime).
-Abrir hueco en fachada para ventana o puerta: obviamente SÍ que necesita el acuerdo de la comunidad, al ser la fachada un elemento común que desea modificar. Además de esto en función del municipio lo más probable es que necesite además permiso del ayuntamiento.
En gran parte de los municipios de este país, la Normativa urbanística establece en cada zona, el uso de las plantas bajas y restantes e los edificios. Puede que en alguna zona, se establezca el uso de local "exclusivamente. En otras puede haber uso alternativo de local o vivienda.
Por ello, habrá que estar a lo que especifique la Normativa, en el lugar del edificio.
Todo ello con independencia de lo que establezca la escritura de división horizontal.
Por ello, habrá que estar a lo que especifique la Normativa, en el lugar del edificio.
Todo ello con independencia de lo que establezca la escritura de división horizontal.
Que sucedería en una Comunidad que tiene Locales y Viviendas y en las Normas de Comunidad, los Locales tienen unos derechos y obligaciones distintos e independientes de las Viviendas, como entre otros el uso de una plaza Semi-pública, con las cuotas de mantenimiento de esta plaza. Mientras que las Viviendas tienen el uso de la PISCINA, cuyo coste en su momento se tendría en cuenta a la hora de calcular el precio y ahora se tiene en cuenta a la hora de la las cuotas participativas, por su uso y mantenimiento de la misma. Por supuesto, los locales ni tienen derecho al uso de la Piscina ni participan en el mantenimiento de la misma.
¿Cómo puede un Ayuntamiento, autorizar dicho cambio, sin tener en cuenta a la Comunidad de Propietarios y poner en riesgo su "convivencia" establecida y regulada con anterioridad, por unas Normas de Comunidad y unas cuotas participativas aprobadas en primer lugar por el arquitecto del proyecto, que sabe los usos para los que hizo el proyecto y refrendadas después por la Comunidad de Propietarios al comprar el Local ó Vivienda? ¿Cual sería la solución a ésta situación?
¿Cómo puede un Ayuntamiento, autorizar dicho cambio, sin tener en cuenta a la Comunidad de Propietarios y poner en riesgo su "convivencia" establecida y regulada con anterioridad, por unas Normas de Comunidad y unas cuotas participativas aprobadas en primer lugar por el arquitecto del proyecto, que sabe los usos para los que hizo el proyecto y refrendadas después por la Comunidad de Propietarios al comprar el Local ó Vivienda? ¿Cual sería la solución a ésta situación?
Pero el ayuntamiento a quien y porque autoriza el cambio
Eso son normas que se aprobaron en su dia o figura en los estatutos o en la escritura de obra nueva.
De cualquier forma una cosa es autorizar el cambio y otra obligar el cambio, cosa que no tiene pies ni cabeza ya que el ayuntamiento nunca puede meterse en esos temas.
Amplie un poco mas
Eso son normas que se aprobaron en su dia o figura en los estatutos o en la escritura de obra nueva.
De cualquier forma una cosa es autorizar el cambio y otra obligar el cambio, cosa que no tiene pies ni cabeza ya que el ayuntamiento nunca puede meterse en esos temas.
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